Sentencia CIVIL Nº 789/2022, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 963/2021 de 03 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00789/2022

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Sras. magistradas doña María José González Movilla, Presidenta, doña María Pilar Domínguez Comesaña y doña Laura Guede Gallego, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM.789/2022

En la ciudad de Ourense a tres de noviembre de dos mil veintidós.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de procedimiento ordinario n.º 805/20 procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Ourense, rollo de apelación n.º 963/21, entre partes, como apelantes/apelados, Dña. Belen y D. Valentín, representados por la procuradora Dña. Esther Campos Álvarez, bajo la dirección de la letrada Dña. Belén Polo Rodríguez, y, D. Jose Manuel y Dña. Celia, representados por la procuradora Dña. María Garrido Vázquez, bajo la dirección del letrado D. Alfredo Bermúdez Fernández.

Es ponente la magistrada doña Laura Guede Gallego.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 7 de julio de 2021, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: estimar parcialmente la demanda interpuesta por doña Celia y don Jose Manuel representados por la procuradora Sra. Garrido Vázquez y asistidos del letrado Sr. Bermúdez Fernández, y como demandados don Valentín y doña Belen representados por la procuradora Sra. campos y asistidos dela letrada Sra. Polo. Y se condena a los demandados a indemnizar a los actores en la cantidad de 45.029,29 euros, correspondientes a las obras necesarias para la obtención de las condiciones de salubridad y estanqueidad en la vivienda vendida. Se estima la acción reivindicatoria del terreno y se declara que doña Celia y don Jose Manuel son propietarios en pleno dominio de la porción de terreno cuya descripción es la siguiente: ZONA A de 126,58 metros cuadrados, que tiene los siguientes linderos: norte en la línea de 10,17 metros ( 6.27+3.90) parcela NUM000 y 10.55 (7,45+3.10) con parcela NUM001; Este en línea d7,232 metros con parcela catastral NUM001; sur en línea de 24,75 (13.71+11.04) con la finca de los demandantes. Y Oeste en línea de 10,09 metros con la parcela de Luisa ( NUM003). Dicha zona A está situada en la parcela de con referencias catastrales NUM000, finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica al sitio de 'Pereiras', Ayuntamiento de A Merca. Se ordena a los demandados como consecuencia de lo anterior la cesación de la ocupación ilegítima por parte de los mismos y la restitución a los actores-propietarios en la posesión que se les corresponde sobre la citada porción de terreno, ordenando a los demandados, además que derriben la parte de su construcción que sobrevuela la finca de los demandados, así como los pilares sobre los que se apoya el sobrevuelo. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.'

Se dicta auto de aclaración en fecha 28 de septiembre de 2021, al interesar la representación de los demandados, cuya parte dispositiva es la siguiente: 'ACUERDO: Estimar la petición formulada por la procuradora Sra. Garrido Vázquez de aclarar el fallo de la sentencia, dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica: Donde dice: 'Se estima la acción reivindicatoria del terreno y se declara que DÑA. Celia y D. Jose Manuel son propietarios en pleno dominio de la porción de terreno cuya descripción es la siguiente: ZONA A de 126,58 m2, que tiene los siguientes linderos: norte en línea de 10,17 metros(6.27 +3.90) con parcela NUM000 y 10.55 (7,45 +3.10) con parcela NUM001; Este en línea de 7,32 metros con parcela catastral NUM001; sur en línea de 24,75 (13.71+11.04) con la finca de los demandantes. Y oeste en línea de 10,09 metros con la parcela de Luisa ( NUM003). Dicha zona A está situada en la parcela de con referencias catastrales NUM000, finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica al sitio de 'Pereiras', ayuntamiento de A Merca. Se ordena a los demandados como consecuencia de lo anterior la cesación de la ocupación ilegítima por parte de los mismos y la restitución a los actores-propietarios en la posesión que se les corresponde sobre la citada porción de terreno, ordenando a los demandados, además que derriben la parte de su construcción que sobrevuela la finca de los demandados, así como los pilares sobre los que se apoya el sobrevuelo.' Debe decir: 'Se estima la acción reivindicatoria del terreno y se declara que doña Celia y de don Jose Manuel son propietarios en pleno dominio de la porción de terreno cuya descripción es la siguiente: ZONA A de 126,58 m2, que tiene los siguientes linderos: Norte en línea de 10,17 metros (6.27 + 3.90) con parcela NUM000 y 10,55 (7.45 + 3.10) con parcela NUM001; Este, en línea de 7,32 metros con parcela con parcela catastral NUM001; Sur, en línea de 24,75 metros (13.71 + 11.04) con la finca de los demandantes; y Oeste, en línea de 10,09 metros con la parcela de Luisa ( NUM003). Dicha ZONA A está situada en la parcela con referencias catastrales NUM004 y NUM000, finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica, al sitio de 'Pereiras', ayuntamiento de A Merca. Se ordene a los demandados, como consecuencia de lo anterior, la cesación de la ocupación ilegítima por parte de los mismos y la restitución a los actores-propietarios en la posesión que les corresponde sobre la citada porción de terreno, ordenando a los demandados, además, que derriben la parte de su construcción que sobrevuela la finca de los demandados, así como los pilares sobre los que se apoya el sobrevuelo'.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de doña Celia y don Jose Manuel recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de D. don Valentín y doña Belen. Así mismo formuló recurso de apelación la representación procesal de don Valentín y doña Belen en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de doña Celia y don Jose Manuel, y seguido el indicado recurso por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de doña Celia y don Jose Manuel se presentó demanda ejercitando en primer lugar la nulidad o anulabilidad por vicio en el consentimiento debido a error de los actores y a dolo de los demandados en el contrato de compraventa otorgado en escritura de fecha 8 de febrero de 2019 de la siguiente finca: Rústica: finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica, a secano al sitio de 'Pereiras', ayuntamiento de A Merca, de veintiuna áreas y doce centiáreas, indivisible y que linda: Norte, con zona excluida y Dimas ( NUM005), sur con camino; este con Dimas ( NUM005) y camino; oeste con Luisa ( NUM003). Referencia catastral NUM004 y NUM000. Sobre esta finca existe la siguiente OBRA NUEVA: CASA compuesta de semisótano y planta baja de una superficie total construida de trescientos sesenta y siete metros cuadrados, ocupando en planta baja la superficie de doscientos diecisiete metros cuadrados. En dicha parcela también existe una construcción a uso deportivo de una superficie total construida sobre la parcela de cuatrocientos siete metros cuadrados. Asimismo, se declare nulo o se anule por vicio en el consentimiento debido a error de los actores y a dolo de los demandados, el contrato privado de fecha 28 de agosto de 2018. Con la restitución a la situación ex ante de los contratos declarados nulos, devolución del precio satisfecho a los actores, más el interés legal del dinero devengado desde la fecha de pago. Se declare la nulidad de los asientos de inscripción en el Registro de la Propiedad de Celanova de la finca NUM006, al tomo NUM007, libro NUM008, folio NUM009, inscripción 5ª a nombre de los actores.

Subisdiaria o alternativamente interesaba que se declarara la resolución del referido contrato de compraventa por entrega de cosa distinta de la pactada para su fin o 'aliud pro alio' con la restitución a la situación anterior al contrato, devolviendo los importes satisfechos, más el interés legal del dinero devengado, con la consiguiente resolución del contrato privado de 28 de agosto de 2018 y la nulidad de los asientos en el Registro de la Propiedad.

En tercer lugar, y subsidiariamente a los anteriores se condenara a los demandados a indemnizar a los actores en la suma de 115.864,13 euros que se corresponden a las obras necesarias para la obtención de las condiciones de salubridad y estanqueidad en la vivienda vendida. Así como la indemnización por daños morales en la cuantía de 20.000 euros.

Subsidiariamente, y en el caso de no apreciar las acciones de nulidad/anulabilidad y resolutiva se estimase la acción reinvidicatoria del terreno y se declare que los actores son propietarios en pleno dominio de la porción de terreno cuya descripción es: ZONA A de 126,58 metros cuadrados, que tiene los siguientes linderos: norte en la línea de 10,17 metros ( 6.27+3.90) parcela NUM000 y 10.55 (7,45+3.10) con parcela NUM001; Este en línea d7,232 metros con parcela catastral NUM001; sur en línea de 24,75 (13.71+11.04) con la finca de los demandantes. Y Oeste en línea de 10,09 metros con la parcela de Luisa ( NUM003). Dicha zona A está situada en la parcela de con referencias catastrales NUM000, finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica al sitio de 'Pereiras', Ayuntamiento de A Merca. Se ordena a los demandados como consecuencia de lo anterior la cesación de la ocupación ilegítima por parte de los mismos y la restitución a los actores-propietarios en la posesión que se les corresponde sobre la citada porción de terreno, ordenando a los demandados, además que derriben la parte de su construcción que sobrevuela la finca de los demandados, así como los pilares sobre los que se apoya el sobrevuelo.

La Sentencia de instancia estima parcialmente la demandada entendiendo que procede la indemnización de los actores en la suma de 45.029,29 euros que se corresponden con las obras necesarias para la obtención de las condiciones de salubridad, y estanqueidad necesaria en la vivienda, así como estima la acción reivindicatoria ejercitada.

Frente a la sentencia se alzan los actores entendiendo infracción de las normas y jurisprudencia aplicable al no estimar la acción de nulidad/anulabilidad, así como la de resolución del contrato, y la normativa aplicable a la acción de daños y perjuicios y daños morales, ejercitada en la demanda interesando que se estimen las acciones que ejercita en los términos recogidos en su escrito de demandada y apelación.

La representación de los demandados también formula recurso de apelación entendiendo que existe falta de legitimación pasiva, por cuanto los demandados no son promotores y no procede la aplicación de lo contemplado en la LOE, por la falta de resolución de excepciones procesales planteadas y no resueltas en la Sentencia, incongruencia por la existencia de condena en relación a una acción no ejercitada y caducada; así como la infracción de la norma y jurisprudencia aplicable, falta de motivación y congruencia en cuanto al resto de los pronunciamientos de la sentencia; considerando que existe error en la valoración de la prueba.

Ambas partes formulan oposición al escrito de apelación presentado por la contraria.

SEGUNDO.-En primer lugar y en relación al motivo de apelación planteado por que las excepciones procesales que dice el apelante-demandado que no han sido resueltas relativas a la caducidad, prescripción, defecto legal en el modo de proponer la demanda e indebida acumulación de acciones e incumplimiento del demandante en situación de mora por demanda previa, debe ser desestimado.

En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que son aplicables al caso, con dos limitaciones, relativas a la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)».

Así el artículo 456.1 LEC indica: '1. En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación.2. La apelación contra sentencias desestimatorias de la demanda y contra autos que pongan fin al proceso carecerá de efectos suspensivos, sin que, en ningún caso, proceda actuar en sentido contrario a lo que se hubiese resuelto.3. Las sentencias estimatorias de la demanda, contra las que se interponga el recurso de apelación, tendrán, según la naturaleza y contenido de sus pronunciamientos, la eficacia que establece el Título II del Libro III de esta Ley.'

Como ya ha resuelto el Tribunal Supremo en distintas resoluciones, ' si la parte recurrente consideraba que la sentencia incurría en incongruencia omisiva -que denuncia en el primer motivo junto a la incongruencia extra petita - y en falta de motivación -que denuncia en el segundo motivo-, debió haber intentado la subsanación de dichos defectos mediante la solicitud de subsanación o complemento de la resolución, lo que no ha hecho'. ( ATS, Civil sección 1 del 28 de octubre de 2015 ). Entendemos que el ahora recurrente no ha agotado lo medios posible que pudo y debió utilizar para subsanar en la instancia las infracciones por defectos procesales que ahora menciona en su escrito de apelación, al no pedir previamente la oportuna solicitud de complemento de la sentencia, tal y como recogen los artículos 469.2 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( STS, Civil sección 1 del 14 de diciembre de 2017). La ausencia de solicitud de dicho complemento impide que en esta sede se plantee la incongruencia omisiva.

TERCERO.-En cuanto a la alegación de falta de legitimación pasiva de los demandados. La legitimación activa se define como la capacidad para actuar como parte demandante o recurrente en un proceso judicial, con base en la titularidad de un derecho o interés legítimo que se ostenta frente a la parte demandada o recurrida, respectivamente. La Legitimación pasiva recae sobre la parte que está obligad al cumplimiento de una obligación. Como señala la STS 28 de febrero de 2.002: 'La legitimación 'ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se pretende ejercitar. De estas consideraciones se desprende que dicha legitimidad sólo puede reconocerse a quien afirma la titularidad del derecho subjetivo y, en el lado pasivo, a quien se imputa la titularidad de la obligación. De ello, se deduce que es esencial que las partes que comparecen en el proceso estén legitimadas, y es que exista una correcta atribución subjetiva del derecho y de la obligación deducida en el mismo, con la finalidad de que la resolución que se dicte pueda producir plenos efectos, lo cual, sólo será posible sí el proceso se ha seguido con las partes de la relación jurídico material. Así, es unánime la jurisprudencia que estima que estamos ante una cuestión de fondo, en cuanto supedita la estimación o desestimación de la pretensión, es decir, se trata de una alegación referida a la carencia de acción, que obviamente se tendrá que resolver en la resolución definitiva. En ese sentido, a diferencia de la legitimación 'ad procesum' (que no es otra cosa que la capacidad procesal), es la cualidad de un sujeto consistente en hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de una pretensión que ejercita ( SSTS 30 Mayo 1987 , 8 Mayo 1997 );Por su parte, concreta el Supremo que la falta de legitimación denunciada no es la llamada «personalidad» comprensiva de las cualidades necesarias para comparecer en juicio (capacidad para ser parte y capacidad procesal) que integra un «presupuesto procesal», sino la legitimación 'ad causam' que integra un «presupuesto de la acción» y que viene determinada por la titularidad de la relación jurídico-material invocada por el demandante en el proceso, presuponiendo en dicho demandante un verdadero y directo interés jurídico en el ejercicio de la acción correspondiente; ( Sentencia de 22 de noviembre de 1994 y pronunciándose en términos análogos las SSTS 17 Mayo 1999 y 16 Mayo 2000).La Legitimación no radica, por lo tanto, en una mera afirmación de un derecho, sino que depende de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias que se pretenden.

Como ya hemos recogida en resoluciones anteriores, la legitimación ad causam consiste en una posición o condición objetiva de la persona con la relación material del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal en tanto que supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las pretensiones jurídicas postuladas ( STS de 11 de noviembre de 2011, entre otras), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta ( STS de 7 de noviembre de 2005).

La Sentencia del Tribunal Supremo 123/2022 ( STS, Civil sección 1 del 16 de febrero de 2022) ha reflejado '2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. 2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. 2.3. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC , que bajo la rúbrica 'condición de parte procesal legítima', dispone, en su párrafo primero, que 'serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso'. La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el 'suplico' de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.'

No procede estimar la causa alegada, por cuanto la parte demandada está legitimada en el presente procedimiento. La parte actora está ejercitando tanto las acciones derivadas de la LOE como las derivadas del incumplimiento de contrato, sin obviar que también ejercita subsidiariamente la acción reinvidicatoria. Como ya hemos señalado en resoluciones anteriores (SAP, Civil sección 1 del 16 de diciembre de 2021), el ejercicio de dichas acciones es compatible. La STS n.º 95/2010 de 25 de febrero, indica que: ' Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida,(...), los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el artículo 1591 del Código civil (anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999) (...). La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto de contrato, que prevé explícitamente el artículo 1124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo artículo 1124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1101 CC '.En idénticos términos se pronuncia Sentencia n.º 119/2011 de 28 de Feb., que tras admitir la compatibilidad de la acción por ruina funcional del artículo 1591 del CC (actualmente Ley de Ordenación de la Edificación), con las de cumplimiento o resolución contractual del artículo 1.124 o cumplimiento defectuoso del artículo 1.101 del Código civil, señala: ' De tal modo que el perjudicado legitimado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra'.En el mismo sentido recoge la STS de 11-10-2012 : ' que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil (LA LEY 1/1889) es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la 'garantía decenal' no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LA LEY 4217/1999), de 5 noviembre , al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que ' (sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes(...)', admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial'

Cierto que ambas acciones responden a distinta naturaleza y finalidad, como claramente se indica en la STS 756/2014. La acción prevista en el artículo 17 de la LOE deriva del proceso de la edificación como proceso complejo en el que intervienen una pluralidad de agentes profesionales, muchos de los cuales carecen de vinculación contractual con el destinatario final de la vivienda edificada y su finalidad es proteger al destinatario final frente a los defectos o vicios constructivos mientras que las acciones contractuales derivan de la fuerza vinculante que los contratos tienen entre las partes contratantes que obliga a los mismos a cumplir lo expresamente pactado ( art. 1091 del CC) así como a todas aquellas consecuencias que según la naturaleza del contrato sean conformes a la buena fe. La compatibilidad entre ambas acciones se da siempre. El hecho de que las acciones de la LOE estén prescritas no afecta a la compatibilidad de acciones; siendo precisamente en tales circunstancias cuando la compatibilidad de acciones será eficaz y útil. En estes sentido la STS de 27 de diciembre de 2013, RC. 2398/2011, se refiere a un supuesto en el que se ejercitaban acumuladamente ambas acciones, las de la LOE y las de naturaleza contractual. Respecto de las primeras no recayó condena porque respecto a unos defectos había prescrito la acción, y respecto de otros, habían aparecido una vez extinguido el plazo de garantía, sin embargo, si se condenó a las demandadas vinculadas contractualmente con la actora ya que el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones asumidas en sus respectivos contratos con la demandante, habían contribuido a causar los perjuicios.

CUARTO.-En relación a la aplicación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación (LOE).

Mantiene la parte demandante en su recurso de alzada, en contra de lo establecido en la sentencia, que proceden las acciones derivadas de la referida Ley, por cuanto califica a los demandados como promotores de la vivienda objeto de compraventa.

Dispone el artículo 8 de la LOE «Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención». En los artículos siguientes refiere expresamente quiénes son los 'agentes' y las obligaciones, recogiendo en el artículo 9 la figura del promotor. Así el artículo establece '1. Será consideradopromotorcualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.2. Son obligaciones del promotor: a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él .b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo .c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra. d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 .e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.'

La LOE tiene como objetivo principal preservar los derechos de los propietarios y terceros adquirentes, al tiempo que delimita las responsabilidades de los agentes de la edificación.

En el caso que nos ocupa no podemos calificar a los demandados como promotores. La vivienda objeto del contrato de compraventa estaba finalizada cuando menos en el año 2008, por cuanto en fecha 08/10/2008 se otorga por el Concello de A Merca licencia de ocupación (documento n.º8 de la demanda- folio 80-). Cierto que en origen los demandados fueron los promotores de la vivienda, tal y como refleja la licencia de ocupación de fecha 14 de enero de 2016 ( documento n.º4 - folios 64 a 75-), pero dicha promoción lo fue para vivir en dicha construcción. Tras rematar la vivienda, por motivos que son ajenos al procedimiento y no afectan a la resolución del mismo, deciden alquilar la vivienda, y finalmente proceder a su venta.

El presente procedimiento tiene origen en un contrato de compraventa, uno privado de fecha 27/08/2018 y el recogido en escritura pública de fecha 08/02/2019. En el primero se refleja que Belen y Valentín actúan como vendedores, sin establecer en ningún punto del contrato que sean promotores de la vivienda, o que transmitan la propiedad como promotores. En la escritura pública, nuevamente actúan como vendedores de la vivienda.

Como recoge la sentencia, y compartimos, estamos ante un contrato de compraventa entre particulares, en virtud del cual los propietarios de una vivienda deciden enajenarla a otros, siendo indiferente que dicha vivienda hubiera sido construida o promocionada en origen por los vendedores, toda vez que estamos hablando de una construcción realizada más de diez años antes de la transmisión actual.

No pudiendo considerar a los vendedores como promotores, no tienen cabida las acciones contempladas en la LOE, por lo que no pueden prosperar las mismas, y ya no es necesario entrar a valorar si ha transcurrido o no el plazo de prescripción de la responsabilidad del promotor o el tipo de responsabilidad que debe asumir. Pero el hecho de que no se aplique la LOE por no ser los compradores promotores no significa que no tengan responsabilidad, y el propio artículo 17.9 lo establece al recoger que 'las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable.'.

No siendo aplicable la normativa contemplada en la LOE, por no ser los vendedores agentes de la edificación en los términos que esta Ley contempla no cabe aplicar dicha normativa para exigir la responsabilidad de los vendedores, y las acciones ejercitadas en base a dicha normativa deben decaer.

QUINTO.-Como fundamento de la pretensión que se ejercita con carácter principal, se invoca vicio del consentimiento por dolo y/o error del consentimiento que provocó engaño grave y continuado sobre las características esenciales del contrato. No se denuncia la inexistencia de alguno de los elementos esenciales del contrato, sino únicamente que el consentimiento está viciado, de lo que resulta que nos hallamos ante un supuesto de anulabilidad comprendido en el art. 1.300 del Código Civil a cuyo tenor: 'Los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley'.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que el error es un vicio del consentimiento que no implica la nulidad del contrato, sino su anulabilidad (entre otras las STS de 8 de enero de 2.013 y 13 de febrero de 2.013). El contrato existe al concurrir los requisitos exigidos en el artículo 1.261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa), si bien uno de ellos, el consentimiento está viciado. Por ende, es susceptible de subsanarse, bien por el mero transcurso del tiempo, desde que se conoce y no se hace valer o bien por una actuación expresa o tácita de quien lo sufre, que evidencie su voluntad de mantener el contrato, el cual queda convalidado desde el momento de su concertación.

En el caso que nos ocupa el primitivo contrato privado de 28/08/2018 en el que se determina el objeto de la venta y la forma de pago es ratificado por el contrato de compraventa en escritura pública de 08/02/19, y los compradores residen en la vivienda objeto de venta desde el mes de noviembre del 2018. Abonan en concepto de arras en agosto del 2018 3.000 euros, y hasta la escritura pública de 2019 en la que abonan la suma de 250.000 euros no pagan renta alguna por el uso de la vivienda. Desde Febrero de 2019 tienen que asumir el pago de 10.000 euros anuales, haciendo frente al pago de la cantidad de 6.500 euros (los otros 3.500 euros no se abonan por las negociaciones respecto a una parte de terreno de los compradores que quieren adquirir los vendedores para poder edificar en su propiedad colindante). En los mensajes de WhatsApp intercambiados entre los litigantes se desprende que los compradores, en el año 2019 mantienen la validez del contrato, siguen haciendo frente a las cuotas pendientes de pago, y ello, pese a que, según sus propias afirmaciones, ya se habían producido las humedades por las que exigen la anulabilidad de contrato por error en el consentimiento.

Por tanto, recapitulando lo expuesto, las peticiones de nulidad y resolución contractual que se hacen en la demanda con relación al contrato primitivo de 2018 han de ser desestimadas, puesto que luego de residir en la vivienda durante más de un año, el contrato fue ratificado en 2019 al ser elevado a escritura pública.

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la anulabilidad por dolo, conforme se contempla en la STS n.º 569/2003 de 11 de junio de 2003): '... ... ... en cuanto al examen de la acción de anulabilidad por dolo ejercitada en la demanda, ha de partirse de la doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 1993 según la cual 'definido el dolo en el art. 1269 del Código Civil como vicio del consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o inductora de la conducta errónea de otro contratante sino también de la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto legal exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una acción positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra parte para determinarle a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado, y en este sentido se pronuncia unánime la jurisprudencia de esta Sala cuya sentencia de 22 de enero de 1988 afirma que 'partiendo de que el dolo no se presume y que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por nuevas conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice que se entiende por él ni cuales son las características de la conducta dolosa, toda vez que limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son los siguientes: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas; b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia; d) que sea grave si se trata de anular el contrato; y e) que no haya sido causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes'; la conducta dolosa ha de ser probada inequívocamente, sin que basten nuevas conjeturas o indicios ( sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 ); el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alega - sentencias de 22 de febrero de 1961 y 28 de febrero de 1969 -, no bastando al efecto nuevas conjeturas -sentencia de 25 de mayo de 1945 - ( sentencia de 21 de junio de 1978 )'.

Aplicando la doctrina expuesta, concluimos que los demandados no han obrado dolosamente, al no concurrir los requisitos antes expuestos.

En este sentido cabe citar la STS n.º 197/15 de 16 de abril de 2015 en la que analizando la entidad del dolo con relación a un supuesto distinto se dice: 'Este conocimiento de la delicada situación patrimonial de la compañía, inherente a la preparación, formación y ejecución del entramado contractual lleva, como correctamente realiza la Audiencia, a la exclusión en el presente caso tanto del dolo causal, como del dolo incidental previsto en el artículo 1270 del Código Civil , pues constatada la plena validez estructural del consentimiento otorgado por las partes, el desenvolvimiento o viabilidad de la compañía quedó configurado como un riesgo natural del contrato de compraventa asumido por la parte compradora ( STS de 18 de febrero de 2013, núm. 42/2013 )'.

Consecuentemente, se desestima el motivo, y no procede la acción ejercitada con carácter principal

SEXTO.-Ejercita acción la parte actora de resolución de contrato, y en relación a ello debemos destacar los siguientes aspectos jurídicos en materia de resolución contractual, como ya recogíamos en resoluciones anteriores (SAP, Civil sección 5 del 26 de mayo de 2022):

'Uno de los requisitos de la acción resolutoria es que quien la ejercite no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro (grave o de entidad suficiente, como veremos), pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( STS de 13/5/2004 y las citadas en ella).

Lo exigible es 'no precisamente una voluntad decididamente rebelde, que sería tanto como exigir dolo ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 y 18 de marzo de 1991), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura ( SSTS de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1991), por lo que basta que se dé una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SSTS de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991 y 17 de mayo y 2 de julio de 1994)' ( STS de 10/6/2004).

El incumplimiento resolutorio del artículo 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato ( STS 14/6/2011, 10/9/2012 y las citadas en ellas).'

La resolución contractual se funda esencialmente en los mismos hechos que la acción de nulidad.

En Sentencia de 18 de noviembre de 2013 el Supremo aborda la cuestión relativa a la relevancia del incumplimiento contractual esencial con trascendencia resolutoria: '4. Desde la perspectiva metodológica, debe señalarse que la doctrina jurisprudencial de esta Sala no ha sido ajena al curso o desenvolvimiento del debate planteado estableciendo, en términos generales, los elementos conceptuales para la caracterización de la figura, así como las directrices de su posible aplicación diferenciada en el marco de la resolución contractual. Del mismo modo que, como acertadamente resalta la sentencia recurrida, tampoco ha sido ajena al acervo y peso de la formación del Derecho contractual europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización que, de modo progresivo, se han ido elaborando desde la Convención de Viena: Principios UNIDROIT, Principios del Derecho Europeo de Contratos y Propuesta de Reglamento (Parlamento Europeo y Consejo) relativa a la normativa común de compraventa europea, ( STS de 15 de enero de 2013 , núm 872/2012 ), en donde el incumplimiento esencial se sitúa como catalizador o presupuesto del efecto resolutorio, artículos 8:103 y 9:301 (PECL) y 87 de la Propuesta de Reglamento.

5. En síntesis, desde el ámbito conceptual de la figura , si bien debe partirse que en nuestro sistema contractual la categoría del incumplimiento esencial no resulta comprensiva de la tipología de los incumplimientos resolutorios, no obstante, su tipicidad si que comporta los perfiles suficientes para su categorización propia y diferenciada dentro del marco general del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria ( artículo 1124 del Código Civil ).

En efecto, si se repara en la dinámica de la obligación se observa como la incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos prestacionales gravitan en orden a una variante del incumplimiento que tiene por referencia el plano central de ejecución de la prestación debida ; en la terminología de los textos de armonización porque dicho cumplimiento no se ajusta al contrato, o bien constituye una falta de ejecución de la obligación. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestación, responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestación defectuosa, del aliud pro alio, del término configurado como esencial y, en su caso, de la excepción de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012 , 8 de enero de 2013 , núm. 792/2012 y 11 de abril de 2013 , núm. 221/2013 ).

Fuera de este ámbito conceptual, la categoría del incumplimiento esencial se aleja de la variante de la prestación debida para residenciarse, mas bien, en la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor , en donde el centro de atención no se sitúa ya tanto en el posible alcance del incumplimiento de estos deberes contractuales previamente programados y, en su caso, inplementados conforme al principio de buena fe contractual, sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de 'todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado', en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del 'fin práctico' perseguido, de la 'finalidad buscada' o de las 'legítimas expectativas' planteadas.

6. En este marco, conviene señalar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala ha resaltado el papel del plano satisfactivo del cumplimiento en el contexto de la dinámica contractual.

En la línea expuesta, y a título ejemplificativo, se ha destacado la instrumentación técnica de la base del negocio como criterio de interpretación contractual en orden a la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012 , núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013 , núm. 165/2013 ), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013 , núm. 226/2013 ), de su determinación en el marco de una relación negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013 , núm. 333/2013 ) como, en su caso, de su incidencia y función en orden a la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013 , núms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012 , y 26 de abril de 2013 , núm. 309/2013 ).

En parecidos términos, el plano de la satisfacción de los intereses del acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterización del tipo contractual llevado a cabo por las partes; SSTS de 26 de noviembre de 2012 (núm. 696/2012 ) y 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de entrega ( STS de 11 de abril de 2013 , núm. 221/2013 ), así como de su proyección en los supuestos de licencia de primera ocupación y del aval en garantía ( SSTS de 25 de octubre de 2011 , núm. 706/2011 , y 10 de diciembre de 2012 , núm. 731/2012 ).

7. La delimitación de los elementos conceptuales en los que se articula la categoría del incumplimiento esencial también sirve de marco de referencia en orden a establecer unas directrices acerca de la diferenciación de su régimen aplicativo. En este sentido, pueden señalarse los siguientes criterios en orden a su incidencia en la dinámica resolutoria de la obligación:

i) En primer término, debe destacarse que la categoría del incumplimiento esencial responde a un notable grado de especialización en su régimen aplicativo en la medida en que su interpretación, en el marco de la relación contractual, no opera en el mismo plano valorativo que el de los denominados incumplimientos prestacionales. En este sentido, mientras que estos quedan residenciados en el plano de los incumplimientos de los deberes contractuales y su ponderación se cifra en el alcance del desajuste o falta de ejecución, observado objetivamente desde el programa prestacional establecido; el incumplimiento esencial se centra primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la prestación realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato; de forma que su valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base de negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica.

ii) Esta perspectiva metodológica determina que la valoración del alcance o de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestión también opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de 'gravedad' y de 'esencialidad' no resultan asimilables, a estos efectos, en el marco de la interpretación de la relación contractual. Así, mientras que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 , entre otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado.

iii) Como secuencia o consecuencia lógica de lo anteriormente expuesto, el régimen del incumplimiento esencial, como incumplimiento resolutorio, no queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la sinalagmaticidad de la relación obligatoria ya que puede extenderse al ámbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carácter meramente complementario.

iiii) Por último, y como proyección del presupuesto causal que informa su régimen, y conforme a su moderna formulación en los textos de referencia, el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012 , núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012 , núm. 644/2012 , en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)'.

Sobre la cuestión, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1995, en que se ejercitó una acción de responsabilidad derivada de incumplimiento de contrato por defectos constructivos con que la entidad promotora y vendedora entregó el edificio, viene a señalar que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada por los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque dicho artículo y el artículo 1484 del mismo texto legal resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas del defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, por lo que siendo esa la acción ejercitada, la derivada del incumplimiento del contrato, el plazo de prescripción de la misma es el de quince años.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 2002 declara: ' Como se señaló en la sentencia de este Tribunal de 10 de mayo de 1985 , no se ha ejercitado en autos ninguna acción de saneamiento por vicios ocultos, sino la de responsabilidad derivada de incumplimiento del contrato por los defectos constructivos con que la entidad promotora, constructora y vendedora, ahora recurrente, entregó el edificio. Habiendo declarado esta Sala (sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 , entre otras muchas) que se está en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del Código Civil y sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo de prescripción es el de quince años ( art. 1964 C.c .)'.

Recoge el Tribunal Supremo en STS, Civil sección 1 del 06 de noviembre de 2006 'Resulta necesario a este respecto, como mantiene la sentencia de primera instancia, confirmada en apelación, distinguir entre vicios ocultos y prestación distinta, o ' alind pro alio', según la doctrina establecida por la paradigmática sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1993 , recogida entre otras en la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2005 . La expresada resolución afirma que tal distinción puede determinarse 'partiendo de una doble hipótesis, que habría de definir la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción del comprador. El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo supuesto se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado o que, el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento'. Es esta segunda hipótesis la que nos interesa, aplicando al caso estudiado el criterio jurisprudencial expresado, mantenido también por las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1947 , 25 de abril de 1973 , 12 y 23 de marzo de 1982 , 20 de febrero y 20 de octubre de 1984 , 6 de marzo de 1985 y 6 de abril de 1989 '.

Lo esencial, nuevamente es determinar si concurren los presupuestos para entender que procede la resolución del contrato, es decir, si el incumplimiento fue esencial y frustrante de la finalidad última del contrato. Los demandados, como vendedores están obligados a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso a que se le destina conforme al mismo. Dicha obligación de entrega, en caso de contener vicios, la han cumplido de modo irregular, defectuoso, y por lo tanto deben responder frente a los compradores. Los vicios que han dado lugar al ejercicio de las acciones en este procedimiento, descritos en el informe pericial de la actora y en el informe del perito judicial se refieren a la propia habitabilidad del inmueble (condensaciones superficiales en la mayoría de las estancias a excepción de la sala de estar coincidentes con el cerramiento exterior, que se manifiestan en manchas en paredes y techos y filtraciones en el pasillo de dormitorio), y provocan que la vivienda no cuente con condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior y que no pueda ser usada como vivienda habitual y adecuada a su uso residencial. Sin embargo, dichos defectos pueden ser subsanados y con la reparación de los mismos la vivienda estaría en plenas condiciones de uso, de forma que no cabe entender que exista un incumplimiento esencial en el contrato de compraventa que determine la resolución del contrato, de forma que el incumplimiento de los demandados, de existir, no puede conllevar la resolución contractual, porque no tiene la entidad suficiente, al no ser grave ni frustrante de la finalidad del contrato.

SÉPTIMO.-En cuanto a la existencia de los daños y su causa. En el procedimiento consta la existencia de tres informes periciales. El primero aportado por la parte actora elaborado por el perito D. Vicente (documento n.º16 de la demanda- folios 111-154) en el que se determina la existencia de humedades en carpinterías, marcos, armarios, ropa, pasillo, vestíbulo y comedor; considera que dichas humedades se deben en ocasiones a condensación, otras por filtración y / capilaridad. La causa que, según el perito produce dichas humedades es que el cierre perimetral ejecutado en la vivienda no era el previsto en el proyecto de ejecución (se realiza una única hoja de termoarcilla, enfoscado y pintado tanto interior como exteriormente y lo proyectado era un bloque de termoarcilla, más una cámara de aire más aislamiento y un aplicado de piedra). El informe pericial de la parte demandada, elaborado por D. Jose Antonio (documento n.º13 de la contestación a la demanda- folios 344 a 510), no niega la existencia de las humedades, sino que considera que la vivienda cumple con las exigencias técnicas y que la causa de las mismas es la falta de calefacción y/o ventilación. Finalmente, las partes solicitan un perito judicial, peritaje que fue realizado por D. Carlos Francisco, arquitecto técnico superior (folios 644-724), quien analiza las humedades y las filtraciones, determina las causas de dichos defectos y las reparaciones que son necesarias para solventarlas. Es concluyente: las humedades y las filtraciones (punto 3.2.1 y 3.2.2 folio 679 y 680) tienen su casa en 'la falta de un aislamiento térmico continuo que interrumpa el puente térmico que provoca que el frío del exterior penetre de manera directa en el interior de la vivienda generando la condensación superficial cuyos efectos se aprecian en paredes, techos y guarniciones de ventanas'. Refleja en su informe que la vivienda se ha construido con una única hoja de cerramiento y sin capa de aislamiento térmico ( a pesar de lo contemplado en el proyecto de ejecución), y 'el hecho de tener sólo una hoja de cerramiento supone que el mismo material que compone la fachada de la vivienda está en contacto tanto con el exterior como con el interior'(...) ' las lesiones de la vivienda se manifiestan principalmente en la zona de encuentro entre techo y pared, en la parte interior de la fachada de cada estancia. No es una lesión puntual ni localizada, sino que en todo el ancho de la fachada de cada estancia se aprecian claramente las manchas causadas por la condensación superficial. Esto se debe a que el forjado de techo de la vivienda supone un puente térmico que se hace de transmisor del frío del exterior al interior de la vivienda, originando las condensaciones superficiales que se pueden apreciar en la vivienda'.

Así mismo también es concluyente a la hora de precisar que 'la causa de las lesiones observadas no está en la ausencia de calefacción, de ventilación o de uso inadecuado de la calefacción: son condensaciones que tienen la causa en los puentes térmicos y en la ausencia de una hoja exterior'.

La prueba, como se ha reflejado en numerosas resoluciones, es aquella actividad que realizan las partes para tratar de convencer al Juez sobre la realidad de unos hechos o de unas afirmaciones que alegan como veraces. En cuanto a la valoración de la prueba, tanto la doctrina como la jurisprudencia concluyen que el instrumento a utilizar para ello es el de las 'máximas de experiencia'. Entre los sistemas que en relación a la prueba de los hechos que constituyen el derecho que alegan cada una de las partes en un proceso judicial, tenemos la prueba legal o tasada ( aquella que impone al juzgador un determinado criterio de valoración aunque entre en contradicción con su propia convicción ) y el de la libre apreciación de la prueba (el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes, extrayendo los que merezcan la calificación de ciertos para poder dictar la Resolución correspondiente). La Ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 232 LEC y 1.218.1 º y 2 º, 1221.1 º, 2 º y 3º del CC ) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225 , 1227 , 1228 , 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC ), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. Ello no significa que la valoración deba ser arbitraria o que no existan reglas de valoración, sino que simplemente estas no se encuentras contenidas en la Ley. El Tribunal Supremo, viene estableciendo una jurisprudencia tendente a implantar la libre valoración de la prueba, apreciada en la consagración de la llamada 'valoración conjunta de la prueba' y en el hecho de que la prueba del interrogatorio se equipare al resto de la prueba sin tener una mayor relevancia que las demás pruebas.

De ello se deriva la denominada doctrina de la carga de la prueba, siendo la finalidad de la misma determinar para quien deben producirse las consecuencias desfavorables en caso de que un hecho no se considere probado, que entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos.

La actividad intelectual de valoración de la prueba se encuentra en el ámbito propio de la soberanía del juzgador, de forma que a tenor del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio, el Juez 'a quo', soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Por lo tanto la revisión de la sentencia debe centrarse en comprobar que aquélla, se expresa de forma suficiente en la resolución y que las conclusiones a las que se llegan no ponga de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Es decir, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, la valoración de dicha actividad probatoria es competencia de los Tribunales, sin que sea factible tratar de imponerla a los juzgadores, y cuando nos encontramos en el recurso de apelación debe partir por un lado de que , el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro lado , que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. De tal forma que , teniendo en cuenta que el articulado de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe acreditarse que al establecer dicho nexo o relación, ha seguido un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que no es necesario examinar de forma pormenorizada todas las pruebas, sino que es suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la unión de todos los elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994 , 19 diciembre 1996 , 9 junio y 31 diciembre 1998 , entre otras.).

Es reiterada la jurisprudencia que considera que la prueba pericial es de apreciación libre y no tasada, atendiendo al prudente arbitrio del juez, sin que existan reglas tasadas o preestablecidas para fijar su valoración. Del contenido de la LEC, se desprende que el criterio legal para la valoración de dicha prueba viene constituido por la sana crítica, y ello no se encuentra codificado o recogido en artículo alguno, de forma que serán las elementales directrices de la lógica quienes determinen su apreciación ( SSTS 14 de octubre de 2000, 13 de noviembre de 2001, 20 de febrero de 2003, entre otras). Por lo tanto, la revisión judicial en la aplicación de dichas reglas, sólo cabe de forma excepcional cuando exista un error esencial y notorio en la apreciación del dictamen de peritos, o porque se ha prescindido de forma flagrante de las reglas de la sana crítica, atendiendo a criterios irracionales o contrarios a las normas de la experiencia, como puede suceder al extraer deducciones absurdas o ilógicas, se tergiversen o falseen arbitraria y ostensiblemente las conclusiones periciales o se omitan datos o conceptos relevantes de su informe ( SSTS 30 de diciembre de 1997, 15 de julio de 1999, 18 de diciembre de 2001, 20 de febrero de 2003, entre otras). No debemos olvidar que el artículo 355 y ss de la LEC establecen que cualquier informe pericial tiene la consideración de medio de prueba válido, tanto si el dictamen es extrajudicial (elaborado por un perito de parte y aportado al proceso por ésta) como si es emitido por un perito designado judicialmente.

Es cierto que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, de forma que la sala puede entrar a debatir todas las cuestiones que sean objeto de controversia, ya sean procesales ya sean cuestiones de fondo, y dentro de ello se engloba tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica contenida en la resolución recurrida, como la revisión de todas las operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a conclusiones idénticas o discordantes a las contenidas en la resolución objeto de apelación.

Si bien, cuando lo que se pretenda es la valoración de la prueba en atención a la actividad desarrollada en el acto del juicio, debemos partir de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, donde adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador, desde una posición privilegiada y exclusiva, intervenir directamente en la actividad probatoria y apreciar de forma personal su resultado, incluyendo la forma en la que se expresan y actúan las partes, la forma de narrar los hechos los distintos testigos y su razón de conocimiento, careciendo dichas ventajas el Tribunal de apelación que revisa dicha valoración, y ello pese a visionar el soporte informático, dado que no se puede intervenir.

De tal forma que el uso que el Juez haya hecho de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas, siempre que se motive, razone adecuadamente, solo debe ser rectificado bien cuando efectivamente sea ficticio o bien si de un ponderado examen de las actuaciones se ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador ' a quo' de tal magnitud que haga necesario, con criterios objetivos y sin riesgo de incurrir en subjetivas interpretaciones del material probatorio obrante en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Atendiendo a todo ello, consideramos adecuada la valoración de la prueba realizada por al juez. Las exigencias de la inmediación y contradicción en la práctica de las pruebas destinadas a corroborar la proposición de hechos ofrecida por cada una de las partes conlleva que el control del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional, fuera del supuesto de práctica de nueva prueba en segunda instancia, se centre en deslindar si los criterios empleados por el juzgador de instancia son conciliables con las exigencias de motivación racional que contienen los artículos 9.3 y 120.3 de la Constitución Española. De forma que sólo cabe, como ya hemos analizado, apreciar un error en la apreciación de la prueba, cuando las conclusiones obtenidas por el juzgador de instancia no son conciliables con los principios de la lógica, se apartan de las máximas de experiencia o no tienen apoyo en conocimientos científicos. Ninguno se da en el presente supuesto, y la juez a quo analizó todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por ambas partes, compartiendo la Sala las conclusiones a las que llega la Juez en cuanto al origen y causa de los daños que se producen en la vivienda. Analizados los informes periciales, así como las distintas pruebas practicadas se llega a la misma conclusión, los defectos existen y la causa de los mismos no es achacable al mal uso o a la no utilización de la calefacción o falta de ventilación, sino que tiene su origen en un defecto de la construcción.

La juez analiza las distintas pruebas practicadas, tanto la declaración de los testigos, como los diferentes WhatsApp intercambiados entre las partes y los tres informes periciales, para decantarse por el perito judicial, teniendo en cuenta la imparcialidad y objetividad que se le presume. Cierto, como dice la sentencia, que no se puede acreditar si antes de la venta de la vivienda existían o no las humedades que actualmente provocan los defectos que tiene la vivienda, no sólo porque en las conversaciones mantenidas entre los litigantes no se hace mención a las humedades (se reflejan problemas con el telefonillo, problemas con la calefacción,..), sino porque la vivienda fue objeto de limpieza y pintura en el momento en el que se produce la entrada de los demandantes en la misma. El perito concluye taxativamente, y sin ningún género de duda, que las humedades tienen su casusa en un defecto constructivo en la fachada derivado de que sólo tiene una hoja, sin que la calefacción (su uso o no uso) o la ventilación provoquen los daños con los que cuenta la vivienda.

No ha quedado acreditado que existiera dolo, o engaño, o que las humedades existieran antes de que se produjera la venta, sin perjuicio de que con posterioridad a la construcción se realizó en la zona del pasillo un trasdosado de pladur. Ello puede significar la existencia de algún problema de aislamiento de la vivienda (el constructor que declaró en la vista, el Sr. Anton reconoce que a los tres años de acabar la casa colocó pladur por todo el pasillo por humedades y fisuras que abría, y por una pared frontal. De forma que sí existieron problemas de humedades que los vendedores consideraron solucionados por el constructor, pero que evidentemente dicha solución no fue la correcta, al volver a producirse humedades: dato objetivo que se evidencia con los tres informes periciales.

OCTAVO.-Aduce el demandado a lo largo de su escrito de oposición en la existencia de incongruencia omisiva en la Sentencia. Como ya hemos dicho en otras resoluciones, la incongruencia omisiva supone dejar sin resolver pretensiones oportunamente formuladas, debiendo diferenciar entre las alegaciones aducidas por las partes en apoyo a sus pretensiones y éstas en sí mismas consideradas. Ya hemos declarado, que para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no es necesaria una contestación explícita y pormenorizad a todas y cada una de las alegaciones, pudiendo ser suficiente una respuesta global o genérica atendiendo a las circunstancias particulares concurrente, aunque alguna de las alegaciones concretas no sustanciales se omita; todo ello teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Constitucional 56/1996.

No cabe confundir deber de congruencia, que exige una adecuación racional entre el fallo o parte dispositiva y la pretensión deducida, integrada por el componente fáctico esencial para deducir del mismo la consecuencia jurídica que se ha pedido y que viene impuesto por el artículo 218 de la LEC, y el deber de motivación, elevado a rango constitucional por el artículo 120.3 de la Constitución y recordado en los artículos 218 LEC y 248 LOPJ , exige que la sentencia exprese los elementos fácticos tomados en consideración, en función de las pruebas practicadas, a efectos de subsumirlos en las normas jurídicas aplicables para llegar a la decisión que se adopta.

El deber de congruencia supone la necesidad de exigir que entre la parte dispositiva de las resoluciones judiciales y las pretensiones deducidas por las partes exista correlación o armonía, para evitar la vulneración del principio de contradicción y con ello la denegación del derecho a la tutela judicial efectiva. Como recuerda la STS de 13 de enero de 2017 , las sentencias absolutorias, 'no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador» ( Sentencias 476/2012, de 20 de julio , y 365/2013, de 6 de junio ). De tal forma que, como puntualiza esta última Sentencia 365/2013, de 6 de junio , «la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado'.

El deber de motivación pretende una doble finalidad, que la resolución pueda ser sometida a control por una eventual revisión jurisdiccional y además que puedan conocerse las razones jurídicas que sirven de fundamento a la misma. Si ello es así, no es necesario ni exigible una exhaustividad en el razonamiento ni una respuesta a todas y cada una de las alegaciones formuladas. Es suficiente con que de una explicación que permita comprender la razón del fallo y constatar que no responde a pura arbitrariedad: 'La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo'( STS de 10 de junio de 2016 con las en ella citadas del mismo tribunal y del Tribunal Constitucional).

La ausencia de respuesta a una alegación ni constituye incongruencia ni vulnera el derecho a una resolución fundada sobre la cuestión planteada, si bien debe darse respuesta a las cuestiones fundamentales, que no resulten implícitamente desestimadas por las argumentaciones efectuadas al respecto de otras ( STS 51/2011, de 21 de febrero). Para que haya incongruencia ha de haberse producido un silencio y una carencia de decisión sobre la pretensión o alguna de las pretensiones ejercitadas, aunque no respecto a todos los argumentos de parte que las fundamentan (doctrina acogida por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos en la interpretación del artículo 6.1 del Convenio Europeo para la protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, en las decisiones Ruíz Torija c. España).

Si analizamos el caso concreto, no podemos mantener la pretensión aducida de incongruencia omisiva o falta de motivación. La Sentencia analiza las pretensiones ejercitadas, y resuelve con una fundamentación lo suficientemente clara y apoyada en las pruebas practicadas, expresando las razones que le llevan al pronunciamiento estimatorio parcial, y ello ha permitido al apelante ejercer su derecho de defensa de la forma más amplia posible, tal y como se desprende de la lectura del contenido de su recurso. Los razonamientos jurídicos que la sentencia contiene permiten conocer perfectamente la 'ratio decidendi' que ha conducido a estimar parcialmente la pretensión ejercitada y una de las acciones. Cuestión distinta es la discrepancia con la solución adoptada por el juzgador que, en realidad, subyace bajo la denuncia. Las SSTS de 3 noviembre 2010 , 13 mayo 2011 , 28 febrero 2013 y 30 octubre 2013 , a su vez citadas en la de 19 de noviembre de 2014 , resaltan la diferencia sustancial entre falta de motivación y desacuerdo con ella; la primera es un defecto procesal y constitucional y la segunda es una simple oposición con el fondo de derecho material de la sentencia recurrida, obviamente acorde con el interés legítimo del recurrente.

NOVENO.-Considera la juez en su argumentación que procede la indemnización de los actores por la existencia de vicios ocultos en la vivienda objeto de compraventa, considerando que deben ser indemnizados en la cantidad de 45.029,29 euros correspondientes a las obras necesarias para la obtención de las condiciones de salubridad y estanqueidad en la vivienda vendida, reparación que habrá de llevarse a cabo según especifica el perito judicial en su informe.

Cierto que no dentro de las obligaciones del vendedor está la obligación de entregar sin vicios la cosa vendida y con la aptitud para ser destinado al uso previsto como propio, y los defectos que se han analizado no hacen la vivienda inservible para el uso previsto, pero sí que entrañan una entrega de la misma en condiciones distintas a las debidas y exigibles ( artículo 1.091, 1.101, 1.124 y 1.258 del Código Civil), por las que los vendedores deben responder. Por ello consideramos que la parte demandada debe ser condenada a la reparación in natura de los desperfectos -según se indica en el informe pericial judicial que obra en las actuaciones- o, subsidiariamente, indemnizado a la misma en la cantidad que recoge el perito judicial.

Entienden los actores que la suma a indemnizar debe ser superior, conforme a lo solicitado en su demanda. En el informe pericial judicial aportado se analizan las deficiencias y se recogen las obras que tienen que llevarse a cabo para subsanar los defectos que existen en la vivienda (punto 3.2 del informe). En el punto 5 de dicho informe analiza las propuestas de los dos peritos de parte para la solución de los problemas de la vivienda. En relación a los propuestos por el Sr. Federico considera que la limpieza de las humedades y el pintado simplemente 'resuelven temporalmente los efectos de las mismas, (...) pero no resuelven el origen de las causas de las lesiones, por lo que volverían a manifestarse los daños y la insalubridad interior'. Con relación a los propuestos por el perito de la parte actora, el Sr. Vicente recoge ' examinada la situación y acabados de la vivienda actualmente, y la propuesta de reparación del perito Vicente se considera que la propuesta para la cubierta supone una mejora en la vivienda, puesto que introduce una solución económicamente costosa, y poco habitual, como es una cubierta plana transitable ventilada. Esta solución propuesta aumenta la cantidad de aislamiento además, al introducir una capa ventilada, mejora las condiciones térmicas interiores. Propone colocar un pavimento cerámico (transitable) como acabado, en lugar de la grava (no transitable) actual. Actualmente la cubierta dispone de aislamiento térmico. Está aparentemente bien ejecutada, no presenta filtraciones, cuenta con suficientes sumideros para desaguar, dispone de remates perimetrales y el acabado de grava es acorde a su situación y uso (por ser una cubierta no transitable). Por todo ello se considera que no se debe hacer ninguna actuación sobre la cubierta. Para la fachada el perito de la parte demandante propone una rehabilitación energética que consiste en la colocación de una nueva hoja por el exterior, confirmando una fachada ventilada con acabado en planchas de granito. Al interponer una capa de aislamiento térmico continua por el exterior( el perito propone 10 cm de lana mineral) se resolverían los puentes térmicos, si bien es cierto que dotarla de un acabado exterior de planchas de granito supone una mejora estética en la vivienda si tenemos en cuenta que el acabado actual es un enfoscado pintado y se pueden dar otras soluciones que resuelven la problemática sin que exista tan mejor estética'.

Finalmente, en el punto 6 del informe recoge las obras que son necesarias, el importe de las mismas y refleja el coste total de ejecución material de la reparación en 31.272,51 euros y siendo los gastos totales para la reparación de 45.967,47 euros. En las páginas siguientes del informe desglosa las distintas partidas.

Esta es la cantidad tenida en cuenta por la juez para establecer la indemnización de daños y perjuicios que corresponde a los actores, y no la suma reclamada, por cuanto no pueden pretender los actores obtener un beneficio o mejorar el inmueble con respecto al estado que tenía anteriormente, de forma que muchas de las obras contempladas por el perito de parte son obras que supondrían una mejora respecto de la construcción en origen y no son necesarias, a tenor de lo manifestado por el perito judicial, para solventar los problemas que tiene la vivienda. Ello con independencia de la voluntad o deseo de los actores de mejorar su vivienda, pero no a costa de la responsabilidad de los compradores.

DÉCIMO.-Reclaman los actores dentro de la indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de 20.000 euros en concepto de daños morales.

En relación a los daños morales, el Tribunal Supremo ha establecido en STS, Civil sección 991 del 23 de julio de 2021 : ' Ahora bien, la procedencia de una indemnización de los daños morales exige no solamente que se aprecie una causalidad fenomenológica entre la conducta del demandado y los hechos en que tales daños se concretan, sino también que pueda establecerse una imputación objetiva.' .

En este sentido, sentencia 366/2010, de 15 de junio, declaraba: 'Los daños morales, asociados frecuentemente por la jurisprudencia a los padecimientos físicos o psíquicos, son aquellos que afectan a la integridad, a la dignidad o a la libertad de la persona, como bienes básicos de la personalidad (así se deduce, por ejemplo, de la definición del daño no patrimonial contenida en los PETL, artículo 10:301). La dificultad para determinar el alcance de los bienes de la persona que son susceptibles de padecer un menoscabo imputable a la acción de otras personas y la estrecha relación de los daños morales con los avatares de la convivencia humana impiden aplicar exclusivamente criterios fenomenológicos de causalidad para determinar su conexión con la conducta del deudor que incumple y exigen tener en cuenta criterios de imputación objetiva, entre los cuales debe figurar el criterio de la relevancia del daño, pues solo aplicando éstos podrá admitirse la lesión de un interés protegido por el Derecho. En el ámbito de la responsabilidad extracontractual (sic) resulta asimismo significativo, como criterio para calibrar la imputabilidad, el alcance obligatorio del contrato para quienes en él intervienen, de acuerdo con lo que resulte de su interpretación.'

En el caso de incumplimiento contractual sea doloso esta imputabilidad resulta ampliada. El CC, en uno de los preceptos mediante los que regula la responsabilidad contractual, que han sido extendidos por la jurisprudencia a la responsabilidad extracontractual, dispone que, mientras el deudor de buena fe responde de los ' daños previstos' y de los ' daños previsibles' ( artículo 1107 I CC), el deudor en caso de dolo responde de los daños 'que conocidamente se deriven del hecho generador' ( artículo 1107 II CC). La jurisprudencia ha realizado una interpretación de este precepto ( SSTS de 23 de febrero de 1973, 16 de julio de 1982 y 23 de octubre de 1984) centrando el ámbito de la responsabilidad del deudor doloso en el nexo de causalidad, privándole de toda limitación o moderación legal, convencional o judicial de la responsabilidad. Pero el artículo 1107 CC, por su parte, comporta también una ampliación de los criterios de imputación objetiva para la determinación de los daños que deben ser resarcidos por parte del deudor que incumple, pues establece que estos comprenderán no solamente los que pudieron preverse en el momento de contraerse la obligación, sino los que conocidamente se deriven del incumplimiento, de donde se infiere que, en la línea propuesta por la doctrina para la interpretación del artículo 1107 CC , es procedente, en caso de dolo, además de la aplicación del criterio del carácter relevante del daño, la aplicación de un criterio de imputación fundado en la conexión objetiva del daño moral con el incumplimiento.

Como se ha argumentado en los fundamentos anteriores, coincidimos con la juzgadora al entender que no ha existido dolo en la conducta de los vendedores, por lo que no se le pueden imputar objetivamente la causación de los daños morales causados al comprador.

En cualquier caso, el daño moral, entendido como sufrimiento psíquico, zozobra, ansiedad, angustia, que sería resarcible en los supuestos de imposibilidad de ejecución del título en sus propios términos, ha de ser acreditado, salvo cuando concurra una situación de notoriedad o resulte aplicable la doctrina de la 'in re ipsa loquitur'. Ninguna prueba se ha practicado al respecto, más allá de las manifestaciones de la parte que reclama el daño.

ONCEAVO.-Finalmente, y en relación a la acción reivindicatoria.

En cuanto a la acción reivindicatoria se trata de la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que frente al propietario no puede alegar un título jurídico que justifique su posesión; asimismo doctrina amplísima, pacífica y constante del Tribunal Supremo establece que para el éxito del ejercicio de la acción reivindicatoria, es preciso que concurran tres requisitos: a) que el actor pruebe cumplidamente el dominio de la finca que reclama, b) la identificación exacta de la misma, y c) la detentación o posesión de la misma por el demandado, (por todas la Sentencia de 10 de junio de 1969 [ RJ 19693359]). Así, Sentencias de 23-10-98 (RJ 19987533), 16-10-98 (RJ 19987438), 05-02-99 (RJ 1999749), 11-12-92 ( RJ 199210136), 28/09/99, 10/07/02'. Por lo tanto la acción reivindicatoria se puede definir jurisprudencialmente, como la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que frente al propietario, no puede alegar un título jurídico que justifique su posesión ( SENTENCIA del Tribunal Supremo de 25-6-1998 ).

La prueba del dominio del actor sobre la finca que reivindica requiere la existencia de un título que acredite la propiedad de la cosa. El ejercicio de la acción reivindicatoria exige, según reiterada doctrina jurisprudencial ( SSTS 16.05.79, 10.10.80, 27.06.91, 26.05.94, 5.07.96) para su viabilidad, la necesidad de demostrar de forma cumplida y satisfactoria, la concurrencia de título de dominio, que acredite la propiedad del que reivindica; el título de dominio puede acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que haya de identificarse necesariamente con la constancia documental del hecho generador, sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste. El título de dominio puede acreditarse por cualquier medio de prueba, de manera que, en un examen conjunto de la prueba, sí puede darse importancia a las certificaciones catastrales en unión de la documental.

Como ya decíamos en sentencia de 23 de diciembre de 2021 ' Según constante jurisprudencia, el requisito del título adquisitivo en la acción declarativa o reivindicatoria no se identifica necesariamente con la constancia o aportación documental del hecho jurídico generador, sino que equivale a la prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para trasmitir el derecho de propiedad; esto es, a la justificación de la adquisición, exista o no acto instrumental escrito, de manera que no es preciso que el título consista en un documento público o privado, puesto que el derecho del actor puede acreditarse por cualquiera de los medios probatorios admitidos en nuestra legislación. Es preciso tener en cuenta también que el contrato de compraventa se perfecciona cuando las partes convienen en la cosa objeto del contrato y en el precio, naciendo su fuerza vinculante del mero consentimiento negocial ( artículo 1450, en relación con los artículos 1254 y 1258 del Código Civil ,) cualquiera que sea la forma de su celebración, siempre que en el mismo concurran las condiciones esenciales para su validez ( artículo 1278, en relación con el artículo 1261 del Código Civil ), puesto que en esta materia rige el principio general de libertad de forma ( artículo 1278 del Código Civil ), que no es un elemento esencial del contrato por lo que no obsta a su eficacia el hecho de que se haya celebrado en documento privado, o incluso de modo verbal, cuando reúne dichos requisitos; y el otorgamiento posterior de la escritura pública no es lo que perfecciona y da validez al contrato, sino que produce otros efectos probatorios o, en su caso, consumativos, en todo caso accesorios o complementarios en su configuración esencial, alcanzando su eficacia probatoria derivada de la fe pública notarial el hecho del otorgamiento y a su fecha, pero no a la veracidad de su contenido. Respecto a la identificación de las fincas cuya declaración dominical y, en su caso, recuperación posesoria se pretende, la parte actora debe ofrecer una identificación documental de los predios acorde con los títulos en que funda su dominio, fijando con claridad y precisión su situación, cabida y linderos, de modo que no pueda dudarse cuál es el bien al que la acción se refiere; y, en segundo lugar, acreditar que el terreno reclamado o discutido, que ha de estar claramente determinado en la realidad física, coincide materialmente con el que reflejan los títulos justificativos del dominio haciendo un juicio comparativo entre la finca real y la que figura en el título, sin que baste a tal efecto con la definición que aparezca en el título presentado con la demanda ni en la descripción registral que descansa en las simples declaraciones de los otorgantes, cayendo fuera de la garantía que presta el título inscrito los datos meramente descriptivos de las fincas y otras circunstancias de mero hecho. El dominio del bien objeto de la acción exige, en definitiva, su más perfecta identificación de manera que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea, debiendo determinarse la finca sobre el terreno, conforme a sus linderos y por los cuatro puntos cardinales que la delimitan e individualizan perimetralmente respecto de las contiguas o colindantes con absoluta exactitud y precisión.'

El terreno objeto de reclamación es la denominada ZONA A, descrita en el título de compraventa: de 126,58 metros cuadrados, que tiene los siguientes linderos: norte en la línea de 10,17 metros ( 6.27+3.90) parcela NUM000 y 10.55 (7,45+3.10) con parcela NUM001; Este en línea d7,232 metros con parcela catastral NUM001; sur en línea de 24,75 (13.71+11.04) con la finca de los demandantes. Y Oeste en línea de 10,09 metros con la parcela de Luisa ( NUM003). Dicha zona A está situada en la parcela de con referencias catastrales NUM000, finca número NUM002, de la zona concentrada de A Manchica al sitio de 'Pereiras', Ayuntamiento de A Merca.

La demandada considera que ni existe título, ni existe ocupación de terreno y consideran que existe un problema de lindes.

No vamos a entrar nuevamente a resolver la falta de valoración, reiterando el análisis realizado y las consideraciones respecto de las pruebas periciales, así como la objetividad e imparcialidad que se presume al perito judicial.

Los tres informes periciales aportados a autos realizan un análisis respecto de la superficie de la finca objeto de venta. Llevan a cabo un análisis de la distinta documentación obrante en las actuaciones. Las posturas de la pericial de parte son contrapuestas. El perito Judicial, Sr. Carlos Francisco, en el punto 4.4 del informe (folios 694 y ss.) en primer lugar analiza la documentación del proyecto básico y de ejecución realizada en el año 2005, recordando que fue el propio demandado quien encargó el proyecto, y en todos ellos refiere una parcela de 2.250 m2. , siendo que la memoria del proyecto básico y de ejecución 'se reseña el encargo por parte de Valentín, así como la descripción de la parcela de 2.250 m2'. El plano n.º1 del proyecto 'refleja y define la parcela sobre 2.250 m2 sobre la que se ejecutaría la construcción de la vivienda. En dicho plano se grafía y acota el perímetro de la parcela en la que se construirá la vivienda. Se indica una superficie de solar de 2.250 m2'.

La escritura pública de 08/02/19 recoge la descripción de la finca y los linderos y en el documento privado de venta entre las partes de 27/08/18 se recoge y se mantiene una servidumbre de vistas entre una construcción existente en una finca n.º2 sobre una finca n.º 1 para 'respetar y continuar con la servidumbre de luces y vistas que se ha venido disfrutando por parte de la finca n.º 2. Concluye ' por lo tanto y ateniéndose a la documentación gráfica catastral ninguno de los levantamientos realizados por las partes se ajustaría a la forma de la parcela referencia catastral número NUM004 qué se refería en los 3 documentos consultados en lo que se refiere al dinero norte de la NUM004 (que es lindero sur de los demandados) pues atendiendo a la descripción gráfica, el Linde entre la propiedad de los demandantes y demandados se situaría a una distancia de unos 180 cm desde el cerramiento sur de la construcción catastral de la finca NUM001 de los demandados'.

Refleja la resolución la coincidencia entre el plano que forma parte del acuerdo y en el que se marca la servidumbre (acuerdo privado de venta de 2018), siendo una identidad entre la finca n.º 1 del referido acuerdo y la de referencia catastral NUM004.

El perito es concluyente en la vista, no sólo en relación a la identificación de las fincas, a la descripción de las mismas y a la pertenencia a los demandantes de la referida zona A, y que se ven claramente los lindes.

La carga de la prueba son unas reglas consecuencia de la obligación que tienen los tribunales de resolver los asuntos que se les presentan. Se trata, como ya hemos dicho en anteriores resoluciones ' de normas dirigidas al dictado de la sentencia que entran en juego cuando no se ha logrado la certeza sobre los hechos esenciales para la resolución del litigio, lo que explica su regulación en la LEC dentro de la sección dedicada a los requisitos internos de la sentencia. Como recuerda la STS de fecha 29 de abril de 2015, Rc. 803/2014 el art. 217 de la LEC es una norma procesal que viene a decir al Tribunal qué debe hacer cuando entiende que un hecho relevante para la decisión no ha quedado probado, siendo éste el supuesto contemplado por la norma y no otro. Consecuencia de ello es que no cabe discutir, al amparo de dicha norma, la valoración probatoria llevada a cabo por el Tribunal, aunque se discrepe de ella. La STS número 386/2015 de fecha 26/6/ 2015 recuerda también que la carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes. De tal manera que solo se infringe dicho precepto si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio, y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su atribución a una y otra de las partes, establecidas en el art. 217 LEC y desarrolladas por la jurisprudencia.

En el caso de autos no se han incumplido dichas reglas. La juez considera que la parte actora ha acreditado forma cumplida y satisfactoria, la concurrencia de título de dominio, que acredite la propiedad del que reivindica, entendiendo que prueba los presupuestos que la legislación y la jurisprudencia entienden necesarios para que pueda prosperar la acción y el demandado no ha desvirtuado dicha prueba.

En base a todo lo expuesto procede la desestimación de los recursos de apelación planteados por ambas partes y la confirmación de la sentencia de instancia.

La regla o doctrina de equivalencia de resultados, establece que no cabe estimar el recurso cuando haya de mantenerse el fallo de la sentencia impugnada, aunque sea por otros razonamientos distintos de los que esta tuvo en cuenta. Entre otras muchas, la STS 478/2012, se refiere a esta regla de la siguiente manera: 'la técnica de la equivalencia de resultados, manda desestimar el motivo, cuando, no obstante ser el mismo merecedor en principio de estimación, la decisión recurrida deba ser mantenida por otros argumentos'.

DOCEAVO.-Con arreglo al art. 398.1 de la Ley de enjuiciamiento civil, cuando sean desestimadas todas las pretensiones del recurso de apelación, se aplicará en cuanto a las costas lo dispuesto en el artículo 394 LEC. Habiendo apelado ambas partes y habiéndose desestimado ambos recursos cada parte asume sus costas.

Fallo

FALLO: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Belen y D. Valentín y el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jose Manuel y Dña. Celia contra la sentencia, de fecha 07/07/21 y auto de aclaración de 28/09/21, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 en autos de juicio ordinario n.º 805/20 -rollo de Sala n.º 963/21-, cuya resolución se confirma.

Cada parte asumirá las costas causadas en la alzada.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer,en su caso, recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal en el plazo de veinte días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.