Sentencia CIVIL Nº 78/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 529/2017 de 22 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 529/17 - AUTOS Nº 807/10
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE GRANADA
ASUNTO: ORDINARIO
PONENTE: ILTMO. SR. D. JOSÉ MANUEL GARCIA SANCHEZ.
S E N T E N C I A N Ú M. 78/19
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.MAGISTRADOSD. RAMON RUIZ JIMENEZD.
JOSÉ MANUEL GARCIA SANCHEZ.
En la Ciudad de Granada, a veintidos de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados
ha visto en grado de apelación - Rollo Nº 529/17- los autos de juicio Ordinario nº 807/10 del Juzgado de
Primera Instancia nº 18 de Granada seguidos en virtud de demanda de Intelectual Property Company IPC,
S.L., representada por el Procurador D. Antonio Manuel Leyva Muñoz contra Juan Leyva S.A., y Joaquín ,
representados por el Procurador D. Juan Antonio Montenegro Rubio.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha tres de mayo del dos mil diecisiete cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMANDO integramente la demanda formulada por INTELECTUAL PROPERTY COMPANY PIC S.L contra la mercantil Juan Leiva S.A. en rebeldía y don Joaquín debo CONDENAR Y CONDENO solidariamente a que indemnicen de forma solidaria a la entidad mercantil actora la suma principal de 87.475,55 € más intereses reseñados y con condena al pago de las costas causadas en la instancia. Notifíquese la presente resolución a las partes conforme a derecho .'

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL GARCIA SANCHEZ.

Fundamentos

PRIMERO: Que por los demandados se interpone recurso de apelación contra la sentencia que estimó la demanda, de fecha 26 de febrero de 2010, sobre reclamación de cantidad, formulada por la arrendataria actora en su contra, en calidad, respectivamente, de arrendataria y fiador solidario en el contrato de arrendamiento de fecha 10 de diciembre de 2006 de la finca descrita en el hecho primero de la demanda. Dicha demanda se fundaba en el impago de la cantidad fijada como cláusula penal para caso de desistimiento unilateral por parte de la arrendataria, dentro de los cuatro primeros años de vigencia del contrato, cuya duración se pactaba por un período de quince años, según su estipulación tercera. En concreto, y para lo que es materia de controversia en el presente procedimiento, la estipulación cuarta del referido contrato, 'facultad de vencimiento anticipado', establece: 'El plazo de duración del arrendamiento se establece en Quince años (15 años), a partir de la firma del presente contrato.

No obstante lo anterior, queda expresamente pactado que el Arrendatario podrá resolver unilateralmente el contrato, para ello deberá avisr al Arrendador de forma fehaciente con una antelación mínima de SEIS MESES (6 meses). Debiendo abonar una indemnización.

1.- Si el contrato de arrendamiento se resolviera por voluntad del arrendatario antes de haber transcurrido los cuatro primeros años, deberá indemnizar al arrendador por todos los meses que falten hasta el cuarto año'.

La sentencia de instancia, acogiendo los pedimentos de la parte actora, considera que la situación impago concurrente en el mes de marzo de 2010, la cual dio lugar a la resolución del contrato mediante posterior demanda interpuesta el día 19 de marzo de 2010, que culminó con sentencia de 18 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Granada (autos nº 505/2010), es expresiva de la voluntad unilateral de resolución por parte de la arrendataria deudora; determinante de la aplicación de la aludida cláusula penal indemnizatoria, por el equivalente al periodo comprendido entre e marzo y diciembre de 2010, como fecha límite de cómputo para el devengo de las mensualidades previstas como base de cálculo de la indemnización.

Por su parte los apelantes, en sus respectivos recursos, sostienen, en primer lugar, la falta de liquidez, al comprenderse entre la indemnización reconocida la renta del mes de marzo de 2010, la cual ya había sido objeto de reclamación, y reconocimiento, mediante el ejercicio cumulativo de las acciones de desahucio y reclamación de rentas, según la aludida sentencia subsiguiente a la demanda de 19 de marzo de 2010; a lo que añade la falta de legitimación de la parte actora que cabría apreciar, al no haber tenido lugar la resolución unilateral por parte de la arrendataria, por ausencia de manifestación de voluntad en tal sentido, contraria a su intención de permanecer en el uso del local durante toda la duración prevista para el arrendamiento.



SEGUNDO Que, centrada la cuestión en tales términos, consideramos prioritario atender al estudio de la cuestión suscitada por las representaciones apelantes, relativa a la ausencia de desistimiento unilateral de la arrendataria, por falta de ejercicio de la facultad prevista por la estipulación cuarta, anteriormente transcrita.

Respecto de lo cual, precisamos que la falta de concurrencia de declaración de voluntad, expresa o tácita, de la arrendataria, relativa al apartamiento unilateral de los efectos del contrato, como acto dispositivo de los derechos derivados de su perfeccionamiento, impide tener por ejercitada dicha facultad que, en esencia, supone la renuncia a la posición ganada frente a la contraparte sobre lo que es materia del contrato. Ello, una vez que para tener por efectuada tal renuncia, conforme a reiterada jurisprudencia, se requiere que la misma, si no es expresa, sea personal, clara, terminante e inequívoca, sin condicionante alguna, con expresión indiscutible de criterio y de voluntad de la misma y revelación expresa o tácita, pero mediante actos concluyentes, igualmente claros e inequívocos ( SsTS de 14-02 y 03-04-92 y 31-10-96). Lo cual desplaza la materia objeto de discusión al ámbito de la legitimación, en función de la oportunidad de reconocimiento de la existencia de acción a favor de la arrendadora para hacer efectivas las consecuencias de la pretendida resolución unilateral por parte de la arrendataria, en función de que la misma se haya operado verdadera y válidamente. Siendo lo importante destacar, al respecto, que, independientemente de la improcedencia de apreciar, en este punto, los efectos de la regla de la 'non mutatio libelli', recogida en el art. 456 de la LEC, y esgrimida por la parte apelada en su oposición al recuro, una vez que en la contestación a la demanda por parte de D. Joaquín se alegaba no haber tenido lugar la resolución unilateral del contraro, lo cierto es que, tratándose de la valoración de la ausencia de legitimación activa, por inexistencia de acción con respecto a los pedimentos del suplico de la demanda, la misma es materia de orden público y, por tanto, susceptible de ser reconocida de oficio por los tribunales, a los efectos de su desestimación, sin necesidad de que forme parte de la oposición de los demandados.

Efectivamente, la sentencia del T. Supremo de 16 de mayo de 2000, clarifica la cuestión que habitualmente se suscita sobre si la falta de legitimación ad causam implica o no entrar a conocer el fondo de la litis o si es presupuesto preliminar del mismo al señalar que 'los dos motivos ahora examinados adolecen, por tanto, de una patente confusión entre lo que generalmente se conoce como legitimación 'ad procesum' y legitimación 'ad causam'. Ya se considere este última como la cualidad de un determinado sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada, en la posición que fundamenta, según el derecho, el reconocimiento a su favor de la pretensión que se ejercita, ya se entienda que la teoría de la legitimación es superflua porque basta la afirmación de una relación jurídica como propia por el actor para fundar suficientemente su legitimación, ya se identifique, en fin, la falta de legitimación 'ad causam' con la falta de acción, lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden mayoritariamente en afirmar la estrecha relación de la llamada legitimación 'ad causam' con el fondo del asunto. Y es que el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquella. De ahí que en la jurisprudencia más reciente de esta Sala se diga que la legitimación 'ad causam' es cuestión preliminar al fondo pero que puede exigir un examen del fondo ( sentencia de 2 de septiembre de 1996 , fundándose a su vez en la de 18 de marzo de 1993 ), o que mientras la falta de legitimación 'ad procesum' equivale a la falta de capacidad procesal, la falta de legitimación 'ad causam' equivale a la falta de acción ( sentencia de 4 de junio de 1997 ). Se considera al examinar la legitimación activa que la cuestión procesal afecta al orden público. Tal poder concreto, en los asuntos civiles, se considera insito en quien por afirmar la titularidad del derecho pretende acreditar por ello el máximo interés en su satisfacción. Pero la legitimación no radica en la mera afirmación de un derecho sino que, también, depende de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. En suma, la legitimación en el proceso civil se manifiesta como un problema de consistencia jurídica, en cuanto exige la adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, lo que se traduce en que el tema de la legitimación comporta una 'questio iuris' y no una 'questio facti' que, aunque afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse con carácter previo a la resolución del mismo, pues únicamente obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen'. En consonancia con la posición anterior la STS de 31 de mayo de 2006 define la legitimación activa al señalar que '...como tiene declarado la Jurisprudencia, entre ellas la sentencias de fecha 23 de diciembre de 2005 , 'la legitimación es una condición jurídica de orden público procesal (por tanto, apreciable de oficio), cuyo cumplimiento se exige al titular del derecho a la jurisdicción para vincular, en un proceso concreto donde ejercite este derecho, al órgano jurisdiccional competente a dictar una sentencia de fondo, sea ésta favorable o desfavorable al sujeto legitimado'.



TERCERO: Que, llegados a este punto, no podemos sino concluir en la procedencia de estimación del recurso, al no poder tenerse por ejercitada por la arrendataria la facultad de resolución unilateral del contrato de arrendamiento, determinante del surgimiento de la acción en la que fundamenta la parte actora su pretensión; sin que, en consecuencia, quepa la aplicación de los efectos previstos para tal contingencia por la cláusula cuarta del contrato de referencia. Para lo cual, debemos tener presente que, conforme recoge reiterada jurisprudencia, en interpretación del art. 1.152 del CC, la cláusula penal que sustituye la indemnización, es una excepción al régimen normal de las obligaciones, por lo que ha de interpretarse restrictivamente ( SsTS de 10-05-69, 27-03-82 y 10-11-83, entre otras muchas). Dicho lo cual, de lo que no cabe duda es que los efectos indemnizatorios de la discutida estipulación tan solo se predicaban de la resolución unilateral de la arrendataria, y no de cualquier otra conducta contraria a las obligaciones surgidas del contrato. Limitándose a regular las consecuencias pecuniarias de tal resolución unilateral, con anticipación al plazo de vencimiento convenido; garantizándose al arrendador que el arrendatario habría de satisfacer forzosamente las rentas correspondientes a los cuatro primeros años de vigencia, cualquiera que fuera la fecha de manifestación unilateral de la voluntad resolutoria. De este modo, para que hubiera tenido lugar la resolución unilateral tendría que haberse producido el preaviso y la entrega de la posesión a la arrendadora; cosa que no se daba al tiempo de interposición de la demanda, dado que, precisamente, con posterioridad, se interpuso demanda de desahucio solicitando el desalojo de la finca por parte del arrendatario. Por tanto, mal se puede sustentar una demanda de reclamación de cantidad por las consecuencias de cláusula penal aparejada al ejercicio de la facultad de resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario, cuando, a la fecha que pretende tenerse por ejercitada, ni había comunicado su intención al respecto a la arrendadora, ni siquiera había procedido al desalojo de la finca.

Atendido lo anterior, lo que pretende la parte actora es asimilar la situación de impago de rentas por parte del arrendatario, a la voluntad de resolución unilateral. Olvidando que, conforme al art. 1.124 del CC, la falta de cumplimiento de sus obligaciones por cualquiera de los contratantes, tan solo atribuye a la contraparte la facultad de instar o bien el cumplimiento, o bien la resolución, en este caso con posibilidad de reclamar por daños y perjuicios. De tal manera que, una cosa son las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, que facultará al arrendador para optar entre la resolución o la exigencia del cumplimiento del contrato, tanto por lo que se refiere a la duración como al pago de las rentas; y otra cosa muy distinta las consecuencias del desistimiento unilateral. Situación, esta última, que, por no coincidir necesariamente con causa de incumplimiento resolutorio por parte del arrendatario que desiste del contrato, habrá de regirse, en primer lugar, por las disposiciones legales imperativas que así lo prevean (como ocurre en el caso de los arrendamientos para uso de vivienda); en segundo lugar, por las estipulaciones contractuales que, en materia dispositiva, como es el arrendamiento para uso distinto de vivienda, expresamente regulen tal situación; o, en caso contrario, y en último término, por las normas que regulan las consecuencias del incumplimiento contractual consistente en inobservancia por el arrendatario del período de arrendamiento convenido. Lo que, en este último caso, y en ponderada valoración de los daños y perjuicios, conforme al art.

1.106 del CC, generalmente dará lugar a la resolución contractual, con reconocimiento de un período prudencial de renta en concepto de indemnización al arrendador, en compensación por las pérdidas derivadas de la falta de rentabilización del inmueble hasta la concertación de un nuevo contrato; y, en todo caso, con evitación de situaciones de enriquecimiento injusto.

En consecuencia, queda claro que, al tiempo de interposición de la demanda, la pretensión deducida se alejaba de la situación de hecho que regula la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, reguladora de los efectos de la resolución unilateral por parte de la arrendataria. A lo que abunda la realización por la arrendadora de actos, posteriores a la propia demanda, incompatibles con la extinción de los efectos del contrato en que se fundamenta la misma; como lo es la interposición de nueva demanda, de fecha 19 de marzo de 2010, sobre resolución del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago de la renta por la arrendataria. En evidente reconocimiento de la concurrencia de causa de resolución ajena al desistimiento unilateral, susceptible, incluso, y por efectos del art. 22.4 de la LEC, de rehabilitación de sus efectos por vía de ejercicio de la facultad enervatoria de la acción. Por lo que, y redundando todo ello, en la ausencia de acción determinante de la falta de legitimación activa, procede la estimación del recurso, con correlativa desestimación de la demanda.



CUARTO: Que, conformidad con el art. 394 de la LEC, dado el sentido desestimatorio de la demanda, que resulta de la estimación, a su vez, del recurso de apelación, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora.

Sin que, y de conformidad con el art. 398 de la LEC, procede hacer declaración con respecto a las causadas en la presente alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, estimando los recursos de apelación interpuestos por Juan Leyva S.A. y D. Joaquín , a través de sus respectivas representaciones procesales, contra la sentencia de 3 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Granada, en autos nº 807/2010, debemos revocar y revocamos la resolución impugnada; y en su lugar, con desestimación de la demanda deducida por Intelectual Property Company S.L., a través de su representación procesal, contra los citados apelantes, debemos absolver y absolvemos a éstos de las pretensiones deducidas en ella.

Con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora. Y sin declaración con respecto a las causadas en la presente alzada.

Contra la presente resolución no cabe recurso ordinario alguno y si los extraordinario de casación e infracción procesal que, en su caso, procedan, a interponer en esta Sala, en el término de VEINTE DIAS contados a partir de su notificación y previa la constitución de los depósitos que procedan.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.