Sentencia Civil Nº 787/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3177/2010 de 14 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00787/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

L25618F4

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2010 0600429

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003177 /2010 B

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000392 /2007

Apelante: Paula

Procurador: EMILIO JOSE ALVAREZ PAZOS

Abogado: ANTONIO ARIAS PINILLOS

Apelado: Ernesto

Procurador: CESAREO VAZQUEZ RAMOS

Abogado: EVA QUIROS PARAPAR

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, Presidente; DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS , han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 787/11

En Vigo, a catorce de octubre dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000392 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0003177 /2010, en los que aparece como parte apelante, Paula , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. EMILIO JOSE ALVAREZ PAZOS, asistido por el Letrado D. ANTONIO ARIAS PINILLOS, y como parte apelada, Ernesto , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. CESAREO VAZQUEZ RAMOS, asistido por el Letrado D. EVA QUIROS PARAPAR, sobre reclamación de cantidad.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Vigo, con fecha 30 DE DICIEMBRE DE 2009 se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda promovida por el procurador D. Emilio Álvarez Buceta en nombre y representación de Dña. Paula frente a D. Ernesto debo absolver y absuelvo al demandado de la pretensión deducida por la parte actora, sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas"

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia , por la representación procesal de Dª Paula, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta sección Sexta de la audiencia Provincial de Pontevedra , con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 6 de octubre de 2011.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En lo fundamental, y sin perjuicio de posteriores especificaciones y detalles, en lo que concierne al contenido propio de lo que en esta litis se discute, podemos resumir como hechos fundamentales los siguientes:

1º. Los litigantes celebraron contrato de compraventa en documento privado de fecha 19-6-2008. Era su objeto la planta undécima derecha del edificio número 23 de la Plaza de Compostela de esta ciudad cuyo precio se fijó en 210.000 euros, de los que 18.000 se entregaban en el momento de la suscripción del contrato, en función de arras penitenciales , y el resto del precio , en el plazo de 60 días. Al tiempo de la venta, el ático que se vendía estaba en obras.

Aunque la compra se hacía por y para la demandante, doña Paula, era su padre, don Ricardo , quien llevaba a cabo las negociaciones y tratos con el vendedor demandado , don Ernesto .

2º. En la cláusula sexta de dicho contrato se establecía literalmente: "Si existiese algún motivo referente a los permisos ya existentes de obra mayor en el citado inmueble por el que no se pudiese conseguir el certificado de final de obra y por tanto la imposibilidad de solicitar la licencia de primera ocupación por parte de la compradora, quedará nulo y sin valor el contenido del presente documento debiendo, por tanto el vendedor, devolver las cantidades que haya recibido hasta la fecha a la compradora."

3º. Llegado el momento del otorgamiento de la escritura y como surgiese desacuerdo entre las partes sobre la necesidad y consiguiente aportación por el vendedor de la licencia de primera ocupación y el contenido de la escritura, el vendedor , considerando que las exigencias y conducta del comprador suponían un incumplimiento del contrato, dio por resuelta la venta, que realizó a favor de otra persona.

Demanda la compradora, doña Paula, la devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras; la sentencia de instancia desestima la demanda; la recurrente insiste en esta alzada en su petición, si bien, formula con carácter subsidiario la restitución de la misma cantidad - no duplicada- entregada en concepto de arras.

SEGUNDO.- Objeto primordial de esta litis es decidir si puede decirse que la compradora ha incumplido su obligación , es decir, si se apartó indebidamente de la formalización notarial del contrato, o si el fracaso de esta fue debido a improcedente o injustificada resistencia del vendedor ahora demandado.

Por de pronto conviene salir al paso de algunas manifestaciones del vendedor que no responden a la realidad. Al margen de que en modo alguno se trataba de un precontrato, como en su día pretendió frente a la compradora, no es cierto ni que esta no hubiese comparecido en la notaría ni que se negara, simple y llanamente, a otorgar la escritura o a pagar el precio; como veremos, tales asertos están desmentidos por el testimonio del oficial de la notaría.

Más allá de las manifestaciones y versiones contrapuestas de las partes, contamos con el testimonio imparcial del empleado de la notaría. De su declaración podemos concluir que por la parte compradora se mostró siempre una disposición y voluntad de celebración del contrato. Compareció en la notaría provisto de cheques bancarios para el pago , lo que se constata además documentalmente y por declaración del director de la oficina bancaria. Aún más, según el citado testigo, el padre de la compradora acudió repetidamente, en varios días, a la notaría. No cabe, pues , atribuir voluntad de incumplimiento a la parte compradora, desde esta perspectiva de inasistencia al otorgamiento de la escritura o no disponibilidad para la entrega del precio (aunque los cheques no suman la totalidad del resto que faltaba por pagar -faltaban aún 50.000 euros- es perfectamente creíble, como explica en el recurso, que se completaba con entrega en metálico; en ningún momento de las cartas que se cruzaron las partes, don Silvio refiere que la falta de la totalidad del dinero constituyese el impedimento para la formalización del contrato).

Debemos partir de un hecho o premisa que se evidencia en las relaciones entre las partes contratantes. Es claro que lo que el comprador quería era asegurarse de que podría ocupar la vivienda sin problemas ni impedimentos Administrativos toda vez que abrigaba dudas de que el ático en el que se están realizando las obras pudiera destinarse -legalmente- al uso de vivienda , entre otras razones porque el Registro de la Propiedad nada dice sobre ese uso. Por eso se pone esa, ahora conflictiva, estipulación sexta en el documento privado , que no es sino una cláusula resolutoria convenida para el caso de que no se pudiese "conseguir el certificado de final de obra y por tanto la imposibilidad de solicitar la licencia de primera ocupación por parte de la compradora". Sorprende que el vendedor enfatice la innecesariedad de la licencia de primera ocupación cuando él mismo suscribe la citada cláusula que expresamente la menciona haciendo de la imposibilidad de obtención condición determinante de la Resolución del contrato (con evidente impropiedad se habla de nulidad). Es evidente que el vendedor la tuvo presente cuando, de conformidad con la compradora, incorpora su referencia al contenido del contrato de compraventa. Al margen de la necesidad o innecesariedad legal -en este caso concreto- de la licencia de ocupación referida a la vivienda objeto de obras -que, en todo caso, de ser necesaria, precisaría , al igual que la de final de obra, de la terminación de las que se estaban realizando-, de lo que se trataba era de asegurar a la parte compradora la posibilidad de obtener el reconocimiento final de la obra y, a la postre, la inexistencia de obstáculos o impedimentos de orden Administrativo.

De nuevo vuelve el empleado de la notaría a proporcionarnos con su testimonio datos que permiten interpretar la evolución de las relaciones entre las partes al tiempo de otorgar la escritura de venta. Como las partes no llegaban a un acuerdo sobre el extremo indicado -licencia de primera ocupación-, la parte compradora pedía que a la escritura pública se llevase la misma cláusula sexta del contrato privado, a lo que el vendedor se opone , lo que no es entendible, pues si se trataba de elevar a público el contrato ya celebrado, no era razonable esa resistencia a formalizar el mismo contrato por él suscrito, ya que con ello contravenía el pacta sunt servanda (los pactos deben ser cumplidos) del art. 1258 del CC . Diríase que pretendía solemnizar un contrato diverso del inicialmente pactado, especialmente en lo que tenía de garantía para la compradora - que en el documento de 19-6-2008 ya había aceptado el vendedor- con la que, mediante pacto resolutorio, se prevenía la compradora frente a una eventual inviabilidad del uso del ático como vivienda.

En suma, repetimos, puesto que el comprador tiene derecho a la posesión legal y pacífica de la cosa vendida , y es correlativa obligación del vendedor para con el comprador (arts.1.474.1º y 1484 del CC ), se trataba, por parte del comprador, de dejar sentada y trasladar al documento público la garantía -ya pactada en el documento privado- de inexistencia de objeciones a la posibilidad legal de destinar la cosa comprada a vivienda (a cuya imposibilidad se subordinaba la Resolución del contrato), y, siendo así , es el vendedor quien, habiendo asumido esa cláusula en el documento privado, se niega a trasladarla al documento público, para cuyo otorgamiento ni siquiera ofreció al comprador fórmula alternativa alguna en la redacción de la cláusula en la que el comprador contase, cual se había hecho en el documento privado, con una vía resolutoria para el caso de que el ático vendido, una vez acabadas las obras, no se encontrase en condiciones de contar con los necesarios parabienes de índole administrativa; meramente, dio por resuelto unilateralmente el contrato.

Lo dicho supone que , en modo alguno cabe imputar incumplimiento al comprador, y sí una resistencia no justificada al vendedor que es quien, a la postre , incumple lo convenido en el documento privado llegado el momento de formalizar la compraventa ante notario.

TERCERO.- Llegado a este punto debe decidirse sobre las consecuencias de este incumplimiento y consiguiente resolución del contrato activada por el propio vendedor. La parte demandante pretende la devolución duplicada de la cantidad que en aquella fecha estaba ya entregada al vendedor en concepto de arras, de acuerdo con lo que dispone el art. 1454 del CC . Sin embargo, la redacción de la cláusula habla de la mera devolución de la cantidad entregada, en contradicción con lo que se dice en la cláusula primera del contrato. Esta antítesis obliga a un ejercicio interpretativo. En su virtud se entiende; primero, que, de acuerdo con doctrina jurisprudencial, la interpretación de las cláusulas que incorporan pacto sobre arras penitenciales, por su carácter excepcional, han de ser de sentido restrictivo ( S.S.T.S. de 24-12-1992 , 28-3-1996, 10-2-1997 ). Segundo, la coexistencia de las dos cláusulas en el mismo contrato, llevaría a entender que la sexta es especial respecto de la primera, que se tendría por general, y que atiende a una causa específica de Resolución del contrato, que es la que ha motivado el conflicto entre partes.

En consecuencia, debe estimarse parcialmente la demanda , limitada solo a la cantidad de 18.000 euros. La condena comprenderá también el interés legal (arts. 1100, 1101 y 1108 del CC ) desde la fecha del emplazamiento.

CUARTO.- A la hora de resolver sobre las costas de la primera instancia debe decidirse sobre el sentido de lo pedido por la demandante en la apelación. Hemos adelantado ya que en el escrito de recurso la parte apelante plantea como petición subsidiaria la de mera devolución de la cantidad entregada. La jurisprudencia viene sosteniendo que en los casos de estimación de pretensión formulada alternativa o subsidiariamente debe entenderse que hay estimación de la demanda y, por ende, condena en costas ( SST.S. de 15-3-1997, 29-10-92, 27-11-1993, 30-5-1994 ). Pero tal doctrina no es aquí aplicable dado que la pretensión rectora de autos, la formulada originariamente en la demanda , era de restitución duplicada de la cantidad entregada; es solo en el recurso cuando la demandante se aviene , con formulación subsidiaria, a reclamar solo la devolución de la cantidad recibida. No se trata, en puridad, de una acumulación subsidiaria -que ya no era posible en esta instancia-, sino de la eventual conformidad con una rebaja respecto de lo pedido en la demanda, esto es, la admisión de una estimación parcial. Por ello, debemos proceder como tal , esto es, en la situación de una acogida meramente parcial de la demanda y, de acuerdo con el criterio del art. 349 de la L.E.C., no procede hacer condena en costas.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado en parte el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Que al acoger en parte el recurso de apelación interpuesto por doña Paula representada por el procurador Sr. Emilio Álvarez Buceta debemos revocar y revocamos la Sentencia dictada en autos Juicio Ordinario 392/09 del juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vigo en fecha 30 de diciembre de 2009 y , en consecuencia, al estimar en parte la demanda formulada por la ya citada apelante, condenamos a don Ernesto representado por el Procurador Sr. Cesareo Vázquez Ramos a abonar a la actora la cantidad de 18.000 euros y el interés legal desde la fecha del emplazamiento.

No se hace condena en costas.

Habida cuenta de la cuantía de la litis, no cabe recurso de casación contra esta sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.