Sentencia Civil Nº 771/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 168/2012 de 26 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN UNDÉCIMA VALENCIA NIG: 46250-37-2-2012-0000886 Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 168/2012- S - Dimana del Juicio Ordinario Nº 000017/2010 Del JUZGADO DE INSTRUCCION 3 DE TORRENT(ANT. MIXTO 6) Apelante: DUDU BIJOUX IBERICA, S.L..

Procurador.- Dña. Mª. DEL CARMEN NAVARRO BALLESTER.

Apelado: RIOFISA, S.A.

Procurador.- Dña. CONSTANZA ALIÑO DIAZ-TERAN.

SENTENCIA Nº 771/2012 =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente Dª SUSANA CATALAN MUEDRA Magistrados/as D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA D MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA =========================== En Valencia, a veintiseis de diciembre de dos mil doce .

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario - 000017/2010, promovidos por RIOFISA, S.A contra DUDU BIJOUX IBERICA, S.L. sobre 'acción de reclamación de rentas ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DUDU BIJOUX IBERICA, S.L., representado por el Procurador Dña. Mª. DEL CARMEN NAVARRO BALLESTER y asistido del Letrado D LUIS NOE SUAREZ SANCHEZ. contra RIOFISA, S.A, representado por el Procurador Dña. CONSTANZA ALIÑO DIAZ-TERAN y asistido del Letrado D.IÑIGO CARRION GARCIA DE PARADA .

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE INSTRUCCION 3 DE TORRENT(ANT. MIXTO 6), en fecha 12.4.2011 en el Juicio Ordinario - 000017/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de RIOFISA S A contra DUDU BIUJOUX IBERICA S L; al tiempo que se estima parcialmente la demanda reconvencional y, en consecuencia, condeno a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de cuarenta y seis mil seiscientos sesenta y tres euros con treinta y cinco céntimos ( 46.663,35 ?) más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, sin que proceda expresa imposición de las costas causadas en esta instancia. ' SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DUDU BIJOUX IBERICA, S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de RIOFISA, S.A. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día cinco de diciembre de dos mil doce.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes: PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada, estimatoria parcial tanto de la demanda como de la reconvención deducidas, se alza la parte demandada-reconviniente sosteniendo ante esta instancia que no puede considerarse resuelto el contrato el 20 de mayo de 2009 y, simultáneamente, pedir su cumplimiento reclamando las rentas de junio y julio de 2009, que, por otra parte, la demandante no pide expresamente la resolución contractual, por lo que no puede reclamar las consecuencias derivadas de la misma; que el contrato prevé hasta tres cláusulas penales, siendo la primera una indemnización por las cantidades abonadas por la actora para la adecuación del local, que no fue libremente pactada por las partes, pues se incluyó en todos y cada uno de los contratos de arrendamiento de los locales ubicados en el Centro comercial, no tratándose de obras de reforma, sino de terminación del mismo para el uso a que se destina, una segunda, que señala una indemnización a favor de la demandante equivalente a la renta dejada de percibir desde la fecha de resolución y hasta que se extinga la duración pactada en el contrato, sin que haya acreditado la parte demandante la existencia de daños y perjuicios, siendo así que los locales propiedad de la actora tenían que competir con los arrendados por un tercero ubicados en mejor planta, lo que determinó que a partir de mayo de 2009 comenzaran a cerrarse locales, y constituyendo un enriquecimiento sin causa el hecho de que obtenga mayores beneficios la actora de la resolución contractual que de la vigencia del contrato, y, finalmente, el aval que se le exige al tiempo de la suscripción del contrato, que habrá de ser compensado con las cantidades debidas.

Y frente a ello, opone la demandada la no procedencia de moderación de las penas pactadas, que lo fueron conforme al principio de libertad contractual, previendo las partes el reintegro proporcional de la inversión efectuada por la arrendadora, la ejecución del aval que se prestaba, así como el pago de una cantidad equivalente a las rentas correspondientes al período contractual no extinto. Y, en todo caso, la procedencia de que la indemnización lo sea por el importe concedido en la Sentencia.

SEGUNDO.- Y, en orden al primer motivo de recurso, procede su desestimación. El contrato se resolvió a instancia, precisamente, de la demandada el 20 de mayo de 2009 (documental a los folios 166 a 169), mediante puesta a disposición del actor de las llaves del mismo, sin perjuicio de que la parte actora pretenda que lo fue por causa imputable a la demandada y que ésta lo niegue. Y resuelto que fue el contrato en el presente litigio lo que reclama el actor en el presente procedimiento es el cumplimiento de la obligación de pago de la renta hasta tal fecha y las consecuencias de dicha resolución, reconociendo la parte demandada que al tiempo de la resolución contractual debía rentas por importe de 12.221,20 euros, por lo que la cantidad a que ha sido condenado por rentas debida no puede traerse a discusión ante esta instancia ( artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

TERCERO. - Y, en lo que a las cláusulas penales afecta, procede fijar qué cantidades habría satisfecho la parte demandada a la actora en el supuesto de que hubiera cumplido aquélla debidamente lo que le incumbía de aquéllas otras que viene obligada a satisfacer por el incumplimiento derivadas de éste. En lo que a las primeras afecta, las partes pactaron (documental a los folios 22 a 44) el 15 de julio de 2007 que el contrato les vincularía por quince años, a contar desde la fecha de apertura de la Planta Primera Exterior de la Galería Comercial (Nuevo Bonaire), si bien vencida la quinta anualidad la arrendataria podía resolver el contrato con un preaviso de doce meses, es decir, al vencimiento de la cuarta anualidad, de modo que el ejercicio de la facultad resolutota anticipada no conllevará en tal caso el pago de ningún tipo de penalidad. Y conviniendo las partes una renta variable, asegurando, eso sí, una mínima de 1.025,83 euros mensuales más IVA, siendo ésta actualizable. O lo que es lo mismo, en caso de ocupación del local hasta el vencimiento de la quinta anulidad, la parte demandada habría tenido que abonar a la actora dicha renta, más las cantidades asimiladas a la misma durante los cuatro años que restaban de relación locativa.

Sin embargo, para el caso de incumplimiento de la duración mínima prevista, los que son parte en este litigio convienen: En primer lugar y en orden a la cuantía con que la parte actora contribuyó a las obras privativas de adecuación del local, contratadas por la demandada con la empresa por aquélla designada, contribución que ha sido fijada en 38.815, pactándose que la arrendataria vendría obligada a devolver a la arrendadora la parte proporcional de dicho importe, pues la cantidad dicha se reducirá a razón de un 20% anual en función del tiempo transcurrido desde el inicio de la duración del contrato, prorrateándose los períodos inferiores. Y dicha cláusula, que concede a la parte actora un derecho de reintegro por la cantidad invertida en el local en beneficio de la parte demandada, ha de ser considerada en él ámbito de la libertad contractual que consagra nuestro artículo 1.255 del Código civil , no pudiendo ser reputada nula, pues la arrendataria era libre de aceptarla o no, y si la asumió lo fue porque a su derecho convino, con independencia de que se consideren obras de terminación o de adecuación al destino comercial general o especial, considerando que la misma no penaliza el fin anticipado del contrato, sino que supone un reintegro a favor de la demandante por las cantidades que anticipó para la apertura del local. En consecuencia, procede la consideración de 30.275 euros a efectos de fijación del quntum de la condena.

En segundo lugar, las partes convinieron al tiempo de la suscripción del contrato y en 'garantía del cumplimiento de las obligaciones' del mismo, que 'la arrendataria entrega en este acto a la arrendadora un aval bancario solidario a primer requerimiento, con una cobertura equivalente a doce mensualidades de la renta mínima garantizada pactada en el presente contrato DOCE MIL TRESCIENTOS NUEVE EUROS CON NOVENTA CENTIMOS (12.309,90 ?) (...). En caso de ejecución del aval, por impacto de la renta pactada, la arrendadora hará suyas las cantidades en concepto de penalidad por el incumplimiento, no pudiendo imputarse a renta, por lo que la arrendadora estará legitimada para instar la demanda de desahucio por falta de pago y reclamar la totalidad de las rentas pagadas. En ningún caso, el cobro del aval por la arrendadora eximirá a la arrendataria de continuar pagando las rentas, por lo que la arrendataria no podrá imputar la cantidad cobrada por la arrendadora al ejecutar el aval, al pago de la renta, pues ello supondría vaciar de eficacia la garantía pactada por las partes en la presente estipulación, pudiendo la arrendadora instar demanda de desahucio si la arrendataria no abonase la renta'. O lo que es lo mismo, en caso de resolución unilateral de la arrendataria, ésta habrá de pagar la renta como si no hubiera resuelto el contrato y, además, el importe del aval, que no debemos olvidar que lo es por la renta correspondiente a un año. Y ello por cuanto no puede imputarse, según el tenor literal y, desde luego, 'absurdo' e incompatible con los principios que rigen nuestro derecho contractual, al cobro ni de la renta vencida y debida ni de aquélla que ha de percibir la arrendadora para el supuesto de extinción del contrato por el transcurso del tiempo. Y ello por cuanto, de acuerdo con su estipulación decimoséptima, y bajo la rúbrica 'resolución del arrendamiento', se consigna que 'en cualquier supuesto de resolución del contrato que traiga causa en un incumplimiento por parte de la arrendataria, la arrendataria vendrá obligada a satisfacer a la arrendadora el importe total de las rentas correspondientes al tiempo que quede por transcurrir hasta el término del plazo de obligado cumplimiento por la arrendataria pactado para el arrendamiento (5 años)'. Y a la vista de tal estipulación, la cláusula penal invocada en virtud de la que ante cualquier incumplimiento la parte actora puede ejecutar el aval, que, como se ha expuesto, lo es por una cuantía ya cobrada de 12.309,90 euros, resultaría carente de finalidad resarcitoria, por lo que ambas deben ser integradas otorgando a aquélla la finalidad que realmente tiene, cual es la de actuar como cláusula penal al objeto de relevar de cuantificación de los daños y perjuicios que la falta de ocupación del local necesariamente irroga a la parte actora ( artículos 1.284 y 1.285 del Código civil ), o lo que es lo mismo, otorgar a dicha cláusula la función que le es propia conforme a lo dispuesto en el artículo 1.152 del Cuerpo legal invocado, cual es la coercitiva y liquidatoria de los daños y perjuicios causados, sustituyendo así la indemnización sin necesidad de probarlos. Y sentada tal premisa, ha de acogerse el motivo de recurso tendente a la exclusión de la cantidad que se reclama por las rentas que quedan por vencer desde la resolución contractual y hasta la expiración del contrato por el transcurso del tiempo, considerando que para que las mismas pudieran devengarse no debió asumir la resolución contractual instada por la parte demandada, pues devuelta la posesión del local la reclamación de las rentas que restan hasta que por el transcurso del tiempo se hubiera normalmente extinguido el contrato supone un enriquecimiento injusto que el derecho no puede amparar, habida cuenta que simultáneamente se están exigiendo las consecuencias derivadas del cumplimiento y de la resolución.

CUARTO.- Por todo ello, procede la estimación parcial del recurso de apelación, reduciendo el importe de la cantidad a cuyo pago condena a la parte demandada la Sentencia dictada a 40.444.55 euros, de los que 12.221,20 euros corresponden a las rentas debidas hasta la resolución contractual y 30.275 euros a la cantidad desembolsada por la parte actora para la ejecución de obras privativas de adecuación del local las obras ejecutadas, de los que hay que deducir los 2.051,65 euros prestados por la parte demandada al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento correspondientes a la fianza arrendaticia, sin que proceda incluir en el importe de la condena cantidad alguna por los daños y perjuicios causados a la demandante que, como se ha expuesto, fueron fijados en 12.309,90 euros y que se garantizaron mediante aval a primer requerimiento, pro reconocer las partes que el arrendador ya lo ejecutó con anterioridad a la litispendencia.

QUINTO. - Y, en orden a las costas causadas ante esta alzada de acuerdo con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial pronunciamiento en orden a ellas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Estimar parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Carmen Navarro Ballester, en nombre y representación de 'Dudu Brijoux Ibérica, S.L.', contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torrente el 12 de abril de 2011 en el en el Juicio ordinario 17/10.

SEGUNDO.- Revocar parcialmente dicha resolución en el sentido de reducir la cantidad líquida a cuyo pago condena la demandada a 40.444,55 euros.

TERCERO.- Confirmar los restantes pronunciamientos de la meritada Sentencia.

CUARTO.- Y no hacer especial pronunciamiento en orden al pago de las costas causadas en esta alzada.

QUINTO.- Devuélvase el deposito en su día constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme. Y que contra ella podrán formular recurso de casación, por el motivo previsto en el artículo 477. 2 - 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y recurso extraordinario por infracción procesal, a deducir este último únicamente acumulado con el anterior, conforme a los criterios orientadores para unificación de prácticas procesales adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 30 de diciembre de 2011, a interponer en único escrito ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de veinte días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito y de prestación de tasa, así como la forma de hacerlos efectivos.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.