Sentencia Civil Nº 79/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 621/2010 de 14 de Marzo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 621/10.

Autos núm. 1912/09.

Juzgado de 1a Instancia núm. 4 de La Laguna.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a catorce de marzo de dos mil once.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. 4 de La Laguna, en los autos núm. 1912/09, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre nulidad de contrato de compraventa, y promovidos, como demandante, por DON Plácido y DON Victoriano , representados por la Procuradora dona Paloma Aguirre López y dirigidos por la Letrada dona Luz María Sosa Fernández, contra DON Juan Pedro y DONA Blanca , que han comparecido en esta sección representados por el Procurador don Miguel Rodríguez López y dirigidos por la Letrada dona Ana Perera Concepción, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrado-Juez dona María Rosa Martínez López, dictó sentencia el veintisiete de julio de dos mil diez cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Da Ana María Casanova Macario, en nombre y representación de D. Plácido y D. Victoriano contra D. Juan Pedro y Da Blanca representados por el Procurador, D. Claudio García del Castillo, DEBO DECLARAR y DECLARO la nulidad del contrato de compraventa que une a las partes sobre la Finca Urbana, Trozo de Terreno sito en el término municipal de La Laguna, en Tejina, donde dicen "CERCADO GRANDE", en Milán, con una superficie de 310 metros cuadrados (finca registral número NUM000 , tomo NUM001 , libro NUM002 de esta Ciudad, folio NUM003 , Registro de la Propiedad número Uno de La Laguna) formalizada en la Escritura pública otorgada al efecto el 16 de junio de 2006 ante la Notario del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, Da Ana María Álvarez Lavers, bajo el número 2.681 de su protocolo, de la inscripción registral correspondiente, ya citada, y subsiguiente cancelación, y DEBO CONDENAR y CONDENO a los referidos demandados a que solidariamente reintegren a los actores la suma 21.035,42 euros correspondientes al principal por ellos abonado por la adquisición de la citada finca urbana, más 1.658,93 en concepto de gastos de notaria, inscripción registral e impuestos, y al pago de los intereses legales de la referida suma a computar desde la fecha de interpelación judicial, y DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a los referidos demandados del resto de los pedimentos efectuados en su contra; todo ello, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte actora presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escrito del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente, procediéndose seguidamente a la deliberación, votación y fallo del presente recurso en la sesión celebrada al efecto por el Tribunal el día veintitrés de febrero del ano en curso.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó en parte la demanda y declaró la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las partes en escritura pública otorgada el día 16 de junio de 2006, por error en el consentimiento de los compradores sobre la finca que integraba su objeto, toda vez que adquirida con la finalidad de construir en ella una vivienda, no pudieron llevar a cabo la edificación proyectada por la calificación urbanística del terreno como Rústico de Protección Agrícola, circunstancia que desconocían en el momento de la perfección del contrato.

2. Considera la sentencia apelada que ese error sobre el objeto del contrato es sustancial y, además, excusable, pues si bien pudo ser advertido por los adquirentes actuando con una diligencia media a través de una consulta ante la Administración competente, esta circunstancia debe ponerse en relación con la conducta de los vendedores que no les informaron de esa circunstancia "callando o no advirtiendo debidamente a la otra parte".

Sobre esta base y teniendo en cuenta que la zona donde se encuentra el terreno vendido se encuentra rodeada de edificaciones "que es circunstancia que excusa el error ( STS 27/3/1989 )" y, sobre todo, que la nota simple informativa de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad incorporada a la escritura, senalaba en el apartado de la descripción como naturaleza de la finca la de "URBANA: solar", entiende dicha resolución que tales circunstancias fueron suficientes "para captar la voluntad de los demandantes y llevarles a una situación anímica de confianza que les relevó de cualquier otra comprobación administrativa, que no siempre [es] fácil de conseguir o indagar por quien es ajeno a ese mundo negocial", de modo que "debe disculparse, como también lo entiende así la Ley haciendo responsable de la información al propio vendedor que, al silenciarlo, indujo o provocó el error de los actores..."

3. Los demandados no están de acuerdo con esa decisión y han interpuesto el presente recurso en el que alegan, en esencia y el margen del conocimiento de los actores sobre la inedificabilidad del terreno, que la apreciación del error sobre el objeto (art. 1266.1 del CC ) ha de hacerse con criterio restrictivo, y para que opere como causa de nulidad del contrato no solo debe ser sustancial sino también y además excusable, no teniendo esta condición cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular. Consideran los demandantes que en este caso fue inexcusable porque pudo advertirse con un simple consulta a los órganos de gestión urbanística administrativa y ello en función de las circunstancias concurrentes, tal y como se deriva de la jurisprudencia, de la que citan y trascriben la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 10 de diciembre de 2008 , que hace un estudio pormenorizado de la cuestión con base, además, en la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, en concreto en las sentencias de 17 de noviembre de 2006 y, sobre todo, de 8 de noviembre de 2007 .

4. Por su parte, los actores insisten en la bondad de los argumentos de la sentencia apelada y solicitan su confirmación.

SEGUNDO.- 1. La sentencia de la Audiencia Provincial citada en el recurso, que integra el núcleo básico de su argumentación (ésta prácticamente se limita a su transcripción), se hace eco del criterio innovador que representa la jurisprudencia del Tribunal Supremo que cita con respecto a la doctrina seguida con anterioridad por este mismo Tribunal. Lo novedoso de la doctrina radica en la interpretación del art. 62 de la Ley del Suelo de 1976 cuyo contenido se ha mantenido, en lo sustancial, en las leyes posteriores sobre la materia (Ley del Suelo de 1992, Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1/1992 -art. 35-, Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones Urbanísticas -art. 21-, Ley 8/2007 de 28 de mayo -art. 18-, y en último Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 -art. 19 -), precepto que obliga al enajenante de "terrenos no susceptibles de edificación" a hacer constar las calificaciones urbanísticas, facultando al adquirente, en caso de incumplimiento de tal deber, a resolver o rescindir el contrato y a exigir la indemnización correspondiente.

En efecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 2007 senala que resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores"; esta tesis, senala la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, ha llevado a la doctrina a mantener que el Tribunal Supremo inicia una nueva línea jurisprudencial que se distancia de un anterior entendimiento del precepto al que venimos refiriéndonos, más apegado a su tenor literal, que venía a premiar al adquirente que omite deberes de diligencia impuestos por la buena fe con la facultad resolutoria y la apriorística concesión de la acción de danos.

En definitiva y de acuerdo con esta nueva tesis jurisprudencial, se acota o restringe el ámbito del deber de información impuesto al vendedor por la legislación urbanística en consideración a la responsabilidad negocial del comprador, en la medida que el TS entiende que la norma en cuestión no puede ser aplicada cuando, a pesar del incumplimiento de la obligación legal de hacer constar la información urbanística en el título de transmisión, la falta de información puede ser suplida mediante un actuar diligente por parte del adquirente que tiene acceso a los mecanismos públicos y oficiales que suministran aquella información.

2. Ciertamente, la jurisprudencia representada por esas dos sentencias del Tribunal Supremo puede representar un nuevo criterio respecto del anterior reflejado en otras sentencia del mismo Tribunal que se citan en la sentencia apelada, pero necesariamente hay que examinar las circunstancias de hecho que concurren en cada supuesto, pues en esa misma jurisprudencia se recogen determinados supuestos (como puede ser el presente) en el que se reclama necesariamente esa información. Y es que, por otro lado, hay que advertir que el adquirente siempre tiene la posibilidad de acudir a los mecanismos oficiales de información sobre las condiciones urbanísticas (que son públicos), de manera que excluir o eximir en todo caso, sobre la base de una conducta omisiva del comprador al respecto, del cumplimiento de la obligación legal de información que el precepto de la legislación urbanística impone al enajenante y de la consecuencia legalmente establecida de su incumplimiento, puede suponer una derogación de facto de un precepto en vigor por vía interpretativa, lo que indudablemente representa un exceso de la actividad jurisdiccional en la interpretación de las normas jurídicas.

3. En realidad, lo que hay que examinar son las circunstancias concurrentes del caso para tratar de determinar el grado de exigencia al enajenante del cumplimiento de esa obligación legal y la influencia de su omisión en la determinación del carácter excusable o inexcusable del error padecido por el comprador, pues, como se ha senalado, las mismas sentencias citadas del Tribunal Supremo aluden a determinados casos en los que es especialmente exigible el cumplimiento de la obligación de información por el enajenante de las condiciones de edificabilidad del terreno transmitido.

TERCERO.- 1. Sobre esta base hay que advertir ciertas diferencias entre el presente supuesto y los contemplados en las sentencias ya citadas; aquí no se trata de la compraventa de una vivienda fuera de ordenación, que únicamente implica determinadas restricciones consecuentes a tal situación pero que no impide su uso, disfrute y conservación (que es el supuesto de hecho de la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra), ni el caso de la venta de unas fincas "como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores" (como ocurría en la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2007 ), ni tampoco es el supuesto de una afección urbanística por el uso previsto en el planeamiento para la parcela adquirida (que es el contemplado en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006 ).

En este caso de lo que se trata es de la adquisición de una parcela por unos particulares no vinculados al sector inmobiliario, con la finalidad de llevar a cabo la construcción de una vivienda en ella que, además, aparece inscrita en el Registro de la Propiedad con el carácter de solar urbano (y cuya inscripción fue promovida por los vendedores mediante un expediente de dominio), pero que es inedificable según su clasificación urbanística, circunstancia que de la que no informaron aquéllos en el titulo de la transmisión.

2. Son esas circunstancias las que confieren al caso unas particularidades específicas que llevan a una conclusión diferente a la obtenida en esos otras sentencias, y precisamente aplicando también el criterio de éstas.

En efecto, hay que partir de la base de las condiciones de la finca que resultan del Registro de la Propiedad según la nota simple expedida por éste que le confiere la naturaleza de "URBANA: Solar", y el acceso de esta circunstancia al Registro tuvo que ser propiciada por los mismos vendedores que obtuvieron la inscripción en esas condiciones en virtud de un expediente de dominio promovidos por ellos mismos que, además, conocían que el terreno era inedificable.

En tales condiciones puede ser exigible un cumplimiento estricto del precepto mencionado de la Ley del Suelo que, según la jurisprudencia mencionada, "parte del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende". Pero es que, además, esa misma jurisprudencia que dispensa de ese deber de información, senala que la misma no puede tener lugar "cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o suponga modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos...", supuesto en el que puede y debe de tener relevancia el deber de información. Naturalmente dentro de esos Registros debe incluirse también el Registro de la Propiedad que, pese a su objeto y finalidad, genera un indudable grado de confianza sobre la naturaleza y carácter de los bienes inscritos aunque la fe publica registral no se extienda a determinadas circunstancias.

3. Sobre esta base el recurso debe desestimarse; los vendedores conocían que el terreno era inedificable y se presentó con el título la nota simple del Registro que calificaba el terreno como solar urbano, término éste que tanto en sentido gramatical como jurídico se refiere a un trozo de terreno que reúne las condiciones necesarias (tanto puramente físicas como jurídicas) para poder edificar sobre el mismo. Por ello esa circunstancia pudo producir el error en los adquirentes que, confiados en las condiciones de la finca publicadas en el Registro, no advirtieron la necesidad de consulta con otros Registros o Archivos administrativos, haciendo excusable el error precisamente por esa circunstancia, sobre todo teniendo en cuenta el deber de información de los vendedores que, en tal caso y por las razones senaladas, era exigible, sobre todo cuando, como también se ha indicado, fueron ellos los que promovieron la inscripción en tales condiciones propiciando el error sufrido.

Este, por tanto, merece la calificación de sustancial y excusable tal y como se concluye en la sentencia apelada, de manera que reúne las características necesarias y legalmente exigidas (art. 1266 del CC ) para integrar un vicio del consentimiento que se erige en causa de nulidad del contrato.

CUARTO.- 1. Procede, en definitiva, desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar en todas sus partes la sentencia apelada.

2. En cuanto a costas y procediendo la desestimación íntegra de la pretensión impugnatoria deducida en el recurso, las costas originadas con el mismo deben imponerse a la parte apelante por disponerlo así el art. 398.1 , en relación con el art. 394, ambos de la LEC .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto y confirmamos la sentencia apelada, imponiendo a la parte apelante las costas de segunda instancia con pérdida del depósito que se haya constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia, dictada en segunda instancia en un procedimiento seguido por razón de la cuantía que no excede ciento cincuenta mil euros, no cabe recurso alguno por lo que es firme.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.