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Última revisión
17/09/2017
Sentencia CIVIL Nº 77/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 76/2019 de 29 de Mayo de 2019
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Orden: Civil
Fecha: 29 de Mayo de 2019
Tribunal: AP - A Coruña
Ponente: GÓMEZ REY, JOSÉ
Nº de sentencia: 77/2019
Núm. Cendoj: 15078370062019100163
Núm. Ecli: ES:APC:2019:1208
Núm. Roj: SAP C 1208/2019
Resumen:
MATERIAS NO ESPECIFICADAS
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00077/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 76/2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. JOSÉ GÓMEZ REY
D. JORGE CID CARBALLO
SENTENCIA
Núm. 77/19
En Santiago de Compostela, a veintinueve de mayo de dos mil diecinueve.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000381/2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.
3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN)
0000076/2019 , en los que aparece como parte apelante, FINCAS FERMOSA S.L.U. , en representación de
Dª Elvira , representada por el Procurador de los tribunales, Sra. NATIVIDAD ALFONSÍN SOMOZA, asistida
por el Abogado D. JOSÉ RAMÓN GARCÍA LÓPEZ, y como parte apelada, Dª Filomena y Dª Florencia
representadas por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA PARDO VALDÉS, asistidas por el Abogado D.
DELFÍN MARTÍNEZ CONDE; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa
el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y
Fallo.
Antecedentes
PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por Dª Elvira contra Dª Florencia y Dª Filomena , con imposición de costas a la parte demandante'.
SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por FINCAS FERMOSA S.L.U., en representación de Dª Elvira , se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 24 de abril de 2019.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
Se aceptan los de la sentencia apelada,PRIMERO.- El objeto del proceso del que ahora se conoce en segunda instancia es un desahucio por falta de pago de las rentas y la reclamación de las rentas vencidas y no pagadas. Se reclaman las rentas del arrendamiento desde el año 2011 hasta junio de 2017 y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda. La demanda se dirigió contra la arrendataria y la avalista.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Respecto de la avalista, por no resultar admisible la acumulación de acciones en el juicio verbal de desahucio al no mediar previo requerimiento de pago, conforme exige el artículo 437.3, apartado 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Respecto de la arrendataria, por considerar acreditado que la arrendataria, en febrero de 2011, entregó las llaves de la vivienda y su posesión a FINCAS HERMOSA, S.L., entidad encargada de la gestión y arrendamiento, resolviendo el contrato.
En el recurso de apelación se muestra conformidad con el fundamento de derecho primero de la sentencia, donde se exprean las razones por las que se desestima la reclamación frente a la avalista. Se manifiesta disconformidad formal con el fundamento de derecho segundo, sin discutir la decisión de declarar prescritas las rentas anteriores a julio de 2012 por el transcurso de más de cinco años ( artículo 1966 del código Civil ).
El contenido propio del recurso de apelación, la impugnación del pronunciamiento desestimatorio de la pretensión ejercitada frente a la arrendataria, se centra en dos aspectos: a) uno jurídico, la obligación de pago de las rentas hasta el momento de la entrega de las llaves o de su ofrecimiento serio como modo de cumplir con la obligación de devolver la finca; b) otro fáctico, referido al hecho de la entrega de las llaves, que dice que tiene que probar el arrendatario y se considera que no ha sido acreditado. En el recurso se expone primero la cuestión fáctica, invocando la existencia de un error en la valoración de la prueba, y después la jurídica.
Vamos a invertir el orden en el examen de esas cuestiones.
SEGUNDO.- La cuestión jurídica no ofrece dudas. No se discute en la oposición a la ejecución ni la sentencia ha mantenido una tesis contraria a la de la apelante.
El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo. Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .
Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.
Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido.
TERCERO.- La sentencia apelada considera probada la entrega de las llaves mediante la declaración de dos testigos, conociendo y ponderando su relación de amistad con la arrendataria. En sus declaraciones afirmaron haber entregado las llaves en febrero de 2011 en la inmobiliaria Fincas Hermosa, S.L., entidad encargada de la gestión y arrendamiento de la vivienda, que ahora actúa en el proceso en representación de la propietaria. Las declaraciones cuentan con apoyo en otras pruebas que evidencian el abandono de la vivienda por parte de la arrendataria en esa fecha (intentos de notificaciones fallidos en los que se da cuenta del abandono, cese del suministro de electricidad y recibos por el importe mínimo de gas y agua) y el conocimiento de ese hecho por parte de la demandante.
La valoración de la prueba testifical por la juez de primera instancia es racional, se realizó con las ventajas de la inmediación y debe ser respetada. La falta de memoria de los testigos sobre la identidad de la persona a la que entregaron las llaves no es reprochable cuando, por decisión de la apelante, han transcurrido más de siete años desde el abandono de la vivienda. Tampoco cabe sostener con éxito que es ilógico que no les entregara ningún documento acreditativo del acto de la entrega, invocando el carácter profesional de la inmobiliaria, cuando se ha tardado más de siete años en reclamar la resolución del contrato y el pago de las rentas, parte de ellas prescritas. Comportamiento que no denota un cumplimiento presto y escrupuloso de las obligaciones de gestión.
Pudo la apelante proponer como prueba la declaración de los empleados que trabajaban en la oficina en esos años, para que manifestasen si las llaves habían sido entregadas, caso de recordarlo, o si era imposible una entrega sin documentación. No lo hizo. El tiempo trascurrido desde la fecha de los hechos justifica, por razones de disponibilidad probatoria ( artículo 217 de la LEC ) y de buena fe en el ejercicio de los derechos, que examinamos en el apartado siguiente, un desplazamiento de la carga de la prueba a la parte demandante.
Por estas razones se comparte la conclusión de la sentencia apelada sobre la prueba de la entrega de las llaves.
CUARTO.- La STS de 2 de marzo de 2017 dice que 'la aplicación de la doctrina jurisprudencial del retraso desleal o verwirkung, como plasmación de un acto típico de ejercicio extralimitado del derecho subjetivo que supone una contravención del principio de la buena fe ( artículo 7.1 del Código Civil ), requiere de la concurrencia de diversos presupuestos. Así, en el plano funcional, su aplicación debe operar necesariamente antes del término del plazo prescriptivo de la acción de que se trate. En el plano de su fundamentación, su aplicación requiere, aparte de una consustancial omisión del ejercicio del derecho y de una inactividad o transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del derecho de crédito. Confianza o apariencia de derecho que debe surgir, también necesariamente, de actos propios del acreedor ( SSTS 300/2012, de 15 de junio y 530/2016, de 13 de septiembre )'.
En sentido similar la STS de 24 de abril de 2019 recuerda que 'la regla es que el titular del derecho puede ejercitarlo hasta el último momento hábil del plazo de prescripción, pues es el legislador quien debe valorar en qué plazo se puede ejercitar cada acción. No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquéllos no se actuarán ( sentencia de 16 de diciembre de 1991, rc. 143/1990 ). Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe ( art.
La demandada invocó en la contestación la existencia de un retraso desleal en el ejercicio del derecho como causa para la denegación de la tutela judicial impetrada. La conducta desarrollada por la parte demandante, demorando el ejercicio de su derecho durante siete años, sin la acreditada concurrencia de circunstancias que lo justifiquen, conociendo el abandono de la vivienda y el impago de las rentas durante esos años, difícilmente se acomoda a las exigencias derivadas del principio de la buena fe y evidencia una actitud rayana en un retraso que podría ser calificado de desleal. Aunque no se califique como tal, teniendo en cuenta los exigentes criterios jurisprudenciales de los que hemos dejado constancia, es indudable que ese retraso injustificado genera una situación de relativa indefensión para la parte demandada, ante la extrema dificultad de proveerse de los adecuados medios de prueba dirigidos a acreditar el hecho de la devolución de la vivienda arrendada. Esa situación puede no justificar sin más la desestimación de la demanda. Pero ha de incidir necesariamente en la distribución de la carga de la prueba. El retraso provoca una dificultad probatoria para la demandada que determina una mayor facilitad probatoria para la demandante y justifica la aplicación de las previsiones del artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incluso en el caso de no haber probado la entrega de las llaves la parte demandada por medio de la declaración de los testigos la desestimación de la demanda estaría justificada.
QUINTO.- Las costas del recurso, que se desestima, se imponen a la parte apelante ( artículo 398 de la LEC ).
Esas costas no incluyen las correspondientes a la oposición al recurso de apelación presentada por la demandada Dª. Florencia . De la lectura del recurso, en especial de su alegación primera, se desprende con claridad que el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión ejercitada contra esa demandada no fue impugnado.
Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.
Fallo
ANTECEDENTES DE HECHOPRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por Dª Elvira contra Dª Florencia y Dª Filomena , con imposición de costas a la parte demandante'.
SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por FINCAS FERMOSA S.L.U., en representación de Dª Elvira , se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 24 de abril de 2019.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan los de la sentencia apelada,
PRIMERO.- El objeto del proceso del que ahora se conoce en segunda instancia es un desahucio por falta de pago de las rentas y la reclamación de las rentas vencidas y no pagadas. Se reclaman las rentas del arrendamiento desde el año 2011 hasta junio de 2017 y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda. La demanda se dirigió contra la arrendataria y la avalista.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Respecto de la avalista, por no resultar admisible la acumulación de acciones en el juicio verbal de desahucio al no mediar previo requerimiento de pago, conforme exige el artículo 437.3, apartado 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Respecto de la arrendataria, por considerar acreditado que la arrendataria, en febrero de 2011, entregó las llaves de la vivienda y su posesión a FINCAS HERMOSA, S.L., entidad encargada de la gestión y arrendamiento, resolviendo el contrato.
En el recurso de apelación se muestra conformidad con el fundamento de derecho primero de la sentencia, donde se exprean las razones por las que se desestima la reclamación frente a la avalista. Se manifiesta disconformidad formal con el fundamento de derecho segundo, sin discutir la decisión de declarar prescritas las rentas anteriores a julio de 2012 por el transcurso de más de cinco años ( artículo 1966 del código Civil ).
El contenido propio del recurso de apelación, la impugnación del pronunciamiento desestimatorio de la pretensión ejercitada frente a la arrendataria, se centra en dos aspectos: a) uno jurídico, la obligación de pago de las rentas hasta el momento de la entrega de las llaves o de su ofrecimiento serio como modo de cumplir con la obligación de devolver la finca; b) otro fáctico, referido al hecho de la entrega de las llaves, que dice que tiene que probar el arrendatario y se considera que no ha sido acreditado. En el recurso se expone primero la cuestión fáctica, invocando la existencia de un error en la valoración de la prueba, y después la jurídica.
Vamos a invertir el orden en el examen de esas cuestiones.
SEGUNDO.- La cuestión jurídica no ofrece dudas. No se discute en la oposición a la ejecución ni la sentencia ha mantenido una tesis contraria a la de la apelante.
El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo. Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .
Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.
Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido.
TERCERO.- La sentencia apelada considera probada la entrega de las llaves mediante la declaración de dos testigos, conociendo y ponderando su relación de amistad con la arrendataria. En sus declaraciones afirmaron haber entregado las llaves en febrero de 2011 en la inmobiliaria Fincas Hermosa, S.L., entidad encargada de la gestión y arrendamiento de la vivienda, que ahora actúa en el proceso en representación de la propietaria. Las declaraciones cuentan con apoyo en otras pruebas que evidencian el abandono de la vivienda por parte de la arrendataria en esa fecha (intentos de notificaciones fallidos en los que se da cuenta del abandono, cese del suministro de electricidad y recibos por el importe mínimo de gas y agua) y el conocimiento de ese hecho por parte de la demandante.
La valoración de la prueba testifical por la juez de primera instancia es racional, se realizó con las ventajas de la inmediación y debe ser respetada. La falta de memoria de los testigos sobre la identidad de la persona a la que entregaron las llaves no es reprochable cuando, por decisión de la apelante, han transcurrido más de siete años desde el abandono de la vivienda. Tampoco cabe sostener con éxito que es ilógico que no les entregara ningún documento acreditativo del acto de la entrega, invocando el carácter profesional de la inmobiliaria, cuando se ha tardado más de siete años en reclamar la resolución del contrato y el pago de las rentas, parte de ellas prescritas. Comportamiento que no denota un cumplimiento presto y escrupuloso de las obligaciones de gestión.
Pudo la apelante proponer como prueba la declaración de los empleados que trabajaban en la oficina en esos años, para que manifestasen si las llaves habían sido entregadas, caso de recordarlo, o si era imposible una entrega sin documentación. No lo hizo. El tiempo trascurrido desde la fecha de los hechos justifica, por razones de disponibilidad probatoria ( artículo 217 de la LEC ) y de buena fe en el ejercicio de los derechos, que examinamos en el apartado siguiente, un desplazamiento de la carga de la prueba a la parte demandante.
Por estas razones se comparte la conclusión de la sentencia apelada sobre la prueba de la entrega de las llaves.
CUARTO.- La STS de 2 de marzo de 2017 dice que 'la aplicación de la doctrina jurisprudencial del retraso desleal o verwirkung, como plasmación de un acto típico de ejercicio extralimitado del derecho subjetivo que supone una contravención del principio de la buena fe ( artículo 7.1 del Código Civil ), requiere de la concurrencia de diversos presupuestos. Así, en el plano funcional, su aplicación debe operar necesariamente antes del término del plazo prescriptivo de la acción de que se trate. En el plano de su fundamentación, su aplicación requiere, aparte de una consustancial omisión del ejercicio del derecho y de una inactividad o transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del derecho de crédito. Confianza o apariencia de derecho que debe surgir, también necesariamente, de actos propios del acreedor ( SSTS 300/2012, de 15 de junio y 530/2016, de 13 de septiembre )'.
En sentido similar la STS de 24 de abril de 2019 recuerda que 'la regla es que el titular del derecho puede ejercitarlo hasta el último momento hábil del plazo de prescripción, pues es el legislador quien debe valorar en qué plazo se puede ejercitar cada acción. No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquéllos no se actuarán ( sentencia de 16 de diciembre de 1991, rc. 143/1990 ). Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe ( art.
La demandada invocó en la contestación la existencia de un retraso desleal en el ejercicio del derecho como causa para la denegación de la tutela judicial impetrada. La conducta desarrollada por la parte demandante, demorando el ejercicio de su derecho durante siete años, sin la acreditada concurrencia de circunstancias que lo justifiquen, conociendo el abandono de la vivienda y el impago de las rentas durante esos años, difícilmente se acomoda a las exigencias derivadas del principio de la buena fe y evidencia una actitud rayana en un retraso que podría ser calificado de desleal. Aunque no se califique como tal, teniendo en cuenta los exigentes criterios jurisprudenciales de los que hemos dejado constancia, es indudable que ese retraso injustificado genera una situación de relativa indefensión para la parte demandada, ante la extrema dificultad de proveerse de los adecuados medios de prueba dirigidos a acreditar el hecho de la devolución de la vivienda arrendada. Esa situación puede no justificar sin más la desestimación de la demanda. Pero ha de incidir necesariamente en la distribución de la carga de la prueba. El retraso provoca una dificultad probatoria para la demandada que determina una mayor facilitad probatoria para la demandante y justifica la aplicación de las previsiones del artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Incluso en el caso de no haber probado la entrega de las llaves la parte demandada por medio de la declaración de los testigos la desestimación de la demanda estaría justificada.
QUINTO.- Las costas del recurso, que se desestima, se imponen a la parte apelante ( artículo 398 de la LEC ).
Esas costas no incluyen las correspondientes a la oposición al recurso de apelación presentada por la demandada Dª. Florencia . De la lectura del recurso, en especial de su alegación primera, se desprende con claridad que el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión ejercitada contra esa demandada no fue impugnado.
Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.
FALLO Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación de FINCAS FERMOSA S.L.U.
y se confirma la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de Santiago de Compostela, dictada en el juicio verbal de desahucio núm. 381/2017 .
Las costas del recurso, que no incluyen las correspondientes a la oposición articulada por la demandada Dª. Florencia , se imponen a la parte apelante.
Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia. Debiendo ingresar, en concepto de depósito para recurrir, la cantidad de 50,00 €, aportando resguardo de ingreso en la cuenta de consignaciones de este Tribunal, aperturada en BANCO SANTANDER nº ES55 0049 3569 9200 0500 1274 clave de ingreso 1505-0000-12-NNNN-AA (siendo N y A el nº y año de procedimiento); sin cuyo requisito no será admitido a trámite el recurso.
Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia certifico.