Sentencia Civil Nº 77/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 362/2013 de 20 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0006290

Recurso de Apelación 362/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 900/2012

APELANTE:GRUPO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS POLARIS S.L.

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL

APELADO:GLOBAL MADISON SLU

PROCURADOR D./Dña. SONIA BENGOA GONZALEZ

SENTENCIA Nº 77/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D.. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a veinte de febrero de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 900/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz a instancia de GRUPO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS POLARIS S.L. apelante - demandante, representado por el Procurador FRANCISCO ABAJO ABRIL contra GLOBAL MADISON SLU apelado - demandado, representado por la Procuradora SONIA BENGOA GONZALEZ ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/02/2013 .

Siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 25/02/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador D.Francisco Abajo Abril en nombre y representación de GRUPO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS POLARIS S.L. frente a GLOBAL MADISON S.L.U. debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra. Se imponen las costas a la actora. En lo relativo a la medida cautelar de anotación preventiva de demanda, acordada por auto de 27 de julio de 2012, estése a lo dispuesto en el art. 744 LEC ..

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19 de febrero de 2014.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, que concuerden con los siguientes:

PRIMERO.-La demanda presentada, por la representación procesal del Grupo de inversiones inmobiliarias POLARIS, S.L., en condición de titular de la cuota indivisa del 20,307521 % de la finca registral nº 48.833 del Registro de la Propiedad nº 1 de Torrejón de Ardoz, destinada a local comercial en el complejo 'Parque Corredor', consistió en el ejercicio de la acción de retracto de comuneros frente a GLOBAL MADISON, S.L., que había adquirido previa autorización judicial contenida en el Auto de 4 de abril de 2012, del Juzgado de lo mercantil nº 2 de Madrid , el 5 de junio de 2012 , la cuota restante 79,697429 % de la anterior titular registral y copropietaria de dicha finca: Galerías de Parques Reunidos, S.L., en situación de concurso desde el 23 de septiembre de 2008.

En la sentencia apelada nº 38, de 25 de febrero de 2013, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5, de Torrejón de Ardoz , se concluyó en el fundamento jurídico octavo, folio 1169 de autos, que: A) El Grupo de inversiones inmobiliarias POLARIS, S.L., no tiene interés en pagar el precio escriturado, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto sobre el bien inmueble litigioso, según lo referido al respecto en la Audiencia Previa, en su calidad de copropietaria, cuyo precio es de 1.139.007,23 €, según la escritura pública de compraventa otorgada el 5 de junio de 2012. B) No se ha demostrado en el juicio ordinario nº 900/2012, que hubiera confabulación alguna entre la compradora y la vendedora para establecer un precio fraudulento superior al real.

SEGUNDO.-La propiedad indivisa de la finca registral nº 48.833 del Registro de la Propiedad nº 1 de Torrejón de Ardoz, correspondía a la demandante: 'Grupo de Inversiones Inmobiliarias Polaris, S.L.' y a 'Galerías de Parques Reunidos, S.L.' hasta que esta sociedad vendió la cuota del 79,69 % de dicha finca mediante escritura de compraventa otorgada el 5 de junio de 2012 a 'Global Madison, S.L.', cuyo precio escriturado ascendió a 1.139.007,23 €. Mientras que la titularidad del resto de la finca, cuota del 20,31 %, fue mantenida por la demandante: 'Grupo de Inversiones Inmobiliarias Polaris, S.L.'

Se ejercitó en la demanda litigiosa la acción de retracto de comuneros. Se desprende del art. 1521 del Código Civil , que el efecto del retracto legal es la subrogación del retrayente en la posición del comprador dentro del mismo contrato que éste ha celebrado. Han de respetarse íntegramente los términos del contrato celebrado, procediendo, tan sólo, a sustituir el comprador por el retrayente. Conforme a la sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 5ª, de 27-3-2013, nº 112/2013, rec. 277/2012. Los requisitos exigidos por la jurisprudencia, de forma reiterada y pacífica, para que pueda resultar procedente el retracto de comuneros son los siguientes: 1º El requisito primordial de este retracto es la existencia de una situación de comunidad ordinaria que recae sobre el mismo bien inmueble en situación de indivisión. Lo cual sucede en este caso, porque la titularidad dominical de la finca registral nº 48.833 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Torrejón de Ardoz, correspondía proindiviso según la certificación registral unida a los folios 52 a 57 de autos a dos propietarias: 'Galerías de Parques Reunidos, S.L.' y 'Grupo de Inversiones Inmobiliarias Polaris, S.L.' 2.º Que alguna de las cuotas indivisas sea transmitida a un extraño a la comunidad por compra o dación en pago, y en general, siempre que se trate de una transmisión del dominio a título oneroso equivalente a esos negocios que no impida la subrogación. En este caso al preexistir comunidad ordinaria se cumple este requisito, previa autorización judicial contenida en el Auto de 4 de abril de 2012, del Juzgado de lo mercantil nº 2 de Madrid , y mediante escritura pública de compraventa otorgada el 5 de junio de 2012 a la compradora 'Global Madison, S.L.', cuyo precio escriturado ascendió a 1.139.007,23 €. 3.º Que la acción de retracto se ejercite por un comunero copropietario de la cosa común, que lo fuere cuando se realizó la transmisión y en el plazo establecido en el artículo 1524 del Código Civil . Por lo tanto, existe legitimación activa de la sociedad demandante al haber sido comunera. 4.º Que al plantear la demanda se consigne el precio de la transmisión si es conocido, o si no lo fuere, se dé fianza de consignarlo cuando lo sea. Este último requisito debe ser objeto de debate jurídico al haberlo alegado nuevamente en el escrito de oposición al recurso la parte apelada.

TERCERO.-Los motivos del recurso de apelación consisten en la crítica del contenido textual de cada uno de los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, discrepando puntualmente de las consideraciones y conclusiones obtenidas por la juzgadora de primera instancia, para rebatir los argumentos que no le resultan favorables a su pretensión rectora de autos, insistiendo en las alegaciones de la demanda. La parte apelada se ha opuesto a cada uno de los motivos del recurso, defendiendo la conformidad jurídica de los respectivos fundamentos de derecho de la debatida sentencia, que considera ajustada a Derecho.

CUARTO.-La Sala debe plantearse con carácter previo si es preceptiva la consignación del precio de la compraventa por la parte retrayente. Por lo tanto, hemos de constatar que según la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 18-11-2013, nº 724/2013, rec. 2194/2011 ."La verdadera consumación se produce cuando una parte, la compradora, hace el pago aunque éste no sea total. Y, en el caso del pago aplazado, se entrega la finca y el Juzgado libra el mandamiento para la inscripción de la compraventa que se entiende consumada y se produce el 'dies a quo' para el ejercicio de la acción de retracto que exige la consignación del precio ( artículo 1518 del Código civil ) y si éste no se ha pagado aún, no tiene sentido consignar (en el ejercicio del retracto) un precio que no ha sido pagado". No hay duda de que se ejercita la acción de retracto legal de comuneros porque así se dice expresamente en el escrito rector, además de que en su fundamentación jurídica así se refiere, con expresión del articulado relativo a este tipo de retracto, transcribiendo incluso el contenido del art. 1522 del CC . Finalmente, en sus conclusiones, el propio letrado insistió en el ejercicio de esta acción. Con respecto a la consignación del precio se ha de indicar que ya resultó resuelto definitivamente en la Audiencia Previa, no obstante se ha de recordar que el artículo 1618 de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 , que exigía, para que pudiera darse curso a las demandas de retracto, la consignación del precio, si era conocido, ha sido derogado por la Disposición derogatoria única de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, que en su artículo 266.3 exige que ha de acompañarse a la demanda el documento que acredite haberse consignado el precio cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato. En concreto, el artículo 266.3 LEC dispone que se habrá de acompañar a la demanda 'los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto y, cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere'. Como quiera que es precisamente la certeza del precio lo que es objeto del litigio, hemos de seguir el criterio de la SAP de Madrid, sec. 14ª, de 31-10-2012, nº 494/2012, rec. 435/2012 . Cuándo, como sucede en este caso, no hay pacto de consignación del precio para el ejercicio de la acción de retracto, existe, es cierto, controversia doctrinal en las Audiencias Provinciales acerca de si hay o no hay, actualmente, norma que exija la consignación del precio como requisito de procedibilidad para la demanda en ejercicio de la acción de retracto de comuneros, y mientras parte de las resoluciones dictadas por aquéllas consideran que no existe tal norma y la consignación ya no es requisito para la admisibilidad a trámite de la demanda, conforme a lo razonado por la sentencia del Tribunal Constitucional, Sala 2ª, de fecha 13 de septiembre de 2004 EDJ2004/116038 , que había considerado que la consignación no es un requisito legalmente exigido por la legislación procesal aplicable para la admisión de la demanda, pues el artículo 266.3 de la Ley de Enjuiciamiento civil condiciona la consignación o la constitución de caución como requisito para la admisión a trámite de la demanda, a que se exija por ley o por contrato, de modo que la ausencia de consignación del precio como causa de inadmisión de la demanda vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, por lo que el reembolso al comprador del precio de la venta y los gastos que impone el artículo 1518 del Código civil , no es requisito para la admisión a trámite de la demanda, sino requisito material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente, requisito cuyo cumplimiento o incumplimiento corresponderá resolver en el momento procesal oportuno, en ejecución, en su caso, de la sentencia estimatoria del retracto; otra parte de tales resoluciones considera que cuándo se está ante un retracto legal del artículo 1.521 del Código civil , el artículo 1.525 del mismo texto legal dispone que tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código civil , que a su vez establece: 'El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin rembolsar al comprador el precio de la venta y además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida'.Y, que, por tanto, en el Código civil sí se exige la consignación y, en consecuencia, la consignación del precio es un elemento esencial para el ejercicio de la acción y el reconocimiento del derecho de retracto y el documento que la acredite debe acompañarse necesariamente con la demanda. Más, también es cierto que la primera es mayoritaria y cuenta con el argumento de la sentencia del Tribunal Constitucional de 4 de septiembre de 2004 , que, en lo que aquí interesa, declara que 'la interpretación efectuada en este supuesto por la Audiencia Provincial del art. 1518 CC , en relación con el art. 266.3 LEC 2000 , para inferir de aquel precepto la exigencia de consignación o caución se sustenta en una evidente confusión entre, de un lado, la consignación o la constitución de caución como requisito procesal para la admisión a trámite de la demanda de retracto, al que se refiere el art. 266.3 de la vigente LEC , y que supedita, en el supuesto en que fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto, a que se exija por Ley o por contrato y, de otro lado, el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC , no como requisito para la admisión a trámite de la demanda, sino como requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo. En este sentido, en relación con el requisito de la consignación que exigía el derogado art. 1816.2 LEC , este Tribunal ya tuvo ocasión de declarar, doctrina que resulta perfectamente trasladable al caso que ahora nos ocupa, que 'a los efectos del art. 24.1 CE , debe, sin embargo, distinguirse nítidamente la consignación o el afianzamiento del precio que se exigen en el art. 1618.2 LEC , del reembolso que regula el art. 1518 CC . El primero se erige en un requisito estrictamente procesal para la admisión y tramitación de las demandas de retracto, cuya finalidad es impedir el planteamiento y la sustanciación del juicio de retracto por quienes carezcan de la capacidad económica suficiente para subrogarse o colocarse en la posición que ostenta el adquirente en la transmisión onerosa de la que nace el derecho de retracto ( art. 1512 CC ), al no poder satisfacer el precio o la contraprestación necesaria para el ejercicio de este derecho de adquisición preferente. Por el contrario el reembolso que contempla el art. 1518 CC , que se extiende no sólo al precio de la transmisión sino también a los demás gastos y pagos que señala el precepto, constituye un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente'( STC 145/1998, de 30 de junio , FJ 4). 'Ha de concluirse, pues, que en este caso, como consecuencia de la interpretación que la Audiencia Provincial ha efectuado del art. 1518 CC , con base en la confusión apuntada entre la consignación o la constitución de caución en cuanto requisito procesal para la admisión de la demanda y el reembolso en cuanto requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, la decisión de inadmisión de la demanda, que en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio han promovido los ahora recurrentes en amparo, se ha fundado en el incumplimiento de un requisito que no es legalmente exigido por la legislación procesal aplicable para la admisión de la demanda, pues el art. 266.3 LEC , como se razona en el Auto de apelación y resulta del tenor literal del precepto, condiciona la consignación o la constitución de caución como requisito para la admisión a trámite de la demanda de retracto, si fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto, a que se exija por ley o contrato, supuestos que no se daban en este caso. En otras palabras, se inadmitió la demanda de retracto sin que concurriera causa legal de inadmisión, por lo que las decisiones judiciales impugnadas han vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes en amparo'.Mediante la sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, num. 127/2008, de 27 de octubre EDJ2008/196670 , con cita de la anterior STC 145/1998, de 30 de junio , se reiteró tal doctrina consolidada.

En definitiva, de la doctrina constitucional resulta que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1 º y 2º del artículo 1.518 CC . Pero es que, además, en el caso presente, la demandante al poner en duda el precio abonado por la sociedad compradora a la vendedora justificaba la imposibilidad de cumplir el requisito a que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2008 EDJ2008/203579, cual es, poner a inmediata disposición de la demandada el precio 'previamente abonado a su transmitente', si fuera posible determinarlo. Aspecto que es objeto del presente litigio, y sin cuyo esclarecimiento, no se puede exigir dicho requisito.

QUINTO.-La aportación del documento adjunto al escrito presentado el día 29 de octubre de 2013, cuando ya se había concluido el trámite de prueba en el actual rollo de apelación, mediante el Auto firme de 3 de julio de 2013, y se había señalado la deliberación, votación y fallo, por Providencia de 28 de octubre de 2013, debe entenderse que es extemporánea, porque había precluído la posibilidad de interesar la práctica de más pruebas, a las acordadas en el referido Auto. Por lo tanto, damos cumplimiento a la providencia firme de 28 de noviembre de 2013. A cuyo efecto deberá tenerse en cuenta por la Sala que: El valor fiscal que se intenta demostrar con dicho documento no es, 'prima facie', determinante en el presente litigio y recurso de apelación, porque debe prevalecer sobre el mismo el precio declarado de 1.139.007,23 €, según la escritura pública de compraventa de 5 de junio de 2012. En consecuencia, con arreglo al artículo 271.2º de la LEC , al no ser condicionante, ni decisiva para la resolución del presente recurso, dicha valoración fiscal del local litigioso por importe de 145.608,69 €, cuyo cálculo se realizó al único efecto de la determinación del impuesto de la Comunidad de Madrid sobre actos jurídicos documentados. Así pues, debe distinguirse por la Sala entre las siguientes alternativas: En cuanto al precio, y a los efectos del ejercicio del derecho al retracto de comuneros, por la jurisprudencia citada en sentencias de las Audiencias Provinciales de La Coruña, sec. 4ª, de 15-4-2000, nº 137/2000, rec. 1688/1999, y de Cádiz, sec. 7ª, de 7-6-2007, nº 140/2007, rec. 91/2007 , se diferencia entre varias clases del mismo: A) El precio conocido; éste es el que se tiene la obligación de consignar para el ejercicio de la acción de retracto, y en el caso de que el mismo se desconozca habrá de darse fianza de consignarlo después de que lo sea, determinándose, en su caso, en sentencia el precio real de la transmisión ( STS 24 de septiembre de 1997 EDJ1997/5773). B) El precio escriturado es al que habrá de estarse, en principio, a los efectos del ejercicio del retracto ( STS 11 de julio de 1996 EDJ1996/5317 entre otras), salvo que se demuestre que fue otro el real y efectivo de la transmisión. C) El precio real es el que debe satisfacerse para el legítimo ejercicio del derecho de retraer, toda vez que tal derecho no es otro que el de subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el contrato. El retracto no es pues una doble venta, sino la sustitución del comprador por el retrayente en las estipulaciones contractuales, y entre ellas, y como fundamental, en el precio. D) El precio simulado es el que se hace constar como propio de la compraventa o dación en pago, pero que no coincide con el efectivamente satisfecho que fue otro, en cuyo caso habrá de estarse, como hemos dicho, al real de la enajenación. Tal discrepancia puede ser al alza o a la baja, con fines de ocultamiento al fisco del auténtico valor pactado del bien transmitido, o bien elevando el mismo, ficticiamente, con la finalidad de evitar el ejercicio de tal derecho, siendo reiterada y uniforme doctrina de Tribunal Supremo, al respecto, la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta. E) El precio justo o el precio del mercado. No es éste el que corresponde para el ejercicio con éxito del retracto. Así, claramente se expresa, como no podía ser de otra forma, la STS de 15 de octubre de 1991 EDJ1991/9731, cuando indica; 'que no se trata en estos casos de que opere el verdadero valor de mercado de lo transmitido, sino el realmente pagado por el adquiriente'. F) En los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferioral valor de lo vendido, hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar' ( SSTS de 4 de julio y 20 de septiembre de 1988 EDJ1988/7137 , 12 de junio de 1984 EDJ1984/7232 , y 11 de julio de 1996 EDJ1996/5317).

SEXTO.-Los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida están debidamente motivados, sin incurrir en género alguno de falta de congruencia, habiéndose desarrollado con suficiente justificación porqué no se puede considerar que sea simulado el precio declarado en la escritura pública de 5 de junio de 2012 (cuya forma de pago es parte en efectivo y parte en especie), que no sólo es de compraventa, sino también de subrogación en un préstamo hipotecario, y cuyo texto íntegro consta unido a los folios 176 a 226 de autos, y que cuenta con 11 anexos, debido a su gran complejidad técnico-jurídica. No siendo admisible como pretende el recurrente que a partir del valor fiscal de la finca más la inflación habida, se venga a poder determinar sin más prueba el valor actual de mercado, pues el transcurso del tiempo no sólo tiene efectos en el aumento de la inflación y del coste de la vida, aunque sí es ciento que la tendencia normal es al incremento y no al descenso como todos sabemos, salvo en épocas de crisis económica como la actual; el transcurso del tiempo también produce otro efecto, y es el deterioro y pérdida de valor de los bienes materiales en la mayoría de los casos, por lo que lo adecuado hubiera sido el aportar la parte actora con su escrito de demanda, o al menos en el acto del juicio al que fue convocado algún elemento de prueba sobre el actual valor de la finca, en atención a la cuantía litigiosa, como bien hubiera podido servir un simple informe pericial de valoración, según la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 2ª, de 23-10-1997, nº 432/1997, rec. 490/1997 . A cuyo efecto deberá tenerse en cuenta por la Sala que: El valor fiscal que se intenta demostrar con dicho documento adjuntado al presente rollo de apelación extemporáneamente no es, 'prima facie',determinante en el presente litigio y recurso de apelación, porque debe prevalecer sobre el mismo el precio declarado de 1.139.007,23 €, según la escritura pública de compraventa de 5 de junio de 2012. En consecuencia, con arreglo al artículo 271.2º de la LEC , al no ser condicionante, ni decisiva para la resolución del presente recurso, dicha valoración fiscal del local litigioso por importe de 145.608,69 €, cuyo cálculo se realizó al único efecto de la determinación del impuesto de la Comunidad de Madrid sobre actos jurídicos documentados. En resumen, la jurisprudencia analizada hace hincapié en materia del precio a abonar por el retrayente, interpretando el artículo 1.518 el Código Civil , en el sentido de que éste ha de ser el realmente abonado, debiendo probarse por quien efectuó la compra, y fijando de modo subsidiario una serie de criterios para los supuestos en que no pueda concretarse realmente cuál el precio abonado; y en el caso de ser el precio escriturado inferior al valor realmente pagado en metálico o/y en especie, habrá de demostrarse el precio efectivo de la transmisión. Lo que no se ha conseguido acreditar, mediante la valoración conjunta de las pruebas practicadas, teniendo en cuenta la máxima dificultad técnica del asunto litigioso por tratarse de una compraventa asociada a la subrogación en un crédito hipotecario, en que han intervenido varias empresas internacionales.

SÉPTIMO.-Analizamos, en el caso presente, el precio de la compra que hubo de abonar la entidad demandada, resultando que el precio escriturado es muy superior al valor fiscal. Lo cual, según las circunstancias de cada caso, puede considerarse normal en líneas generales. En estos casos es aplicable el criterio doctrinal sostenido en las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Castellón, sec. 2ª, de 31-3-1999, nº 119/1999, rec. 133/1997 , y de Cádiz, sec. 7ª, de 7-6-2007, nº 140/2007, rec. 91/2007 . Pues bien, con base en la doctrina expuesta, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto, toda vez que no consta que el precio escriturado no fuera el real de la transmisión onerosa del inmueble litigioso, y ello por varias razones: En primer lugar, la parte apelante no fue capaz de acreditar que el mismo no fuera el realmente satisfecho, toda vez que GLOBAL MADISON, S.L., había adquirido previa autorización judicial contenida en el Auto de 4 de abril de 2012, del Juzgado de lo mercantil nº 2 de Madrid , y mediante la escritura pública otorgada ante Notario el 5 de junio de 2012, la cuota restante 79,697429% de la anterior titular registral y copropietaria de dicha finca: Galerías de Parques Reunidos, S.L., en situación de concurso desde el 23 de septiembre de 2008. Concurriendo dos controles previos, uno judicial y otro notarial, que confieren cierto valor de convicción al precio aceptado en la sentencia recurrida.

Tampoco resulta que el precio escriturado sea manifiestamente desproporcionado con respecto al precio del mercado, máxime si tenemos en cuenta que se tomó como referencia el valor obtenido por la sociedad tasadora TINSA, al peritar el proindiviso con fecha 14 de febrero de 2012. Por otra parte, no podemos sustraernos al hecho de que lo comprado fue un proindiviso hipotecado con lo que su valor lógicamente debe atenerse al importe proporcional, que corresponde al proindiviso adeudado a la acreedora hipotecaria GREY GRAFTON, según consta a los folios 190 y 191 de autos. El pago del precio, cuya mayor parte del mismo resultó abonado en especie, mediante la subrogación hipotecaria descrita, y que se detalla en la escritura pública otorgada al efecto de la compraventa litigiosa, en los citados folios 190 y 191 de autos, dentro del apartado forma de pago. Por último, el precio de mercado fijado por el perito de la sociedad tasadora TINSA, en la tasación efectuada el 14 de febrero de 2012, no ha sido debidamente desvirtuado por otras periciales. En las condiciones expuestas, y comoquiera que, como hemos afirmado, el precio que se debe abonar es el real de la transmisión, y no constando que el mismo fuera superior, ni inferior al documentado notarialmente, a éste hemos de estar, puesto que ha tenido un doble control de veracidad, judicial y notarial, lo que conduce a la desestimación del presente recurso de apelación, confirmando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, que examina una escritura pública de compraventa en que está suficientemente fundada la determinación del valor del bien inmueble que se adquiere por la sociedad demandada y apelada, sin que el retracto deba ejercitarse sobre el precio de mercado, ya que no es una indemnización por la circunstancia de que el comprador se vea privado de un bien que adquirió, sino un derecho de compraventa con subrogación en la hipoteca cuya acreedora es GREY GRAFTON, debiendo tenerse en cuenta las condiciones pactadas y entre ellas la fundamental del precio y su forma de pago.

Pretende el recurrente, partiendo de tal supuesto abuso de derecho -que la Sala rechaza- que se establezca un precio nuevo para que pueda hacerse efectivo el derecho de retraer, en base a la pretendida desproporción entre el precio pagado y el valor real de lo retraído, pero tal consideración resulta no suficientemente fundada. Cabe reconocer que, efectivamente, la doctrina jurisprudencial permite establecer un precio intermedio en el retracto ( STS de 11 de julio de 1.996 , invocada por el recurrente), pero esto sólo es posible en los casos en que no haya constancia del mismo o sea desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, supuestos, en definitiva, donde no se tenga una constancia del precio real efectivamente abonado por el adquirente retraído. La experiencia enseña que en muchas transmisiones, generalmente por motivos fiscales, se expresa un precio inferior al realmente pagado, y sobre este supuesto, y no otro, es la hipótesis manejada por la jurisprudencia, llevada al caso de que se ejercitare un retracto, permite establecer un 'tertius precius'que desplace el precio simulado por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable ( STS de 16 de marzo de 1.985 , 20 de septiembre de 1.988 , etc.). Siempre que exista una acreditación objetiva dotada de suficiente certeza, lo que no ha ocurrido en este caso, donde se parte de la hipótesis contraria de que el precio declarado en escritura pública supuestamente sea mucho mayor, con respecto del efectivamente pagado.

En el presente caso, la parte apelante no ha conseguido demostrar que el precio escriturado fuere irreal, y además se trata de una venta con subrogación, y previa autorización judicial cuya constancia en documento público aparece debidamente registrada en autos, por lo que, en consecuencia, este Tribunal, debe confirmar la sentencia recurrida, en que después de una valoración conjunta de la prueba practicada, no se ha podido establecer un precio diferente al realmente escriturado y registrado para la venta litigiosa.

OCTAVO.-La circunstancia empresarial de que la acreedora hipotecaria: GREY GRAFTON SARL, sea socia de la adquirente: GLOBAL MADISON, S.L.U. Y el hecho de que haya existido una cesión de crédito de HYPO REAL a GREY GRAFTON SARL, entendemos que forma parte de los avatares propios de los negocios internacionales, teniendo en cuenta que son sociedades extranjeras que realizan inversiones económicas en territorio español, lo cual no está vedado legalmente y menos aún en este caso en que la suposición pretendida de simulación de precio no ha resultado debidamente acreditada. Con carácter general, se debe recordar la vigencia en derecho civil del principio de relatividad contractual, artículo 1.257 del Código Civil , en cuanto que sólo producen efectos entre las partes que los celebraron, es decir, inter partes, y sus herederos. Respecto de terceros no puede favorecerlos, ni perjudicarlos, y ello en base a la STS de 27 de marzo de 1.984 : 'a partir del principio de la relatividad de los contratos ('res inter alios acta, neque nocet neque prodest') según el que cada contrato constriñe exclusivamente a las partes contratantes y a sus herederos; y si la Jurisprudencia de esta Sala, a partir de la sentencia de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y nueve seguida por las de cinco de octubre de mil novecientos sesenta y cinco, tres de octubre de mil novecientos setenta y nueve y veinte de febrero de mil novecientos ochenta y uno y últimamente reiterada su doctrina por la de dos de noviembre de mil novecientos ochenta y uno, se ha separado de la rígida aplicación del principio, ha sido sólo en el sentido de contraponerlo matizadamente a la regla 'nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet', admitiendo que las obligaciones y también los derechos dimanantes del contrato transciendan (con excepción, claro es, de los personalísimos) a los causahabientes a título particular, que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante o, como dicen las sentencias, ya citadas, de mil novecientos cincuenta y nueve a mil novecientos sesenta y cinco: 'el causahabiente a título particular, soporta los efectos de los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ella, si influyen en el derecho que se transmite''.

En términos parecidos se pronuncian las Sentencias de 14-5-1928 , 20-2-1981 , 2-11-1981 , 27-5- 1989 y 13-2-97 . Esta regla general de la relatividad, en definitiva de los limites personales del contrato, tiene excepciones respecto de los herederos cuando se traten de derechos u obligaciones que no sean transmisibles, por su naturaleza, o por pacto, o por disposición legal, y respecto de terceros que no concurrieron es posible que produzcan efectos cuando expresamente contenga estipulación a su favor, de modo que las partes acuerdan que una determinada estipulación la efectúe una de ellos en provecho de un tercero, que de ese modo queda incorporado al contrato como acreedor de dicha prestación, pero para poder reclamarla exigirá que el tercero hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido revocada. Partiendo de esta premisa, es evidente que con relación a la cesión de crédito comentada de HYPO REAL a GREY GRAFTON SARL, se trata de realizar una sustitución en la persona del contratante. Ello podría encuadrarse en un supuesto de novación subjetiva que la doctrina y jurisprudencia ha calificado más adecuadamente como cesión de contrato, que carece de una regulación específica, pero es plenamente admitido, aunque no se trasmite el contrato, sino la relación jurídica creada y regida por el contrato, dado que se sigue rigiendo por el mismo convenio. En la práctica, supone una subrogación en el aspecto subjetivo de dicha relación, es decir, una sustitución de uno de los contratantes, de modo que quien salga será un tercero a todos los efectos. La Sentencia de 7 de noviembre de 1988 declara que: 'la subrogación no puede presumirse fuera de los casos expresamente mencionados en el Código, obliga a establecerla en los demás supuestos con claridad, para que produzca efectos, y debe ser igualmente desestimado, pues es criterio compartido, tanto por la doctrina científica, como por la jurisprudencia, que la figura de la cesión de contrato, que es la que, a fin de cuentas, produce la subrogación, es recogida por el ordenamiento español con gran prudencia, obligando, en los supuestos ordinarios a recabar del cedente el consentimiento del otro contratante, a quien no resulta, por regla general, indiferente la personalidad del obligado a realizar las prestaciones contractuales, personalidad a menudo tenida en cuenta para contratar y exigiendo, tal y como hemos visto que dispone el párrafo. 2.º del art. 1209, a establecerlas con claridad para que produzca sus efectos, fuera de los casos excepcionales en que se presume por la Ley', la Sentencia de 9 de diciembre de 1997 dice que: 'la cesión del contrato ha sido admitida por la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 12 de julio de 1.927 , 1 de julio de 1.949 , 26 de febrero y 26 de noviembre de 1.982 , 23 de octubre de 1.984 , 4 de febrero de 1.993 y 5 de marzo de 1.994 ) según la cual la figura jurídica de la cesión del contrato supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario, de un contrato de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de crédito o asunción de deuda, necesitando en todo caso el concurso del consentimiento por parte del contratante cedido, de tal manera que se exige una necesaria conjunción de tres voluntades contractuales, que se produce por la cesión en la titularidad de la relación convencional, conservando siempre el cedido su posición originaria, lo que determina que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual'.

En definitiva, la figura de la cesión contractual carece de una regulación específica pero es ampliamente admitida por la jurisprudencia al amparo del artículo 1.205 del Código Civil . Para poder afirmar que estamos ante una cesión de contrato, será necesario, además del consentimiento del cedente y del tercero que le sustituye, el consentimiento del cedido, a quien, por regla general, no le resulta indiferente la personalidad del obligado a realizar las prestaciones contractuales, al ser habitual que se tenga en cuenta para contratar. Se exige una conjunción de tres voluntades contractuales, manteniendo el cedido su posición originaria, lo que determina, como señala la Sentencia de 9 de diciembre de 1.997 : 'que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual'. En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 6-3-73 , 25-4-75 , 26-2-82 , 20- 3- 85, 25-3-96 , 9-12-1997 y 16-3-2005 . En la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1997 se razona que 'es en todo caso indispensable para su eficacia no el conocimiento sino el consentimiento expreso o tácito del acreedor, conforme al artículo 1205 del Código Civil y la jurisprudencia invocada que lo interpreta, sin cuya concurrencia no puede producirse el resultado meramente modificativo de la liberación del primitivo deudor. En el presente caso -continúa el Supremo-, pues, es aplicable la doctrina jurisprudencial que reclama con reiteración que la novación nunca se presume, ni tampoco puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, sino que la voluntad de novar debe constar siempre de modo inequívoco, bien por manifestarse con claridad de forma expresa bien por inducirse de actos de significación concluyente, sin que de ningún modo sea suficiente el simple conocimiento de la sustitución ( Sentencias de esta Sala de 10 de mayo de 1979 , 23 de mayo de 1980 , 16 de febrero de 1983 , 28 de marzo de 1985 , 10 de julio de 1986 y 17 de febrero de 1.987 , etc., aparte de las indicadas en el encabezamiento de este motivo)'.De modo análogo, la Sentencia de 25 de noviembre de 1996 proclama que 'la doctrina científica, en general, se muestra exigente a la hora de precisar los requisitos y los efectos jurídicos del cambio de deudor con carácter novatorio. La novación extintiva en cuanto verdadera y propia novación, debe configurarse sólo con elementos fácticos claros, que acrediten la voluntad libre de las partes y de manera especial el consentimiento del acreedor, conforme determina el artículo 1205 del Código Civil . Es verdad que, en nuestro sistema jurídico, se viene advirtiendo tanto doctrinal como jurisprudencialmente, que el consentimiento no sólo se presta mediante actos expresos, sino que cabe también descubrirlo en la conducta tácita del acreedor. Esta última precisión reclama, no obstante, que los actos de los que la prestación de tal consentimiento en forma tácita se infiera sean concluyentes e inequívocos, ya que de lo contrario estaríamos transformando una simple novación modificativa o novación impropia en auténtica novación, con la consiguiente disminución de garantías en perjuicio del acreedor que no quiso o no consintió el cambio de deudor, anterior, coetáneo o posterior al acuerdo de cesión'.En suma, aunque con orientación más restrictiva, la Sentencia de 30 de julio de 1996 afirma que 'el consentimiento del acreedor para que se produzca la novación lo exige inexcusablemente el artículo 1205 del Código Civil ; así, esta Sala tiene declarado que, el acreedor puede prestar en cualquier forma y momento el consentimiento ( Sentencia de 7 de junio de 1982 ), pero que no se presume; ha de constar expresamente (entre otras, Sentencia de 18 de enero de 1934 y 29 de septiembre de 1984 ), por modo cierto, positivo, indudable (Sentencia de 24 de marzo de 1956 ), siendo necesario que conste patente y manifiestamente ( Sentencia de 9 de abril de 1930 ), con evidencia indiscutible ( Sentencia de 27 de diciembre de 1932 )'.

Y en el presente caso, como acertadamente ha advertido la Juez de primera instancia, no falta el consentimiento inequívoco del otro contratante y en función además de las actuaciones llevadas a cabo por la propia sociedad demandada en el desarrollo del contrato de cesión, por lo que a los más que alcanzaría la vinculación al interés de la retrayente demandante sería por el pago realizado por un tercero, que el art. 1158 del Código Civil contempla expresamente, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, y el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la aceptación de pagos de un tercero no presupone consentimiento alguno respecto al contrato origen del crédito ( Sentencias T.S. 9-6-86 y 21-4-88 , citadas por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 27-3-2013, nº 84/2013, rec. 37/2012 ). Estando ajustada a Derecho la sentencia apelada, por lo que debe decaer el recurso de apelación confirmándose la resolución judicial recurrida, salvo lo que se razonará a continuación.

NOVENO.-El último motivo del recurso de apelación, expuesto en la alegación séptima de su escrito de interposición, entendemos que debe prosperar porque las extensas alegaciones y pruebas de las partes litigantes, ha generado a la Sala serias dudas fácticas y jurídicas, en cuanto a la determinación final del precio mixto (efectivo y en especie) fijado en la escritura pública del contrato complejo de compraventa y subrogación, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 394.1º de la LEC , además se ha constatado la polémica doctrinal que envuelve la cuestión planteada sobre el controvertido requisito de la consignación o no del precio de venta por la parte pretendidamente retrayente. En consecuencia, no procede imponer a ninguna de las partes litigantes al pago de las costas causadas en ambas instancias, según el artículo 398, en relación con el artículo 394.1º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de 'Grupo de Inversiones Inmobiliarias Polaris, S.L.', contra la sentencia nº 38, de 25 de febrero de 2013, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5, de Torrejón de Ardoz , dictada en el procedimiento ordinario nº 900/2012, debemos confirmar dicha resolución judicial, excepto en el capítulo de costas procesales, no procediendo la imposición de las causadas en ambas instancias a ninguna de las partes. Se declara el reintegro del depósito legalmente constituido por la parte apelante para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 3390-0000-00-0362-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe