Sentencia Civil Nº 77/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 520/2011 de 17 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 520 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaros

Juicio Ordinario número 572 de 2010

SENTENCIA NÚM. 77 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Doña Mª VICTORIA PETIT LAVALL

En la Ciudad de Castellón, a diecisiete de febrero de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día siete de junio de dos mil once por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaros en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 572 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Augimar Empresa Urbanizadora S.A.U., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Juan Antonio Mata Manzano, y como apelados, Don Agustín y Don Claudio , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Oscar Colón Gimeno y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Juan Carlos Insa Agustina.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Agustín Juan Ferrer en nombre y representación de la mercantil AUGIMAR URBANIZADORA S.A.U contra D. Agustín y D. Claudio , y estimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Agustín Cervera Gasulla en nombre y representación de D. Agustín y D. Claudio contra la mercantil AUGIMAR URBANIZADORA S.A.U, debo:

-declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa concertado ente las partes en fecha 2 de enero de 2006;

-reconocer y reconozco el derecho de D. Agustín y D. Claudio a retener la cantidad entregada a cuenta, estos son los 300.000 euros, en concepto de daños y perjuicios;

-reconocer y reconozco el derecho de D. Agustín y D. Claudio a recuperar la propiedad y posesión de las fincas objeto del antedicho contrato

Se imponen las costas de la demanda y reconvención a la mercantil AUGIMAR URBANIZADORA S.A.U.-"

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Augimar Empresa Urbanizadora S.A.U, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente la demanda rectora y desestimando la reconvención.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 26 de septiembre de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 23 de diciembre de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 6 de febrero de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- La mercantil Augimar Empresa Urbanizadora S.A.U. planteó demanda contra D. Agustín y D. Claudio pidiendo la resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha 2 de enero de 2006 y la condena solidaria de los codemandados a reintegrarle la cantidad de 300.000 €, más los intereses legales correspondientes.

Los demandados se opusieron y formularon reconvención solicitando que se declare la resolución del contrato de compraventa y que se les reconozca su derecho a retener la cantidad entregada a cuenta, 300.000 €, recuperándose por los actores-reconvinientes la propiedad y presión de las fincas objeto del citado contrato.

Y esto fue lo que acordó la Sentencia dictada en primera instancia que estimó la demanda y además de declarar resuelto el contrato de compraventa, reconoció el derecho de los Sres. Agustín y Claudio a retener la cantidad entregada a cuenta y a recuperar la propiedad y posesión de las fincas objeto de dicho contrato, al entender que la compradora no había cumplido con sus obligaciones y en concreto con la de "promover todos los documentos de planeamiento que lo acompañan" , entendiendo que en caso contrario quedaría a su voluntad y en contra de lo establecido en el artículo 1256 del Código Civil el fin del contrato.

Interpone recurso de apelación la parte demandante reconvenida en el que alega que la Sentencia de instancia no ha tenido en cuenta la legislación especial, referentes a la tramitación de los PAI y a sus diferentes niveles complementarios y sucesivos de autorización municipal y autonómica, habiendo valorado erróneamente el documento nº 6 que se acompañó a la demanda, de forma que ante el silencio administrativo no cabe otra posición que entender una resolución presunta denegatoria, por lo que no pude reprocharse un incumplimiento de obligaciones que incumbían a Augimar, pidiendo en consecuencia que se revoque la Sentencia dictada, se estime la demanda origen de este procedimiento y se desestime la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Una vez examinada por la Sala la prueba practicada entendemos que no se ha producido el error que se denuncia en su valoración, siendo correcto el criterio de la Juez de instancia.

Entre los aquí litigantes se celebró en fecha 2 de enero de 2006 un contrato privado de compraventa en el que D. Agustín y D. Claudio vendían a Augimar Empresa Urbanizadora S.A. una serie de fincas rústicas sitas en el término municipal de Rosell, por un precio de 12.000.000 €, de los que a la firma de ese contrato se entregaban 300.000 €, de los que a la firma de ese contrato se entregaban 300.000 € y el resto en el momento de la elevación a público de dicho contrato.

En el mismo se reflejó en su estipulación segunda que " Se hace constar por ambas partes a los efectos oportunos y de cuanto se estipula en el presente contrato, que Augimar Empresa urbanizadora, S.A.U., pretende el desarrollo urbano de este suelo, para lo cual va a integrar las fincas objeto del presente contrato, en un Sector de planeamiento no contemplado en las Normas Subsidiarias vigentes en el municipio de Rosell que, por tanto, podrá ser desestimado por las administraciones correspondientes."

Y en cumplimiento de lo establecido en ese contrato, en fecha 13 de septiembre de 2006, un representante de Augimar presentó en el Ayuntamiento de Rosell una petición de inicio de concurso para el desarrollo y ejecución de un programa de actuación integrada por gestión indirecta, sobre el ámbito delimitado en la documentación gráfica que se aportaba, que incluía las fincas objeto de la compraventa que aquí nos ocupa, proponiendo un único ámbito de suelo residencial vinculado a un campo de golf, siendo la documentación que aportaron con esa petición la referida a la acreditación de la personalidad y capacidad del solicitante, además de dos planos con delimitación de donde se pretendía desarrollar el PAI.

El municipio de Rosell tal y como explicó la testigo que compareció al juicio y que dijo ser la responsable de los proyectos de urbanización de Augimar, tiene una población de unos seiscientos vecinos y lo que se iba a realizar cuadruplicaba la población, sin que ese ente municipal contara con arquitecto municipal y o tuviera algún tipo de capacidad técnica para el desarrollo del proyecto, al ser muy pequeño según explicó la misma testigo, que también dijo que desde el Ayuntamiento tenían muchas dudas y estaban asustados ante la entidad de lo que se quería hacer por lo que ella misma les aportó una memoria explicativa junto con la petición, y que estuvieron seis meses en contacto con ellos casi semanal para redactar esa documentación.

Y también afirmó que ellos hicieron todo lo que estuvo en su mano, llevando paneles al Ayuntamiento, una propuesta de planeamiento y cuando fue preguntada por si llegaron a redactar un estudio de impacto ambiental, primero dijo que sí que estaba redactado junto con los documentos de planeamiento pero que no se aportó porque el Ayuntamiento no inició los trámites, para reconocer a continuación que la elaboración de esta documentación se quedó a medio hacer por esa inactividad del ente municipal.

También esta testigo reconoció que en aquel momento la empresa para la que prestaba sus servicios tenía unos catorce programas de actuación integrada adjudicados definitivamente.

No parece desacertado pensar que en este contexto quien podía impulsar y desarrollar el proyecto del programa de actuación integrada era Augimar porque lo que no hiciera la misma difícilmente podía hacerlo un Ayuntamiento de esas características, que carecía de ningún asesoramiento técnico ni de infraestructura para ello.

Y esta pudiera ser la única explicación que en principio justificaría la redacción de la cláusula resolutoria antes transcrita en los términos expuestos, que permitía a la compradora recuperar la cantidad entregada a cuenta si el programa de actuación integrada no era aprobado por parte del Ayuntamiento, pudiendo por el contrario los vendedores retener esta cantidad si se resolvía el contrato por no aprobar dicho PAI la Consellería de Territorio y Vivienda o órgano competente.

Conclusión a la que igualmente llegamos si tenemos en cuenta que tanto los demandados como el representante de la entidad actora, reconocieron en el juicio que por parte del alcalde y del ayuntamiento había plena disponibilidad para aprobar el proyecto, lo que refuerza que era la peticionaria la que podía decidir si impulsaba y continuaba con el mismo.

Pero como explicó la testigo antes mencionada, quien demostró en su declaración sus amplios conocimientos de la materia urbanística, una vez presentada la petición y de acuerdo con lo establecido en el artículo 130-3 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre , de la Generalitat, Urbanística Valenciana, el pleno municipal, a propuesta del alcalde y con un informe previo técnico sobre la viabilidad de esa petición, era el que debía decidir desestimar lo solicitado, iniciar los procedimientos para la gestión indirecta del programa o asumir la gestión directa de la actuación integrada.

Y como ese asesoramiento técnico no lo tenía el Ayuntamiento sino era con la ayuda de Augimar esta podía, como así hizo, entablar consultas con las diferentes administraciones públicas, de acuerdo al contenido del artículo 129 de la mencionada ley , para obtener la información necesaria a fin de determinar la viabilidad del proyecto, máxime cuando conocían que una vez transcurridos tres meses desde que se presentara la petición, de acuerdo con lo establecido en el apartado 4 del ya citado artículo 130, sin que se emitiera y notificara una resolución expresa, dicha solicitud podía entenderse desestimada, que es lo que aquí se ha alegado para pretender en la demanda origen de este procedimiento, la aplicación de la cláusula resolutoria y la devolución de la cantidad entregada a cuenta.

Y lo que conocemos que hizo por lo que se ha aportado al procedimiento es que Augimar pidió en el mes de julio de 2006 a la Confederación Hidrográfica del Jucar información sobre los recursos hídricos en el término municipal de Rosell, dado que pretendía realizar una actuación urbanística residencial acompañada de un campo de golf y realizó en ese mismo mes una memoria informativa de la disponibilidad de los recursos hídricos con una propuesta de optimización y pidió incluso antes de presentar la petición en el Ayuntamiento, ante la Consellería de Cultura, Educación i Esport, una autorización de prospección arqueológica de la zona, lo que le fue autorizado, a finales del mes de junio de 2006 y posteriormente una vez realizada y en atención a los hallazgos encontrados, en el mes de junio de 2007, se le indica por la referida Consellería que era procedente aportar el Estudio de Impacto Ambiental, señalándole las actuaciones que debía contemplar el mismo, lo que de nuevo le fue reiterado por la Directora General de Patrimonio Cultural Valenciana, en fecha 1 de febrero de 2008.

A continuación, en el mes de mayo de 2009, Augimar emitió un burofax a los vendedores indicando que no se había producido la aprobación municipal por lo que resolvían el contrato de compraventa y les requerían para devolverles la cantidad de 300.000 € pactados.

Y también conocemos por lo que se ha remitido desde el Ayuntamiento de Rosell, que los únicos documentos que constan en el expediente administrativo incoado, son la solicitud para la actuación integrada de fecha 13 de septiembre de 2006, con la documentación gráfica que antes hemos mencionado. Y otro escrito remitido por Augimar, en fecha 18 de diciembre de 2009, en el que se hace mención a esa solicitud previa, a la presentación de una Memoria para que por el Ayuntamiento se solicitara informe previo a la Dirección General de Gestión del Medio natural de la Conselleria de Territorio y Vivienda, que además se dice en ese escrito, que les consta que fue presentada ante el indicado organismo y que al no haber recibido resolución por parte del Ayuntamiento solicitaban se dictara resolución expresa denegando el inicio del procedimiento de concurso para el desarrollo y ejecución del PAI, pidiendo además que la Dirección General de Gestión del Medio Natural emitiera el informe que habían pedido en el año 2006.

El expediente administrativo consta por tanto de dos únicos documentos presentados en ambos casos por parte de Augimar.

Desconocemos las razones por las que Augimar a pesar de continuar con las consultas que realizaba a los diferentes entes autonómicos decidió finalmente no continuar con el proyecto por parte del Ayuntamiento alegando el silencio administrativo, a pesar de haber pasado varios años desde que el mismo se presentó y a pesar de haber continuado esas consultas durante un tiempo muy superior a ese periodo de tres meses que establece la norma para entender que podía considerarse desestimada la solicitud ante la falta de decisión expresa del Ayuntamiento.

Pero lo cierto, es que tal y como se recoge en la Sentencia de instancia, su compromiso no era solo el de promover el programa de actuación integrada sino también a presentar todos los documentos de planeamiento que lo acompañaron (Homologación y Plan Parcial), del preceptivo Estudio de Impacto Ambiental del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación y nada de esto ha acreditado haber realizado fuera de la declaración de la testigo a que nos hemos referido y cuyo vínculo con la empresa, impide entender su testimonio en este particular como imparcial, porque además ante la demanda reconvencional formulada de contrario bien pudo aportar la documentación que dijo haber iniciado , aun cuando la misma no fuera necesario presentarla en ese trámite inicial de petición de PAI, tal y como el artículo 130 antes mencionado, nada de lo cual hizo, como tampoco pidió la declaración de ninguna persona de ese Ayuntamiento, con el que dijo que al menos en un principio semanalmente estaban en contacto.

A mayor abundamiento, tal y como se indica en el escrito de oposición al recurso, además de tener que presentar un Estudio de Impacto Ambiental, en los términos exigidos por la Conselleria, poco tiempo después de presentar la petición y cuando aun estaba Augimar realizando esas consultas con la administración autonómica, entró en vigor la Ley 9/2006, de 5 de diciembre de 2006, reguladora de Campos de Golf, en la Comunidad Valenciana, norma que le resultaba aplicable, ya que se pretende además de la construcción de viviendas la de un campo de golf y de acuerdo a lo establecido en su Disposición Transitoria Tercera , al no haberse sometido dicho proyecto aun a trámite de información pública.

Dicha norma en su artículo 44 exige una documentación mucho mas extensa en un anexo, que debía incluir además de una mención informativa, un estudio y justificación de la capacidad de acogida de los terrenos afectados, un proyecto o anteproyecto de campo de golf, un estudio de impacto ambiental, otro estudio de paisaje, un plan estratégico de riego y una ficha técnica, documentación que en modo alguno tampoco se ha aportado.

Entendemos por ello y en definitiva que la compradora realizó una mínima actividad, presentado una solicitud y realizando unas consultas a diferentes consellerías, y por decisión propia decide no continuar con el proyecto, por lo que elaboró la documentación a la que se comprometió y que le era exigida por la normativa que hemos mencionado y decide unilateralmente resolver el contrato amparándose en un silencio administrativo, que en todo caso era más que previsible que se hubiera producido si no hubiera habido una intensa actividad por la parte de Augimar, que en este supuesto no concurrió, vulnerando con ello el contenido del artículo 1256 del Código Civil , que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos se dejen al arbitrio de una de las partes.

Procede por ello y en consecuencia desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida.

TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Augimar Empresa Urbanizadora S.A.U., contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vinaros en fecha siete de junio de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 572 de 2010, CONFIRMAMOS la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.