Sentencia CIVIL Nº 778/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 632/2017 de 28 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 632/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Manresa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 452/2015
Parte recurrente/Solicitante: Aureliano , Pablo Jesús
Procurador/a: Francesc Ruiz Castel, Francesc Ruiz Castel
Abogado/a: Esther Prat Sanchez
Parte recurrida: Ana María
Procurador/a: Araceli Garcia Gomez
Abogado/a: ISABEL COMELLA
SENTENCIA Nº 778/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Lluis Ollé Coll
Barcelona, 28 de diciembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO. El día 4 de mayo de 2017 se han recibido los autos del Procedimiento Ordinario 452/2015 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Manresa con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la defensa de Pablo Jesús y Aureliano contra la Sentencia dictada el día 3 de noviembre de 2016.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 3 de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Manresa es el siguiente: 'DESESTIMO la demanda formulada por Srs Pablo Jesús y Aureliano contra Dª Ana María , ABSOLVIENDO a la parte demandada, con imposición de costas a la parte actora.'

TERCERO. El día 28 de noviembre de 2016, la representación procesal de Pablo Jesús y Aureliano interpuso recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando su revocación y el dictado de una sentencia por la que se estime la demanda y se declare que la demandada ha incumplido las cláusulas del contrato y se la condene a pagar la cantidad de 30.050,60 €.



CUARTO. El recurso de apelación presentado fue admitido a trámite y el día 15 de marzo de 2017 la representación procesal de Ana María presentó escrito de oposición solicitando su desestimación.



QUINTO. El día 10 de octubre de 2018 se llevó a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Lluis Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del recurso. La parte demandante, Pablo Jesús y Aureliano , ejercita una acción de responsabilidad civil por incumplimiento contractual al amparo de lo previsto en el artículo 1.101 del Código Civil con la que pretende que se declare que la demandada Sra. Ana María ha incumplido las cláusulas anexas al contrato de compraventa de fecha 7 de junio de 2007 y con la que solicita que se condene a la misma a pagar la cantidad de 30.050,60 €, todo ello argumentando que el día 7 de junio de 2007 los Sres. Pablo Jesús y Aureliano firmaron un contrato de compraventa con la Sra. Ana María de la FINCA000 ', de la que la demandada ostentaba la propiedad de dos cuartas partes indivisas de la misma y por el que ésta se comprometió a segregar la finca para proceder a su escrituración, indicando que en el caso de que transcurrieran dos años y no pudiere llevarse a buen fin la agrupación, segregación y división, la demandada se obligaba a devolver la cantidad de 30.050,60 €, hecho que no ha llevado a cabo a pesar de los requerimientos remitidos.

La defensa de Ana María se opone a la pretensión ejercitada de contrario solicitando su entera desestimación, todo ello reconociendo la suscripción del contrato de fecha 7 de junio de 2007, pero indicando que no se trata de un contrato de compraventa, sino de un contrato de arrendamiento por el que se cedía el uso del 50% de las tierras que poseía la Sra. Ana María y el 50% de la vivienda que ella estaba usando a cambio de un precio cierto de 42.070,80 €, y lo que se convino con carácter accesorio en el pacto tercero del contrato fue un derecho de adquisición voluntaria, de modo que los demandantes podían adquirir la finca una vez la Sra. Ana María hubiera concluido los trámites para segregarla, disolver el indiviso existente con otros propietarios e individualizar la propiedad a su nombre, y lo que se convino en el pacto quinto del contrato fue que la Sra. Ana María debía satisfacer la cantidad de 30.050,60 € en el supuesto de que fuese imposible llevar a cabo tales trámites y ello se previó como una devolución de la cantidad entregada por los demandantes para el caso de que, constatada la imposibilidad de llevar a cabo los trámites antes de concluir el plazo previsto para el uso, a éstos ya no les interesara continuar en el uso de la vivienda sin no tenían la posibilidad de comprarla, de ahí que se configure como una devolución y no como una penalización; que la finca se usó por los demandantes durante los dos años de contrato y durante otros tres años más sin pagar renta alguna y la Sra. Ana María sí cumplió con sus compromisos y realizó los trámites necesarios para individualizar la finca interponiendo demanda de división de cosa común que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Manresa y finalizó por auto de homologación de fecha 16 de septiembre de 2011, faltando únicamente la inscripción del citado auto en el Registro de la Propiedad; que los demandantes no quisieron comprar la finca y la única comunicación que hubo entre las partes se produce el día 30 de julio de 2012 cuando los actores resuelven el contrato de arrendamiento y, con ello, el contrato accesorio de adquisición voluntaria, sin que exista comunicación anterior de los mismos manifestando su voluntad de comprar la finca.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda presentada argumentando que el contrato suscrito el día 7 de junio de 2007 participa más de la naturaleza de un arrendamiento con posibilidad u opción de compra que de una compraventa, e indicando que lo relevante en este caso es que no concurren los requisitos previstos en la cláusula penal recogida en párrafo segundo de la cláusula quinta del convenio, pues no consta que los Sres. Aureliano realizaran ningún requerimiento o intimación a la parte vendedora para el cumplimiento de su derecho de adquisición y no puede considerarse que la Sra. Ana María no cumpliera con su obligación de individualizar la finca, pues con el auto dictado el día 16 de septiembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Manresa en el procedimiento ordinario 69/2010 se declaró la división con individualización de las dos nuevas fincas.

La defensa de Pablo Jesús y Aureliano recurre en apelación solicitando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia argumentando que se trata de un contrato de compraventa dado que concurren todos los requisitos del artículo 1445 del CC (precio de 378.637,62 €, objeto a comprar, voluntad de comprar y vender y arras) pero que se inicia con la cesión del uso de la finca con obligación de comprar una vez se haya realizado la segregación, y que de los 42.070,80 € entregados, 30.050,60 € se entregan en concepto de arras y el resto es el precio por la cesión del uso, motivo por el que el incumplimiento de la segregación supone la devolución de dicho importe; también considera que la sentencia no motiva la resolución, no fundamenta jurídicamente su decisión, no valora adecuadamente la prueba de interrogatorio y testifical practicada y que interpreta erróneamente los hechos, dado que sí se comunicó verbalmente durante estos años la voluntad de comprar la finca, en el año 2012 los actores comprobaron que la finca no estaba segregada y por eso se pusieron de nuevo en contacto con la Sra. Ana María sin recibir comunicación alguna, que era requisito esencial que la segregación estuviera realizada en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad.

La defensa de Ana María se opone al recurso de apelación planteado de contrario solicitando su desestimación, todo ello argumentando que el juzgador de primera instancia ha efectuado una correcta valoración de la prueba y no se pone en evidencia ningún elemento que pueda llevar a afirmar que haya incurrido en error de hecho o que su valoración resulte ilógica, que se trata de un contrato de arrendamiento, que en el pacto tercero se pactó un derecho de adquisición voluntaria accesorio, que se hizo una previsión de duración de los trámites de dos años, que no existió voluntad de los demandantes de comprar, que no existió incumplimiento de la Sra. Ana María de individualizar la finca y que la falta de inscripción del auto en modo alguno impide el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Fijada así la controversia, conviene precisar cuál es el alcance de la función revisora que puede llevarse a cabo en segunda instancia, debiendo para ello recordar que el Tribunal Supremo señala en su Sentencia del día 10 de mayo de 2018 que 'El recurso de casación y el extraordinario por infracción procesal son recursos extraordinarios, que deben necesariamente fundarse en motivos taxativamente previstos en la Ley, que son los que delimitan a priori los límites del ámbito de conocimiento del tribunal encargado de resolverlos.

No ocurre lo mismo en el recurso de apelación que, sin perjuicio de lo previsto en el art. 465.5 LEC , se permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia. Es cierto que dentro de este conocimiento propio de un tribunal de instancia, la Audiencia queda constreñida únicamente por la regla prevista en el art. 465.5 LEC , según la cual 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461'. Pero esto no significa que los motivos que se formulan en el recurso de apelación cumplan la misma función que en el recurso de casación y en el extraordinario por infracción procesal.

El art. 465.5 LEC ha de entenderse como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones.

Como dijimos en la sentencia 714/2016, de 29 de noviembre, la Audiencia Provincial tiene plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es precisamente el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art.

456.1 LEC ('nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo').

2.- Lo anterior no significa que el recurso de apelación deba articularse en motivos cuyo análisis y resolución haya de realizarse de forma independiente unos de otros, de tal forma que lo alegado en uno no pueda ser tenido en cuenta en otros. El recurso de apelación debe analizarse en su conjunto, sin perjuicio de que puedan distinguirse distintas razones que fundamentan el recurso y que se analicen sistemáticamente unas detrás de otras.'

SEGUNDO. La naturaleza del contrato: contrato de arrendamiento con opción de compra. La primera cuestión que se plantea entre las partes en primera instancia y que vuelve a reiterarse en esta alzada gira en torno a la naturaleza del contrato suscrito entre ellas y que fundamenta la presente reclamación.

La sentencia dictada en primera instancia considera que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con posibilidad u opción de compra, si bien no fundamenta su decisión en dicho extremo, sino en el contenido concreto de la cláusula penal sobre la que la parte actora fundamenta su reclamación.

La determinación de la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes exige analizar el contenido concreto de lo pactado, pues tal como establece el artículo 1281 del CC, si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

En las manifestaciones escritas que ambas partes llevan a cabo en el contrato antes de fijar los concretos pactos alcanzados, los actores ya manifiestan que tienen interés en comprar las fincas detalladas anteriormente indicando ' Que interessa els Sr. Pablo Jesús I Aureliano la compra de les dues finques ('A'i 'B') que es detallen a l'apartat 'I'.' y al mismo tiempo reconocen la imposibilidad de llevar a cabo dicha adquisición en el momento actual debido a que la demandada no ostenta el pleno dominio de las fincas resultantes que a ellos les interesan señalando ' Que els Srs. Pablo Jesús i Aureliano están assabentats i accepten que la Sra. Ana María ha iniciat els tràmits pertinents per l'agrupació de les dues finques i posterior segregació del terreny, així com la divisió horizontal de la casa existent.' Sobre la base de dicha premisa y ante la imposibilidad de formalizar en aquél momento el contrato de compraventa que ambas partes pretendían - dado que la Sra. Ana María todavía no era titular del pleno dominio de las fincas que los actores pretendían adquirir - ambas partes optan por suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra por el que la demandada cede el uso de parte de su tierras y cede el uso de la vivienda utilizada a cambio de un precio cierto.

Así se recoge en el pacto primero del contrato suscrito cuando se indica 'Que la Sra. Ana María , cedeix l#us del seu 50% de terres i de la vivienda que està usant i que representa # de la casa als Srs. Pablo Jesús i Aureliano , per una durada de dos anys, a partir de la signatura d'aquest document.' y así se completa en el pacto segundo al señalar 'Que els Srs. Pablo Jesús i Aureliano lliuren en aquest acta la quantitat de QUARANTA- DOS MIL SETANTA EUROS AMB VUITANTA-QUATRE CÈNTIMS D'EURO (42.070,80 €) en concepte per la cessió de l'ús de les terres i la vivenda.' Del contenido literal de estos dos pactos se colige la verdadera naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, pues ambas cláusulas regulan las obligaciones propias del contrato de arrendamiento previsto en el artículo 1.543 del CC, según el cual en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Junto a tales pactos, la arrendadora reconoce un derecho de opción de compra en favor de los arrendatarios sobre las fincas que resulten de la operación de segregación, división y agrupación que la demandada pretendía llevar a cabo, y con dicho propósito ambas partes incorporan al contrato los pactos 3º, 4º, y 5º, que son ahora objeto de análisis.

El pacto tercero reconoce el derecho de opción de compra en favor de los arrendatarios al establecer 'Que un cop acabats tots els tràmits que la Sra. Ana María està realitzant, per tenir la finca segregada, escripturada, registrada com a una sola propietat, i lliure de càrregues, els Srs. Pablo Jesús i Aureliano podrán comprar-la i s'obliguen a fer els tràmits pertinents per aixecar-la en ESCRIPTURA Pública de Propietat a nom d'ells o a les persones que ells designi, sempre i quan no s'especuli amb el preu, anata al seu càrrec totes les despeses que això comporti.' El pacto cuarto fija el precio de compraventa de las fincas indicando que ' Estableixen el preu total (impost a part) de TRES-CENTS SETANTA-VUIT MIL SIS- CENTS TRENTA-SET EUROS AMB SEIXANTA-DOS CÈNTIMS D'EURO (378.367,62 €), menys els QUARANTA-DOS MIL SETANTA EUROS AMB VUITANTA- QUATRE CÈNTIMS D'EURO (42.070,80 €) lliurats a la signatura d'aquest document.' Y finalmente el pacto quinta regula las consecuencias derivadas del incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendadora en lo que se refiere al derecho de opción de compra indicando que ' 'En el cas de que la Sra. Ana María un cop acabat els tràmits es retires del seu compromís s'obliga a retornar el doble de la quantitat entregada en aquest acte, menys la part proporcional de la cessió.

Donat el supòsit de que, per alguna casua, alien, a la Sra. Ana María no permetés dur a bon fi la agrupació, segregació y divisó avanç indicades, amdues parts acorden: que la Sra. Ana María es compromet a retornar de la part avançada a la signatura d'aquest document la quantitat de TRENTA MIL CINQUANTA EUROS AMB SEIXANTA CÈNTIMS D'EURO (30.050,60 €), i els Srs. Pablo Jesús i Aureliano es comprometen a acceptar- los renunciant les deus parts a demanar-se danys i perjudicis per cap concepte.

També acorden que: en el cas de que la Sra. Ana María disposes dels documents esmentats, en aquest mateix apartat, avanç dels dos anys de la signatura d'aquest document, respectaria el plac acordat.' En este caso, la acción ejercitada por los demandantes se fundamenta en lo dispuesto en el párrafo segundo del pacto quinto del contrato, esto es, en el supuesto de que la Sra. Ana María no hubiera podido llevar a cabo la agrupación, segregación y división de las fincas, y nada se indica sobre la negativa de la misma a formalizar la compraventa o sobre su cambio de voluntad de proceder a la venta de las mismas, pues en tal caso la penalización impuesta sería la equivalente a devolver el doble de la cantidad entregada en aquél acto (42.070,80 €) menos la cantidad correspondiente a la cesión, hecho que confirma nuevamente la naturaleza arrendaticia del contrato suscrito.

Así, el fundamento de la acción de responsabilidad civil ejercitada por la parte actora se centra en el incumplimiento de la parte arrendadora de llevar a cabo la agrupación, segregación y división de la fincas, si bien del propio tenor literal del pacto quinto se colige que dicho incumplimiento no viene motivado por una voluntad obstativa de la propia arrendadora, sino por el hecho de que, por alguna causa ajena a la misma, no hubiera sido posible llevar a cabo la segregación y división de las fincas, de modo que no nos hallamos ante una cláusula penal que castigue el incumplimiento de la demandada de las obligaciones asumidas, sino ante una cláusula contractual que pretende regular las consecuencias jurídicas que se derivarían en caso de que, por causa no imputable a la arrendadora, no fuera posible jurídica o materialmente llevar a cabo la operación de segregación y división interesada, pues en tal caso la parte arrendadora no ostentaría el pleno dominio de las fincas que los arrendatarios deseaban adquirir.

De este modo, el presupuesto fáctico sobre el que la parte actora puede ejercitar la acción con la que obtener la devolución de los 30.050,60 € entregados, no es el incumplimiento doloso de la demandada de llevar a cabo la formalización de la escritura de compraventa, sino la imposibilidad no culposa de no poder llevar a buen término la configuración definitiva de las fincas que los arrendatarios deseaban comprar.

Y en este caso consta acreditado que la Sra. Ana María llevó a cabo todas las operaciones necesarias para proceder a la agrupación, segregación y división de las fincas, promoviendo la correspondiente acción en vía judicial para obtener, finalmente, una resolución judicial por la que se procedía a la segregación y división de las mismas en los términos interesados por ésta ( auto de homologación de fecha 16 de septiembre de 2011, dictado por el Juzgado de Manresa nº 6).

En consecuencia, no existiendo impedimento alguno a la operación de segregación y división de fincas llevada a cabo en septiembre de 2011 y no constando reclamación extrajudicial previa por parte de los arrendatarios compeliendo a la arrendadora para que formalizara el contrato de compraventa de las fincas resultantes, pues la única reclamación que consta en los autos es de fecha posterior - 30 de julio de 2012 - y tiene por objeto exigir a la arrendadora, en aplicación de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato, la devolución de los 30.050,60 € por no haber podido llevar a buen fin la agrupación, segregación y división de las fincas en el plazo de 2 años, dando por resuelto el contrato de compraventa y cesión de uso por incumplimiento de la Sra. Ana María (documento nº 4 de la demanda), cuando en aquél momento ya se había procedido a la referida segregación y agrupación de las fincas, es por lo que, no existiendo incumplimiento alguno por parte de la arrendadora y no constando voluntad alguna de los arrendatarios de formalizar el contrato de compraventa, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante debe ser desestimado, confirmando de este modo la sentencia dictada en primera instancia y la valoración probatoria que en la misma se hace, pues del contenido del interrogatorio de parte y de la declaración testifical practicada no puede deducirse lo contrario a lo expresamente pactado en el contrato, debiendo por ello concluirse que, no existiendo incumplimiento alguno por parte de la demandada que otorgue a los arrendatarios el derecho a la devolución de los 30.050,60 € entregados al inicio del contrato de arrendamiento, la pretensión interesada por los mismos no puede ser estimada.



TERCERO. Costas. El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En este caso, habiéndose desestimado todos los motivos de apelación planteados por la recurrente, debe imponerse a la misma el pago de las costas del recurso.

A la vista de lo anteriormente expuesto,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la defensa y representación procesal de Pablo Jesús y Aureliano y CONFIRMAR la Sentencia dictada el día 3 de noviembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Manresa en el procedimiento de Procedimiento Ordinario 452/2015, condenando a la parte apelante al pago de las costas procesales del recurso con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :