Sentencia CIVIL Nº 781/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1197/2019 de 02 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1197/2019 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 735/2019
Parte recurrente/Solicitante: SAREB, S.A.
Procurador/a: Ignacio De Anzizu Pigem
Abogado/a:
Parte recurrida: Dolores
Procurador/a: Anna Rosell Mir
Abogado/a: BÁRBARA SAN MARTÍN SUÑOL
SENTENCIA Nº 781/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez Juan León León Reina
Barcelona, 2 de noviembre de 2020
Ponente: Juan León León Reina

Antecedentes

Primero. En fecha 30 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 735/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aIgnacio De Anzizu Pigem, en nombre y representación de SAREB, S.A. contra Sentencia - 14/10/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Anna Rosell Mir, en nombre y representación de Dolores .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DECIDEIXO: DESESTIMAR la demanda que ha interposat la representació processal de SAREB contra Dolores , per manca de legitimació activa de la part actora, i ABSOLC la demandada.

Imposo a la part actora les costes processals.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 28/10/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan León León Reina .

Fundamentos

PRIMERO.- El presente procedimiento principió por demanda en la que la actora ejercía la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad frente a la demandada por razón del presunto incumplimiento por parte de esta de la obligación de pago de la renta establecida en un contrato de arrendamiento.

Concretamente, suplicaba la condena de la demandada a abonarle la suma de 677,80 euros, correspondiente a las mensualidades de renta (96,80 euros) devengadas entre diciembre de 2018 y junio de 2019.

Admitida a trámite la demanda, la demandada presentó escrito en el que negaba la legitimación activa de la demandante que, a su decir, no habría acreditado su condición de propietaria del inmueble arrendado.

En el acto de la vista, la demandante manifestó; primero, que, siendo propietaria en el momento inicial de la litispendencia (3 de julio de 2019), había procedido a la venta del inmueble a un tercero (Gest Mil·leni, s.l.) durante la pendencia del procedimiento (mediante escritura pública de compraventa de fecha 25 de julio de 2019), por lo que manifestó su pretensión de que, respecto de la acción de desahucio, la misma quedase archivada por carencia sobrevenida de objeto o satisfacción extraprocesal; y segundo, que, manteniendo la acción de reclamación de rentas, actualizaba la cantidad a 677,60 euros (importe a que ascendería la deuda en el momento en que se produjo la venta del inmueble y, por ende, su perdida de la condición de arrendataria respecto del mismo).

Por su parte, la demandada, alegó como hecho nuevo haber realizado una rescisión del contrato con la nueva propietaria del inmueble, aportando documentación en relación a dicho extremo.

La sentencia de primera instancia, considerando que la demandante no estaba legitimada activamente para el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad, desestimó la demanda absolviendo a la demandada respecto de los pedimentos mantenidos por la demandante y con imposición de costas, al observar dudas de hecho en el procedimiento.

Frente a dicha resolución se alza la demandante reiterando su derecho al cobro de las rentas devengadas, mientras que la demandada, por su parte, se opone al recurso formulado de contrario, y postula por la confirmación de la sentencia de instancia.



SEGUNDO.- Fijados lo términos del debate, la resolución del presente caso pasa por analizar el iter en las transmisiones operadas en la titularidad del bien arrendado, así como los efectos que las mismas deben producir en relación a la legitimación activa de la demandante.

A estos efectos, ya hemos dicho en múltiples ocasiones (sentencia 277/2020, de 9 de junio, Roj: SAP B 4200/2020 - ECLI:ES:APB:2020:4200 , por citar una de las más recientes): - Que ' es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015; ROJ TS 3210/2015 ) que', en el contrato de arrendamiento, el derecho al ' percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada'.

- Que 'el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de 18 de abril de 2016, que el artículo 1462 del Código Civil equipara a la entrega de la cosa vendida, momento a partir del cual el comprador adquiere el derecho a los frutos, y entre ellos las rentas del arrendamiento'.

- Y que, 'siendo el pago de la renta y cantidades asimiladas la contraprestación propia a la que tiene derecho el arrendador por razón de la cesión de uso que comporta el arrendamiento, el derecho a cobrar las rentas arrendaticias es un derecho de crédito personal que el arrendador tiene por su condición de parte del contrato mientras se mantenga como tal, de modo que el adquirente es el nuevo arrendador, a partir de la adquisición, no antes, y a partir de entonces se subroga, por ejemplo, en la percepción de la renta, pero no en las rentas que devengadas, vigente el arrendamiento con el anterior propietario, no fueron abonadas al anterior arrendador, que pudieron haber sido abonadas a éste, en cuyo caso le hubieran sido legítima y naturalmente abonadas a quien tenía derecho a las mismas y no podría plantearse cuestión alguna en este sentido, por lo que el nuevo arrendador no puede tener derecho a rentas que, devengadas con anterioridad a la adquisición, eran debidas al anterior propietario'.

Partiendo de lo expuesto, partiendo de la prueba obrante en autos (incluida la admitida por la juez a quo en el acto de la vista), debe tenerse por acreditado que la demandante era la propietaria del inmueble arrendado tanto en el momento de devengo de las rentas que se reclaman en el presente procedimiento, como en el momento de inicio de la litispendencia (de la nota simple aportada a los autos se desprende que SAREB adquirió su dominio en fecha 10 de agosto de 2018 y que lo enajenó en fecha 25 de julio de 2019).

Por otro lado, no hay constancia alguna de que en la compraventa celebrada entre la demandante y Gest Mil·leni, s.l. se hubiera concertado a una posible cesión del crédito por rentas anteriores al momento de la compraventa (ni siquiera se ha alegado esta circunstancia por la demandada) Y debe unirse a lo anterior, que tampoco del documento de rescisión (fechado el 2 de octubre de 2019) se desprende que la demandada hubiera hecho pago alguno a la nueva propietaria por razón del contrato de arrendamiento (ni respecto de las mensualidades devengadas antes del 25 de julio de 2019, ni respecto de las devengadas con posterioridad a dicho momento), pues el mismo no menciona en ningún momento que la arrendataria haya realizado pago alguno, sino que se limita a indicar; primero que la mercantil indicada es propietaria 'desde fecha 25 de julio de 2019', segundo, que 'la demandada hace entrega de las llaves y del mano de la puerta del parking'; que la misma le adeudaba, a la fecha de la rescisión, 193,60 euros (cantidad que coincide exactamente con el importe íntegro de las dos mensualidades - agosto y septiembre de 2019 - transcurridas desde que Gest Mil·leni, s.l. sería propietaria y, por ende, arrendadora del inmueble); cuarto, que la nueva arrendadora retendrá el importe de la fianza (140 euros) cuando la reciba del anterior propietario y a cuenta de las cantidades que se le adeudan; y quinto, que en todo caso, la aquí demandada le seguiría adeudando los 53,60 euros pendientes (que abonaría en plazo de siete días).

Sobre esta base, no puede sino discreparse con la conclusión alcanzada por la juez a quo y declarar que la apelante ostentaba (y ostenta) plena legitimación activa para reclamar el pago de las cantidades correspondientes a las fechas devengadas entre diciembre de 2018 y julio de 2019, ambas inclusive.

Finalmente, solo resta determinar si procede estimar la pretensión pecuniaria de la demandante, a lo que debe darse una respuesta afirmativa.

Efectivamente; no existiendo controversia en relación a la existencia del contrato generador de la obligación del pago de la renta, así como tampoco respecto del devengo de las mensualidades de renta cuya renta se reclama, su importe y el derecho de la demandante a la percepción del mismo; el único extremo que ha quedado huérfano de toda prueba sería el relativo al pago efectivo de las mismas como hecho enervante de la pretensión de cobro esgrimida de demandante (la propia demandada reconoció en el acto de la vista que la alegación de pago de 650 euros que se contenía en el escrito de contestación había sido un error, ya que dicho pago habría estado referido a un contrato distinto del que aquí nos ocupa, relativo a una plaza de aparcamiento). Por tanto; de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3º, 7ª y 1ª del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; debe procederse a la desestimación de la pretensión defensiva de la demandada y la íntegra estimación de la pretensión pecuniaria de la actora.



TERCERO.- Por lo que se refiere a las costas procesales del presente recurso, la estimación del mismo determina aquellas no sean impuestas a ninguna de las partes ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Y por lo que se refiere a las costas devengadas durante el procedimiento en su primera instancia, la estimación parcial de las pretensiones de la demandante (que solicitó el archivo - sin costas - de la pretensión relativa a la recuperación de la posesión del inmueble) implica que las mismas tampoco resulten impuestas a ninguna de las partes ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).



CUARTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la perdida del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. contra la Sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2019 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 22 de Barcelona, en los autos de los que el presente rollo dimana, y, en consecuencia, REVOCAMOS dicha resolución, acordando estimar parcialmente la demanda presentada en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. frente a Dña. Dolores , condenando a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 677,60 euros, así como a los intereses legales de dicha cantidad, a computar desde el momento en que comenzó la situación de mora solvendi. Todo ello sin expresa imposición de las costas del proceso ni en su primera instancia, ni en la la presente alzada.

Se ordena la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

La presente sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación, siempre que concurran los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente.

Así, por esta nuestra sentencia, juzgando definitivamente en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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