Sentencia CIVIL Nº 77/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 658/2019 de 26 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00077/2020
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: ACO
N.I.G. 07040 42 1 2018 0008595
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000658 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000305 /2018
Rollo núm.: 658/19
S E N T E N C I A Nº 77
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Dña. Mª Encarnación González López
Dña. Ana Calado Orejas
En Palma de Mallorca, a veintiséis de febrero de dos mil veinte.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de
juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma de Mallorca, bajo el
número 305/18 , Rollo de Sala número 658/19, entre DUBOIS DE BOLOGNE S.L., como demandante-apelada,
representada por la Procuradora Sra. Muñoz y asistida del Letrado Sr. Albertí, y, como demandada-apelante,
ALRECADI S.L., representada por la Procuradora Sra. Garau y asistida de la Letrada Sra. Mascaró.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 26 de junio de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la sociedad 'DUBOIS DE BOLOGNE S.L.', representada por la Procuradora Dª. María Isabel Muñoz García, contra la también sociedad 'ALRECADI S.L.', representada por la Procuradora Dª. María Garau Montané, DECLARANDO FORMALMENTE RESUELTO ELCONTRATO suscrito entre las partes el día 25 DE ENERO DE 2017 POR FALTADE FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO IMPUTABLE A LA PARTECOMPRADORA, CONDENANDO A LA DEMANDANDA A LA DEVOLUCIÓN A LOSDEMANDANTE DE LA CANTIDAD DE VEINTICINCO MIL EUROS (25.000 EUROS),con sus correspondientes intereses legales e imposición de costas a la partedemandada.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación que fue admitido y seguido por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 18 de febrero de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora con la interposición de la demanda pretende, según el suplico: 'a) Se declare resuelto el contrato de opción de compra de fecha 25-1-17 suscrito entre las partes litigantes al concurrir la causa prevista en la cláusula 12ª, aptdo. C), del citado contrato.

b) Se haga estar y pasar a la parte demandada por dicha declaración, ordenándola a pagar a la actora la suma de 25.000 € por principal más los intereses legales que correspondan.

c) Se condene a la demandada al pago de la totalidad de las costas devengadas en el presente juicio.' Alega que la entidad demandada ALRECADI S.L. otorgó a la mercantil actora un derecho de opción de compra cuyo objeto era el negocio denominado 'Restaurante Altamar', incluyendo todos los bienes, enseres, derechos y obligaciones de la concedente, así como el derecho de arrendamiento del local de negocio sito en el Paseo Es Través nº 28, bajos del Puerto de Sóller.

Que en la cláusula 2 del citado contrato, las partes acordaron lo siguiente: 'El Optante abona en el presente acto la cantidad de VEINTICINCO MIL EUROS (25.000-€) en concepto del 50% de la prima por este derecho de opción de compra, siendo esta cantidad a cuenta del precio total de compraventa en caso de que se ejercite la opción de compra.

Continúa manifestando que en el citado documento se contemplaba la futura firma de un nuevo contrato de arrendamiento entre la propietaria-arrendadora del local de negocio en cuestión y la actora, concretamente en el expositivo segundo in fine, todo ello en los siguientes términos: 'Si bien se incluye en esta operación la cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio, la PARTE OPTANTE firmará un nuevo contrato de arrendamiento con la arrendadora' (sic).

Por su parte, en la cláusula 12, aptdo. C) del mismo contrato de opción de compra se estipuló expresamente que el contrato podría resolverse, entre otras, por la siguiente causa: 'Si en el plazo de 15 días naturales a computar desde la fecha de la firma del presente documento, no se firmaran las nuevas condiciones arrendaticias entre la propiedad del local y la parte optante. En tal caso, deberán restituirse las cantidades percibidas en concepto de 50% de la prima de la opción por la parte concedente' (sic).

Que la propietaria-arrendadora, que es la sociedad PASTOR Y PUER S.L., no autorizó finalmente en el citado plazo la cesión de los derechos arrendaticios y, en definitiva, la firma de un nuevo contrato de arrendamiento a favor de la mercantil actora. Dicha negativa obedeció, según se manifestó por parte del Administrador de la propiedad D. Rodolfo , a las diversas deudas que mantenía la demandada con la propietaria y terceros, cuya existencia hizo inviable la operación, y ello a pesar de lo manifestado por la demandada en la cláusula 8ª del reiterado contrato de opción de compra en el sentido de no tener conocimiento de estar en situación de incumplimiento de ningún contrato o compromiso del que fuera parte, lo que pone en evidencia la mala fe con la que la misma actuó al contratar con la actora.

Que la mercantil actora, al concurrir la causa prevista en la cláusula 12, aptdo. C), del contrato de opción de compra, comunicó de inmediato a la parte concedente ahora demandada que daba por resuelto el citado contrato, requiriéndola para que procediera a la devolución de la suma de 25.000 € recibidas en su día en concepto de 50% de la prima de la opción, a lo que inicialmente contestó que procedería a dicho reintegro en cuanto le fuera posible, ya que había dispuesto de la suma abonada para otros fines y carecía en aquellos momentos de liquidez.

Dichos requerimientos se fueron sucediendo en el tiempo, con la esperanza de que la demandada procedería a cumplir con lo pactado en su día, lo que no fue así, por lo que por carta remitida vía burofax de fecha 20-12-17 se la requirió nuevamente de devolución, haciendo la misma, caso omiso. Ya por último, ante el silencio de la demanda, con fecha 25-1-18 la actora procedió a remitirle a través de su Letrado carta vía burofax reiterando el requerimiento de pago, sin que se haya recibido respuesta alguna hasta el día de la fecha.

A ello se opone la codemandada, alegando que no es cierto que la propietaria del local no autorizara la cesión de los derechos arrendaticios por las deudas que mantenía la demandada; que la que incumplió fue la actora que no abonó la cantidad de 25.000 euros en concepto de 50% de la prima restante que debía hacer a los 15 días de la firma del contrato de opción ni la cantidad de 50.000 euros a cuenta del precio total que debió realizar en septiembre de 2017, según se establecía en el contrato. Que no se comunicó inmediatamente nada, y que 11 meses después de firmar el contrato se le requirió directamente la devolución de los 25.000 euros.

Que la cláusula 12 c) es nula porque deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes y de un tercero ajeno a la relación contractual. Que el contrato no está supeditado ni vinculado en forma alguna al arrendamiento del local. Que ha cumplido con sus obligaciones.

La resolución de instancia estimó la demanda y contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.



SEGUNDO.- Insiste la apelante en que el cumplimiento del contrato de opción no está sometido o vinculado a ningún condicionamiento o circunstancia externa y/o ajena, en la nulidad de la cláusula 12 c) del contrato y alega también error en la valoración de la prueba, concretamente, respecto a la testifical del Sr. Rodolfo , legal representante de la entidad PASTOR Y PUER S.L., propietaria-arrendadora del local.

La cuestión en esta alzada estriba en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo 'la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba'.

(Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y 'somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )' ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio).

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura '... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación...' ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que '...el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario...' ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3). Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta '... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba...'

TERCERO.- La referencia que hace la apelante a la falta de sometimiento o vinculación del contrato de opción a condicionamiento o circunstancia externa y/o ajena, debe entenderse a la inexistencia de vinculación alguna con el arrendamiento del local, tal y como se expresaba en su escrito de demanda.

Sin embargo, del análisis de la prueba practicada en autos, debemos discrepar de tal afirmación.

Por un lado, en el propio contrato de opción se contempla en el EXPONEN

SEGUNDO, in fine ' Si bien se incluye en esta operación la cesión del contrato de arrendamiento del local del negocio, la PARTE OPTANTE firmará un nuevo contrato de arrendamiento con la arrendadora'. Y en la controvertida cláusula 12 RESOLUCIÓN c) 'Si en el plazo de 15 días naturales a computar desde la fecha de la firma del presente documento, no se firmaran las nuevas condiciones arrendaticias entre la propiedad del local y la parte optante. En tal caso, deberán restituirse las cantidades percibidas en concepto de 50% de la prima de opción por la parte concedente' Del tenor de dichas estipulaciones se infiere que existía cierta vinculación entre el contrato de opción y el arriendo del local, ya que la propia opción incluía la cesión del contrato de arrendamiento aunque hubiera de firmarse un nuevo contrato entre el optante y la propiedad, y además se contemplaba como causa de resolución del contrato de opción el que no se firmara ese nuevo contrato en el plazo de 15 días desde la firma de la opción.

Esta vinculación además se pone de manifiesto con la declaración testifical del Sr. Rodolfo , representante legal de la entidad propietaria del local, que manifestó que había autorizado el traspaso y que antes de la firma de la opción, en septiembre u octubre de 2016, se reunió con las partes y puso de manifiesto a DUBOIS que debían cumplirse sus condiciones, incluso le remitió un borrador del contrato de arrendamiento, así como que antes de firmar un contrato debían liquidarse las cantidades que ALRECADI le adeudaba, y que se acordó que se pagarían con el precio del traspaso.

Es decir, que aunque la propiedad no formó parte formalmente del contrato de opción, sí que existía vinculación de dicho contrato con el arrendamiento del local.

Por lo que respecta a la nulidad de la cláusula 12 c) del contrato de opción que es en la que la actora sustenta su pretensión. Creemos que tampoco puede atenderse tal motivo.

La juez a quo señaló lo primero que procede decir es que es un contrato que se realizó con el asesoramiento de los Letrados de ambas partes, tal y como ha reconocido el codemandado Sr. Carlos Daniel al final de su interrogatorio a preguntas de este órgano, por lo que no puede predicarse de ninguna de las partes que no supieran lo que firmaban o que el contrato ha venido impuesto por una de las partes a la otra sin que pudiera hacer nada al respecto, como no podía ser de otra manera a la vista de la importancia económica del traspaso y la necesidad de contar con un 'tercero' (la propiedad del local) para que la operación pudiera llegar finalmente a buen puerto, como ocurre siempre con los traspasos, en los que siempre es necesario el concurso del arrendador, por lo que este hecho no es motivo de nulidad alguna sino lo propio de una negociación 'a tres bandas' en la que puede incorporarse desde el primer momento la presencia del arrendador al contrato o, como en el caso de autos, pactarse en los términos que se pactó en cuanto a plazo para el ejercicio y precio pero mencionando expresamente que el contrato de arrendamiento se haría de nuevo entre la propiedad y la sociedad demandante, también como no podía ser de otra manera porque contrato en vigor propiamente dicho en el que subrogarse no existía, siendo la situación de la sociedad demandada la de tener expirado el último contrato de 5 años de los que a lo largo de los veinte años que dura la relación arrendaticia con la propiedad ('Pastor i Puer S.L.') han tenido lugar y ser su título para la explotación la tácita reconducción ex art. 1566 del C.C .

Es decir, que la juez no sólo habla de que las partes sabían lo que firmaban por cuanto estaban asesoradas por sus letrados, que dice el apelante no se manifestaba por su parte, sino que la negociación fue a tres bandas, esto es, que hubo intervención del arrendador en el contrato de opción aunque formalmente no apareciera porque habían de firmarse un nuevo contrato de arrendamiento.

Es por ello que conforme a lo dicho, existía vinculación entre el contrato de opción y el arrendamiento del local, por lo que en ningún caso puede predicarse la nulidad de la cláusula basándola en que su cumplimiento quedaba al arbitrio de una de las partes y un tercero ajeno, pues como decimos al propietario arrendador no puede considerársele como tal.



CUARTO.- Cuestión distinta es el motivo por el que no se firmó el nuevo contrato de arrendamiento.

La apelante discrepa de la conclusión de la juez a quo respecto a que la falta de firma del contrato de arrendamiento se debió 'posiblemente' a que existiendo rentas pendientes cuando se firmó la opción, no se hubiera plasmado en el contrato lo que se debía por ALRECADI a la arrendadora y que se pagaría con el importe del traspaso.

Si bien es cierto que no se hizo constar en el contrato, sí consta la declaración del Sr. Rodolfo que no sólo dijo como expresa la juez dijo que era cierto que había dado su consentimiento a los demandados ('pastor i Pueri autorizó a buscar un nuevo inquilino cuando ellos se fueran' pero que los actuales inquilinos 'tenían que estar al día en las sumas pendientes', ha dicho textualmente en el juicio), así como que sí que les había dicho 'verbalmente' que tenían que pagar con el dinero del traspaso pero este pacto no constaba más que verbalmente pero no por escrito., sino también que en esa reunión de septiembre-octubre de 2016 lo que pedía a los nuevos inquilinos era que aceptaran sus condiciones del arrendamiento y que antes de firmar un contrato, ALRECADI tenía que liquidar las deudas pendientes. Es decir, que no sólo dependía la firma del nuevo contrato de arrendamiento de ALRECADI, sino también de que DUBOIS aceptara las condiciones de arriendo de la propiedad.

Y esta situación la conocía la optante antes de firmar el contrato de opción, pues la reunión fue en el mes de septiembre-octubre de 2016, y no como parece entender la juez en septiembre-octubre de 2017, por lo que resulta errónea su conclusión al señalar '... no siendo extraño que en la reunión que tuvieron las partes en septiembre-octubre, en la que también estaba presente el Sr. Rodolfo , la sociedad demandada quisiera asegurar la recuperación de las cantidades entregadas, (posiblemente cuando se enteraron de esta situación), siendo poco después cuando remitieron el burofax requiriendo la devolución de los 25.000 euros entregados porque no se firmaba el contrato de arrendamiento con la propiedad, ...'; la única reunión que hubo fue, según se deduce del testimonio del Sr. Rodolfo , en septiembre-octubre de 2016, es decir, meses antes de firmarse el contrato de opción que lo fue en enero de 2017, por lo que ninguna cantidad había entregado la actora y nada tenía que recuperar; ni tampoco se remitió el burofax requiriendo el pago de los 25.000 euros poco después, sino 10 meses después de que se firmara el contrato de opción. No debiendo olvidarse que en el contrato de opción las partes estaban asesoradas por sus letrados, por lo que bien podían haber incluido cuantas estipulaciones hubieran considerado convenientes.

El contrato de arrendamiento no se firmó, por cuanto DUBOIS no aceptó las condiciones de la propiedad, según manifestó el Sr. Rodolfo , sino que propuso firmar un documento con condiciones que dijo eran inaceptables para su sociedad.

Ciertamente en la cláusula 12 c) sólo se expresa la posibilidad de resolver el contrato de opción si a los 15 días de su firma no se firmaba el nuevo contrato de arrendamiento, sin mayor especificación, pero entendemos que no puede la actora invocar dicha estipulación, cuando es ella misma la causante de que tal firma no se llevara a cabo, ya que tras haberse reunido las partes y la propiedad y haberse acordado cuáles serían las condiciones de la cesión, modificó las condiciones del arrendamiento exigidas por la propiedad y que habían sido aceptadas, lo que conllevó la ruptura de la relación con la propiedad del local.

No puede tomarse en consideración el argumento de la apelada respecto al Sr. Rodolfo , cuyas manifestaciones tilda de ' ciertamente confusas y contradictorias entre sí en algunos aspectos', por cuanto no concreta cuáles son las contradicciones a las que alude, y por otra parte, su testimonio merece credibilidad a esta Sala, al resultar claro y contundente en sus respuestas y manifestando en todo momento, a preguntas de una y otra parte, lo ya expuesto, sin que el hecho de que la relación arrendaticia continúe con la demandada permita dudar de la veracidad de sus manifestaciones.



QUINTO. De lo expuesto se deduce la estimación del recurso, por lo que dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada no serán objeto de especial imposición.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Garau, en nombre y representación de ALRECADI S.L., contra la sentencia de 26 de junio de 2019 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma de Mallorca en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo. En consecuencia: - Se revoca dicha resolución.

- Se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Muñoz, en nombre y representación de DUBOIS DE BOLOGNE S.L., contra ALRECADI S.L., absolviendo a la referida demandada de las pretensiones instadas en su contra, con imposición de costas a la actora.

- No procede pronunciamiento de las costas de esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado, en su caso, para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Depósito En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.