Sentencia Civil Nº 782/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 720/2008 de 30 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00782/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DOCE

Rollo: 720/2008

AUTOS: JUICIO ORDINARIO Nº611/06

PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº16 DE MADRID

APELANTE: D. Millán

PROCURADORA: SRA. MARTÍN GARCÍA

APELADA: DÑA. Marcelina

PROCURADORA: SRA. RUIZ MINGUITO

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

SENTENCIA Nº782

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

DÑA. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

DÑA. MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a treinta de noviembre de dos mil nueve.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 611/2006 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Millán , representado por la Procuradora Sra. Martín García, y de otra, como apelada Dña. Marcelina , representada por la Procuradora Sra. Ruiz Minguito, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 27/03/08 , cuya parte dispositiva dice: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta en nombre de D. Millán , absuelvo de ella a la demandada Dª. Marcelina . Todo ello con imposición de costas a la parte actora."

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Millán se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 24 de noviembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

Fundamentos

PRIMERO.- En la fecha 17 de noviembre 2004 actor y demandada convinieron en un documento privado, que ambos firmaron y que acompaña a la demanda como documento 2, titulado "Documento de Exclusividad y Mandato 04X10", en el que la demandada, declarándose propietaria de las fincas que en el mismo se relacionan, autoriza al actor a negociar, con carácter de exclusiva, durante seis meses, la venta de las mismas, comprometiéndose éste a informar mensualmente del estado de sus gestiones, acerca de las personas físicas, jurídicas o asociados que pudieran estar interesados, y proceder siempre previa consulta a la propietaria, quien, por su parte, se compromete a no negociar la venta durante el plazo de seis meses a partir de la firma de dicho documento, y, literalmente, acuerdan "1. A partir de esta fecha doña Marcelina - la demandada - autoriza a don Millán - el actor - a negociar la venta de sus propiedades en Villar del Águila (Cuenca) según documento de mandato 04/10 por el precio de 300.506,05 ? = a 50 millones Ptas, reservando al señor - demandante - en concepto de honorarios en diferencial obtenido y de acuerdo entre comprador y vendedor. 2. Éste documento tendrá validez por 06 meses y si las circunstancias lo aconsejaran se ampliará a otros 06 meses. 3. De común acuerdo ambas partes aceptan las condiciones mencionadas. Firmando al pie."

SEGUNDO.- Calificaba el actor tal acuerdo como contrato de mandato, y sostenía en su demanda que sus gestiones dieron fruto, al conseguir que una empresa hiciera una oferta en firme para la adquisición de los bienes indicados, superando en 78.131,58 ? el mínimo fijado en el contrato; pero la demandada se negó a atender la oferta que, finalmente, se retiró, por lo que exigía que le pagase la cantidad de 78.131,58 ?, a lo que la demandada se opuso, primero, porque el actor no cumplió su compromiso de informar periódicamente sobre el estado de las gestiones y, además, porque la supuesta oferta de compra se había realizado con fecha 10 de enero de 2006, cuando el plazo pactado con el actor para sus gestiones en el contrato de 17 de noviembre 2004, era de seis meses y no se había prorrogado; aparte que lo pactado fue un contrato de mediación y no de mandato, de modo que sin haberse consumado la transmisión de los bienes, y como nada se pactó para la remuneración de las posibles gestiones llevadas a cabo, ni se ha devengado comisión alguna, ni hay obligación de pagar precio, honorarios, ni gastos de ningún tipo.

En la sentencia recurrida se centra la cuestión litigiosa en determinar si hubo o no ampliación al plazo inicial de seis meses convenido para las gestiones del actor, y, examinando la prueba documental, se deduce que no se produjo tal prórroga, ni hubo circunstancia alguna que la aconsejara; de modo que la oferta de adquisición expresada por un tercero y que sirve de base a la demanda, fue posterior al contrato, pues, para que fuera obligatoria, era necesaria la voluntad coincidente de ambas partes, que no se ha demostrado.

TERCERO.- El demandante apela esta decisión y articula su recurso en dos alegaciones, referida la Primera a antecedentes, donde se expone un planteamiento general a la cuestión. En la Segunda se denuncia "Falta de valoración de la prueba propuesta y practicada. Infracción del artículo 218.2 de la LEC y del artículo 24.1 de la Constitución", y en ella se sostiene que la prórroga del contrato se pactó expresamente por escrito, sin necesidad de otra formalidad adicional, haciéndose depender sólo de que "las circunstancias lo aconsejaren"; había, pues, un consentimiento tácito de la demandada a la prórroga del contrato, tras las conversaciones telefónicas mantenidas con el actor al acercarse el vencimiento de su primer período; aparte que las gestiones realizadas por el actor en el periodo de prórroga, demostradas documentalmente, se deben considerar como hechos concluyentes e inequívocos de la existencia de consentimiento a la prórroga del contrato por la demandada; en otro caso, tales gestiones, con sus consiguientes desembolsos económicos, carecerían de sentido, pues lo pactado no es un acto de favor y de liberalidad, sino el cumplimiento de lo convenido, como exteriorización del mandato expreso. La carta de fecha 15 de septiembre 2005 (documento 98 de la demanda) remitida por la demandada al actor y en la que expone su falta de interés por continuar el contrato, significa que éste se hallaba vigente en ese momento, que ya era de prórroga; y en ella no se expone la revocación del mandato ni se sostiene su resolución, por lo que no se cumplen los requisitos legales para su extinción. Además no hay circunstancia alguna demostrativa de que el contrato no se prorrogara verbalmente entre las partes, siendo así que la entidad interesada en la adquisición de los bienes lo comunicó verbalmente al actor y lo confirmó mediante escrito que acompaña a la demanda como documento 97, sin que nada justifique el desacuerdo de la demandada con el precio convenido para las gestiones y cometido del actor. La oferta de adquisición en firme manifestada por una sociedad al demandante tuvo lugar antes del 17 de noviembre 2005, y es la base de la pretensión resarcitoria sostenida en la demanda, por lo que se incumple lo dispuesto en artículo 218 de la LEC en relación con artículo 24 de la Constitución, añadiendo, por otra parte, que la sentencia de instancia carece de motivación, con importantes omisiones que impiden conocer con precisión los hechos que se estiman probados y los que no lo son, por lo que procede su revocación.

CUARTO.- El recurso no es admisible. Por lo que hace a la falta de motivación e invocación del artículo 24 de la Constitución, la doctrina que sobre el particular ha ido perfilando la Jurisprudencia, viene poniendo de relieve que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface con una resolución fundada en derecho, que aparezca suficientemente motivada; exigencia de motivación que aspira a hacer patente el sometimiento del Juez a la Ley o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico, y a lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial, a la par que facilita el control de la sentencia por los Tribunales superiores, operando, por lo tanto, como garantía o elemento preventivo de la arbitrariedad (SSTC 32/96, que cita las SSTC 159/89, 109/92, 22/94 y 28/94; y también STS 20-3-97 ); matizando la misma doctrina que la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas, que las partes puedan tener sobre la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones, que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquélla, o razón causal del fallo (SSTC 28/94, 153/95 y 32/96; STS 20-3-97, que cita las anteriores). El Tribunal Constitucional tiene dicho, acerca del alcance del art. 24 CE , que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye, como contenido básico, el derecho a obtener de los órganos jurisdiccionales una respuesta a las pretensiones planteadas, que sea motivada y razonada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda estimarse discutible o respecto de ella puedan formularse reparos (SSTC 23-4-90 y 14-1-91 ); basta que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permita su eventual control jurisdiccional (STC 5-4-90 y STS 30-3-96 ), como ocurre en este caso.

QUINTO.- En cuanto a los hechos, no hay error alguno, ni interpretación arbitraria, irracional, absurda ni ilícita en la sentencia recurrida respecto de la limitación del plazo contractual a seis meses desde su firma, ni se puede entender que la frase añadida "si las circunstancias lo aconsejaran se ampliará en otros seis meses", signifique que no fuera imprescindible un acuerdo posterior de prórroga, como se establece en la sentencia recurrida; pues deducir de lo así expuesto, que el contrato se prorroga tácitamente sin necesidad de otras formalidades, como sostiene el apelante, sería tanto como dejar a su exclusivo arbitrio el cumplimiento de lo pactado, que prohibe el artículo 1256 del Código Civil . Por otra parte, tal como también se observa en la sentencia recurrida, no se han acreditado circunstancias que aconsejaran la prórroga, ni, mucho menos, hay prueba de las diversas conversaciones telefónicas que el apelante dice haber mantenido con la demandada, a este respecto ni sobre la marcha del negocio y gestiones realizadas. Como consecuencia, si después de vencer el plazo contractual el apelante continuó haciendo gestiones, lo hizo por su exclusiva cuenta y sin generar ninguna obligación recíproca de la demandada, cuya carta de 15 de septiembre 2005, ni por su contenido implica que aceptara la prórroga del contrato, pues ya se había extinguido por el cumplimiento del plazo pactado, ni constituye una revocación ni otra forma de conclusión de sus efectos ya producida, y lo único que en ella se indica es la falta de interés de la comitente en la negociación. Por otra parte, la remuneración convenida por el cometido que asumía el actor, tal como se pactó, sólo sería exigible si la venta de los bienes a que se referían sus gestiones se hubiera consumado, esto es, que por el adquirente ya se hubiera pagado del precio, y que éste superarse el mínimo establecido en el contrato, de modo que no es suficiente una oferta de adquisición aunque se diga que se hizo en firme, y ello, sin necesidad siquiera de valorar si la aceptación o no podía estar debidamente justificada por la comitente, a quien, de otro lado, no se atribuye haber faltado al pacto de exclusividad, ni se acredita que haya de dispuesto de las fincas en perjuicio del demandante.

SEXTO.- La sentencia recurrida ni las partes, hasta la alzada, hacen mayor cuestión sobre la naturaleza jurídica del pacto convenido, y, sin embargo, es en ella donde radica la inviabilidad de la acción ejercitada por el actor, pues los contratos son lo que son con independencia de la denominación que las partes contratantes hayan decidido atribuirles, y, en el presente supuesto, lo pactado por los litigantes no es, en modo alguno, un contrato de mandato aunque pertenezca a este género.

Por el mandato una persona se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra (art.1709 CC ), precisándose mandato expreso para disponer de bienes inmuebles (art. 1713 CC ), el cual puede darse por instrumento público o privado y aún de palabra (art. 1710 CC ) y el mandatario debe cumplir todas las obligaciones que haya contraído dentro de los límites del mandato, y en lo que se exceda no quedará obligado el mandante sino cuando lo ratifique expresa o tácitamente (art. 1727 CC ); siendo reiterada la jurisprudencia que declara que no puede confundirse la mediación en negocios inmobiliarios con el mandato, aunque sean contratos que tienen un mismo soporte (STS de 10 marzo 1992 ). La esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario, sino, en este caso, como «corredor civil», en cuanto actúa sólo por una parte, con la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación; el mediador, a diferencia del mandatario, no contrata (SSTS de 17 de julio y 19 octubre 1993 ); el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrató sus servicios) con otra, para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje.

Como dispone la STS Sala 1ª de 25 mayo 2009 con cita de la de 30 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).

SÉPTIMO.- Como establece la STS de 10 de marzo de 1992 con cita de la de 26 de marzo de 1991 , el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del mediador. Criterio ya mantenido de antiguo (por ejemplo, en sentencia de 2 de diciembre de 1902 ), al declarar que, salvo pacto expreso en contrario, el derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje aunque hallase persona dispuesta a comprar, si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso el contrato no llegó al estado de perfección, que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado.

No puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le haya encargado, a menos, lo que no consta, que haya recibido para ello un mandato expreso, que no se ha probado en las actuaciones. Igualmente, como dice la sentencia de 3 de marzo de 1967 , la conclusión del contrato objeto del encargo no puede ser prometida por el mediador, ya que ese hecho no depende de su voluntad, sino de la de los interesados, y sin que finalmente, en orden a la exigibilidad de la retribución del corredor o mediador, pueda hablarse de que la comitente recurrida se haya aprovechado de las gestiones del corredor para ultimar operación alguna, como sería si el recurrente hubiese entregado alguna cantidad recibida como señal a la posible vendedora y ésta la hubiese retenido

La expresada doctrina da respuesta a la inadmisibilidad de la demanda y del recurso, puesto que el solo hecho de que se acredite la existencia del encargo y las gestiones realizadas por el demandante tendentes a su cumplimiento, no genera automáticamente el derecho a la percepción de honorarios, atendido que ello se encuentra subordinado a la perfección del contrato objeto de la mediación, esto es, a la aceptación por parte de la demandada de la oferta emitida en firme por un tercero, momento en que nace el derecho al cobro de la comisión por parte del mediador. El documento nº 97 referido de la demanda, no revela más que una mera oferta de compra no seguida de aceptación por los vendedores. Ninguna actuación realizó la propiedad ratificando el documento. Tampoco se puso a disposición el importe de la venta, de lo que se colige el perecimiento del recurso.

OCTAVO.- A efectos del art. 398 LEC las costas devengadas en el recurso serán cargo del apelante.

Por lo expuesto

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por la Procuradora Dª. Elena Martín García en representación de D. Millán contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez de Primera Instancia del Nº 16 de los de Madrid con fecha 27 de marzo de 2008 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a al apelante de las costas causadas en este recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.