Sentencia Civil Nº 79/2007, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 446/2006 de 18 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

SANTANDER

SENTENCIA: 00079/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NUM. 446/06

Sección Cuarta

S E N T E N C I A NUM. 79/07

Ilma. Sra. Presidente

Doña María José Arroyo García

Ilmos. Srs. Magistrados

Don Marcial Helguera Martinez

Don Joaquín Tafur López de Lemus

========================================

En la Ciudad de Santander, a dieciocho de enero de dos mil siete.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio ORDINARIO 841/04, Rollo de Sala núm. 446/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Santander.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Dª María Rosa y D. Jon , representados por el Procurador Sr. Cuevas Iñigo , y defendidos por el Letrado D. José A. Trujada Carrera ; y parte apelada la entidad " CONSTRUCCIONES EUGENIO NAVA VIAR S.A. ", representada por el Procurador Sr. Calvo Gómez , y defendida por el Letrado D. Alfredo Ortega Altuna.

Es ponente de ésta resolución la Ilma. Sra. Dª María José Arroyo García.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Santander, y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 5 de diciembre de 2005, Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Que desestimando íntegramente la demanda formulada a instancia de DÑA. María Rosa y D. Jon , representado por el Procurador Sr. Cuevas Iñigo y asistidos del Letrado D. José Antonio Trujada Carrera; contra la entidad CONSTRUCCIONES EUGENIO NAVA VIAR, SA. ( CENAVI ), representada por el Procurador Sr. Calvo Gómez y asistida del Letrado D. Alfredo Ortega Altuna; debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas; sin hacer imposición de las costas.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, e impugnado por la parte apelada. Llegados los autos a la Audiencia Provincial, y turnados a esta Sección Cuarta, se señaló para deliberación y fallo.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Por la representación legal de Dª María Rosa y D. Jon se interpone recurso de Apelación contra la sentencia de instancia que desestimó íntegramente las pretensiones de la demanda.

La parte actora ejercita acción para que se declare la validez y eficacia del contrato de opción de compra celebrado entre las partes, se condene a la demandada a perfeccionar el contrato de compraventa mediante el otorgamiento de escritura pública y entrega de posesión de la vivienda. Así como acción de indemnización de los perjuicios causados a los actores por el incumplimiento de la entidad demandada.

No existe discusión alguna sobre que el contrato celebrado entre las partes litigantes , en fecha 23 marzo de 2001, debe calificarse como contrato de opción de compra.

Es doctrina del Tribunal Supremo, entre otras sentencia de 23 diciembre de 1991 que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de compra de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de mas actos, lo que le diferencia del pactum contrayendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después en el nacimiento y perfección del compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción. Conforme a reiterada jurisprudencia, entre otras sentencias del Tribunal Supremo de 23 marzo 1945, 7 noviembre 1967, 15 febrero 1980, 8 marzo 1991, 22 diciembre 1992 , la opción de compra es una figura sui generis, con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado, a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, que no puede retirarla ni modificarla durante el plazo aludido. Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado, y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

SEGUNDO: A la luz de esta doctrina debe analizarse el contrato de opción de compra celebrado entre las partes y la comunicación remitida por los actores a la entidad demandada.

La primera cuestión objeto de debate respecto al contrato de opción de compra de fecha 23 de marzo de 2001 es el plazo para el ejercicio de dicha opción.

El plazo se regula en la estipulación segunda donde se dice: " la porción de compra se concierta por un plazo de ocho meses contados a partir del día de la fecha. No obstante dicho plazo se extinguirá en el momento mismo en que el Ayuntamiento conceda la licencia de obras, hecho que Cenavi S.A. comunicará al optante dentro de los diez días siguientes a producirse. Y en el plazo de 30 días contados a partir en que se haya hecho efectiva la notificación, el adquirente deberá ejercitar la opción de compra, formalizando el pertinente contrato ".

A dicho contrato se añade un estipulación quinta: " En el supuesto que la entidad promotora no lograse la licencia de ejecución de obra en el plazo de 8 meses, establecido en la estipulación segunda, quedará resuelto este contrato, a instancias del adquirente..."

Las cláusulas de los contratos no pueden interpretarse de forma asilada cada una de ellas, sino que el contrato debe interpretarse valorando e interpretando la voluntad de las partes reflejada en la totalidad de las cláusulas pactadas, art. 1285 del Código Civil .

La interpretación de ambas cláusulas permite concluir que el plazo de 8 meses es el que fijaron las partes para obtener la licencia de ejecución de obras, transcurrido el cual sin obtener la licencia, el adquirente tenía la opción de desistir del contrato. El plazo de la opción es el de 30 días a contar desde que la promotora notificase al adquirente la concesión de la licencia. En el caso de autos, transcurridos los ocho meses sin obtenerse la licencia de ejecución de obra, el adquirente no utilizó su derecho de desistir el contrato sino que el mismo continuó vigente. Recibida notificación por el optante, remitida por la promotora, para formalizar el contrato privado de compraventa, el optante ejercita su derecho de opción dentro del plazo de 30 días. Debe concluirse, como hace el juzgador a quo, que la opción se ejercitó en forma.

TERCERO: Procede ahora analizar la comunicación remitida por el optante al concedente y si dicha notificación modificaba los términos de la opción.

Como se ha dicho en el Fundamento de Derecho primero, el contrato de opción de compra es un convenio en virtud del cual una parte, concedente, concede a la otra, optante, la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, que no pueden alterarse por ninguna de las partes. Dicho convenio supone una compraventa conclusa que no necesita de actividad posterior de compra por las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio.

En el supuesto de autos quien modifica uno de los elementos esenciales de la opción de compra, compraventa conclusa, es la entidad promotora. En el contrato celebrado entre las partes se describía de forma precisa la vivienda objeto de venta: " vivienda señalada con la letra NUM000 , situada en la planta NUM001 , del portal NUM002 de la unidad de actuación 1.8.8 con una superficie construida de 91,53 m2 equivalentes a 75,94 m2, aproximadamente, cuya distribución viene determinada en plano individual que se adjunta"

Es la parte concedente quien modifica uno de los elementos esenciales del contrato de opción de compra, al construir la vivienda con una superficie inferior a la descrita en el convenio. La vivienda, según lo pactado entre las partes, vinculante para el optatario, tenía que tener 75.94 m2 útiles aproximadamente y la vivienda construida tiene 69,55 m2 aproximadamente, es decir se ha reducido en 6,34 metros cuadros. Reducción que en una vivienda de 75,94 m2 es importante y relevante tanto para formar y prestar el consentimiento como para la fijación del precio.

La comunicación remitida por los actores a la entidad promotora pone de manifiesto claramente que ejercita la opción de compra, que presta su consentimiento a la adquisición de la vivienda letra NUM000 , planta NUM001 portal NUM002 de la CALLE000 nº NUM003 de Maliaño con la superficie que ha sido construida. Así se hace constar expresamente en el punto III y en el IV. Las manifestaciones contenidas en dicha comunicación no suponen una alteración de la convenido en el contrato de opción de compra sino que alterado el objeto del contrato de opción de compra, unilateralmente por la concedente, la optante consigna una serie de peticiones para desarrollar las nuevas bases del contrato de compraventa, que no puede concluirse en los términos pactados, por culpa exclusiva de la concedente. Quien incumplió el contrato de opción de compra no fueron los actores sino la demandada que modificó unilateralmente la superficie de la vivienda, y dicha parte debe sufrir las consecuencias de dicha modificación.

Los actores aceptaron la modificación de la superficie de la vivienda al ejercitar la opción de compra, pero el precio de la vivienda debe respetarse el fijado en la opción de compra, y debe respetarse tanto por el optante como el concedente. El precio convenido era 15.000.000 pts o 90.151,82 Euros, pero dicho precio era el valor, aceptado por ambas partes, de una vivienda de 75,94 m2 de superficie útil. Es decir, el precio pactado por metro cuadrado útil fue 1.187,15 Euros. Como la vivienda construida tiene 6 metros cuadrados útiles menos, el precio de la misma, conforme a lo convenido en la opción de compra, es de 83.028,95 Euros. No se trata de indemnizar los prejuicios causados a la actora por la reducción de la superficie de la vivienda, al ejercitar la opción en plazo, aceptó dicha reducción de la superficie, de lo que se trata es de ajustar el precio de la nueva vivienda a lo convenido en el contrato de opción de compra, vinculante, como se ha dicho reiteradamente, para las dos partes.

El precio, descontando lo pagado a cuenta, deberá pagarse a la firma de la escritura pública de compraventa, al haber transcurrido los plazos fijados en el convenio de opción de compra, sin haber hecho más pagos a cuenta, los actores, que el inicial.

CUARTO: Conforme al art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer las costas procesales de la 1ª instancia a la parte demandada, sin hacer imposición de las de esta alzada, art. 398 del mismo cuerpo legal.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad, El Rey,

Fallo

Estimando el recurso de Apelación interpuesto por la representación legal de Dª María Rosa y D. Jon contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia nº 3 de Santander en juicio Ordinario nº841/04 y con revocación de la misma debemos estimar sustancialmente la demanda interpuesta por los hoy apelantes contra Construcciones Eugenio Nava Viar S.A. declarando que los actores ejercitaron en plazo el derecho de opción de compra convenido en fecha 23 marzo de 2001. Que el precio de la vivienda sobre la que se ejerció la opción de compra es de 83.098,95 Euros, de los que los compradores han satisfecho 3.000 Euros. Condenado a la entidad demandada a estar y pasar por dichas declaraciones y al otorgamiento de escritura pública a favor de los actores sobre la vivienda letra NUM000 , planta NUM001 , portal NUM002 del nº NUM003 de la CALLE000 de Maliaño. Los demandados deberán pagar el precio pendiente en el momento de otorgarse escritura pública. El plazo para otorgar escritura pública se fija en un mes desde la firmeza de la resolución. Con imposición de las costas procesales de la 1ª instancia al demandado y sin hacer imposición de las costas procesales de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.