Sentencia CIVIL Nº 77/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 351/2018 de 12 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120168225885
Recurso de apelación 351/2018 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 884/2016
Parte recurrente/Solicitante: Jose Miguel
Procurador/a: Joaquin Preckler Dieste
Abogado/a: JOSÉ-CLAUDIO VIÑAS RACIONERO
Parte recurrida: Soledad
Procurador/a: Oscar Bagan Catalan
Abogado/a: Jose Manuel Vargas Vargas
SENTENCIA Nº 77/2020
Magistrados:
Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino
Federico Holgado Madruga
Barcelona, 12 de mayo de 2020
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio
ordinario número 884/2016, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Barcelona, a
instancia de DON Jose Miguel , representado en esta alzada por el procurador don Joaquín Preckler Dieste,
contra DOÑA Soledad , representada en esta alzada por el procurador don Óscar Bagán Catalán; autos que
penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Jose
Miguel contra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 26 de febrero de 2018.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 52 de Barcelona dictó sentencia en fecha 26 de febrero de 2018, en los autos de juicio ordinario número 884/2016, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: ' Que desestimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales don Joaquín Preckler Dieste, en nombre y representación de don Jose Miguel , contra doña Soledad , debo absolver y absuelve a doña Soledad de todos los pronunciamientos efectuados en su contra. Con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de don Jose Miguel . Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 3 de octubre de 2019.



TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de trabajo.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del debate I. Don Jose Miguel promovió acción judicial frente a doña Soledad , y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho: a) La demandada es propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Barcelona.

b) La referida vivienda viene siendo ocupada por el actor en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 19 de diciembre de 2003, contrato que, cuando estaba a punto de finalizar por expiración del plazo originalmente pactado, fue sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento firmado el 18 de enero de 2010.

c) En fecha 1 de marzo de 2010 las partes suscribieron un convenio de opción de compra sobre la vivienda arrendada, conforme al cual doña Soledad se obligaba a vender a don Jose Miguel el referido inmueble por un precio de 150.000 euros.

d) La opción se estableció por un plazo máximo de 19 años -aunque su duración quedó condicionada a la subsistencia del arrendamiento de la vivienda, de forma que la opción de compra quedaría sin efecto en el mismo momento en que quedara resuelto el contrato de arrendamiento antes de la fecha de su vencimiento-, y se pactó que la totalidad de la cuantía establecida por las partes en concepto de renta se computaría como entrega a cuenta del precio convenido para la compraventa.

e) En fecha 26 de julio de 2016 el actor remitió a la demandada un burofax mediante el que le comunicaba su decisión de ejercitar el derecho de opción de compra concedido y le requería a fin de formalizar la correspondiente escritura pública de venta. Sin embargo, la Sra. Soledad no atendió aquel requerimiento argumentando que la opción de compra había caducado y quedado sin efecto en virtud de un supuesto contrato de arrendamiento que habrían suscrito ambas partes el 5 de febrero de 2012.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda inicial se declarase: (i) la validez del ejercicio de la opción de compra pactada por las partes mediante contrato privado de 1 de marzo de 2010; (ii) que la compraventa es firme y perfecta, de modo que la demandada deberá otorgar escritura pública de venta de la vivienda; y (iii) que el precio de la compraventa es el resultante de restar del inicialmente pactado de 150.000 euros las cantidades que el Sr. Jose Miguel haya satisfecho en concepto de rentas, según lo pactado en su día.

II. La representación de doña Soledad se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida: a) Se reconoce la existencia del contrato de opción de compra de 1 de marzo de 2010, pero tal contrato incorporaba condiciones que implicaban un manifiesto desequilibrio de las partes, tales como la duración de la opción, el precio de compra de la vivienda o el pacto por el que se deducirían de dicho precio los importes satisfechos por el actor en concepto de renta hasta el ejercicio de la opción.

b) Por razón de aquellas circunstancias el contrato de opción debe catalogarse como nulo y, en todo caso, sería procedente la rescisión por lesión por cuanto el precio estipulado es muy inferior al valor de mercado de la vivienda.

c) El derecho de opción fue dejado sin efecto por voluntad de arrendadora y arrendatario al suscribir el nuevo contrato de arrendamiento de 5 de febrero de 2012.

III. El magistrado de instancia consideró inicialmente que el contrato de arrendamiento de 5 de febrero de 2012 comportó una novación extintiva de la anterior relación arrendaticia, nacida del contrato de 18 de enero de 2010; y, dado que el derecho de opción estaba vinculado a este contrato de 2010, aunque se estipulara el 1 de marzo del mismo año, tal derecho debe entenderse sin efecto y resuelto desde el nuevo contrato de 5 de febrero de 2012.

Agregaba que, en todo caso, el demandante tampoco había dado cumplimiento a uno de los requisitos a los que se refiere el artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya para el válido ejercicio del derecho de opción, por no haber depositado notarialmente y a disposición de la propiedad el precio pactado.

Por todo ello desestimó la demanda e impuso las costas al actor.

IV. La representación de don Jose Miguel insiste en su recurso en que el contrato de 5 de febrero de 2012 encarnó únicamente una novación modificativa del contrato de arrendamiento anterior, y en ningún caso dejó sin efecto el convenio de opción de compra concertado el 1 de marzo de 2012, cuya validez se mantiene hasta la fecha.

Y a propósito de la falta de cumplimiento del requisito del depósito notarial del precio estipulado para el ejercicio de la opción, aduce que se trata de una cuestión nueva que no ha sido abordada a lo largo del procedimiento ni invocada por la parte demandada, y en todo caso la perfección del contrato de compraventa únicamente depende de la decisión del optante.



SEGUNDO.- Desestimación del recurso. Incumplimiento por parte del optante del requisito de abonar el precio pactado al ejercer el derecho de opción o en un momento anterior I. Ya se expuso que el magistrado de instancia rechazó la pretensión de don Jose Miguel de ejercitar el derecho de opción estipulado en convenio de 1 de marzo de 2010 por dos razones principales: primera, porque interpretó que el contrato de arrendamiento de 5 de febrero de 2012 comportó una novación extintiva de la relación arrendaticia que unía a las partes y a la que indisolublemente se asoció tal derecho de opción -que, por ello, quedó resuelto y sin efecto desde entonces-; y segunda, porque el demandante no había depositado notarialmente y a disposición de la propiedad el precio pactado para el ejercicio de la opción, requisito exigido para su validez por el artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya.

Elementales razones sistemáticas aconsejan iniciar el análisis del recurso por este último argumento, cuya eventual desestimación, por asociarse con un presupuesto del válido ejercicio del derecho de opción, eximiría de cualquier otra consideración sobre las demás discrepancias expresadas en su recurso por el apelante.

II. El artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya establece: '1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien.

2. El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor (...)'.

Se plantea así la tesitura de decidir si el pago previo o simultáneo del precio pactado en su momento se configura como un requisito inexcusable para el válido y eficaz ejercicio del derecho de opción. Y se considera que la respuesta debe ser afirmativa, tal como entendió el magistrado de primera instancia, salvo que los contratantes hubieran introducido una previsión expresa en contra en el título de constitución.

Se aportan los siguientes argumentos para avalar aquella conclusión: A) La rotunda literalidad del artículo 568-12 no parece permitir resquicio a la incertidumbre sobre el momento en el que el titular del derecho de opción debe abonar el precio o contraprestación pactados: al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo.

B) La norma emplea la expresión 'deben pagar', lo que sugiere que está configurando un requisito imprescindible para la eficacia y validez del ejercicio del derecho de opción, salvo previsión expresa en contra del título de constitución.

C) Una interpretación adecuada del precepto que se analiza debe desembocar en la conclusión de que establece una norma general, cual es la necesidad de que se pague -o se deposite o consigne, en caso de actitud obstativa del propietario- el precio de la opción en el momento de ejercerla o en un momento anterior, y una norma especial o subsidiaria que únicamente debe regir en el caso de voluntad expresa de las partes, cual es la de que estas últimas hubieran reflejado en el título de constitución una previsión contraria a la norma o que se aparte de su imperatividad, previsión que no puede ser otra que la posibilidad de ejercitar eficazmente el derecho de opción sin necesidad de que previa o simultáneamente el optante pague o deposite el precio estipulado y lo haga en un momento posterior.

En el supuesto que se enjuicia, las partes no incorporaron previsión alguna al contrato de opción de compra de 1 de marzo de 2010 (documento número 1 la demanda) en relación con la posibilidad de que el Sr. Jose Miguel pudiera ejercitar tal derecho de opción sin necesidad de pagar, depositar o consignar previa o simultáneamente el precio convenido. Consecuentemente, debe estarse a la norma general del artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya -en el propio título constitutivo de la opción de compra se reconoce que el derecho se regulará por los artículos 568-5 y siguientes de aquel texto-.

D) Avalan la tesis que se viene exponiendo los antecedentes legislativos. La Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulación dels drets de superficie, de servitud i d'adquisició voluntària o preferent, disponía en su art. 32.1 que '[e]l ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se habían previsto'.

También la norma transcrita, consecuentemente, exigía el pago previo o simultáneo del precio fijado -también en términos imperativos, como denota la expresión 'requiere'- para la efectividad del ejercicio del derecho de opción. La única diferencia con la regulación vigente es que no preveía que las partes, de común acuerdo, dispensaran al optante, en el propio título constitutivo, de aquel requisito de abonar, antes del ejercicio del derecho de opción o en el momento de ejercitarlo, el precio pactado.

Pero se insiste que en el supuesto que se enjuicia los contratantes no establecieron ninguna previsión en virtud de la cual pudiera interpretarse que se dispensara al actor del cumplimiento de la repetida obligación.

E) Aquella norma de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, no era más que una aplicación específica para el derecho de opción del precepto general establecido en el artículo 31 del mismo cuerpo legal para cualquier clase de derecho de adquisición: 'L'exercici de qualsevol dret d'adquisició que faci el seu titular exigeix, prèviament o simultàniament, el compliment dels requisits estipulats i la notificació fefaent de l'exercici efectiu del dret al titular del dret de propietat actual de la cosa, si el dret és real, i si el dret és personal, a la persona que sigui titular d'aquest dret.

Les notificacions s'han de fer constar en els registres on hi hagi inscrits els drets'.

F) Si se considera la naturaleza real del derecho de opción -se ubica sistemáticamente en el libro relativo a los derechos reales, aunque nada impide su configuración como derecho personal como manifestación de la autonomía de la voluntad-, su ejercicio produce la adquisición de la cosa, no meramente la exigibilidad del cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa -propia del derecho personal-, incluso sin la intervención del propietario -que solo es precisa para la entrega de la posesión (artículo 568-2.2: 'El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien (...)', y, obviamente, para la formalización pública de la operación.

La eficacia adquisitiva inmediata asociada al ejercicio de la opción exige, como justa contrapartida, que el optante pague o consigne, de forma previa o simultánea, el precio pactado, siempre salvo pacto en contra instituido por las partes.

G) Es cierto que el Tribunal Supremo, al perfilar los caracteres y presupuestos de la opción de compra, ha declarado que el pago o consignación del precio en el momento del ejercicio de la opción no es requisito de eficacia 'salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante', ( SSTS 2 de febrero de 1992, 17 de mayo y 24 de junio de 1993, 14.2.1997, citadas en la de 3 de abril de 2006).

Pero no lo es menos que se trata de una doctrina que debe entenderse aplicable exclusivamente al derecho común, en el que no está regulado expresamente el derecho de opción. El propio Alto Tribunal admite que se trata de una 'figura no regulada legalmente'. En consecuencia, debe atenderse en esta materia a la regulación propia del Derecho catalán.

H) También es cierto que aquella doctrina del Tribunal Supremo es invocada por la sentencia del TSJ de Catalunya de 14 de noviembre de 2005, en la que se proclama: 'La necesidad de entregar el precio convenido al momento de ejercitar la opción es hoy un tema resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001. Dicha sentencia afirma con rotundidad que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado'.

La misma resolución menciona las sentencias anteriores del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 y de 2 de febrero de 1992, en las que se declaraba que se trata de una condición no exigida 'salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante'.

Pero se advierte que el TSJ de Catalunya abordaba un asunto que aún no podía solventarse a la luz de la normativa autonómica catalana, por ser anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/2001.

I) La más reciente sentencia del TSJC de 23 de marzo de 2019, aunque a propósito de los artículos 31 y 32 de la Ley 22/2001, declara que 'el fet cert és que la norma esmentada [en relación con la necesidad de que el optante pague previa o simultáneamente al ejercicio del derecho el precio pactado] ha de ser entesa d'aplicació només en el cas que no s'hagués pactat una altra cosa ja que es tracta d'un precepte de caràcter dispositiu d'acord amb el que disposa l' art. 111.6 de la primera llei del CC de Catalunya'.

Esta interpretación doctrinal, como se anticipó, es la que resulta del vigente artículo 568-12.1 CCCat, el cual impone la necesidad de que, en el momento de ejercitar el derecho de opción o con anterioridad, el optante pague el precio estipulado, salvo que los contratantes hubiesen incorporado alguna previsión en contra al respecto en el título constitutivo.

J) En definitiva, en el ámbito estatal la norma general, conforme se colige de la doctrina del Tribunal Supremo, es que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado así, y en el ámbito autonómico catalán la norma general es que el optante debe pagar el precio estipulado al ejercitar el derecho de opción o en un momento anterior, salvo que los contratantes hayan establecido expresamente en el título de constitución que tal pago previo o simultáneo no se configura como requisito de eficacia del ejercicio del derecho de opción.

Es decir, en principio don Jose Miguel no ejercitó válidamente el derecho de opción que se le concedió en su día porque no abonó previa o simultáneamente a la propietaria, ni puso a su disposición, el precio estipulado para la adquisición de la vivienda.

III. Resta por solventar una cuestión adicional. La representación de doña Soledad no incorporó a su escrito de contestación ningún argumento defensivo asociado con el incumplimiento por parte del Sr. Jose Miguel del requisito del pago previo o simultáneo a que se refiere el artículo 568-12.1 del Codi civil de Catalunya, ni tampoco se incluyó este aspecto en el ámbito de los hechos controvertidos durante el acto de audiencia previa.

No obstante, en la sentencia frente a la que se apela el magistrado de instancia verifica de oficio que el optante no había cumplimentado aquella exigencia y, aunque advierte que la demanda no podía tener acogida porque, a su juicio, el contrato de arrendamiento de 5 de febrero de 2012 extinguió el anterior contrato de arrendamiento de 18 de enero de 2010 y el convenio de opción de compra de 1 de marzo de 2010 -por lo que el actor ya no podía ejercitar tal opción por haberse extinguido-, declara seguidamente que en cualquier caso la pretensión ejercitada por el Sr. Jose Miguel no podía prosperar tampoco por no haber depositado notarialmente a disposición de la propiedad el precio pactado, tal como le imponía el artículo 568-12.

Dado que la norma, tal como se razonó, participa de una naturaleza dispositiva porque puede dejarse sin efecto por la voluntad de los contratantes, habrá de dilucidarse si el órgano judicial está facultado para acometer por su propia iniciativa el análisis de la concurrencia del requisito del pago previo o simultáneo cuando, como es el caso, la parte demandada no denunció en el trámite de contestación la falta de cumplimentación de aquella exigencia; es decir, de lo que se trata es de decidir si la falta de invocación por la demandada del incumplimiento del actor en cuanto al pago o depósito del precio debe interpretarse como una voluntad tácita de excluir o renunciar la aplicación de la norma diseñada por el artículo 568-12, precisamente por el carácter dispositivo de este precepto.

IV. Pues bien, se considera que la naturaleza dispositiva de la previsión contenida en el artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya no priva al órgano judicial de apreciar de oficio -al menos cuando, como el caso, las partes omitieron en el título constitutivo toda previsión sobre una presunta exención del deber de pago previo o simultáneo por parte del optante- si quien pretende ejercitar el derecho de opción ha dado o no observancia, como presupuesto de la validez y eficacia de tal ejercicio, al requisito de abonar, previa o simultáneamente al momento en el que pretende hacer valer la opción, el precio pactado en su momento para la adquisición del bien.

Es cierto que la norma, se insiste, es de naturaleza indiscutiblemente dispositiva, y, consiguientemente, puede ser objeto, en principio, de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario ( artículo 111-6 del Codi civil de Catalunya). Es decir, los contratantes pueden dejar sin efecto las previsiones de la norma y optar por su inaplicación excluyéndola voluntariamente, renunciándola o estableciendo un pacto en contrario.

De la letra del artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya -'sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución'-, en relación con el precitado artículo 111-6 se desprende que, ciertamente, se otorga al optante y al concedente de la opción la facultad de eximir al primero de ellos del pago previo o simultáneo del precio estipulado, pero no de cualquier forma, sino precisamente mediante previsión específica en el momento del otorgamiento del título constitutivo -por lo que no parece que se pueda hacer constar más que de forma expresa-, es decir, estableciendo un 'pacto en contrario' incorporado al 'título constitutivo'.

La norma no concede otra posibilidad para dejarla sin aplicación en cuanto al requisito del pago previo o simultáneo. La exención de esta exigencia solo es eficaz si se incorpora al título constitutivo por acuerdo de las partes. Si no se incluye ninguna previsión al respecto, el artículo 568-12 debe desplegar todos sus efectos y el titular del derecho de opción deberá abonar, depositar o consignar el precio estipulado, como requisito de validez y eficacia, antes de ejercitar aquel derecho o en el mismo momento de hacerlo.

En otros términos, conforme a la literalidad de la norma, tal exención, desde una perspectiva temporal, únicamente puede estipularse por las partes en el momento del otorgamiento del título constitutivo, y, desde una perspectiva formal, solo puede tener eficacia jurídica mediante su inclusión expresa en el propio título constitutivo. Es en ese momento y con esa forma cuando las partes pueden ejercer las facultades dispositivas que les reconoce el artículo 568.1.12 para excluir el pago del precio previo o simultáneo como requisito de validez del ejercicio del derecho de opción. De no haber incorporado aquella previsión, la norma exige el pago previo o simultáneo como requisito de eficacia y validez del ejercicio del derecho de opción. Es decir, la norma recupera su imperatividad y el órgano judicial debe comprobar, incluso de oficio, si se han colmado los requisitos legales para el válido ejercicio del derecho de opción.

Se insiste que el precepto no da pie a sopesar la posibilidad de que la voluntad de las partes en cuanto a la exclusión de la exigencia del pago previo o simultáneo pueda inferirse de otra forma que mediante su constatación ad hoc en el título constitutivo. El repetido requisito no puede dejarse sin efecto de forma implícita o mediante actos presuntos si no se ha pactado su exclusión al concertarse el derecho de opción.

Por eso la anteriormente citada sentencia del TSJ de Catalunya advierte que la norma del artículo 568-12 'ha de ser entesa d'aplicació només en el cas que no s'hagués pactat una altra cosa', es decir, únicamente admite su exclusión mediante la concertación de un pacto en contrario, no mediante renuncia implícita o actos presuntivos.

V. De lo expuesto se infiere que la circunstancia de que la parte demandada no haya denunciado en su escrito de contestación la falta de cumplimentación de la exigencia del pago previo o simultáneo por parte del optante no puede ser en ningún caso interpretada como una voluntad tácita de la concedente de la opción de eximir al actor del cumplimiento del repetido requisito, porque se insiste que lo relevante a los efectos que se debate es que las partes no pactaron aquella exclusión en el título constitutivo.

Y si ello es así, y con independencia de que la demandada no haya incluido en su estrategia procesal la infracción del artículo 568-12, el órgano judicial debe comprobar, en virtud del principio iura novit curia, si se han colmado los requisitos impuestos por aquella norma para la eficacia y validez del acto, y, específicamente, si el optante, en el momento de ejercitar la opción o antes de hacerlo, ha abonado o puesto a disposición del concedente de la opción el precio estipulado para la adquisición del bien.

Además, la configuración del pago previo o simultáneo del precio como presupuesto esencial de la validez del ejercicio de la opción es coherente con la necesidad de protección de los derechos de terceros titulares de derechos reales o gravámenes posteriores al del optante sobre el bien sujeto al derecho de opción, y ello porque el apartado 2 del mismo artículo 568-12 ordena que el precio sea depositado o consignado a disposición de aquellos titulares, a los que, según el mismo precepto, debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.

Y lo cierto es, como correctamente razona el magistrado de primera instancia, que el Sr. Jose Miguel no solo no abonó, depositó o consignó el precio pactado cuando mediante burofax de 26 de julio de 2016 notificó a la Sra. Soledad su decisión de ejercitar el derecho de opción de compra, sino que tampoco propuso ofrecimiento extrajudicial alguno. El válido ejercicio del derecho de opción exigía que el actor abonara previamente a la propiedad el precio estipulado, o al menos lo depositara notarial o judicialmente a su disposición, y, en caso de negativa al cobro de la concedente de la opción, promoviera, entonces sí, la oportuna acción judicial, trámite con ocasión del cual, por cierto, tampoco el demandante ha pretendido el ofrecimiento del pago ni ha procurado la consignación judicial del precio.

En definitiva, y bajo la premisa de que los hoy litigantes no incorporaron al título constitutivo -convenio de opción de compra de 1 de marzo de 2010- ninguna previsión específica mediante la que convinieran en eximir al Sr. Jose Miguel de abonar o depositar a disposición de la propiedad el precio pactado para la adquisición de la vivienda al ejercer el derecho de opción o en un momento anterior, debe entenderse que la pretensión que ahora se deduce por el actor carece de viabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 568-12 del Codi civil de Catalunya, por la falta de cumplimentación de tan esencial requisito por parte del optante.

IV. El recurso de apelación, consecuentemente, no puede tener acogida.



TERCERO.- Costas. Concurrencia de serias dudas de Derecho I. En materia de costas, el art. 394,1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio, establece su preceptiva imposición a la parte cuyas pretensiones han sido desestimadas, pero prevé la excepcional posibilidad de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. El segundo inciso del mismo párrafo añade que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

El primer pasaje de la norma consagra el principio general del vencimiento objetivo en relación con la condena en costas, y su inspiración no es otra, según jurisprudencia suficientemente conocida, que la de satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige, entre otros aspectos, que el patrimonio de los justiciables no resulte mermado por la necesidad de acudir a los tribunales para el reconocimiento de sus derechos.

Pero el principio de vencimiento objetivo en materia de costas, como se anticipó, admite excepciones, que se materializan en la circunstancia de que el caso presente 'serias dudas de hecho o de derecho', concepto impreciso y abstracto que, lejos de encerrar un criterio de aplicación genérica, debe ser perfilado casuísticamente porque, por propia definición, la mera promoción de un litigio es indicativa de una controversia o conflicto que suscita dudas, al menos para una o más partes de las implicadas en la relación de que se trate, aunque el propio artículo 394.1 se ocupa, en lo que atañe a las dudas de derecho, de descender a una hipótesis concreta y objetiva: que el supuesto sea jurídicamente dudoso teniendo en consideración la jurisprudencia recaída en casos similares.

II. Pues bien, los razonamientos expuestos permiten concluir que la cuestión debatida presentaba perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación con la configuración del pago previo o simultáneo como premisa esencial del ejercicio del derecho de opción, y además se recuerda que la falta de concurrencia de aquel requisito, que ha determinado en buena medida los pronunciamientos desestimatorios adoptados en ambas instancias, ni siquiera fue incorporada por la parte demandada a su estrategia defensiva.

Tales circunstancias se estiman revestidas del carácter de excepcionalidad que el citado artículo 394.1 de la Ley Procesal erige en causa suficientemente justificativa de un pronunciamiento neutral sobre las costas de la primera instancia.

III. Aquella decisión debe desembocar igualmente en la pertinencia de no adoptar un pronunciamiento expreso sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), conclusión que resulta además avalada por la circunstancia de que la sentencia de primera instancia ha sido confirmada en cuanto al fondo del asunto en virtud de argumentos no coincidentes con los expuestos por la juzgadora a quo.



CUARTO.- Recursos A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Jose Miguel , representado en esta alzada por el procurador don Joaquín Preckler Dieste, y, consiguientemente, revocar, también en parte, y en los términos que se especificarán, la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Barcelona en los autos de juicio ordinario número 884/2016, promovidos frente a doña Soledad , representada en esta alzada por el procurador don Óscar Bagán Catalán..

En su virtud, se modifica la antedicha resolución en el único sentido de precisar que no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia.

Se mantienen las demás decisiones contenidas en la sentencia frente a la que se apela.

Tampoco se adopta pronunciamiento expreso sobre las costas devengadas en esta alzada.

Devuélvase al apelante el depósito constituido de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2, 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Se advierte a las partes, no obstante, que los plazos para recurrir no se iniciarán hasta que se levante el estado de alarma declarado, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.