Sentencia Civil Nº 79/2003, Audiencia Provincial de La Rioja, Rec 343/2002 de 28 de Febrero de 2003

Encabezamiento

En Logroño, a veintiocho de febrero de dos mil tres.

La Ilma. Audiencia Provincial de La Rioja, presidida por el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Félix Mota Bello y compuesta además por los Ilmos. Sres. Magistrados D. Alfonso Santisteban Ruiz y Dª Carmen Araújo García, ha pronunciado, EN NOMBRE DEL REY, la siguiente resolución:

SENTENCIA Nº 79 DE 2003

Visto el presente recurso de apelación CIVIL, que pende ante esta Ilma. Audiencia Provincial, dimanante del juicio Verbal nº 438/01, rollo de apelación nº 343/02 contra la sentencia de fecha 10 de abril de 2002, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Logroño; recurrida por DON Pedro Francisco , representado por la procuradora Sra. Rivero Francia y asistido por el letrado Sr. Marín; siendo apelada la mercantil "GESTIÓN SERVICIOS INMOBILIARIOS ATHENEA, S.L."-Incomparecida-; recurso en el que ha sido ponente Dª Carmen Araújo García.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 10 de abril de 2002, se dictó sentencia en cuyo fallo se recogía:"Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Rivero Francia en nombre y representación de don Pedro Francisco , contra la mercantil GESTION SERVICIOS INMOBILIARIOS ATHENEA, S.L., absolviendo a la demandada de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda y con expresa imposición de costas al demandante."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 20 de febrero de 2003.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que, dados los términos en que se suscita la controversia, ha de partirse de la consideración de que entre las partes se concertó un contrato de corretaje o mediación, contrato innominado, atípico o sui géneris "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra y un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto; contrato que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, predominando en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste la naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta, con función predominante pregestora, desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, como prevé el articulo 272 del Código de Comercio para la comisión, habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1254 y siguientes, del Código Civil y por la aplicación de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil. El contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien efectúa el encargo, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente, siendo requisito para tener derecho al cobro de la retribución o comisión por el mediador la eficacia de la mediación realizada, ya que es de esencia del derecho a cobrar la retribución que la perfección del contrato de venta efectuado haya sido motivada o consecuencia de su intermediación. El derecho del agente al cobro de sus honorarios nace desde que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, esto es, desde que, por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (articulo 1450 del Código Civil), salvo que en el contrato se haya pactado expresamente que el corredor solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada. Al respecto la S.T.S. número 783/1999, de 2 de octubre, establece: "Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo." En idéntico sentido, la STS número 914/2000, de 21 de octubre indica: "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio(sentencia 2 de octubre de 1999); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998)."

SEGUNDO: No se discute la relación contractual existente entre el actor apelante y la demandada apelada, en el caso concreto enjuiciado. Ahora bien, no puede concluirse que la demandada cumpliese con su obligación de dar información debida de las gestiones emprendidas para el encargo que el actor le había hecho (articulo 1258 del Código Civil), ni con su obligación de poner en relación entre si a los interesados en llevar a efecto la compraventa para concretar las condiciones que convinieran a ambos, por lo que, en suma no se da el hecho que provoca el derecho al percibo de honorarios de la demandada, por causa que no resulta imputable al actor. Y así se estima, a la vista de la resultancia probatoria obtenida, por cuanto del contrato de arras penitenciales aportado con la demanda (folios 11 y 12) no resulta la perfección del contrato, sin que se haya aportado ninguna otra prueba al respecto, con carga de la prueba que a la demandada correspondía (artículo 217 de la LEC) y no ha verificado. En el "contrato de arras penitenciales" intervienen únicamente el actor y la demandada, no el pretendido comprador de la finca que se describe en el mismo, ni se ha probado contacto alguno entre la parte compradora y el actor, limitándose a reflejar tal documento que la demandada recibió del pretendido comprador no identificado quinientas mil pesetas como señal, que, a su vez, en el acto, son entregadas a la demandada como honorarios; lo que se encargó a la demandada según tal documento(folio 11) fue "la gestión de la venta con exclusiva", y sin embargo (folio 12) se expresa que la demandada "ha resuelto el objeto del contrato mediante la venta", cuando no consta, que se le encomendase la venta sino la gestión. Por otra parte se expone (apartado 2) que "la parte vendedora acordó en su día recibir por la venta del inmueble la cantidad de 16.500.000.- pesetas", y aún recibidas como "señal de la parte compradora 500.000 pesetas", se indica (apartado 3) que quedan pendientes para el desembolso del precio 16.500.000.- pesetas. No consta por tanto, el precio de venta, con claridad, si se establece en esta cuantía o en diecisiete millones de pesetas, ni lo que es más relevante, intervención alguna del comprador o contacto con la parte vendedora, ni siquiera identificación de quien pretende la compra y abona la señal, por lo que el contacto entre comprador y vendedor que había de propiciar la demandada, no se ha acreditado. De lo actuado, resulta acreditado que la demandada se relacionó con un posible comprador de la vivienda respecto a la que el actor le encomendó la gestión de la venta con exclusiva. Asimismo que, la demandada recibió quinientas mil pesetas a cuenta del precio y que el vendedor-actor conoció tal entrega, recibiendo el dinero y en el acto entregándolo a la demandada en concepto de honorarios, suscribiendo con la demandada el denominado contrato de arras penitenciales (folios 11 y 12) en el que no intervino el pretendido comprador. Pero, en absoluto, se ha acreditado que la demandada pusiese en contacto al actor y al comprador y que entre éstos, por su gestión, se perfeccionase la venta, conforme al articulo 1450 del Código Civil, no cabe estimar producido el hecho que provoca el derecho al percibo de honorarios por la apelada, resultando haberse producido un desplazamiento patrimonial sin causa. Cuestión distinta seria que perfeccionando el contrato, hubiese desistido el comprador de la consumación del contrato, en cuyo caso el actor habría de reclamar de dicho comprador las consecuencias de tal actuación. Pero no es ésta la controversia suscitada, ya que al día de la fecha no ha sido identificado el tan aludido comprador. En base a lo expuesto, el recurso ha de ser estimado y revocando la sentencia de instancia, procede la estimación de la demanda, condenando a Gestión Servicios Inmobiliarios Athenea S.L., a abonar al actor la cantidad de 500.000.- pesetas (3005,10 euros), más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, imponiéndole las costas procesales causadas en primera instancia (artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil y 394-1 de la L.E.C).

TERCERO: Que, estimando el recurso, no ha lugar a imponer a ninguno de los litigantes las costas causadas en esta alzada. (Artículo 398-2 de la Ley Procesal Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación formulado por la procuradora de los Tribunales Doña Maria Luisa Rivero Francia, en nombre y representación de DON Pedro Francisco , contra la sentencia, de fecha 10 de abril de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de los de Logroño, en juicio verbal en el mismo seguido al nº 438/2001, de que dimana el rollo de apelación nº 343/02, procede la revocación de dicha sentencia y, en su lugar, con estimación íntegra de la demanda formulada por Don Pedro Francisco contra GESTIÓN SERVICIOS INMOBILIARIOS ATHENEA S.L., debemos condenar y condenamos a referida demandada a abonar al demandante la cantidad de 3005,10 euros (500.000.-pesetas), mas los intereses legales de dicha suma desde la presentación de la demanda, imponiéndole las costas procesales causadas en primera instancia. No ha lugar a imponer a ninguno de los litigantes las costas causadas en esta alzada. Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo. Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública el Tribunal en el día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.