Sentencia Civil Nº 78/2007, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 428/2006 de 27 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LLEIDA

Sección Segunda

Rollo nº. 428/2006

Juicio verbal núm. 176/2006

Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7)

SENTENCIA nº 78/2007

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

Dª ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a veintisiete de febrero de dos mil siete

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Juicio verbal número 176/2006, del Juzgado Primera Instancia 1 Lleida (ant.CI-7), rollo de Sala número 428/2006, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 5 de mayo de 2006. Es apelante la parte demandada SÁNCHEZ RAYA, S.L. , representado/a por el/la procurador/a PAULINA ROURE VALLES y defendido/a por el/la letrado/a LUIS ALBERTO MIR ARNER. Se opone la parte actora, Juan Ignacio y Susana , representado/a por el/la procurador/a MARÍA FERRE TORNOS y defendido/a por el/la letrado/a Manel Cervera Díaz. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 5 de mayo de 2006, es la siguiente: "FALLO . Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la procuradora de los Tribunales Sra. Ferré Tornos, en nombre y representación de Juan Ignacio y Susana , contra la mercantil "SANCHEZ RAYA, S.L." debo condenar y condeno a la mencionada parte demandada a que abone a la parte actora la cantiadad de DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (2.894,82 euros), más los intereses legales correspondientes de dicha suma desde la interpelación judicial, con expresa condena en las costas a la parte demandada. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, la represetnación procesal de Merc. SÁNCHEZ RAYA, S.L. interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 24 de enero de 2007 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a la empresa constructora demandada a abonar los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual al no haber entregado la vivienda adquirida por los actores en la fecha pactada en el contrato sino con un retraso de seis meses.

Contra dicha resolución se alza la mercantil demandada alegando como primer motivo de recurso incorrecta valoración de la prueba practicada por no tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes e incorrecta aplicación e interpretación de la normativa legal de consumidores. En desarrollo del motivo sostiene que la cláusula cuarta del contrato no puede considerarse nula por falta de reciprocidad porque no estamos ante un contrato de adhesión, los compradores sólo abonaron inicialmente 1.500 euros y el resto no tenían que hacerlo efectivo hasta el otorgamiento de la escritura, estando financiado el precio en su totalidad a petición de los compradores por lo que su decisión de vender su propia vivienda fue adoptada unilateralmente y sin ser necesaria dicha venta, aceptando libremente las partes al suscribir el contrato la facultad de resolución por parte de la parte compradora en caso de que se produjera un retraso en el entrega de más de tres meses, cláusula ésta que según el apelante beneficiaba únicamente a una de las partes, la compradora. Añade que con esta cláusula no se trataba de dejar sin efecto el plazo de entrega sino de establecer una bilateralidad entre las partes al aceptar la posibilidad de introducir reformas, que la parte vendedora tenía que aceptar imperativamente, motivo éste por el que quedaba sin efecto el plazo de entrega, sin que esta parte tuviera obligación de advertir a los compradores sobre el retraso que representaban las reformas solicitadas puesto que ellos acudían a la obra y conocían el desarrollo de la misma y del plazo de ejecución.

Comenzando por ésta última afirmación sobre el conocimiento que tenían los compradores, ha de indicarse que ninguna prueba se ha practicado al respecto, no habiéndose acreditado que los actores tuvieran el más mínimo conocimiento sobre la modificación del plazo de ejecución como consecuencia de las reformas por ellos solicitadas. En cuanto a las cláusulas cuatro y once, cierto es que se contemplaba en el contrato la posibilidad de que los compradores pudieran solicitar variaciones al vendedor, pero lo que no puede aceptarse es que se tratara de reformas o variaciones que la constructora tuviera que aceptar obligatoriamente. Tenía que aceptarlas porque a la propia constructora le pareció correcta y acertada dicha cláusula contractual porque en otro caso no la habría aceptado, siendo evidente que no son los adquirentes de viviendas en construcción quienes imponen esta cláusula, como mucho la sugieren, y la parte vendedora la acepta, pero también se establece un concreto plazo para poder solicitar las variaciones que, en este caso, era de un mes, transcurrido el cual ninguna obligación tenía la parte vendedora de admitir tales variaciones, precisamente por solicitarse de forma extemporánea. Y en cualquier caso, tanto si las variaciones se solicitan dentro del plazo contractualmente pactado como si los compradores las piden transcurrido dicho término, y la vendedora las acepta, en todo caso, decimos, habrá de concretarse debidamente la forma en que esa petición de variaciones o reformas afecta al término de entrega pactado, siendo de aplicación al caso lo dispuesto en el art. 10-2 b) del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, según el cual las reformas que propongan los adquirentes de viviendas serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

De forma reiterada viene manteniendo esta Sala (por todas, sentencias de 25 de abril de 2002 y 10 de febrero de 2005 ) que la compraventa de viviendas tiene una especial protección en nuestro derecho, como respuesta lógica al hecho de que la vivienda constituye en la actualidad un producto de uso ordinario y generalizado, y su utilización mediante compra o arrendamiento constituye una actividad no sólo cotidiana sino de gran trascendencia en la vida del consumidor. La propia Ley 26/84 General de Defensa de Consumidores y Usuarios parece entenderlo así, como se desprende del hecho significativo de la mención expresa a la vivienda en los arts. 5-2j) 10-1c).11 (en su redacción originaria) y 13-2 , en los que se tratan aspectos como los materiales de construcción, gastos que pueden repercutirse al comprador y documentación a entregar en la adquisición de una vivienda, indicando el art. 10 bis de la Ley 26/1984 que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, considerando como abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley (añadida por la Ley 7/1.998, de 13 de abril, disp. adicional 1ª, seis ), entre las que cabe destacar, a los efectos que ahora nos ocupan, aquéllas que se refieren a la vinculación del contrato a la voluntad del profesional, como sucede en las clausulas que reservan al profesional que contrata con el consumidor un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para satisfacer la prestación debida, o bien , las cláusulas relativas a la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.

En desarrollo de estos preceptos y ante la necesidad de regular de forma sistemática un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario, como es la información que ha de serle suministrada en la adquisición o arrendamiento de una vivienda se promulgó el ya mencionado Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, y también la ley catalana 24/1991, de 29 de noviembre, de La Vivienda, si bien, el art. 10-2 b) del RD 515/1989 al que antes nos hemos referido está plenamente vigente y es aplicable en Cataluña, al establecerlo así la Disposición Adicional Segunda, según la cual lo establecido en este Real Decreto será de aplicación supletoria respecto de las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios, excepto los arts. 3º, apartado 2, y 10 , que tendrán vigencia en todo el Estado, en virtud de lo dispuesto en la regla 8ª del art. 149.1, de la Constitución Española .

La anterior normativa es de la que se nutre la resolución recurrida para calificar de abusiva la cláusula cuarta del contrato de compraventa. En este cláusula se fija la fecha de entrega de la vivienda que, como máximo, será el mes de septiembre de 2004, acordando a continuación que un retardo en la entrega superior a tres meses dará derecho a la compradora para resolver el contrato, con devolución por parte de la vendedora de las cantidades entregadas y los intereses correspondientes, en las condiciones que establezca la legislación vigente, si bien, la fecha de entrega quedaría anulada en el supuesto de que el retraso fuese imputable a la compradora, debido a modificaciones o reformas de la vivienda, o a causas financieras. Resulta por tanto evidente que se está incumpliendo de forma flagrante la anterior normativa cuando no se plasma documentalmente la repercusión que las reformas propuestas por los compradores tendrán respecto del plazo de entrega pactado. Tampoco consta que se les informara verbalmente sobre el retraso y la concreta fecha de entrega derivada de las reformas pedidas, y no sólo no consta sino que la propia recurrente sostiene que nada tenía que advertir acerca del retraso porque los compradores acudían a la obra y venían su desarrollo, planeamiento éste que resulta inadmisible a la luz de la normativa expuesta.

Y del mismo modo se infringe la normativa de protección al consumidor cuando el simple hecho de que se soliciten reformas comporta la anulación de la fecha de entrega pactada, quedando así al libre arbitrio del profesional promotor y vendedor de la vivienda la determinación de la concreta fecha en que cumplirá la prestación debida, por lo que no cabe sino compartir el acertado criterio de la juzgadora de instancia al considerar abusiva la cláusula contractual de continua referencia, sin que sean obstáculo para ello las demás circunstancias que refiere la recurrente -entrega inicial de escasa cuantía en relación con el total, financiación del resto del precio o posibilidad de solicitar reformas- puesto que se trata de pactos contractuales que nada tienen que ver con la fecha de entrega, siendo ésta fijada por la única parte contractual que tiene posibilidad de hacerlo, es decir, por la vendedora, que conoce los avatares e incidencias de todo orden que genera la obra en su conjunto y es quien fija la fecha de entrega de la vivienda, estando facultada para rechazar las reformas que se soliciten fuera de plazo y, en todo caso, para modificar el plazo de entrega (y el precio) en función de las reformas solicitadas, con la correspondiente formalización documental, tal como exige el precitado art. 10-2 del RD 515/1989 , para que el consumidor y adquirente de la vivienda tenga cabal conocimiento de las repercusiones de todo orden derivadas de esa modificación.

SEGUNDO.- En el segundo motivo de recurso se denuncia la parcial valoración de la prueba en que incurre la juzgadora a quo al no constar en la sentencia mención alguna a la declaración de los testigos Sr. Luis Alberto , legal representante de la entidad que actuó como intermediario en la operación, y cuya declaración debe ponerse en relación, según la recurrente, con la del testigo- perito Sr. Bernardo , arquitecto técnico de la obra, quien afirmó que se trató de reformas sustanciales y que el retraso vino determinado por las modificaciones introducidas, que exigieron la intervención a posteriori de diversos industriales.

En primer lugar, y por lo que se refiere Don. Luis Alberto , no deja de resultar un tanto significativo el hecho de que el legal representante de la empresa Fincas Vidal S.A., profesional en el sector que nos ocupa y que como tal intervino como intermediario en el contrato (y en la venta de toda la promoción, es decir, de las trece viviendas, según indicó Don. Luis Alberto ) manifieste que no conoce el contenido del RD 515/1989 en lo que se refiere a la documentación que debe entregarse al comprador, sin que sea excusa el hecho de que otras personas de la oficina lleven el tema de documentación, pues no olvidemos que se trata del legal representante de un empresa que se dice profesional en la materia, que se trata de una normativa que no es precisamente de novedosa regulación y que una cosa es "comentar, porque siempre se comenta, que al hacer modificaciones esto alarga la ejecución", y otra bien distinta dejar sin efecto la fecha de entrega pactada, sin concretar otra posterior. Al margen de lo anterior, el testigo no manifestó que las modificaciones se solicitaran después del mes fijado en el contrato (cláusula once ) sino que refirió que los documentos exhibidos (documentos 1 a 3 aportados con la contestación a la demanda) se corresponden con las modificaciones solicitadas por los actores, que son tres hojas, y que son momentos diferentes, pero lo que no consta es la fecha de cada una de esas peticiones de reforma, y nuevamente nos encontramos con que, en cualquier caso, auque hubiera transcurrido el plazo de un mes previsto al efecto ello no justificaría el retraso de seis meses en la entrega de la vivienda.

La declaración del propio testigo Don. Luis Alberto y la del Sr. Bernardo corroboran lo anterior pues ambos testigos coincidieron en afirmar que se trataba de trece casas, que la mayoría de los compradores pidieron reformas, que es la costumbre, y que esto alarga la ejecución, manifestando el Sr. Bernardo que al solicitar reformas en todas las casas es posible que se produzca un retraso de entre cinco y seis meses respecto a la previsión inicial, porque las modificaciones de cada casa pueden implicar un retraso de unos quince días, y además no se solicitan todas las modificaciones en el mismo día. Por tanto, el retraso ya no sólo vendría determinado por "los imponderables" de toda obra a los que se aludía en la contestación a la demanda y a los que también se refiere la sentencia, y tampoco estaríamos ante un retraso derivado únicamente de las modificaciones solicitadas por los actores sino que la fecha de entrega de su vivienda se habrá visto retrasada, además, por las reformas que interesaron todos los demás adquirentes, cuestión ésta que, obviamente, no puede oponerse como causa justificativa de las obligaciones contraídas frente a estos concretos adquirentes. Y resulta también una obviedad decir que si esa petición de reformas es habitual en el sector y sobradamente conocida por la constructora, como también lo es que tal circunstancia repercute en el tiempo de ejecución de la obra, será la propia constructora y vendedora de los inmuebles quien deberá tenerlo en cuenta a la hora de concretar la fecha de cumplimiento de su obligación, como un factor más de los que influyen en el desarrollo y culminación del proceso constructivo.

No existe, pues, causa alguna que justifique el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega asumida por la parte vendedora, sin que puedan considerarse como tal las modificaciones solicitadas en el curso de la ejecución por los demás adquirentes, ni las interesadas por los actores, sin que conste la concreción por parte de la vendedora de su repercusión en la fecha de entrega pactada. Y tampoco puede admitirse el argumento de que los compradores optaron por no resolver el contrato, como les autorizaba la cláusula cuarta para el caso de un retraso de más de tres meses. Se trataba de una simple facultad de la que podían hacer uso, no sólo porque así se pacto sino también porque también les facultarían para ello las normas generales de la contratación (art. 1.124 C.C .). Se trata, en cualquier caso, de una de las alternativas que se ofrecen al contratante cumplidor cuando la parte contraria incumple sus obligaciones, de forma que puede instar la resolución o bien el cumplimiento, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos. Y esto es lo que sucede en el caso, los compradores no instan la resolución sino la indemnización de daños y perjuicios derivados del retraso, dle cumplimiento tardío de la obligación, estando amparada su pretensión por los arts. 1.091, 1.100, 1.101, 1.124 y concordantes del Código Civil .

TERCERO.- En cuanto al concreto importe reclamado, las alegaciones de la parte apelante han obtenido cumplida respuesta en la sentencia de instancia, y ningún argumento aporta que permita modificar las rectas conclusiones de la juzgadora a quo derivadas del resultado que ofrecen las pruebas practicadas. Resulta irrelevante que los compradores no tuvieran necesidad de vender la vivienda en la que residían para financiar la de nueva construcción que habían adquirido. La transmisión de su vivienda la efectuaron confiando en la fecha pactada para la entrega, en el mes de septiembre de 2004 y, precisamente, ante el incumplimiento de la vendedora, se vieron obligados a concertar un contrato de arrendamiento, al tener que entregar la vivienda que habían transmitido, cuando aún no podían disponer de aquélla otra que ya debería habérseles entregado. El contrato de arrendamiento y los recibos de pago del alquiler (documento nº3 a 9 de la demanda) fueron ratificados en el juicio por el testigo Sr. Juan Miguel , concretando que la renta pactada ascendía a 450 euros, tal como figura en el contrato de arrendamiento, sin que la efectiva existencia del contrato y el abono de la renta pactada puedan quedar desvirtuados por el hecho de que no esté depositado el contrato en ningún organismo oficial. Y lo mismo cabe decir de los gastos derivados de la reclamación extrajudicial, que se han acreditado documentalmente y que, como bien se dice en la sentencia, resultan procedentes tanto por aplicación de lo pactado en la cláusula catorce del contrato como en virtud de lo dispuesto en el art. 1.124 C.C ., estando directamente relacionados con el incumplimiento contractual que se imputa a la parte vendedora.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante (art. 398-2 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SANCHEZ RAYA S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Lleida en autos de Juicio Verbal nº176/06 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.