Sentencia CIVIL Nº 78/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 676/2019 de 26 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00078/2020

Modelo: N30090

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

-

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

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Equipo/usuario: ACO

N.I.G.07040 42 1 2018 0007747

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000676 /2019

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000279 /2018

ROLLO DE SALA Nº 676/19

S E N T E N C I A Nº 78/20

En Palma de Mallorca, a veintiséis de febrero de dos mil veinte.

VISTOSpor la Ilma. Sra. Magistrada de esta Audiencia Provincial Dña. Ana Calado Orejas, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma, bajo el número 279/18, Rollo de Sala número 676/19,entre DÑA. Manuela, como demandante-apelante, representada por la Procuradora Sra. Arbona y asistida del Letrado Sr. Domingo, y, como demandados-apelados, D. Jose Ramón y DÑA. Milagros, representados por la Procuradora Sra. Juan y asistidos del Letrado Sr. Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 15 de julio de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Dª. Manuela, representada por la Procuradora Dª. Eulalia Arbona Niell contra Dª. Milagros Y D. Jose Ramón, representados por la Procuradora Dª. Maribel Juan Danús, ABSOLVIÉNDOLES DE TODAS LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN SU CONTRA, con imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera, correspondiendo el turno a la Magistrada Dña. Ana Calado Orejas.

TERCERO.-El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone su demanda la parte demandante solicitando la condena de la parte demandada al pago de la cantidad total de 3.233'30 euros, integrada por:

1) 2.652'50 euros que es la cantidad que ha tenido que pagar la demandante por la legalización del vado, y

2) 580'80 euros más correspondientes a 'Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado sobre requerimientos a los hoy demandados, comunicaciones con el Letrado de los hoy demandados y demás gestiones'.

Alega que el día 18 de febrero de 2016 las partes litigantes otorgaron un contrato de opción de compra sobre un apartamento, un trastero y un aparcamiento propiedad de los demandados, otorgándose la escritura pública el siguiente día 21 de marzo de 2016, comprobando la demandante una vez que tomó posesión que el aparcamiento que había comprado no disponía de vado permanente concedido por el Ayuntamiento de Palma, porque 'adolecía de defectos arquitectónicos que impedían el otorgamiento de la licencia municipal',habiéndose tratado el tema del aparcamiento en diferentes juntas celebradas mientras los demandados eran propietarios, siendo en la de 22 de junio de 2017 cuando se acordó, a iniciativa de la demandante que habló con el Presidente para ello, solicitar la licencia, presentando un proyecto del Ingeniero D. Abel para la legalización del aparcamiento, acatando lo dispuesto en la Ley 7/2013 de 26 de noviembre, proyecto en base al cual ha sido concedida la licencia de aparcamiento.

Con base en lo acabado de exponer, que alega la demandante que constituye un grave defecto que inhabilita el aparcamiento adquirido para el uso pactado, constituyendo un 'aliud pro alio', con la consiguiente insatisfacción del comprador, 'acude a la protección dispensada en los arts. 1124 y 1101 del C.C.'

Por la parte demandada se contestó a la demanda concordando los hechos fácticos relativos a la compraventa efectuada entre las partes pero no en cuanto al desconocimiento que le imputa de haber adquirido el aparcamiento sin saber de la falta de existencia de licencia del Ayuntamiento de Palma, pues tenía pleno conocimiento de que existía una gestoría, que era la de la Sra. Victoria y pudo consultar el tema con ella e incluso ver las actas de la C.P. y hubiera visto que en las de 30 de noviembre de 2008 y 7 de marzo de 2011, que fue la última en la que se habló del tema siendo propietarios los demandados, se dejó realmente estar el tema sin tomar ninguna medida al respecto, siguiendo manteniendo el mismo uso que durante los últimos 30 años, habiendo sido en la reunión de fecha 22 de junio de 2017 cuando, 15 meses después de la compraventa, se trata de nuevo el tema en la Junta a la que acude ya la demandante y de la que nace el acuerdo para la obtención de la licencia del aparcamiento, produciéndose para ello la derrama correspondiente que generada después ha de abonar la parte demandante, y no los demandados que cumplieron con todo lo contractualmente pactado.

La sentencia de instancia desestima la demanda y contra dicha resolución se alza la parte actora en apelación.

SEGUNDO.-La apelante insiste en su recurso en considerar que la parte vendedora ha incumplido el contrato al haber transmitido el garaje con la infracción urbanística por carecer de licencia de actividad; discrepa de la consideración de la juez a quo sobre que se trata de una simple prestación defectuosa o vicio que estaba a la vista y pudo conocerse fácilmente acudiendo a la gestoría que se ocupaba de la administración de la comunidad del inmueble y dada la intervención de una inmobiliaria, y que en todo caso, la acción edilicia estaría caducada al tiempo de interponerse la demanda.

Pues bien del examen de autos hemos de decir que no se comparte el criterio de la juez a quo.

Comenzando por la acción ejercitada, entiende la juez que la acción que correspondía era la de vicios ocultos y que la misma estaría caducada al haber transcurrido más de seis meses desde la celebración del contrato. Entiende que los defectos alegados no tienen la importancia necesaria como para permitir la estimación de una acción basada en el aliud pro alio, dice textualmente: '... falta de legalización que puede considerarse que es una imposibilidad jurídica para un uso adecuado y conforme a la normativa vigente pero que no puede considerarse que constituyera, aún caso de haberse ocultado, que, se reitera que no se cree que fuera así, un 'aliud pro alio', reservado para defectos en el objeto comprado de mayor calado, considerándose que las acciones a ejercitar en un supuesto como el de autos son las contenidas en el art. 1484 del Código Civil ,....', 'En el presente caso, es en sede de vicio oculto donde cabría situar en puridad la reclamación, pues es un defecto subsanable como se ha visto y no inhabilitante, además de que hubiera podido conocerse, pero dicha acción, que tiene un plazo muy corto de ejercicio, 6 meses, no ha sido la ejercitada por la parte demandante porque, pese a ser la acción procedente estaría caducada, ...'

En este caso de la mera lectura de la demanda ya se puede concluir que el actor está ejercitando de forma exclusiva una acción de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de obligaciones bilaterales de las previstas en el artículo 1124 del CCLegislación citadaCC art. 1124 . Ni de forma alternativa, ni subsidiaria ejercita una acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos lo que motiva que el debate deba girar exclusivamente sobre los requisitos de la acción que ejercita.

Tal y como se recoge en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de septiembre de 2018: 'La jurisprudencia ha entendido siempre que se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101Legislación citadaCC art. 1101 y 1.124 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1124 , pues, la ineptitud del objeto para el uso que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción. El Tribunal Supremo nos ha recordado en la Sentencia de 17 de febrero de 2010 que: La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido constante desde el inicio de los 80 en calificar todos los supuestos de incumplimiento grave como hipótesis de prestación diversa . En pocas ocasiones el Tribunal Supremo predica el carácter de «vicio oculto» y no de « prestación diversa (...) la jurisprudencia es constante desde que a partir de 1982 precisara la doctrina del « aliud pro alio», en las 3 sentencias que pueden considerarse el soporte originario de esta doctrina que son las SSTS 23 marzo 1982 , ( tabiques fabricados con yeso de mala calidad ), 10 junio 1983, (defecto de capacidad de molienda del molino vendido ) y 6 marzo 1985 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 06-03-1985 (parquet de roble con carcoma). En las tres se califica el defecto como prestación diversa.

Todavía más elocuente es la STS 7 mayo 1993 según la cual la «inhabilidad» del « aliud pro alio» supone la prestación diversa y comprende tanto la entrega de una cosa distinta de la pactada como la inhabilidad del objeto e, incluso, cuando el comprador resulte objetivamente insatisfecho. (...)

Bajo tan amplia noción, los tribunales incluyen en el concepto de prestación diversa y no en el de simple defecto oculto: (i) cualquier defecto no insustancial de calidad de la prestación; (ii) debidamente probado; (iii) que determine la insatisfacción del interés que el comprador tenía en la prestación; (iv) siempre que este interés se refiera a la utilidad común y ordinaria correspondiente a una cosa del genero en cuestión o a la utilidad especifica que el comprador haya exigido al vendedor que tenga la cosa.

En consecuencia no se debe confundir el aliud pro alio con la simple prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento, correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los artículos 1.101Legislación citadaCC art. 1101 y 1.124 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1124 y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio interno de la cosa vendida. El actor en todo momento alega que no puede utilizar la plaza de aparcamiento para su fin, esto es, aparcar su vehículo.

Resume la cuestión la SAP Lleida sección 2ª de 25 de enero de 2018 : en el marco del contrato de compraventa, tanto civil como mercantil, la Jurisprudencia viene distinguiendo dos grupos de supuestos de cumplimiento defectuoso o incompleto por el vendedor de su obligación consistente en la entrega de la cosa vendida al comprador, cuales son:

- Casos en que se da un verdadero y pleno incumplimiento contractual o ' aliud pro alio', tanto por haberse entregado una cosa distinta a la convenida, como por inhabilidad absoluta del objeto vendido, que lo hace impropio para el fin a que había sido destinado y produce la insatisfacción total del comprador, existiendo una diversidad, (bien sustancial, bien funcional); lo que permite acudir a la protección general que dispensan los artículos 1.101 Legislación citadaCC art. 1101 y 1.124 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1124 .

- Y aquellos otros casos en que el objeto de la compraventa adolece de vicios o defectos ocultos en su calidad o idoneidad, dificultando la utilidad perseguida, de manera que el comprador puede, en definitiva, usar y obtener una ventaja de la cosa vendida ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de julio de 2008 y de la Audiencia Provincial de Madrid, de 23 de julio de 2008 , entre otras).

Pues bien, de la fundamentación jurídica del escrito de demanda se deduce que la acción ejercitada por la actora es la de cumplimiento contractual al amparo de los artículos 1.124 y 1.101, basada en la inhabilidad del objeto.

Ciertamente no se trata de una inhabilidad física del aparcamiento para ser utilizado como tal, aunque pudiera discutirse tal inhabilidad física por cuanto se viene a reconocer que durante los últimos años no se accedía al garaje con facilidad, sino de una inhabilidad jurídica, lo que la juez dice: es una imposibilidad jurídica para su uso adecuado y conforme a la normativa vigente.

Como dice la referida sentencia:

Si bien en casos de compraventa de viviendas que no de plazas de aparcamiento, el Tribunal Supremo ha examinado la cuestión en Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 06-03-2013 (rec. 873/2009 ) ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 06-03-2 013 (rec. 2041/2009 ) ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 11-03-2013 (rec. 576/2010 ) ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 20-03-2013 (rec. 1569/2009 ) , y SSTS n.º 398/13 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 10-06-2013 (rec. 627/2010 ) , 399/13 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 10-06-2013 (rec. 1535/2010 ) , 400/13 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 10-06-2013 (rec. 1652/2010 ) y 401/13 , todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 10-06-2013 (rec. 1535/2010 ) , rec. n.º 1652/2010 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 10-06-2013 (rec. 1652/2010 ) y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC Legislación citadaCC art. 1258 ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado. Lo cual reiteran literalmente las sentencias del 17 enero de 2014 , 23 enero de 2014 y 6 febrero de 2014 .

La prueba practicada evidencia que el inmueble donde se encuentra la plaza de aparcamiento no disponía en el momento de la compraventa de la licencia municipal de actividad y ello como consecuencia de defectos arquitectónicos, y por ello carecía del pertinente vado permanente.

Que en el contrato de opción de compra se pactó que la entrega de las fincas descritas (vivienda, trastero y aparcamiento) se haría, entre otros 'libre de infracciones urbanísticas'.

La importancia de la existencia de un vado se nos revela como evidente para los fines para los cuales se adquiere una plaza de aparcamiento. Además, como dice el apelante existía un peligro potencial de clausura del aparcamiento por parte del Ayuntamiento al carecer de licencia.

No es aceptable la argumentación de que la apelante pudo conocer la situación del vado, al haber intervenido en la operación una inmobiliaria o existir una gestoría que se encargaba de la administración de la finca, pues los propios demandados reconocieron que no lo dijeron a la actora y que conocían la situación, y además existía una placa de vado 'falsa' instalada, por lo que no había motivo alguno para que la actora sospechara la existencia del problema alguno que le obligara a realizar averiguaciones sobre la situación jurídica del aparcamiento.

En la tesitura expuesta extraemos la conclusión de que hubo incumplimiento por parte de los vendedores demandadosLegislación citadaCC art. 1124 encuadrable en el artículo 1101, que otorga amparo legal a la acción de resarcimiento ejercitada en la demanda.

TERCERO.-Sentado lo anterior, es preciso sin embargo decir que no cabe atender a la totalidad de las pretensiones de la parte actora y que se entiende que no cabe estimar la petición de 580,80 euros correspondientes a 'Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado sobre requerimientos a los hoy demandados, comunicaciones con el Letrado de los hoy demandados y demás gestiones', conviniendo en este punto con lo argumentado al respecto por la juez a quo:

'...además de los gastos extrajudiciales que con ocasión del asunto ha tenido que desembolsar, a modo de minuta adelantada y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 241.1 de la LEC deben presentarse debidamente justificados en el momento de pedir la tasación de costas, si es que se obtuviera sentencia favorable a su pretensión y no se pagaran extrajudicialmente sin necesidad de ella, por lo que considera este órgano improcedente dicha pretensión por no ser el momento procesal oportuno para ello. '

CUARTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hace especial imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Arbona, en nombre y representación de DÑA. Manuela, contra la sentencia de 15 de julio de 2010 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma en el Juicio Verbal del que dimana el presente rollo. En consecuencia:

-Se revoca dicha resolución.

-Se estima parcialmente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Arbona, en nombre y representación de DÑA. Manuela, contra D. Jose Ramón y DÑA. Milagros, y se condena a los referidos demandados a abonar a la actora la suma de 2.652,50 euros, más los correspondientes intereses legales, sin efectuar imposición de costas.

- No se efectúa pronunciamiento de las costas de esta alzada.

De conformidad con lo establecido en la D.A. 15ª de la L.O.P.J., se acuerda la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.-Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Depósito

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada indicada en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy Fe.