Sentencia Civil Nº 79/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 313/2008 de 17 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA CON SEDE EN JEREZ DE LA FRONTERA.

PRESIDENTE ILMA. SRA.

Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

Doña CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÓN

Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación Civil 313/2008-C

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Arcos de la Frontera.- Procedimiento ordinario 221/08.-

S E N T E N C I A Nº 79/2009

En Jerez de la Frontera a diecisiete de abril de dos mil ocho.

Visto por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 9 de septiembre de 2008 en autos de juicio ordinario de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad. Es apelante doña Modesta , asistida por el letrado don Jesús Rodríguez Waflar. Es apelado don Octavio , representado por el procurador señor Pérez-Barbadillo y asistido por el letrado don Federico Fernández Rodríguez.

Ha sido ponente en esta segunda instancia el Magistrado BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador don José María Sevilla Ramírez en nombre y representación de doña Modesta contra don Octavio , representado por el procurador don Cristóbal Andrades Gil y, en consecuencia, absuelvo al demandado de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Condeno a doña Modesta al pago de las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Doña Modesta ha recurrido en apelación solicitando una sentencia que revoque la dictada en primera instancia y que se pronuncie de conformidad con el suplico de la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia y sin hacer mención de las costas en la segunda instancia. En la primera instancia la demandante había solicitado una sentencia que:

-Declarase haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento y que decretase el desahucio del demandado con condena a desalojar el local en el término que se indicase, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo y sin permitir la enervación de la acción de desahucio mediante la consignación de rentas.

-Condenase al demandado a abonar 42.255'44 euros correspondientes a las mensualidades de renta y cantidades asimiladas impagadas hasta la fecha de presentación de la demanda y aquellas rentas y cantidades asimiladas que pudieran vencer en lo sucesivo, con los intereses legales correspondientes.

-Condenase al demandado al pago de las costas.

Damos por reproducido el contenido del recurso de apelación, que está unido a las actuaciones.

TERCERO.- La representación de don Octavio se ha opuesto al recurso de apelación y ha solicitado la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa condena en costas a la parte apelante. También damos por reproducido el contenido del escrito presentado por esta parte.

CUARTO.- Las actuaciones fueron remitidas a esta Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera. Se incoó el correspondiente procedimiento, se designó Magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestima la pretensión de la parte apelante, doña Modesta , con el siguiente razonamiento:

"La demandante en el presente procedimiento está ejercitando una acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad. Del examen de la documental obrante en autos, en concreto de la referida sentencia y del contrato de arrendamiento (documento 4 de la demanda), se desprende que la actora no fue parte arrendadora en dicho contrato por lo que no tendría legitimación activa para ejercitar una acción de desahucio en base a dicho contrato, pero es más, dicho contrato dejó de existir cuando en septiembre de 2003 se ejercitó la opción de compra y por tanto existió una venta perfecta y válida sobre dicha finca, por lo que resulta imposible resolver un contrato que no existe, tal y como solicita la actora."

Frente a ese razonamiento, el recurso de apelación comienza indicando que la demandante doña Modesta es usufructuaria del local de negocios objeto del pleito. Sin embargo, la sentencia recurrida no niega que la señora Modesta sea usufructuaria de ese local, sino que niega que exista en la actualidad un contrato de arrendamiento sobre dicho local y que la señora Modesta fuese parte en el contrato de arrendamiento que existió y que se extinguió. La parte apelante dice que ese pronunciamiento de la sentencia recurrida iría contra preceptos legales y jurisprudencia consolidada y alega:

1º.- Que el arrendamiento sería un acto de administración que podría ser concertado por alguien que careciese de legitimación para ello, siempre que el acto de administración fuese expresa o tácitamente refrendado por quien estuviese legitimado para ello. Argumenta la parte apelante que la legitimada para concertar un contrato de arrendamiento es la usufructuraria, citando una sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, de 25 de abril de 2006 , (JUR 2007135037).

2º.- Alega también la parte apelante que la Jurisprudencia admitiría la posibilidad de actuar respecto al arrendamiento, judicial o contractualmente, tanto el usufructuario como el nudo propietario, si existe autorización del legitimado. Cita la parte apelante la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 21 de julio de 1992 (AC 1992/1049 ).

3º.- Finalmente argumenta la parte apelante que según la Sentencia 163/2002 de 10 de abril (JUR 2002/164956 ) de esta misma Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, en caso de concertarse el contrato de arrendamiento por quien no estaba legitimado para ello, tal circunstancia no afectaría al arrendatario, si se mantienen las condiciones suscritas en el contrato.

Ese triple razonamiento de la sentencia recurrida no puede ser acogido, pues se refiere a supuestos distintos al existente entre la señora Modesta y el señor Octavio . Porque en el caso que nos ocupa se firmó el 15 de septiembre de 1998 un contrato de arrendamiento y opción de compra en el que la arrendadora fue doña Carmela , hija de la demandante en el presente procedimiento, y que fue 'nuda propietaria' del local. En ese contrato de arrendamiento y opción de compra no intervino la hoy apelante, doña Modesta , ni se hizo mención a que dicha señora fuese usufructuaria del local de negocios. El 29 de junio de 2005 se dictó sentencia en el procedimiento ordinario 376/2003 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Arcos de la Frontera . En esa sentencia se declaró que el contrato de opción de compra sobre el local de negocios de 15 de septiembre de 1998 había devenido en una compraventa perfeccionada, válida y eficaz, por haber hecho uso don Octavio del derecho de opción de compra en el mes de septiembre de 2003. En la misma sentencia se condenó a doña Carmela a otorgar escritura pública de compraventa del referido local de negocios a favor de don Octavio . Consideramos que tiene razón la sentencia recurrida cuando afirma que doña Modesta no fue parte en el contrato de arrendamiento y que además ese contrato de arrendamiento se extinguió en el momento en que se hizo uso de la opción de compra y se produjo por tanto una compraventa perfeccionada y eficaz. Si algún derecho puediese corresponder a doña Modesta no sería en virtud del contrato de arrendamiento, sino en todo caso por su condición de usufructuaria de la finca de acuerdo con lo dispuesto en escritura pública autorizada por el Notario don Rafael González de Lara y Alférez el 23 de marzo de 1976 en Arcos de la Frontera, inscrita en el Registro de la Propiedad el 2 de junio de 1976, según se recoge en la sentencia dictada por esta Sección Octava de la Audiencia Provincial el 21 de septiembre de 2006 .

SEGUNDO.- Se dice en el recurso de apelación que habría multitud de actos realizados por la usufructuaria aceptando y dando validez al contrato de arrendamiento suscrito por la hija como nuda propietaria. La parte apelante cita como tales actos la percepción de la renta, haber aceptado en el anterior procedimiento el arrendamiento, haber reclamado las rentas el 2 de noviembre de 2006, y haber planteado esta demanda de desahucio y reclamación de rentas "en base al contrato de arrendamiento que suscribió su hija, como nuda propietaria y acepta mi mandante como actos expresos e inequívocos". Esos actos que alega la parte apelante ponen de manifiesto que efectivamente la señora Modesta piensa que el contrato de arrendamiento no se ha extinguido, pero la realidad es que se ejercitó la opción de compra y que por la sentencia de 29 de junio de 2005, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Arcos de la Frontera , se declaró que al hacer el señor Octavio uso del derecho de opción de compra en el mes de septiembre de 2003, el contrato "ha devenido en una compraventa perfeccionada y plenamente válida y eficaz". A la vista de esa sentencia hay que concluir que el contrato de arrendamiento no subsiste.

TERCERO.- Se dice en el recurso de apelación que con el ejercicio de la opción de compra don Octavio "...adquiere la nuda propiedad del local que ocupa, pero no tiene la posesión del mismo, y si lo ocupa, solo puede ser como arrendatario." La parte apelante se remite a nuestra Sentencia de 21 de septiembre de 2006 y cita el fundamento cuarto de aquella sentencia. En ese fundamento recogíamos la alegación de la representación del señor Octavio que sostenía que en virtud del contrato de compraventa, por el ejercicio de la opción de compra y por la posesión que detentaba dicho señor habría que entender producida una compraventa perfecta. En aquella sentencia negamos que fuera así y dijimos que la posesión que tenía el señor Octavio del local de negocio era como arrendatario. De esa mención no puede concluirse en modo alguno que el contrato de arrendamiento subsistiera tras el ejercicio de la opción de compra, sino que nos estábamos refiriendo a que la posesión que venía disfrutando el señor Octavio se le había entregado en virtud del contrato de arrendamiento y en su condición de arrendatario en ese contrato. La mención que hace ahora la parte apelante a esa anterior sentencia, sacada de su contexto, no puede desvirtuar el acierto de la sentencia recurrida cuando afirma que el contrato de arrendamiento se extinguió por el ejercicio de la opción de compra. Por todo lo expuesto el recurso de apelación debe ser desestimado.

CUARTO.- De acuerdo con los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimación del recurso conlleva la condena en costas a la parte recurrente, cuyas pretensiones han sido desestimadas.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación de doña Modesta contra la sentencia dictada el 9 de septiembre de 2008 y en consecuencia confirmamos íntegramente dicha resolución con condena a doña Modesta a abonar las costas causadas en el presente recurso.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, los recursos extraordinarios por infracción procesal o de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.