Sentencia Civil Nº 79/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15, Rec 549/2004 de 15 de Febrero de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOQUINTA

ROLLO Nº 549/04-1ª

JUICIO ORDINARIO Nº 945/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 26 DE BARCELONA

SENTENCIA Núm. 79/06

Ilmos. Sres.

D. IGNACIO SANCHO GARGALLO

D. LUÍS GARRIDO ESPA

D. BLAS ALBERTO GONZALEZ NAVARRO

En la ciudad de Barcelona, a quince de febrero de dos mil seis.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quince de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario número 945/2003 seguidos ante el Juzgado de primera instancia número 26 de Barcelona, a instancia de GRUPO 15 GESTIONES Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS, NAVARRO-MORCILLO, GONMGL SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL (GRUPO 15), representada por el procurador Francisco Pascual Pascual, contra CONSTRUCTORA NABAR-AVILA, S.L.L y Hugo, representados por la procuradora Gloria Ferrer Fuster. Estos autos penden ante esta Sala en virtud del recurso apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 26 de mayo de 2004.

Antecedentes

PRIMERO: La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: "Estimo la demanda presentada por GRUPO 15 contra CONSTRUCCIONES NABAR AVILA SOCIEDAD LIMITADA y Hugo y, en su consecuencia:

1.º Condeno a los demandados al pago de 55.774,50 euros.

2º Condeno a los demandados al pago de los intereses legales devengados (sin el incremento solicitado de los dos puntos) desde la fecha de 27 de septiembre de 2002

3º Condeno a los demandados a la obligación de hacer consistente en que la actora lleve a cabo las gestiones de intermediación en exclusiva en la venta de los siete inmuebles sitos en calle Edimburgo nº 19 de Sabadell, significando que se trata de un total de siete casas adosadas que se están ofreciendo al mercado por la suma de 68.000.000 ptas (en euros 408.688,23) cada una de ellas, y que la comisión que habría de recibir la actora sería de un 3% sobre el valor de la venta según lo expresado en el documento nº 17 junto con la demanda.

4º Para el hipotético caso que no pueda llevarse a cabo la condena de la obligación de hacer y sin perjuicio de cumplirse con la condena dineraria, y, por tanto, para el hipotético caso que cuando se ejecutase la sentencia favorable a los intereses de la actora, la venta de los inmuebles de la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell no fuese posible por estar ya vendidos o adjudicados, se condena a los demandados a pagar a la actora el importe de 2% sobre el valor de la venta real de los siete inmuebles de la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell (por precio de mercado que se establezca en el procedimiento judicial a través de los medios de prueba oportunos como mandamientos al Registro de la Propiedad o requerimiento de contratos a los compradores), al entender que el 1% hasta el 3% expresado en el documento 17, serían los gastos que, racionalmente, habría de sufragar GRUPO 15 para proceder a la venta de los inmuebles, no siendo, pues lucro.

5º Impongo las costas del presente procedimiento a los demandados".

SEGUNDO: La representación procesal de CONSTRUCTORA NABAR-AVILA, S.L. y Hugo interpuso recurso de apelación contra la citada sentencia y, admitido el mismo en ambos efectos, se elevaron los autos a esta Sala, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas éstas, se siguieron los trámites legales, en el curso de los cuales se señaló para la votación y fallo del recurso el día 1 de febrero de 2006.

TERCERO: En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. IGNACIO SANCHO GARGALLO.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia recurrida considera probado que: la actora (GRUPO 15) dentro de la relación comercial mantenida con CONSTRUCTORA NABAR-AVILA, S.L. (en adelante NABAR-AVILA) consiguió dos solares (ambos de Barcelona, calle San Francisco nº 47 y calle Santa Rosalía nº 29) para que la demandada realizara dos promociones de viviendas, asumiendo GRUPO 15 la venta en exclusiva de los pisos; y que los inmuebles construidos (4 pisos y 1 local en San Fructuoso, y 6 pisos en Santa Rosalía) fueron enteramente vendidos por la mediación de GRUPO 15, habiendo cobrado en total 118.519 euros, cuando debía haber percibido 174.293,50 euros, por lo que se le adeudaba 55.774,50 euros; que el 27 de mayo de 2002, el Sr. Navarro en nombre propio y de la constructora NABAR-AVILA reconoció que adeudaba entonces 69.717,40 euros, de las que con posterioridad fueron satisfechas 13.942 euros, resultando ser su diferencia la suma de 55.774,50 euros. Consiguientemente con lo anterior, condena a los dos demandados a pagar a la actora la suma de 55.775,50 euros. Además, declara que los demandados incumplieron una promesa de obligación de hacer (llevar a cabo las gestiones de intermediación en la venta de los inmuebles que la demandada está construyendo en la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell, con derecho a cobrar una comisión del 3%), y condena a los demandados al cumplimiento de dicha obligación de hacer y, en su defecto, a una indemnización que consiste en la comisión de un 2% por el precio de venta de los siete inmuebles que se valoran en 408.688, 23 euros cada uno de ellos. Y, además, los intereses legales devengados por esta cantidad desde la fecha del reconocimiento de deuda (27 de mayo de 2002).

Los demandados, en su recurso de apelación, tan sólo impugnan los pronunciamientos relativos a las cantidades objeto de condena por la intervención de la actora en la venta de las viviendas construidas en la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell, así como los intereses y las costas (los puntos 2, 3 y 4 del fallo). Para ello, los demandados reiteran sus alegaciones sobre la falta de validez del documento nº 86, que se firmó por el Sr. Hugo en Blanco; además aducen que es nulo por falta de objeto cierto, porque no menciona el precio (arts. 1261.3º y 1273 CC ); también, subsidiariamente a la inicial pretensión de falta de validez, argumentan que se trataría de un contrato de encargo, propio del corretaje, del que nace el derecho al cobro de la comisión para el agente una vez realizado el encargo de mediación, y que en todo caso es revocable en cualquier momento; y respecto de los intereses, entienden que se han concedido los no solicitados, incurriendo por ello la sentencia en incongruencia.

SEGUNDO: El demandado Sr. Hugo no niega haber firmado el documento 86 de la demanda, aunque afirma que lo hizo en blanco y con otra finalidad, cual era la de tramitar la petición de baja del Real Club Marítimo de Barcelona. Y aunque anuncia que iba a presentar una querella por falsedad documental, no consta en autos que lo haya hecho ni que haya sido admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción, lo que en todo caso hubiera ocasionado la suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal. El propio Sr. Hugo no niega que la firma que obra en el documento nº 86 sea la suya, lo que además queda corroborado por el informe del perito calígrafo, por lo que salvo prueba en contrario debemos considerar que con dicha firma suscribe la declaración de voluntad contenida en el cuerpo del referido documento. El demandado no ha logrado aportar pruebas que contradigan esta presunción lógica, pues la afirmación de que firmó el documento en blanco con la finalidad de que la actora tramitara su baja del Real Club Marítimo de Barcelona no queda corroborada con el documento nº 1 de su contestación, que es realmente la única prueba presentada al respecto, y que solamente justifica que solicitó su baja del referido Club a partir del día 1 de julio de 2000. Pero de él no se infiere necesariamente que a mediados de 2000 el Sr. Hugo firmara con la misma finalidad dos hojas en blanco, y que una de ellas fuera utilizada para rellenar el documento nº 86 de la demanda. Es por ello que la falta de acreditación de estos hechos, que correspondía probar al demandado por ser obstativos de la pretensión contra él ejercitada por la actora (art. 217.3 LEC ), da lugar a que se tenga por correctamente desestimada esta causa de oposición.

TERCERO: Para entrar a analizar los dos siguientes motivos de impugnación de la sentencia debemos atender al contenido del documento nº 86 de la demanda y a su naturaleza jurídica. La actora, al oponerse al recurso de apelación aduce que no pueden los demandados alegar ahora que el contrato es nulo por falta de objeto, porque no lo hicieron en su contestación, sin tener en cuenta que se trataría de una nulidad absoluta, que por su propias características podría ser apreciada incluso de oficio.

El documento nº 86 contiene propiamente un ofrecimiento unilateral -de la demandada- a favor de la actora de que se haga cargo en un futuro próximo de la intermediación en exclusiva de los inmuebles que iba a construir en la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell, en determinadas condiciones. Se trata de una oferta de contrato de corretaje, ya que solicita de GRUPO 15 su intervención para conseguir compradores para dichos inmuebles -en determinadas condiciones- a cambio de una comisión, que se habría perfeccionado con la aceptación de la actora.

Para la jurisprudencia, "en el contrato de corretaje o mediación -que es un contrato innominado facio ut des-, una de las partes - el corredor- se compromete a indicar a la otra -el comitente- la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución; y el derecho de agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado -art. 1450 CC -, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada" (SSTS 22 diciembre1992, 4 julio 1994 y 4 noviembre 1994 ). Pero el carácter preparatorio de este contrato, ya que con él se persigue obtener la conclusión de otro posterior contrato -en este caso la venta de siete inmuebles-, no obsta a su consideración de contrato principal, que tiene su existencia por sí mismo independientemente de que el negocio objeto de la mediación se concluya o no (SSTS 28 febrero 1957, 9 octubre 1965, 19 diciembre 1972 y 5 junio 1978 ).

Lo anterior nos permite apreciar que el contrato concertado por las partes versaba sobre un objeto cierto, propio del corretaje, la intermediación de la actora en la venta de los inmuebles que iba a construir la demandada en la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell, en unas determinadas condiciones y en régimen de exclusiva, por lo que no cabe negar en el presente caso este elemento esencial de los contratos, siendo por ello válido conforme al art. 1261 CC .

Ahora bien, por su propia naturaleza, el contrato de corretaje se puede extinguir en cualquier momento por decisión unilateral de cualquiera de las partes, al resultar de aplicación los arts. 1733, 1734 y 1736 CC y 279 Ccom, lo que constituye una excepción al principio general de que la validez y cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC ). Esta facultad de revocación por el cliente del encargo realizado a la actora radica en que el encargo es concebido en su interés, y en consecuencia el corredor puede ser separado o sustituido desde el momento en que aquél pierde interés en la operación proyectada. Así lo ha entendido la jurisprudencia cuando reconoce aplicable al corretaje "la facultad de revocación del mandato por parte del mandante, recogida en el art. 1733 CC ", si no se ha pactado nada en contrario -como es el presente caso-, tanto cuando la duración del contrato es indefinida -como es el caso- como cuando esta sometido a un plazo determinado, y con independencia de que se haya pactado en exclusiva o no. Esta misma jurisprudencia tan solo deja a salvo "las obligaciones del mandante para resarcir al mandatario, en este caso al corredor, por los perjuicios que haya sufrido en la ejecución del corretaje" (SSTS 30 noviembre 1993 y 22 octubre 1996 ).

Es por ello por lo que en el presente supuesto después de reconocer la existencia del contrato de corretaje sobre la venta de siete inmuebles en la calle Edimburgo nº 19 de Sabadell y en régimen de exclusiva, por parte de los demandados y a favor de la actora, debemos apreciar que fue revocado unilateralmente por los demandados antes de que la actora realizara ninguna actividad de intermediación, por lo que se entiende correctamente extinguido sin que la actora goce de ningún derecho de indemnización por no haber realizado ninguna actividad en relación con dicho encargo que merezca ser compensada económicamente.

Con ello resulta innecesario entrar a resolver sobre la procedencia de los intereses de una indemnización que no ha sido reconocida.

CUARTO: Estimado el recurso de apelación no procede hacer expresa condena de las costas de esta alzada (art. 398.2 LEC ). Como la estimación del recurso ha supuesto la estimación parcial de las pretensiones ejercitadas por las partes en la primera instancia, procede revocar la condena en costas prevista en la sentencia recurrida, sin hacer expresa condena (arts. 397 y 394 LEC ).

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCTORA NABAR-AVILA, S.L.L y Hugo, contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia nº 26 de Barcelona con fecha 26 de mayo de 2004 , cuya parte dispositiva obra transcrita en los antecedentes de la presente, y que en su consecuencia, CONFIRMAMOS únicamente respecto de la condena a los demandados (CONSTRUCTORA NABAR-AVILA, S.L.L y Hugo)al pago de 55.774,50 euros a la actora (GRUPO 15), absolviendo a dichos demandados del resto de las pretensiones contra ellos ejercitadas y que habían sido inicialmente reconocidas en los núms. 2 a 5 del referido fallo. Todo ello sin que proceda hacer expresa condena en costas ni en esta alzada ni en la primera instancia.

Firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. Doy fe.