Sentencia Civil Nº 77/2014, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 5475/2013 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE ESTEPA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 5475/2013

JUICIO ORDINARIO Nº 255/2012

FALLO: REVOCATORIA

S E N T E N C I A Nº 77/14

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADO ILMOS SRS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintiseis de marzo de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 1 de abril de 2013 recaída en los autos Juicio Ordinario número 255/2012 seguidos en el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº2 DE ESTEPA promovidos por D. Primitivo , D. Tomás y D. Luis Carlos representados por el Procurador D. ANTONIO FRANCISCO CHÍA TRIGOSy defendido por el Letrado D.GONZALO MARQUEZ MACHUCA, contra DÑA. Luz y D. Antonio representados por el Procurador D. JOSÉ ANTONIO ORTÍZ MORAy defendido por el Letrado D. ANTONIO JESÚS MORIANA DÍAZ, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº2 DE ESTEPAcuyo fallo es como sigue: 'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Chia Trigos en nombre y representación de Luis Carlos , Primitivo y Tomás , contra Antonio Y Luz representados por el Procurador Sr. Ortiz Mora, debo absolver y absuelvo de todos los pedimentos contenidos en la misma.

Se imponen las costas a la parte demandante '.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Primitivo , D. Tomás y D. Luis Carlos que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de tres contratos privados de compraventa 5 de Febrero de 2.004 en virtud de los cuales D. Antonio y Dª Luz , propietarios de una suerte de tierra denominada Olivar de Negrón en El Garrobo, perteneciente al Término de Estepa, vendían respectivamente a D. Luis Carlos , D. Primitivo y D. Tomás sendas porciones de terreno de 600 metros cuadrados por precio que se entregaba en el acto para cada una de ellas de 12.621,25 euros.

En los contratos se describía la finca por remisión a un plano que no obra unido a los mismos y se hacía constar que 'el emplazamiento podría ser rehecho por necesidades viarias de la urbanización'.

La finca a que pertenecían las porciones vendidas figura en el Registro de la Propiedad como rústica y aunque las partes mantienen que se encuentra en suelo calificado como urbanizable y así resultaría del documento nº 4 de la demandada, el Arquitecto Municipal de Estepa en el acto de la vista manifestó que el documento contenía un error material y que en realidad era no urbanizable

En las estipulaciones segundas in fine de los mismos se indicaba que los compradores no entrarían en posesión de los bienes en el mismo acto.

En las estipulaciones terceras se preveía literalmente:'La parte vendedora se compromete a otorgar la escritura pública de compraventa a favor del comprador en el momento que para ello sea requerido por los mismos, una vez pagado la totalidad del precio pactado, y siempre que ello sea posible según la legalidad vigente en materia registral para poder llevar a cabo segregaciones de fincas. Los gastos de escrituración del bien serán pagados por ambas partes según Ley. La parte compradora se compromete y asume que los terrenos están en vías de urbanización por el vendedor, y en su consecuencia, y al ser precio pactado inferior al de mercado, se obliga a hacer frente al pago que le corresponda a su porción de terreno comprada de todos los gastos de legalización y urbanización de los terrenos, todo ello en proporción a los gastos totales que tenga su terreno, teniendo en cuenta la totalidad de superficie de la unidad de actuación'.

De otra parte, en la cláusulas octavas se indicaba que los comparecientes conocían la calificación y limitaciones urbanísticas previstas en el art. 45 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana .

Pues bien, mediante demanda presentada en Abril de 2.012 los compradores interesaron la resolución de los contratos, con devolución del precio pagado, argumentando sustancialmente que los vendedores habían incumplido la obligación de llevar a cabo el desarrollo urbanístico de las parcelas, que a fecha de la demanda se encontraban en la misma situación que el día del contrato de forma que no se pueden segregar ni edificar en ellas.

A dicha demanda se opusieron D. Antonio y Dª Luz mediante escrito de contestación en el que explicaban que los terrenos se encuentran ubicados en una zona conocida como El Puntal en la que existen dos sectores diferenciados, el E-1 que es suelo urbano que ha de ejecutarse con un Plan Especial y el E-2 que es donde se incardinan las parcelas vendidas que es suelo urbanizable, sector éste en el que a la fecha de los contratos se estaban dando los pasos para llevar a cabo su desarrollo a través del correspondiente Plan Parcial, cosa que no se conseguía por falta de acuerdo de los propietarios de los terrenos que lo conformaban, razón por la cual el 10 de Diciembre de 2.005 solicitaron del Ayuntamiento de Estepa una modificación de las normas subsidiarias para realizar una nueva delimitación del terreno incluido en el sector para hacer más factible el desarrollo urbanístico de los terrenos a la que no se ha dado respuesta. Concluían que ellos no había asumido en el contrato obligación alguna de llevar a cabo el desarrollo urbanístico y que además los compradores conocían perfectamente la situación urbanística de los terrenos por lo que no han incurrido en incumplimiento alguno, de forma tal que una vez que se desarrolle el Plan Parcial y el terreno adquiera la condición de urbano procederá a segregar y escriturar las parcelas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad porque considera que no existe retraso en urbanización del suelo, dado que no se fijó plazo alguno con carácter esencial y que pese a que todo el planeamientos se encuentra paralizado no se ha acreditado que hayan quedado frustradas las expectativas negociales de los compradores, apelando al principio de conservación de los contratos.

Contra dicha sentencia se alza la parte actora interponiendo recurso de apelación por error en la valoración de la prueba, indicando que la acción entablada no se funda en retraso, sino en el incumplimiento por parte de los compradores de su obligación de entregar las parcelas urbanizadas y otorgarles escritura pública ,habiendo quedado acreditada la absoluta inactividad de los demandados en orden a lograr el desarrollo urbanístico de los terrenos para poder entregar las parcelas, de forma que, pese al tiempo transcurrido y pese a haber pagado más de 12.000 euros no se les ha hecho entrega del objeto del contrato.

Al recurso se oponen los demandados que consideran la sentencia plenamente ajustada a Derecho.

SEGUNDO.-El recurso a juicio de la Sala ha de tener favorable acogida.

La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

La sentencia del T.S. de 11 de Febrero de 2.014 indica con relación a la frustración del fin del contrato :' Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'. ( STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011. Recurso: 271/2009 )'.

Pues bien, para resolver sobre si procede la resolución interesada por los apelantes habremos de determinar en primer lugar si los vendedores asumieron en el contrato la obligación de lograr el desarrollo urbanístico de los terrenos vendidos de forma que los mismos pudieran considerarse suelo urbano, pues solo si se concluye que se obligaron a ello podrá analizarse si han incumplido efectivamente frustrando las expectativas de la contraparte.

Ciertamente aunque no exista ninguna cláusula en el contrato en que se exprese tal obligación de forma clara, la misma se desprende del conjunto del mismo en el que se expresa que los compradores no toman posesión de los terrenos , que se encuentran en vías de urbanización por el vendedor y que éste otorgará escritura pública cuando sea requerido a ello, pero siempre que ello sea viable registralmente por poderse llevar a cabo la segregación de las fincas. De todo ello se infiere que la entrega material e instrumental se realizaría una vez que los vendedores hubieran culminado el desarrollo urbanístico de los terrenos de forma que se pudieran segregar las parcelas adquiridas y escriturar con posibilidades de acceder al Registro de la Propiedad, cosa inviable tratándose de terreno que en éste figuraba como rústico.

Que tal obligación se asumió resulta reconocido por el propio D. Antonio que en prueba de interrogatorio admitió que él se comprometía a 'llevar esto adelante' y al preguntarle la Juez qué era 'llevar esto adelante' contestó que era llevarlo a su destino que era urbanizar las parcelas.

Pues bien, dicha obligación a la fecha del juicio en Febrero y Marzo de 2.013 no se había cumplido, resultando acreditado por los informes del Ayuntamiento, por la declaración de su Arquitecto Municipal D. Ovidio y por reconocimiento del demandado que los terrenos permanecen en la misma situación que en 2.004, sin que se halla avanzado en el desarrollo urbanístico, habiéndose limitado los vendedores a formular en 2.005 una solicitud de nueva delimitación que dio lugar a un expediente que ha sido archivado, sin que los mismos hayan acreditado en modo alguno haber llevado a cabo actuaciones que demuestren una intención clara de conseguir aquello a lo que se comprometieron, de forma que, aunque han transcurrido casi diez años los compradores no tienen las parcelas que compraron, pese a haber desembolsado más de 12.000 euros en poder de los vendedores, viendo así claramente frustradas sus expectativas negociales, sin que sea de recibo obligar a los mismos a esperar sine die a que se efectúe la entrega, por mucho que no se estableciera un plazo en el contrato.

Si los contratos obligan al cumplimiento no solo de los expresamente pactado, sino también al de todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe , al uso y a la Ley habrá de concluirse que los vendedores debieron cumplir sus obligaciones en unos plazos razonables o al menos haber desarrollado un actividad tendente a ello.

En realidad el caso enjuiciado es muy similar al contemplado por la sentencia del T.S. invocada por los actores en su demanda en el que se planteaba la resolución de un contrato de compraventa de unos terrenos en el que se iban a construir determinadas edificaciones destinadas a uso hotelero porque el Tribunal Superior de Justicia de Canarias había declarado nulo el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Mogán que aprobaba el planeamiento necesario para ejecutar la urbanización en que se iban a ubicar. En dicho recurso el Tribunal Supremo considera que existe un supuesto de imposibilidad sobrevenida que libera al deudor (vendedor) de la obligación asumida en el contrato , pero que, por razones evidentes de equidad le obliga a devolver el precio recibido, considerando aplicable el art. 1.124 del C.c . por entender frustradas las expectativas negociales del comprador. También en dicho supuesto la parte recurrente sostenía que no podía hablarse de imposibilidad definitiva de cumplimiento argumentando que la nulidad declarada por la Sala de los Contenioso Administrativo del TSJ afectaba solo a una parte del procedimiento administrativo de ordenación urbanística, por lo que era previsible que la imposibilidad que existía en ese momento desapareciera a corto o medio plazo, a lo que el T.S. contesta , por lo que aquí interesa :'Por otra parte, la decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar de definitiva la imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable, a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya nueve años desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto'.

En nuestro caso es obvio que los compradores adquirían para edificar en la parcela y que eso constituía la base del negocio y transcurridos diez años desde la celebración del contrato, los terrenos siguen estando igual y que no son susceptibles ni de segregación ni de edificación, razón por la cual, el recurso ha de ser íntegramente estimado pues no cabe más frustración de la finalidad negocial pretendida por los compradores que haber pagado más de 12.000 euros en el año 2.004 y no haber recibido nada a cambio, más teniendo en cuenta que legalmente no cabe la segregación de las parcelas adquiridas, estando vedada legalmente su transmisión.

TERCERO.-La estimación del recurso conlleva que se impongan las costas de la primera instancia a los demandados ( art. 394.1 de la LEC ) y que no se haga expresa condena en cuanto a las causadas por el recurso ( art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda:

1.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Carlos , D. Primitivo y D. Tomás contra la sentencia dictada el 1 de abril de 2013 por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº2 de Estepa , en el juicio ordinario núm. 255/12 del que este rollo dimana.

2.- Revocar la resolución recurrida, y en su lugar acordar estimar íntegramente la demanda presentada por D. Luis Carlos , D. Primitivo y D. Tomás contra D. Antonio y Luz , declarando resueltos los contratos de compraventa entre ellos suscritos el 5 de Febrero de 2.004, condenando a los demandados a restiruir a los actores el precio de ellos recibido ascendete a 12.621,25 euros (a cada uno de ellos) con los intereses legales desde la fecha del emplazamiento hasta la de esta resolución y los del art. 576 de la LEC desde ésta hasta el pago, así como al pago de las costas de primera instancia.

3.- No hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación total del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Y a su tiempo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución y oficio remisorio a sus efectos.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 5475 13.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.