Sentencia Civil Nº 77/2015, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 6/2015 de 16 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-13/017945

NIG CGPJ / IZO BJKN :01.059.42.1-2013/0017945

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 6/2015 - C

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: UPAD Civil - Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Vitoria-Gasteiz / Zibileko ZULUP - Gasteizko Lehen Auzialdiko 3 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 1382/2013 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Juan Luis

Procurador/a/ Prokuradorea:MARIA PILAR ELORZA BARRERA

Abogado/a / Abokatua: ROBERTO MASA SILVA

Recurrido/a / Errekurritua: Felicisima y Andrés

Procurador/a / Prokuradorea: AZUCENA RODRIGUEZ RODRIGUEZ y AZUCENA RODRIGUEZ RODRIGUEZ

Abogado/a/ Abokatua:

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, D. Iñigo Elizburu Aguirre y D. Edmundo Rodríguez Achutegui, Magistrados, ha dictado el día dieciseis de marzo de dos mil quince,

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 77/15

En el recurso de apelación civil rollo de Sala nº 6/15, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vitoria-Gasteiz, Autos de Juicio Ordinario nº 1382/13 promovido por Juan Luis , dirigido por el Letrado D. Roberto Masa Silva y representado por la Procuradora Dª. Pilar Elorza Barrera, frente a la Sentencia nº 168/14 dictada en fecha 2 de octubre de 2014 , siendo parte apelada Felicisima y D. Andrés dirigidos por la Letrada Dª. Sandra Saratxaga Padura y representados por la Procuradora Dª. Azucena Rodríguez Rodríguez; siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo.

Antecedentes

S

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vitoria-Gastiez se dictó sentencia nº 168/14 cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:

'Se acuerda desestimar íntegramente la demanda presentada por la Procuradora D. ª Pilar Elorza Barrera en nombre y representación de D. Juan Luis contra D. ª Felicisima con expresa condena al pago de las costas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma recurso de apelación por la representación del Juan Luis , que se tuvo por interpuesto mediante proveído de fecha 11/11/14 dándose el correspondiente traslado a la parte contraria por diez días para oponerse o impugnar la sentencia, presentando la representacion de Felicisima y D. Andrés escrito de oposición al recurso planteado de contrario. Seguidamente, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.

TERCERO.-Personadas las partes y recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, con fecha 12/1/15, se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose con el número AOR 6/15 y turnándose la ponencia recaída en la Ilma. Sra. Presidenta Dª Mercedes Guerrero Romeo. Por providencia de 15/1/15 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 29 de enero de 2015.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes necesarios. La Sentencia de instancia. Motivos de impugnación y objeto del litigio.

Del conjunto de la prueba practicada en el procedimiento han quedado acreditados los siguientes hechos:

El actor Juan Luis adquirió por contrato de compraventa en fecha 4 de diciembre de 2.009 a los demandados la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Vitoria, finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 2 de Vitoria. Las partes convinieron el precio de 153.000 euros, cantidad que fue abonada a los demandados antes de tomar posesión del inmueble.

Con anterioridad a la venta, y siendo propietarios los demandados, se realizaron varias reformas en el edificio. En el año 1.997 la Comunidad de Propietarios de este edificio adoptó la decisión en Junta de Propietarios de proceder a la rehabilitación del edificio, encargando un proyecto a D. Héctor . El arquitecto emitió un informe abreviado aconsejando llevar a cabo una nueva construcción de los edificios dada la situación de deterioro, presentó un presupuesto. En el año 2.006 se repara la fachada y el tejado. En el 2.008 se hizo una obra para reforzar la viga maestra.

En junio de 2.011 el servicio de rehabilitación urbana del Ayuntamiento de Vitoria incoa expediente donde se dice ' se requiere a la Comunidad ejecutar en el plazo de un mes de apeo y apuntalamiento necesario en los elementos estructurales dañados y con posterioridad en el plazo de seis meses debe redactarse un proyecto suscrito por técnico competente que contenga la intervención constructiva necesaria para la reposición, refuerzo y/o consolidación de todos los elementos y sectores afectados por las graves patologías detectadas.'

El informe de fecha 18 de julio de 2.011 del mismo servicio de rehabilitación urbana del Ayuntamiento nuevamente dice: ' se puede concluir que múltiples elementos estructurales leñosos que conforma los restos del primitivo muro medianero izquierdo colindante con el nº 12 (lateral que presenta más daños), se encuentran en pésimo estado de conservación, presentando importantes lesiones debidas, principalmente a humedades producidas por capilaridad, que afectan a la mayor parte de los pies derechos y otros elementos del entramado mixto. Dichos elementos, disminuidos en su capacidad portante, necesitan una importante intervención constructiva de reposición, refuerzo y/o consolidación a corto plazo, con el fin de garantizar la estabilidad del propio muro medianero en toda su extensión, y por ende, la seguridad de ambas edificaciones.'

El 23 de marzo de 2.012 el Concejal Delegado del departamento de Urbanismo dicta Resolución: ' efectuado en plazo el apeo y apuntalamiento ordenado, los técnicos Dª Marí Luz , y D. Lucas , manifiestan que realizada visita de inspección del 12 de marzo a todas las viviendas de la CALLE000 nº NUM000 y al NUM002 piso de CALLE000 nº NUM003 , observan abundantes grietas y desplazamientos de los tabiques además de rotura de vigas en techo de planta primera. Lo que resulta más preocupante es el desplazamiento de albañilería de la medianera de separación entre los dos edificios, en el tramo inmediato a la fachada, con respecto a los pilares que soportan dicha medianera y en el pilar de fachada del nº NUM003 . Solicitan el inmediato apuntalamiento de ambos edificios, de forma que la cara de los forjados se transmita a los puntales y no a los pilares, y desde los puntales al terreno. Recomiendan a los propietarios e inquilinos que abandonen los edificios dado el riesgo que supone permanecer en ellos, y además, añaden que se deberá realizar la entrada a la planta baja del local del nº NUM003 por la puerta y no rompiendo la albañilería de la medianera .'

En fecha 18 de abril de 2.012 los mismos arquitectos emiten informe en el que dicen se ha procedido al apuntalamiento de los edificios nº NUM000 y NUM003 de la CALLE000 , proporcionando estabilidad estructural a los mismos y con ello el concejal delegado de urbanismo ha dejado sin efecto la orden de desalojo.

En diciembre de 2.012 la Comunidad contrata a Landa Ochandiano Arquitectos que emiten un informe sobre el estado de la edificación así como el proyecto y el presupuesto para consolidación estructural, rehabilitación y presupuesto de las obras a realizar para su consecución.

El actor explica en su escrito de demanda el defectuoso estado del edificio, solicitando se declare la nulidad del contrato de compraventa en base al art. 1.124 CC , y subsidiariamente la acción del art. 1.100 CC con los efectos establecidos en el art. 1.300 CC . Argumenta que estamos ante un caso de entrega de cosa inadecuada, el vendedor entregó una cosa diferente a las cualidades esenciales que la hacen inservible para cumplir su objeto y la finalidad para la que fue adquirida. Reclama la suma de 158.794,60 euros, cantidad que comprenden el precio de venta de la vivienda (153.000 euros), 4.514,22 euros por proyectos abonados a arquitectos para realizar la rehabilitación, y 1.280,44 euros por apuntalamientos y alquiler de los mismos. También reclama los daños y perjuicios que puedan devengarse durante la tramitación del procedimiento hasta la ejecución de la misma y los intereses desde la interpelación judicial. De forma subsidiaria solicita la indemnización de daños y perjuicios por los problemas estructurales de la vivienda que se determinarán en ejecución de sentencia.

La sentencia de instancia desestima la demanda, considera que no existió error en el consentimiento, precisamente si el precio ascendió a ciento cincuenta y tres mil euros es porque se trataba de una vivienda antigua y no estaba rehabilitada. Los defectos surgidos a razón de la rehabilitación de la lonja del nº NUM000 de la CALLE000 no pueden implicar la nulidad del contrato. El contrato es válido y se debe mantener al no quedar acreditada ni actuación fraudulenta por parte de los vendedores ni error en el consentimiento por parte del comprador. Y en relación a la acción ejercitada por daños y perjuicios, la desestima, por considerar que el contrato es válido y el precio pagado adecuado a las características de la vivienda, de acceder a la indemnización el actor se vería beneficiado ya que nunca compró una vivienda íntegramente rehabilitada.

El actor se alza contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba en cuanto que considera acreditado el mal estado de la vivienda y la situación de deterioro con anterioridad a su transmisión. Reitera su petición, que se declare la nulidad del contrato con devolución de la cantidad entregada, o, de forma subsidiaria, que se le indemnice en los daños y perjuicios que se estimen a determinar en ejecución de sentencia por los problemas estructurales de la vivienda.

SEGUNDO.- Nulidad del contrato de compraventa. Entrega por el vendedor de cosa distinta 'aliud pro alio'. Incumplimiento de contrato.

El comprador de una vivienda, además de las acciones genéricas de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales del contrato (Arts. 1261 y 1300 y ss del c), puede ejercitar las siguientes acciones específicas por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos: A) las acciones edilicias (Redhibitoria y la quanti minoris). B) La de responsabilidad por dolo del vendedor ( Arts. 1486-2 º, 1487 y 1488 del Código Civil ). C) La de resolución o resarcimiento en caso de pleno y total incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o aliud pro alio, (1101 y 1124 del Código Civil). D) La de resarcimiento por incumplimiento parcial o defectuoso de la obligación (1091, 1101, 1124 y 1258 del Código Civil). E) La que nace de los vicios o defectos constructivos.

En nuestro caso ya hemos explicado en el fundamento anterior que el actor ejercita la acción de nulidad absoluta por vicio en el consentimiento que se basa en el 'aliud pro alio' de la vivienda, referida al consentimiento viciado al desconocerse los defectos ocultos. Y de forma subsidiaria, para el caso de no estimarse la anterior, indemnización de daños y perjuicios causados como consecuencia de los defectos en la vivienda objeto del contrato..

Pues bien en relación con estas acciones y la obligación del vendedor en el contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones óptimas, la jurisprudencia ha distinguido:

a) falta de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 CC , pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio (SSTS. TS. 29-04- 94, 12-6-95 y 02-09-98, 27-04-99), según la cual no cabe estimar como entrega de cosa defectuosa a que se refiere los presupuestos del arts. 1484 CC cuando aquellos por su entidad física o funcional y habida cuenta del contrato impongan un incumplimiento contractual que haga inútil la cosa para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza. La inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador.

b) Cuando el incumplimiento del contrato constituye una mera imperfección de la obligación, tal irregularidad ha de sancionarse no con los efectos más graves sino con la indemnización de daños y perjuicios consiguiente de la falta de cumplimiento del tenor de las obligaciones contractuales que concede el art. 1101 CC en función de la cobertura general que dicho precepto ofrece a toda relación obligacional, resarcimiento que se traduce en la rebaja de una cantidad proporcional del precio que haya de satisfacerse por aquel frente a quien se acciona con la exigencia del pago. Y es que el incumplimiento inexacto o defectuoso no alcanza la virtualidad suficiente para motivar la resolución del contrato.

La consolidada doctrina jurisprudencial establecida, entre otras muchas, en la STS de 7 de abril de 1993 nos enseña que '... debe entenderse que se está en presencia de entrega de una cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente que se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil '. También la STS de 9 julio de 2007 : ' uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1124 Código civil , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 '.

Ahora bien ejercitada la acción de nulidad, para que nos encontremos ante la inexistencia del contrato que produce la carencia de efectos 'quod nullum est nullum producit effectum', es necesaria la falta alguno de sus elementos esenciales para su formación, ( artículo 1261 del CC ), consentimiento, objeto, causa y forma. El ' aliud por alio', al incidir en las cualidades de la vivienda, por ser inhábil, nos sitúa en el campo de los vicios del consentimiento, y dentro de ellos en el error, desde el momento que los compradores desconocían el vicio de aquella. Sobre el mismo, como expone la Sentencia de 24 de enero de 2003 del Tribunal Supremo que '... para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquel que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento ( STS 18 de febrero de 1994 y 30 de septiembre de 1999 ).'

La STS 6 de noviembre de 1.996 indica: ' la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciamiento por su inadmisión, si este recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia...'. Ese error solo es trascendente para la invalidación del contrato si reúne dos fundamentales requisitos: ser esencial, porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, que motivó la compraventa, y que no sea imputable a quien lo padece, entendido como que no haya podido ser evitado mediante el empleo de una normal diligencia.

Conviene recordar, que para calificar el error como invalidante es necesario que '... a) que sea esencial e inexcusable pues de no ser así habría que estar a la norma de que los efectos de error propio no son imputables a quien lo padece ( Sentencia de 21 de octubre de 1932 ); b) que sea sustancial y derivado de actos de desconocidos para el que se obliga ( Sentencia de 16 de diciembre de 1943 ); y c) que no se hubiese podido evitar con una regular diligencia, no siendo admisible el error cuando los contratantes son peritos y conocedores en el negocio...' ( STS de 12 de junio de 1982 ).

Partiendo de esta doctrina analizaremos en el siguiente fundamento las pruebas practicadas en orden a concluir si los vicios y defectos existentes en la vivienda al tiempo de formalizar la compraventa eran desconocidos por el comprador, y si este desconocimiento provocó un error esencial y excusable en el consentimiento prestado al tiempo de perfeccionar el contrato.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.

La sentencia viene a reconocer de forma tácita los defectos del edificio, concluyendo que precisamente por existir esos defectos el precio de la compraventa se fijó en ciento cincuenta y tres mil euros, caso contrario habría sido superior, recogiendo así la opinión de una de las testigos que trabajaba en la inmobiliaria que puso en contacto a las partes.

El motivo alegado en el recurso nos obliga a revisar la prueba, anticipando que no compartimos las conclusiones a las que llega la juez a quo. Veamos.

El actor compra la vivienda el 4 de diciembre de 2.009. Resalta en el acto de juicio que la anterior propietaria en el momento de adquirir la vivienda le informó que tenían un proyecto de reforma, y que también constató que se había rehabilitado la fachada y el tejado, circunstancias que comunicaron a la inmobiliaria Fincas Estibaliz para que diese la información a los nuevos compradores.

En efecto, en el año 1.997 la Comunidad adopta el acuerdo en Junta (anexo nº 6) de encargar un proyecto de rehabilitación de todo el edificio (anexo nº 7, pag. 37) al arquitecto Héctor que aconseja una solución conjunta de los dos edificios con la finalidad de abaratar costes de construcción y honorarios técnicos, y también para conseguir una mayor superficie útil. La mejor solución sería construir otro nuevo edificio en el mismo lugar dada la escasa diferencia de coste entte una solución y otra y la gran diferencia de calidades entre ambas soluciones. El técnico valora el coste total del edificio en ochenta y cuatro millones de las antiguas pesetas (año 1.997).

En Junta de abril de 2.005 acordaron la limpieza del tejado (folio 370); en el año 2.007 la Junta acuerda rehabilitar el portal, pintar y rasear el zócalo, alicatado de pared, pintar escalera y portal, poner buzones nuevos. En otras reuniones acuerdan pedir presupuesto para instalar el gas y el portero automático. La Comunidad no emprende las obras de rehabilitación aconsejadas por el arquitecto Héctor aun a sabiendas de que el edificio debía ser rehabilitado.

El codemandado D. Andrés manifestó en el acto de juicio tener conocimiento de la existencia de este proyecto de rehabilitación. El testigo Ángel Jesús , marido de Serafina , presidenta de la Comunidad, reconoció tener conocimiento de este proyecto que se rechazó por su coste, optando la comunidad por la reparación del tejado y fachada en distintas fases. El testigo reconoce que las obras de mayor importancia realizadas fueron las de reparación de fachada para evitar filtraciones en las viviendas.

De los hechos relatados hasta el momento deducimos que cuando el Sr. Juan Luis acudió por primera vez a ver su futura vivienda se encontró con un edificio antiguo pero con el portal y fachada rehabilitados, por lo que no pudo adivinar a simple vista que el edificio tenía un problema estructural grave como después analizaremos. A ello hay que añadir que la inmobiliaria Estibaliz que anunciaba la venta de la vivienda la describía como una vivienda con encanto y rehabilitada, la empleada reconoce este hecho en el acto de juicio.

El Ayuntamiento de Vitoria realiza visita de inspección del edificio a solicitud de la propiedad y técnicos y dicta Resolución de 3 de agosto de 2.011 ordenando a la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM000 y nº NUM003 a ejecutar en el plazo de un mes el apeo y apuntalamiento necesario en los sectores y elementos estructurales señalados. Y en el plazo de seis meses la Comunidad deberá redactar un proyecto que contenga la intervención constructiva necesaria para la reposición, refuerzo y consolidación de todos los elementos y sectores afectados por las graves patologías detectadas (doc. nº 10 y 11).

El 23 de marzo de 2.012 el departamento de urbanismo resuelve que efectuado el apeo y apuntalamiento ordenado, los técnicos Dª Marí Luz e Lucas manifiestan que realizada visita de inspección el 12 de marzo a todas las viviendas observan abundantes grietas y desplazamientos de los tabiques además de roturas de vigas en techo de planta primera. Pero lo que resulta más preocupante es el desplazamiento de la albañilería de la medianera de separación entre los dos edificios, en el tramo inmediato a fachada, con respecto a los pilares que soportan dicha medianera y en el pilar de fachada del nº NUM003 . Solicitan de inmediato el apuntalamiento de ambos edificios de forma que la carga de los forjados se transmita a los puntales y no a los pilares y desde los puntales al terreno. Recomiendan a los propietarios que abandonen el edificio dado el riesgo que supone permanecer en ellos.

El 17 de abril de 2.012 nueva Resolución del Concejal de Urbanismo dejando sin efecto la orden de desalojo de los pisos y locales de los edificios nº NUM000 y nº NUM003 de la CALLE000 , los declara habitables.

Este mismo año 2.012 la Comunidad encarga al estudio de arquitectos Landa-Ochandiano un informe sobre el estado del edificio (anexo nº 13), y presupuesto para la consolidación estructural, rehabilitación y presupuesto de obras a realizar (anexos nº 14 y 15). Según el informe la estructura principal del edificio tiene una serie de patologías que obligan a una rápida intervención, un buen número de vigas de forjado en todas las plantas y de los elementos verticales se encuentran rotos o sin sección. La estructura secundaria se encuentra en general en buen estado, salvo las cabezas de los solivos en sus empotramientos con las fachadas y en zonas de cuartos húmedos, aunque hay piezas puntuales de escuadría menor y otras que convendría reforzar o sustituir. El informe prevé y presupuesta las obras a realizar que analizaremos en el fundamento siguiente.

Del conjunto de las pruebas practicadas la Sala llega a la conclusión de que el edificio donde se enclava la vivienda adquirida por el actor tenía un serio problema estructural que el Ayuntamiento saca a la luz al realizar la inspección a solicitud de los interesados. Las fotografías anexas al doc. nº 11 muestran el deterioro del edificio con estructura de madera, apuntalado, con grietas considerables. La Comunidad sabía del mal estado del edificio, prueba de ello es que ya en el año 1.997 encargó a un arquitecto un proyecto de rehabilitación, aconsejando el técnico la ejecución de un nuevo edificio. Los antiguos propietarios sabían de este proyecto pero omitieron comentarlo al comprador. El Sr. Juan Luis no pudo conocer este proyecto, no disponía de la documentación depositada en la Comunidad. Cuando adquiere la vivienda el portal y fachada estaban rehabilitados, con buen aspecto, y también su vivienda, las fotografías anexas (doc. nº 5), muestran una casa nueva, por lo que en un primer contacto no pudo conocer el mal estado de la estructura del inmueble. Y a ello debe añadirse la propaganda de la inmobiliaria que mostraba una vivienda con encanto.

Se dice de contrario que el edificio tiene más de cien años y que el actor pudo informarse antes de comprarlo, en efecto pudo acudir al Registro de la Propiedad para conocer el año de su edificación, y pudo contratar a un especialista para que analizase la estructura del edificio, pero lo cierto es que confió en los vendedores y también en la inmobiliaria que le mostraron una vivienda prácticamente nueva.

La actuación del departamento de Urbanismo se inició cuando comenzaron las obras de rehabilitación de uno de los locales, es entonces cuando se pusieron de manifiesto una serie de defectos que ya existían y que se conocían por la Comunidad al menos, desde el año 1.997. Los problemas estructurales del edificio impidieron ocupar la vivienda por orden del Ayuntamiento hasta que fue apuntalado. Con posterioridad ha vuelto a ser ocupado por sus propietarios, los apuntalamientos existentes no impiden ocupar la vivienda, el Sr. Juan Luis puede hacer uso de ella, ahora bien, ello no ha solucionado los problemas estructurales de los que deberá hacerse cargo la comunidad ya que no afectan solo a su vivienda.

Los defectos detectados en su conjunto no impiden la habitabilidad de la vivienda aunque si afectan a su funcionalidad, la vivienda continua siendo usada por el Sr. Juan Luis aunque existen algunas zonas del edificio apuntaladas que requieren como mínimo precaución en su uso, estando pendientes de rehabilitación. Cuando el Sr. Juan Luis perfeccionó el contrato, prestó su consentimiento bajo el error de que estaba adquiriendo una vivienda rehabilitada, desconocía los problemas estructurales que con posterioridad advirtió el Ayuntamiento. Aunque también entendemos que pudo extremar su diligencia, sabía que el edificio era antiguo, que tenía más de cien años, por lo que pudo pedir a un experto opinión e incluso un informe técnico, también pudo dirigirse a otros vecinos de la Comunidad para que le hablasen de las reformas previstas. El error no fue esencial y excusable, pudo ser salvado si hubiese extremado su diligencia, creemos que fue bastante ingenuo.

Por otra parte los vendedores actuaron con astucia, quizás no conocían los verdaderos problemas estructurales del edificio detectados en los informes del Ayuntamiento, pero sabían que el edificio tenía defectos y que ya en el año 1.997 se encargó al arquitecto Sr. Héctor un proyecto de rehabilitación, habían sido los presidentes de la Comunidad durante varios años y conocían el proyecto.

En base a las pruebas practicadas puestas de manifiesto entendemos que hubo un incumplimiento de contrato por parte de los vendedores que ocultaron datos importantes al comprador sobre los defectos existentes en la vivienda y el edificio, este incumplimiento no es suficiente para declarar la nulidad del contrato pero si para fijar una cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios ex art. 1.101 CC , conforme solicitaba el actor de forma subsidiaria.

CUARTO.- Incumplimiento del contrato. Valoración de los daños y perjuicios.

El recurrente solicita indemnización de daños y perjuicios de forma subsidiaria a la acción principal para que en ejecución de sentencia se determine la cantidad adecuada. La Sala considera que existen pruebas suficientes para determinar la cantidad que le corresponde por este concepto, sin necesidad aplazarlo a la ejecución.

El informe realizado por Landa Ochandiano a petición de la Comunidad analiza la situación del edificio y las actuaciones necesarias para su consolidación estructural y la restitución a su situación original de aquellos elementos o sistemas que resulten afectados por la intervención en la estructura. Los elementos más dañados son los pilares en su base, se repararán todos aquellos que estén dañados, separándolos de la solera o muro (en cada caso) mediante herrajes metálicos, a fin de preservarlos de la humedad proveniente del terreno. Se procederá a la consolidación de los muros de mampostería en los que apoya, y se prevé la posible sustitución o ejecución de nuevas zapatas de apoyo de los mismos en caso de ser necesario, una vez efectuadas catas en la solera a fin de comprobar el estado de la cimentación existente.

La causa principal de los daños en la estructura es la humedad, proveniente del terreno, del mal estado de la bajante de pluviales en el patio interior y de los encuentros de la cubierta de techo de planta baja con las fachadas del mismo. Para evitarla, se propone colocar un sumidero que recoja las aguas pluviales en el patio, la reparación de la bajante, la sustitución de la cubierta de techo de planta baja, con una correcta ejecución de los encuentros y la colocación de un dren bajo la solera en toda la longitud del edificio.

Se repararán todos los elementos de los forjados que lo precisen (vigas y solivos), y se reforzarán aquellos que no reúnan con la escuadría necesaria para cumplir con los estados límites últimos ni los estados límites de servicio. A fin de cumplir con las condiciones previstas con el CTE-DB-SI se colocarán falsos techos que protejan la estructura.

Nos remitimos expresamente al informe que analizar las patologías y las actuaciones a desarrollar (folios 56 a 74), prevé una remodelación desde la base del edificio. En cuanto al presupuesto, se resume en el folio nº 74 que calculan 245.431,64 euros IVA incluido.

A esta cantidad hay que añadir los honorarios de los arquitectos que suman otros 12.477,83 euros. Y otros 2.789,52 euros por las catas, levantamiento de entramados, y elaboración informe. Con anterioridad el actor se vio obligado a pagar el apuntalamiento del edificio ordenado por el Ayuntamiento y el alquiler del material (anexos 19 a 33 b). En total abonó por estas derramas relacionadas con las reformas a realizar la suma de 4.514,22 euros y 1.280,44 euros. Solicita cualquier otro gasto que quede acreditado por la rehabilitación del edificio.

La parte demandada afirma que el valor de venta fue inferior al de mercado en la fecha del contrato precisamente por tratarse de una vivienda antigua sita en un edificio con problemas, sin embargo, como venimos diciendo, no ha logrado acreditar que le comunicase al comprador los defectos de los que adolecía el edificio. Presenta (anexo nº 2) tasación del inmueble por VALMESA (sociedad con sede en Pamplona), del año 2.000, que no sirve para determinar el valor de la vivienda en el año 2.009 en condiciones normales, sin defecto alguno.

El actor tiene una participación en el edificio del veinticinco por ciento, lo que significa que de realizar la actuación que propone el informe de Landa Ochandiano deberá abonar 61.357,91 euros. Es cierto que en este proyecto existe alguna partida como alicatado de portal, pintura fachada, o portero electrónico que supone una mejora para sus propietarios y que debe ser descontada del presupuesto total a los efectos que aquí nos interesan. Así las cosas, partiendo de esta suma y de los gastos derivados de la minuta de los arquitectos y apuntalamiento, fijamos en 62.000 euros la cantidad que la parte demandada deberá abonar al actor en concepto de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato al haber entregado una vivienda con importantes defectos estructurales que debe ser rehabilitada por el actor para evitar riesgos y conseguir que sea funcional.

QUINTO.- Que además del principal los obligados al pago deberán hacer efectivos los intereses legales ex art. 576 LEC .

SEXTO.- Que no procede hacer expresa imposición de costas en primera instancia, tampoco procede en esta apelación, todo ello de conformidad con lo establecido en los art .394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso interpuesto por Juan Luis representado por la procuradora Pilar Elorza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vitoria en el procedimiento Ordinario nº 1.382/13, REVOCANDOla misma, y, en consecuencia, que ESTIMANDO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por Juan Luis debemos CONDENAR Y CONDENAMOSa Felicisima y Andrés a que conjunta y solidariamente abonen al actor la suma de 62.000 euros, más los intereses legales; y todo ello sin expresa imposición de costas en ambas instancias.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAShábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 0008.0000.00.0006.15. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponerlos recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Al escrito de interposición deberá acompañarse, además, el justificante del pago de la tasa judicial debidamente validado, salvo que concurra alguna de las exenciones previstas en la Ley 10/2012.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial, doy fe.