Sentencia Civil Nº 77/2011, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 83/2011 de 01 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 77/11

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO DE PAULA SÁNCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE LUIS MORENO GÓMEZ

D. PEDRO JOSÉ VELA TORRES

REFERENCIA:

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 83/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 378/2009

En la Ciudad de CORDOBA a uno de abril de dos mil once.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA ,ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de Procedimiento Ordinario nº 378/2009 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA entre el demandante Ángela Y OTROS representados por la Procuradora Sra MARIA LUISA LEAL ROLDAN y defendidos por la Letrado Sra. RAQUEL GOMEZ CAMPILLOS , y el demandado INVERSOL Y BETICA, S.L. representado por el Procurador Sr. DAVID FRANCO NAVAJAS y defendido por el Letrado Sr. ÁLVARO CEREZO MORENO , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don FRANCISCO DE PAULA SÁNCHEZ ZAMORANO .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE CORDOBA cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña María Luisa Leal Roldán, en nombre y representación de DÑA Ángela , DÑA. Encarna , D. Victorio , D. Jose Augusto Y D. Carlos Manuel , contra la entidad mercantil INVERSOL Y BÉTICA, S.L., debo absolver y absuelvo a la referida demandada de los pedimentos formulados en su contra, sin hacer especial pronunciamiento acerca de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Ángela Y OTROS que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

Fundamentos

PRIMERO. - En la litis que enjuicia ahora la Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Ángela y otros, se ejercita por éstos contra la mercantil demandada INVERSOL Y BÉTICA, S.L., como promotora de la vivienda adquirida por los mismos, una acción, al amparo del articulo 1124 del Código Civil , instando la resolución contractual del contrato de compraventa suscrito entre las partes en 11 de mayo de 2007, sobre la base del retraso en la entrega de la misma, al no haberse obtenido el certificado final de obra hasta enero de 2008 y la licencia de primera ocupación hasta 9 de abril de 2008, siendo el caso que, a tenor de la estipulación 2ª del calendado contrato, la referida vivienda había de entregarse contra el otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves "no más tarde de junio de 2007", requisito que la apelante estima esencial y, por tanto, causante de la frustración de fin negocial. A lo que añade, igualmente, la actora recurrente como causa asimismo de la impetrada resolución contractual el incumplimiento de la promotora derivado de la falta de construcción de una chimenea en el salón de la vivienda, una pérgola que cubre la plaza de aparcamiento y una barbacoa en el patio, según se hizo constar, como de obligada construcción, en el capítulo de Memoria de calidades en el Anexo 2º del contrato.

La sentencia de instancia, después de considerar que ha habido un retraso teórico en la entrega de la vivienda adquirida cercano al año sobre la fecha prevista contractualmente para la recepción del inmueble por los compradores, entiende que el mismo deja de ser relevante, no obstante la previsión contenida en la susodicha estipulación 2ª del contrato. Y ello porque no sólo dejaron los compradores de ejercitar la resolución extrajudicial del contrato, cuando bien pudieron haberlo hechos, sino porque en noviembre de 2007 entraron en la efectiva posesión del inmueble, circunstancias que impiden la consideración como elemento esencial del referido plazo de entrega.

La recurrente, sin concretar expresamente los motivos de discrepancia, se muestra en total oposición al criterio sostenido por la resolución combatida, bajo el manto genérico del error judicial en la valoración de la prueba y, por tanto, discrepa de que no haya entendido que exista en el caso un retraso relevante para justificar la resolución contractual.

SEGUNDO. - La cuestión que suscita el presente litigio ha sido abordada por esta Sala últimamente en más de una ocasión al enjuiciar situaciones semejantes (ad exemplum la sentencia de 9 de junio de 2010 dictada en el rollo de apelación 193/10 ), situaciones que, debido al desplome del mercado inmobiliario, están generando innumerables pleitos, ordinariamente porque los adquirentes de viviendas en construcción, cuando el proceso de edificación se ha demorado, comprueban, por mor del desplome indicado, que van a pagar por ellas precios que ya resultan desorbitados a tenor de los que corren en el actual mercado inmobiliario. Esta motivación, sin embargo, no puede servir de criterio para dirimir la litis auque sea el retraso injustificado por parte del vendedor en la entrega quien provoque en cierta forma esa situación de desincentivación del comprador, lo que si, per se, no debe tener ningún efecto, sí puede tener incidencia, en cambio, en la resolución del contrato cuando el plazo de entrega se convierte en relevante a tenor de la importancia que tiene una vivienda para quien la adquiere, especialmente si éste no la compra con fines especulativos. Bien es verdad, en cualquier caso, que la situación de la litis ahora enjuiciada no presente los caracteres derivados de ese desplome inmobiliario, ya que la fecha de adquisición de la vivienda y la fijada para la entrega son casi simultáneas, debiéndose en este caso las causas de la petición resolutoria a otros motivos, entre los que parece vislumbrarse la dificultad en la financiación de la operación por parte de los compradores.

Aduce la recurrente, según quedó apuntado, como fundamento de su recurso que el plazo establecido para la entrega de los inmuebles, previsto contractualmente para junio de 2007, constituye una cláusula esencial del contrato, no tratándose de una prestación accesoria que no puede merecer en caso de incumplimiento la sanción consistente en la resolución del contrato.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo exige, en efecto, que el incumplimiento merecedor de resolución sea esencial, es decir, que el mismo conlleve a una insatisfacción que frustre la finalidad contractual. Así, la viabilidad de tal defensa exige que las prestaciones bilaterales incumplidas sean de igual volumen jurídico o que sean las prestaciones básicas, excluyendo esa aplicación cuando el incumplimiento recae sobre obligaciones accesorias o no principales. En esta misma línea, la sentencia del Alto Tribunal de 28 de abril de 1999 afirma que "el contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el cumplimiento, las meramente accesorias". Y más concretamente, y en lo que se refiere al supuesto de retraso en el cumplimiento de la obligación, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas sentencias, entre ellas en la de 5 de diciembre de 2002 , en el sentido de que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida, no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución.

Asimismo conviene traer a colación que la jurisprudencia que interpreta el artículo 1124 del Código Civil ha evolucionado ostensiblemente, pues en un primer momento se exigía para la prosperabilidad de la pretensión resolutoria de un contrato, que se tratase de obligaciones reciprocas, que resultasen exigibles y, especialmente, que se manifestase una actitud «deliberadamente rebelde» al cumplimiento de lo convenido ( sentencias de 7 de julio 28 de septiembre de 1982 , 25 de febrero y 25 de noviembre de 1983 , 11 de febrero , 20 de mayo y 31 de octubre de 1985 , entre otras muchas), si bien como muestra de esa evolución (sentencia de 5 de abril de 2006 ), es claro que esa voluntad de incumplimiento se demuestra por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida, por una frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren, como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte", o bien, finalmente, exigiendo que la conducta del incumplidor sea grave ( sentencia de 13 de mayo de 2004 ). Por tanto, en el momento presente, la jurisprudencia es unánime en entender que para la prosperabilidad de la resolución contractual se exigen únicamente actos que constituyan un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una pertinaz conducta obstativa; es decir, basta con un cumplimiento relativo o defectuoso, con anormalidad, resistencia o demora excesiva, que haga desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aún en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial («fragente fidem, fides non est servanda») y el principio y norma que obliga a estar a lo pactado. En cualquier caso, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 , el retraso debe ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte que reclama.

TERCERO .- Así las cosas, y partiendo de tal doctrina, resultando incuestionable que la demora en la entrega de la vivienda ha superado -si tal acto lo constreñimos a la fecha en que únicamente puede ser la misma legalmente habitada-, es claro, no obstante lo que contradictoriamente afirma la apelante, que dicho plazo devino en intrascendente, si tenemos en cuenta, como se dijo, la falta de ejercicio extrajudicial de la resolución contractual sobre la base de la estipulación 2ª del contrato (no hubo comunicación alguno, ni verbal ni por escrito, participando tal deseo resolutorio a la vendedora), y, lo que es más importante, la efectiva ocupación de la vivienda por parte de los recurrentes en noviembre de 2007, es decir, casi 6 meses después de la fecha tope de entrega, llegando a estar en ella, a tenor de la testifical propuesta por la mercantil vendedora, hasta el mes de julio siguiente, lo que neutraliza la consideración de la relevancia del plazo, al no frustrar su incumplimiento el fin negocial perseguido por los apelantes.

A tenor del criterio antes expuesto, lo mismo cabe decir de lo que no son sino prestaciones accesorias que no reportan mentada frustración. Es decir, si de la falta de construcción de la chimenea, al parecer eléctrica, de la pérgola y de la barbacoa, pudiera haberse deducido una acción de cumplimiento efectivo o resarcitoria, en modo alguno justificaría una pretensión resolutoria. Y es que, como dice la sentencia del Tribunal Supremo antes mencionada, de 28 de abril de 1999 , "el contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el cumplimiento, las meramente accesorias".

Por todo ello se considera plenamente acertada la decisión judicial de no acceder a la resolución contractual, la cual debe ratificarse con desestimación del presente recurso.

CUARTO .- Las costas de esta alzada se impondrán al recurrente a tenor de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Ángela y otros contra la sentencia que en 23 de diciembre de 2010 dictó el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Córdoba en Juicio Ordinario nº 378/09 , debemos confirmar como confirmamos meritada resolución con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.