Sentencia Civil Nº 79/2010, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 4/2010 de 13 de Mayo de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 79/2010

Presidenta

D.ª ESTHER ERICE MARTÍNEZ

Magistrados

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO (Ponente)

En Pamplona/Iruña, a 13 de mayo de 2010.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 4/2010, derivado del Juicio ordinario nº 1869/2008, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, 1º.- los demandados D. Nicolas y D. Sabino representados por la Procuradora D.ª ANA ECHARTE VIDAL y defendidos por el Letrado D. Javier Morales; y 2º.- la entidad demandada "MERLÍN PAMPLONA, S.L.", representada por la Procuradora D.ª PATRICIA LÁZARO CIÁURRIZ y defendida por el Letrado D. GORKA ASTIZ JUBERA; y parte apelada, el demandante D. Carlos Alberto , representado por la Procuradora D.ª M.ª BELÉN GOÑI JIMÉNEZ y defendido por el Letrado D. JOSÉ MANUEL BAEZA CALLEJA.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 22 de junio de 2009, el referido Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona, dictó Sentencia en el Juicio Ordinario nº 1869/2008 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. JOSÉ MANUEL IRIGARAY PIÑEIRO en nombre y representación de D. Carlos Alberto , y debo declarar y declaro resueltos los contratos de 23 de julio y 22 de diciembre de 2007, en relación al traspaso del local sito en la calle San Roque, nº 17 bajo, reponiéndose al demandante, previo pago por éste de las cantidades satisfechas por los Sres. Nicolas - Sabino , de la deuda de aquél con Merlín Pamplona, S.L.

Debo condenar y condeno a Nicolas y Sabino , representados por la Procuradora D.ª ANA ECHARTE VIDAL y a MERLÍN PAMPLONA, S.L., representada por la Procuradora D.ª PATRICIA LÁZARO CIÁURRIZ, a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Cada parte hará efectivas las costas causadas a su instancia".

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de D. Nicolas y D. Sabino suplicando a la Sala: "...en su momento lo estime con imposición de las costas procesales a la parte contraria".

Asimismo dicha resolución fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de "MERLÍN PAMPLONA SL", suplicando a la Sala: "...dicte resolución mediante la que, estimando íntegramente el presente recurso, revoque la resolución recurrida, con imposición de las costas procesales a la parte contraria".

CUARTO.- La parte apelada, D. Carlos Alberto , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, condenando expresamente a las costas del presente recurso a los recurrentes.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación nº 4/2010, señalándose el día 3 de mayo de 2010 para su deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia estimó tan sólo parcialmente la demandada interpuesta por el actor (arrendatario-cedente) D. Carlos Alberto contra los demandados D. Nicolas y D. Sabino (cesionarios-arrendatarios) y la mercantil Merlín Pamplona SL (propietaria-arrendadora).

A tal efecto consideró que cómo los cesionarios-demandados Sres. Nicolas y Sabino se habían obligado con ocasión del contrato de traspaso del local de negocio a saldar la deuda que el actor como arrendatario (cedente) tenía con la arrendadora, así como con la Seguridad Social , quedando fijada esta en la cantidad de 34.045,68 € en el contrato de 22 de noviembre de 2.007, con la obligación de abonar la misma en el plazo de cuatro meses, y que dicho traspaso implicaba una cesión del contrato, no gratuita, sino onerosa, siendo la contraprestación a favor del cedente, primitivo arrendatario (Sr. Carlos Alberto ) el pago de las indicadas deudas (ya exigiera este crédito el tercero directamente o a la arrendadora, y al final aún cuando no se exija), obligación cuyo cumplimiento era exigible por la contraparte, el beneficiario de la asunción de deuda, el Sr. Carlos Alberto , y cómo no resultaba acreditado el pago (no se alegaba el pago) de la deuda con la Tesorería, lo que implicaba que la deuda con la TGSS permanecía, ello suponía "un incumplimiento del contrato" de traspaso por los demandados Sres. Nicolas y Sabino , frustrándose con ello la finalidad económica del contrato, lo que tenía "virtualidad" resolutoria del traspaso en sede del Art. 1.124 del C. Civil , sin que pudiera considerarse presupuesto del ejercicio de la acción resolutoria ejercitada por el actor-cedente Sr. Carlos Alberto el haber ofertado o consignado éste la contraprestación/es realizadas por los cesionarios ("aparentemente según contrato serían 12.475,16 euros, que por la propiedad es interrogatorio se reconoce saldada tal deuda por los nuevos arrendatarios"), aunque se constituye en presupuesto el reintegro de esa deuda abonada para la recuperación posesoria como arrendatario del actor, alcanzando los efectos de la resolución del traspaso no sólo al cedente y cesionarios sino también a la parte arrendadora, la propiedad, pues el efecto de la resolución es que el cedente del contrato vuelva a ser arrendatario, de persistir el contrato y pretenderse la reintegración posesoria en los términos del contrato, caso de existir entre cesionarios y arrendador, lo que entre otras cosas supone que los derechos y obligaciones, nacidos durante el tiempo de vigencia del contrato de cesión, en virtud del contrato de arrendamiento, serán exigibles entre arrendadora y arrendatarios.

En atención a ello acordó el Juzgado a quo declarar resueltos los contratos de 23 de julio y de 22 de "diciembre " de 2.007, en relación al traspaso del local sito en la calle San Roque nº 17 bajo, reponiéndose al demandante, previo pago por éste de las cantidades satisfechas por los Sres. Nicolas - Sabino , de la deuda de aquél con Merlín Pamplona SL. Por el contrario desestimó la pretensión de indemnización de daños y perjuicios interesados igualmente por el actor, derivados del incumplimiento.

SEGUNDO.- Frente a la indicada resolución se alzan sendos recursos de apelación interpuestos por las partes demandadas.

En el recurso de apelación interpuesto por los cesionarios, actuales arrendatarios, diversos son los motivos impugnatorios que se esgrimen:

a).- Se afirma que la sentencia obliga a la propiedad a reintegrar en la posesión del inmueble al actor, cuando no consta que la propiedad haya incumplido contrato alguno, siendo la propiedad ajena al contrato de traspaso y obligando a resolver la relación arrendaticia con los nuevos arrendatarios, cuando la propiedad es ajena ya el actor, estimando que no existe ningún precepto que ampare la resolución del actual contrato de arrendamiento, cuando los actuales arrendatarios están cumpliendo sus obligaciones, y el cedente puede ver amparado su derecho por la indemnización de daños y perjuicios que contempla el Art. 1.124 del C. Civil , y los actuales arrendatarios no quedaron con ocasión del traspaso o cesión en la posición del actor cedente, pues pactaron un nuevo contrato con la propiedad donde se modificó el importe de la renta y la duración, no siendo en consecuencia procedente la reposición en los contratos de arrendamiento suscritos por los cesionarios, estimando que la sentencia no recoge adecuadamente la petición del actor pues ordena que debe ser repuesto, y lo que el actor pedía era ser repuesto en unos contratos que formalmente junto con el traspaso formaban uno y se declara resuelto.

b).- En relación con las obligaciones asumidas por los cesionarios del pago de las deudas con la Seguridad Social, se alega que para que surgiera dicha obligación era necesario conforme al primer contrato de 23 de julio de 2.007, que siendo la deuda sólo del Sr. Carlos Alberto , estuviera derivada del arrendamiento o explotación, ocurriendo que en fecha 31 de agosto de 2.007, en todo caso se les exoneró de cualquier deuda preexistente, y si bien en el contrato de 22 de noviembre de 2.007 se asumían las deudas que el Sr. Carlos Alberto y la Sociedad Irregular Ruiz Jiménez Sorozábal Egüés tuvieran con la arrendadora, Merlín Pamplona, dicha obligación ya se habría cumplido, estimando que las deudas de la Seguridad Social, también asumidas, sólo lo eran en la medida en que afectaran a la propiedad del local, de la explotación del Bar Merlín, y el actor no ha probado que la deuda impagada con la Seguridad Social obedezca a ello, lo que es relevante al haber reconocido el actor que explota varios negocios de hostelería.

c).- La sentencia de instancia resuelve los contratos de julio de 2.007 y de noviembre de 2.007 , cuando no declara que el primer contrato se haya incumplido, que además no lo ha sido, máxime la exoneración de deuda otorgada en el mes de Agosto de 2.007, para afirmar a continuación que si hubo incumplimiento del acuerdo 3º del contrato de 22 de noviembre de 2.007, relativo al pago de las deudas con la Seguridad Social, el demandado Sr. Nicolas no lo suscribió, pues si bien el Sr. Sabino dijo que actuaba en su representación, no se ha acreditado concurra la misma, ni aquél la ha ratificado, siendo improcedente reconocer esa deuda, cuando había sido exonerado en fecha 31 de agosto de 2.007.

d).- En relación con los efectos de la resolución, el actor debe pagar las cantidades satisfechas por la asunción de la deuda que hicieron los cesionarios, pero para que operase la resolución es necesario que el actor hubiera ofrecido cuando menos, el abono de esa contraprestación, y no lo hizo en la demanda, no pudiendo la sentencia subsanar esa omisión.

e).- el actor en modo alguno ha acreditado que tuviera la cualidad de arrendatario, que amparase la cesión de los derechos arrendaticios a favor de los cesionarios, es más se habría acreditado que cedió un derecho que no le correspondía, por lo que el contrato de traspaso sería nulo por causa imputable al actor, lo que le impediría interesar la resolución.

En el recurso de apelación interpuesto por la propiedad demandada Merlín Pamplona SL, se alega igualmente que la sentencia obliga a la propiedad a reintegrar la posesión del inmueble al actor, cuando consta que ella fue ajena en todo momento al contrato de traspaso, no teniendo amparo la resolución del actual contrato de arrendamiento, ya que desde el momento de la cesión, el cedente pasó a ser un extraño en la relación jurídica controvertida, asumiendo los cesionarios el pago de las deudas que el cedente, en calidad de arrendatario tenía con la propiedad (las rentas), no pudiendo el cedente instar la resolución del contrato de cesión amparándose en el supuesto impago de lo adeudado al arrendador, careciendo de sentido que el cedente condicionara la cesión al cumplimiento efectivo de las obligaciones propias del contrato de arrendamiento.

Asimismo afirma que no puede considerarse que concurriese una onerosidad en el contrato de cesión, pues no existe reciprocidad, ya que la obligaciones asumidas por los cesionarios, incluidas las deudas de la Seguridad Social, derivan del propio arrendamiento, alegando que en todo caso el cedente no tiene el menor derecho ni facultad de interesar el cumplimiento de esas obligaciones, y en consecuencia no le puede asistir tampoco la facultad de poder solicitar la resolución por el incumplimiento de unas obligaciones que en absoluto le afectan y que son ajenas.

Por último alega que permitir que inste la resolución cuando en virtud de la cesión, desapareció voluntariamente del contrato de arrendamiento, recuperando la posesión, es permitir que un tercero interfiera en la relación arrendaticia de la que ya no es parte, existiendo una nueva relación contractual que es ley entre las partes que los suscribieron, ya que fue ajeno el actor no pudiendo imponérsele de nuevo en la relación contractual sin la voluntad de la propiedad.

TERCERO.- Dado el tenor literal de ambos recursos, que son coincidentes en lo sustancial, analizaremos conjuntamente los mismos, sin perjuicio de examinar los cuestiones que específicamente se han formulado en cada uno de ellos.

A).- El incumplimiento que se alega por el actor-cedente en su demanda, es el incumplimiento de la obligación de pago de las deudas con la Seguridad Social, única y exclusivamente, y es en relación con ese incumplimiento por el que se solicita la resolución del contrato de traspaso que concertaron el actor-cedente Sr. Carlos Alberto y los demandados Sres. Nicolas y Sabino , cesionarios, de manera que la afectación del incumplimiento que se alega respecto del originario contrato de 23 de julio de 2.007 lo es en relación con esa obligación, y no respecto de otras obligaciones cuyo cumplimiento no es discute.

B).- Carece de todo fundamento discutir por vía de oposición a la demanda, la validez de los sucesivos contratos de fecha 23 de julio y 22 de noviembre de 2.007, por considerar nulo el contrato de traspaso porque el cedente, hoy actor, no fuese arrendatario, y ello se dice, aparte de no haberse formulado la oportuna demanda sustentadora de la nulidad invocada, procedente a la vista de los efectos de la misma, de concurrir, porque olvida la parte demandada-cesionaria que acreditado que extrajudicialmente, no sólo los cesionarios reconocieron la cualidad de arrendatario-cedente al actor, sino que también lo hizo la propiedad, la demandada Merlín Pamplona SL, al autorizar el traspaso, y concurrir en el otorgamiento de los contratos de fecha 23 de julio y de 22 de noviembre de 2.007, concurren unos actos propios contra los que ni los cesionarios ni la propiedad pueden ir, bajo amparo de un abuso de derecho improcedente, máxime cuando es evidente que en virtud del traspaso que les concedió el actor, Sr. Carlos Alberto como arrendatario cedente, y cuya autorización por la propiedad, se constató en el contrato de 23 de julio de 2.007, y ratificada posteriormente en el de 22 de noviembre de 2.007, se permitió a los cesionarios sustituir al actor en la posición de arrendatario, entrando desde ese momento en la posesión y disfrute del local cuyo arrendamiento se les cedió o traspaso, no existiendo perturbación en ese disfrute ni por parte de la propiedad ni por parte de ninguna otra persona que esgrimiese algún derecho arrendaticio, que justificaría invocar la nulidad referida sin fundamento.

C).- El tenor literal de los contratos suscritos en fecha 23 de julio de 2.007, y la novación introducida en el mismo por el anexo- contrato de 22 de noviembre de 2.007, reflejan de manera clara y evidente, que concurrió un contrato de traspaso o cesión de los derechos inherentes al contrato de arrendamiento, por parte del arrendatario a unos terceros, cesionarios, y que dicho contrato fue oneroso, y autorizado por la propiedad, que conllevó por más que hubiera una modificación parcial del importe de la renta, y de la duración del contrato (cláusula 3ª y 4ª del contrato de 23 julio y pacto 2º del contrato de 22 de noviembre de 2.007 ), una subrogación en el contrato de arrendamiento primitivo (novado parcialmente) de 13 de febrero de 2.003, al estipularse en el contrato de 23 de julio de 2.007 en la cláusula segunda de manera expresa que se subrogaban íntegramente en el contrato primitivo de 2.003 .

Sobre el carácter oneroso del traspaso, baste examinar las estipulaciones sexta (asunción de las deudas por rentas) y novena (asunción de deudas derivadas del contrato de arrendamiento y/o explotación incluidas las de la seguridad social) del contrato de 23 de julio, y el acuerdo tercero del contrato de 22 de noviembre de 2.007 ("Con este documento y su anexo se determina la asunción de deuda a cargo de Don Carlos Alberto y SL Ruiz Jiménez; y Sorozábal Egüés con Merlín Pamplona SL por Don Sabino y D. Nicolas , estableciéndose el plazo para saldar la deuda con la Seguridad Social por éstos en cuatro meses, es decir, hasta el próximo 22 de marzo de 2.008, ascendiendo la deuda actual entre D. Carlos Alberto a 34.045,68 €"), para concluir cómo los cesionarios en virtud del traspaso, que les permitía su introducción en una relación arrendaticia de la que eran ajenos, asumían cumplir unas obligaciones pecuniarias que si ellos no hubieran asumido, en principio su cumplimiento era de cargo exclusivo del arrendatario cedente, el actor, a quién liberaban por ello de esa obligación. Si ello es así, ninguna duda debe ofrecer que la asunción de esas deudas del arrendatario, constituye la contraprestación por la cesión de los derechos arrendaticios.

En consecuencia los cesionarios con dichas obligaciones asumen el cumplimiento de la contraprestación, en virtud de la cuál se les cede el derecho a subrogarse en la posición de arrendatario del cedente, con autorización de la propiedad.

Ninguna duda debe ofrecer, siendo extemporánea la alegación formulada en el recurso de apelación respecto a una implícita falta de de legitimación pasiva ad causam del Sr. Nicolas cuando no se alegó la misma en el momento procesal oportuno de contestación a la demanda, que los obligados en calidad de cesionarios son tanto el Sr. Sabino , que sustituyó en cualidad de concesionario al Sr. Isaac , cómo el Sr. Nicolas , pues si bien este no firmó el contrato de fecha 22 de noviembre de 2.007 personalmente, en el mismo consta que fue representado por el Sr. Sabino , y se quiera o no, esa representación queda acreditada que fue ratificada por el Sr. Nicolas , no sólo por la realidad de la introducción en el arrendamiento, nunca discutida y con cumplimiento de la obligación de pago de las deudas precedentes en concepto de renta, como las originadas después de la cesión, máxime cuando la asunción de deudas derivadas de la Seguridad Social, tiene su origen no sólo en el contrato de fecha 22 de noviembre, sino que ya había sido contemplada en el inicial contrato de 23 de julio de 2.007 (estipulación 9ª), siendo el acuerdo tercero del contrato de 22 de noviembre una mera concreción del importe de la deuda y del nuevo obligado por la sustitución de un cesionario.

D).- Cierto es que en el inicial contrato de fecha 22 de julio de 2.007 se contempló las deudas derivadas de la seguridad social en relación con el contrato de arrendamiento y/o explotación del negocio que recaía sobre el local arrendado propiedad de Merlín Pamplona SL, ahora bien, desde el momento en que las partes en el contrato de fecha 23 de noviembre de 2.007, concretaron dentro del principio de libertad de pacto, y al margen de la adecuada redacción del mismo, que la asunción de la deuda que los cesionarios hacían eran tanto del Sr. Carlos Alberto , como de la sociedad irregular formada por éste y por Jesús Manuel , y que en todo caso el importe cuyo incumplimiento se alega, por las deudas de la seguridad social se fijaba ya en 34.045,68 €, habrá de entenderse que ese era el importe que se adeudaba a la Seguridad Social en relación con la explotación del local cuyo arrendamiento se les cedía, pues no otro origen tenía la concreción de esa asunción de deuda, ya acordada en el primitivo contrato de 23 de julio de 2.007, por lo que improcedente resulta la oposición formulada de que el actor no prueba que esa deudas tengan su origen en la explotación del local arrendado, cuando el mismo reconoce explotar otros negocios, cuando es evidente que en virtud de pacto, quedó fijada esa deuda, cómo de cargo de los cesionarios.

E).- Habiendo asumido los cesionarios el pago de una deuda, que constituía la contraprestación (parcial) por la cesión concedida, y no habiendo alegado ni probado, (existiendo certificación de deudas pendientes con la Seguridad Social, después del plazo pactado para su abono) el pago de la deuda que por importe de 34.045,68 € se comprometieron a pagar en el plazo máximo de cuatro meses, debiendo estar saldada en fecha 22 de marzo de 2.008, es evidente que los demandados incumplieron una obligación que surgía no del contrato de arrendamiento en el que se subrogaron, sino del contrato de traspaso, como contraprestación del mismo, y ante tal incumplimiento, que por su cualidad (parte del precio del traspaso o cesión) e importe es revelador de un incumplimiento sustancial del contrato, procedente es el ejercicio de la acción resolutoria ejercitada en sede del Art. 1.124 del C. Civil , de plena aplicación a los contratos con obligaciones recíprocas.

Al margen de las prerrogativas de la Tesorería General de la Seguridad Social, en relación con las deudas de dicha naturaleza, y de la afectación que a la propiedad del local pueda representar el impago de esas deudas por quién es el obligado principal y directo, lo cierto es que la obligación de pago asumida en la estipulación 9ª del contrato de 23 de julio y en el pacto 3 del contrato de 22 de noviembre de 2.007, no fue condicionada a actuación alguna de la TGSS, sino que lisa y llanamente los cesionarios, como contraprestación por el traspaso, asumieron una obligación pura y simple de abonar las deudas que el Sr. Carlos Alberto y la SL Ruiz Jiménez y Sorozábal Egüés tenían con la Seguridad Social, cuyo importe no sólo quedó concretado, sino también que el pago tendría lugar como máximo en el plazo de cuatro meses, debiendo estar abonada en fecha 22 de marzo de 2.008, al margen de cualquier actuación que la TGSS pudiera haber tenido frente a la propiedad.

Es por ello que no cabe sino contemplar un incumplimiento sustancial del contrato de traspaso, que en sede del Art. 1.124 del C. Civil permite su resolución tal y como acordó el Juzgado a quo.

F).- En relación con el alcance de la resolución, la consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1.124 y 1.295 del C. Civil , no es otra que deshacer retroactivamente los efectos del contrato resuelto, y que implica dejar sin efecto, por el incumplimiento el contrato de cesión o traspaso incumplido, pues al no haber cumplido los cesionario con una de las obligaciones sustanciales asumidas que era la contraprestación por la cesión de los derechos arrendaticios, dejan de tener el derecho que amparaba su adquisición, implicando con ello la pérdida de los derechos arrendaticios que adquirieron con el traspaso, perdiendo en consecuencia la cualidad de arrendatarios, pues al contrato de arrendamiento del local de negocio sólo accedieron por esa cesión onerosa incumplida.

En el supuesto de autos, y baste leer el contrato de 23 de julio de 2.007, que resulta ratificado (salvo en el particular relativo a la duración del contrato, estipulación 2) por el contrato de 22 de noviembre de 2.007, lo que se produjo en base al contrato de cesión o traspaso suscrito entre el arrendatario Sr. Carlos Alberto y los cesionarios-hoy demandados, es la subrogación de éstos en el inicial contrato de arrendamiento del año 2.003, sin que la modificación de la renta (pactada en el contrato de 23 de julio entre propiedad y cesionarios-arrendatarios) o la duración (pactada en el ambos contratos el inicial de 23 de julio y en el contrato de 22 de noviembre entre la propiedad y los cesionarios-arrendatarios) pueda considerarse que implique una novación extintiva del contrato de arrendamiento precedente, sino sólo modificativa, pues entre la propiedad y los cesionarios, no se constituyó una nueva relación arrendaticia, sino que permaneciendo vigente el contrato originario con ocasión de la introducción de los cesionarios, que aceptó y autorizó la propiedad, se modificaron puntualmente dos aspectos del contrato, que si bien lo novan modificándolo, no implican la extinción del primitivo contrato, sino sólo la modificación subjetiva al subrogarse los cesionarios en el contrato primitivo del año 2.003 (cláusula 2ª), por lo que no es inviable la pretensión de recuperación de la posesión por el arrendatario, cesando en esa cualidad los cesionarios por el incumplimiento, pues esa cualidad, surge por la subrogación en el primitivo contrato, y no por que habiendo extinguido el mismo concertaran cesionarios y propiedad un nuevo contrato de arrendamiento.

En esta tesitura si bien es cierto que la propiedad como tal no otorgó el contrato de traspaso, no por ello debe considerarse que no le pueda afectar la resolución instada del traspaso dados los efectos inherentes a la resolución de toda obligación recíproca, siendo el contrato de traspaso o cesión de esa naturaleza. Es cierto que desde el momento del otorgamiento del contrato de traspaso o cesión, sale del contrato de arrendamiento el arrendatario-cedente, y carece de legitimación para supervisar el cumplimiento o no de la relación arrendaticia en la que se han subrogado los cesionarios, pero ello no impide que pueda exigir el cumplimiento del contrato de traspaso y ejercitar la acción resolutorio del Art. 1.124 del C. Civil , cuando el incumplimiento concurre respecto de una obligación propia del contrato de traspaso, la contraprestación a la cesión asumidas por los cesionarios, y ante tal supuesto, los efectos imperativos derivados de la resolución no puede ser otros que volver a la situación anterior al traspaso resuelto, que también debe afrontar la propiedad, conocedora de un traspaso que autorizó.

Este criterio viene avalado no sólo por los efectos inherentes a toda resolución de los arts. 1.124 y 1.295 del C. Civil , sino también por la jurisprudencia (AP Barcelona Sección 13ª 17/7/2.002 "consecuencia del incumplimiento contractual imputable al cesionario del local de negocio. Ahora bien, su eficacia debe entenderse fijada al momento en que se produce la resolución del contrato, recuperando el actor (subarrendador) la posesión y tenencia del local de negocios ") AP Barcelona Sección 4ª 28/1/2.000 , "pues como es obvio una vez declarada la nulidad del traspaso, el aquí apelante, volvía a adquirir la condición de arrendatario, con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva, y sin que la circunstancia de que el cesionario , Sr. Gerardo , estuviese disfrutando del local y explotándolo durante el tiempo en que se fueron devengando las rentas objeto de reclamación, ninguna trascendencia pueda tener a los efectos que se pretende por tratarse de una cuestión ajena a la presente litis", -STS 10.7.98 "en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc", colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional", AP Segovia 7/6/2.000 "la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc",sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido...tiene como teleología el conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador", y la STS 30-12-1996 "el precepto mencionado y referido al artículo 1.303 del Código Civil , es perfectamente aplicable, tal como lo hace la sentencia recurrida, al caso controvertido. Sin duda, dejando aparte disquisiciones jurídicas hiperbólicas, el articulo mencionado es aplicable a todo tipo contractual afectado de cualquier clase de invalidez, y que tiene como teleología el conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador....Y en el presente caso, la parte recurrente ha pagado un determinado precio, para adquirir la personalidad de arrendatario, por medio de la figura de traspaso de local de negocio , a unas personas - una de ellas hoy recurrente- que siendo las primeras arrendatarias y por no cumplir los requisitos legales, al realizar tal operación, hicieron devenir tal contrato de traspaso de local de negocio en inválido, que no puede producir los efectos contractuales normales, y cuya consecuencia inmediata, aunque no fuera la querida, en principio, por las partes contratantes; era el reponer la situación al parámetro económico que había con anterioridad al hecho de la invalidez, o sea, el que la parte que de una manera derivada habría adquirido el carácter de arrendatario, recobrara el precio del traspaso".

La circunstancia de que el actor en su demanda no haga referencia u ofrezca el cumplimiento por su parte de la obligación de devolver a los cesionarios lo que por su cuenta cumplieron en virtud de la asunción de la deuda, no determina la concurrencia de un déficit en la formulación de la acción resolutoria que determine la improcedencia de ella, cuando no puede olvidarse que ello es una consecuencia inmediata de la acción ejercitada, que por su ejercicio implica la asunción de esa obligación, y cuando además, el importe de la deuda (rentas adeudadas) que por su cuenta asumieron los cesionarios, no se concretó inicialmente en el contrato.

G).- En relación con el pronunciamiento del Juzgado a quo, lo que se declara incumplido afecta tanto al contrato de fecha 22 de noviembre de 2.007, en su apartado 3 como por traer causa del mismo, el contrato de 23 de julio de 2.007, por ser aquél una concreción de la obligación asumida en la estipulación 9ª, sin que en consecuencia quepa apreciar incongruencia alguna, ya que si bien es cierto que en la demanda no se hizo referencia al documento de fecha 31 de agosto de 2.007 (folio 81), en que se exime a los cesionarios que otorgaron el contrato de 23 de julio de toda deuda contraída por la explotación del Bar Merlin "antes de la fecha en la cual se firma este documento", y con ello cabría entender que no existió incumplimiento del contrato de 23 de julio, pues se le exoneraba del pago de las deudas, lo cierto es que con el otorgamiento del contrato de 22 de noviembre, los cesionarios, el primitivo y el Sr. Sabino , se vuelve a dar nuevo valor al contenido de las obligaciones asumidas en el contrato de 23 de julio de 2.007 por los cesionarios, con las matizaciones o concreciones establecidas en este último en relación con la cualidad de cesionarios y del importe de la deuda asumida en contraprestación, por lo que procedente es la resolución de los indicados contratos en cuanto al traspaso que en los mismos se contemplan.

H).- Por último, y derivado de la impugnación de la sentencia y de la alegada improcedencia de colocar al actor como arrendatario en un contrato de arrendamiento con las cláusulas surgidas del pacto entre arrendador y cesionarios (que ya hemos dicho no es un nuevo contrato, sino uno novado parcialmente) debemos analizar, dada la redacción del fallo de la sentencia ("Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. JOSE MANUEL IRIGARAY PIÑEIRO, en nombre y representación de D. Carlos Alberto , y debo declarar y declaro resueltos los contratos de 23 de julio y 22 de diciembre de 2007, en relación al traspaso del local sito en la calle San Roque, nº 17 Bajo, reponiéndose al demandante, previo pago por éste de las cantidades satisfechas por los Sres. Nicolas - Sabino , de la deuda de aquél con Merlín Pamplona, S.L"), que no expresa la reposición del actor en qué situación arrendaticia tiene lugar, es si dicha reposición es en el contrato de arrendamiento primitivo que vinculaba al actor o en este pero con las cláusulas que surgen con ocasión del contrato de traspaso, y que se contemplan en los contratos de 23 de julio y 22 de noviembre de 2.007, teniendo en cuenta que en el FJ Segundo de la sentencia de instancia se recoge que "El efecto de la resolución es que el cedente del contrato, vuelve a ser arrendatario, de persistir el contrato, y de pretenderse la reintegración posesoria, en los términos del contrato, caso de existir entre cesionarios y arrendador, lo que entre otras cosas supone que los derechos y obligaciones, nacidos durante el tiempo de vigencia del contrato de cesión, en virtud del contrato de arrendamiento, serán exigibles entre arrendadora y arrendatarios. Extremo éste aparentemente no considerado, como tampoco otros que pudieran considerarse desde una perspectiva general y abstracta, y que pudieran servir para una posición en su caso coherente y homogénea en la materia como pudieran ser el aumento de la renta, y la participación en el precio por la cesión".

Para esta Sala, y con ello se estiman parcialmente ambos recursos de apelación, por efecto derivado de la propia resolución que indica la procedencia de volver al momento inmediatamente anterior a la suscripción del contrato de traspaso resuelto, que al actor deberá reponérsele (previo cumplimiento de la obligación fijada en el fallo "previo pago por este de las cantidades satisfechas por los Sres. Nicolas - Sabino , de la deuda de aquél con Merlín Pamplona SL") en la relación arrendaticia regulada por el contrato de fecha 13 de febrero de 2.003, sin que al mismo le puedan resultar de aplicación la novación modificativa parcial que los cesionarios suscribieron con la propiedad en los contratos de autorización de traspaso de fechas 23 de julio y 22 de noviembre de 2.007, pues es evidente, que las modificaciones introducidas en estos contratos en relación a la renta y duración, no surgen del primitivo contrato sino de la voluntad contractual fijada entre la propiedad y los cesionarios, ya en cualidad de arrendatarios pero por esa cesión, de manera tal que si se declara la resolución de esa cesión, inexistente frente al actor arrendatario-cedente son las nuevas obligaciones que pudieran haber contraído los cesionarios en virtud de un concierto de voluntades con la propiedad, a la que desde el momento del traspaso, y aunque se otorgaran con ocasión de la autorización del mismo, él es un tercero ajeno.

Es por ello que en este extremo se estimaran parcialmente los recurso de apelación, y se rectificará la sentencia de instancia.

CUARTO.- No procede hacer expresa imposición de las costas causada en esta segunda instancia (Art. 398. 2 de la LECivil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estiman parcialmente los recursos de apelación interpuesto por los demandados D. Nicolas y D. Sabino , y por la demandada Merlín Pamplona SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña en el Juicio Ordinario nº 1.869/2.008 , que revocamos parcialmente en el solo sentido de establecer que lo acordado en la misma de "reponiéndose al demandante, previo pago por éste de las cantidades satisfechas por los Sres. Nicolas - Sabino , de la deuda de aquél con Merlín Pamplona, S.L.", lo será en la posesión del local arrendado conforme al contrato de arrendamiento de fecha 13 de febrero de 2.003, no pudiéndole ser de aplicación las cláusulas contractuales de naturaleza arrendaticia contempladas en los indicados contratos de fecha 23 de julio y 22 de noviembre de 2.007, quedando confirmada la sentencia de instancia en todos los demás pronunciamientos.

No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.