Sentencia Civil Nº 79/2013, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 108/2012 de 06 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00079/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 108/2012

ILMOS.SRES.

PRESIDENTE:

DON ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

MAGISTRADOS:

DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

DON FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 79 DE 2013

En LOGROÑO, a seis de marzo de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LOGROÑO, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 2.157/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo Nº 108/2012, en los que aparece como parte apelante, 'CORREDOR DEL IREGUA S.L.', representada por el Procurador de los Tribunales, DON JESUS LOPEZ GRACIA, asistida por el Letrado DON JOSE MARIA JIMENEZ CANDELA, y como parte apelada, DOÑA Bárbara , representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA BLANCA GOMEZ DEL RIO, asistida por el Letrado DON JOSE ELIAS GOMEZ ELIZONDO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 20 de Julio de 2011 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño en cuyo fallo se recogía:

'Que estimando íntegramente la demanda promovida por Doña Bárbara contra Corredor de Iregua, S.L., debo declarar y declaro la resolución del contrato suscrito por la demandante y la mercantil demandada de fecha 15 de enero de 2.009 por incumplimiento imputable a esta última mercantil; condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 32.584 euros en concepto de devolución de las sumas entregadas por la demandante y 8.146 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la demandante de conformidad a lo previsto en el párrafo tercero de la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes, más lo intereses de demora procesal desde la fecha de la sentencia. Se imponen a la parte demandada las costas del presente proceso'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de Corredor del Iregua S.L. se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 21 de Febrero de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:La sentencia de instancia estima la acción de resolución del contrato privado de compraventa celebrado el día 15 de Enero de 2009 entre doña Bárbara como compradora y la mercantil Corredor del Iregua S.L. como vendedora, por incumplimiento por parte de ésta del plazo de entrega de la vivienda, fijado en el contrato como esencial. Y condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 32584 euros, en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta y la suma de 8146 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más intereses desde la sentencia.

SEGUNDO:Frente a dicho pronunciamiento estimatorio de la demanda se alza la apelante, alegando en síntesis como motivos del recurso error en la aplicación de la estipulación sexta del contrato de compraventa, la falta de cédula de habitabilidad y la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación no son determinantes de la resolución del contrato; vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre el pacto comisorio, y abuso de derecho. Y suplica a la Audiencia dicte sentencia que revoque la impugnada y desestime la demanda.

TERCERO:Como se ha señalado, en fecha 15 de Enero de 2009 doña Bárbara como compradora y la mercantil Corredor del Iregua S.L. como vendedora, suscribieron contrato privado de compraventa de las viviendas letra NUM000 y letra NUM001 en planta NUM002 del portal nº NUM003 , plazas de garaje nº NUM004 y nº NUM005 , y cuartos trasteros nº NUM006 y nº NUM007 , del edificio en la parcela NUM008 de la Unidad de Ejecución La Cerrada en Albelda de Iregua, la Rioja.

En dicho contrato las partes pactaron en la estipulación sexta: 'Entrega. : 'La parte vendedora entregará a la parte compradora los inmuebles objeto del presente contrato antes del día 31 de Marzo de 2009, siempre que la parte curadora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha....El acto de la entrega se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

De superarse la fecha prevista para la entrega, y siempre que ello no sea debido a causas no imputables a la parte vendedora, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato.

En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato, se fija como cláusula penal por incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios, la entrega a la parte compradora del 25% sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello sin perjuicio del reintegro conforme a la ley de las cantidades entregadas a cuenta'.

Mediante burofax de fecha 31 de Julio de 2009 doña Bárbara comunicó a la vendedora Corredor del Iregua S.L. la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del plazo de entrega, solicitando además la devolución de las cantidades entregadas, y de la indemnización pactada.

El certificado final de obra es de fecha 15 de Enero de 2009, visado el 30 de Enero de 2009, sin que conste haber obtenido la edificación licencia de primera ocupación.

CUARTO:Alega la parte apelante, que previsto en la estipulación cuarta del contrato la posibilidad de la parte compradora de optar por prorrogar el plazo previsto e entrega, una vez superado éste, como en este caso el plazo d entrega fue el 31 de marzo de 2009 y hasta el 31 de Julio de 2009, es decir, cuatro meses después, la parte compradora no comunica su voluntad de rescindir el contrato, ha de entenderse que la compradora otorgó a la vendedora una ampliación tácita del plazo contractual de entrega.

En ninguna parte del contrato se pacta la prórroga automática en caso de falta de preaviso de resolución, ni un plazo a contar desde la fecha prevista de entrega en que el comprador deba manifestar su voluntad de resolver el contrato. Ni la prórroga tácita a que se refiere la apelante resulta de norma alguna ni tampoco de lo pactado, puesto que en el contrato no se dice que transcurrido el plazo de entrega sin que nada manifestase el comprador se entenderá que el contrato queda prorrogado, sino que el comprador podrá optar por exigir el cumplimiento o la resolución, y ha optado por esto último. El hecho de que la compradora no interesaran la resolución contractual sino hasta Julio de 2009 no supone un acto propio que permita deducir, la existencia de una prórroga tácita. Así, la STS de 18 de junio de 2010 precisa que: 'no hay que confundir aquellos hechos, actos o conductas que puedan resultar contradictorios o disonantes con otros posteriores, y a los que según las circunstancias cabe atribuir diversas valoraciones, incluso procesales, con los que se someten a las consecuencias de la doctrina de los actos propios, que veda ir contra los mismos, pues éstos sólo son los de significación inequívoca en orden a crear, modificar o extinguir relaciones o situaciones jurídicas, de modo que la actuación posterior contraria revela una falta de coherencia tal en el tráfico que se estima vulnera el principio de confianza en el comportamiento anteriormente observado, cuyo respeto, como manifestación de la buena fe objetiva, ha de exigirse en el ejercicio de los derechos( Art. 7.1. CC )'. Desde esta óptica, no puede entenderse que el hecho de que la parte compradora denunciase el contrato cuatro meses después de la fecha prevista de entrega sea un hecho concluyente dirigido a constituir una prórroga en el plazo de entrega. Además, es razonable el transcurso de un determinado lapso de tiempo entre el plazo máximo de la entrega y las conminaciones resolutorias. Por otro lado, no cabe autorizar, por impedirlo lo dispuesto en el art. 1.256 del CC , que la duración de esa pretendida prórroga quedase al arbitrio de la vendedora.

QUINTO:Alega además la parte apelante que la falta de cédula de habitabilidad y la demora en la obtención de la licencia de primera no son determinantes de la resolución del contrato; alegación que no comparte esta Sala.

No puede equipararse el plazo de entrega con el plazo de finalización de la obra. Como se razona en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 24 de Junio de 2011 : 'para entender cumplida la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor al comprador se requiere esté provista y se acompañe de la oportuna licencia de primera ocupación, toda vez, una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa, y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación , cuyo otorgamiento incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble, al punto de que la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad u ocupación determina que no pueda considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega. Así, aunque sea física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, es ésta (en cuanto certifica de su aptitud y seguridad para ser ocupada) y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda pues sin ella no se pueden solicitar los suministros de agua, electricidad, telecomunicaciones..., indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. Siendo, por lo demás, de incumbencia de la promotora-vendedora la obtención de la licencia de primera ocupación y la facilitación de la misma a la parte compradora de la vivienda , por cuanto el contrato de compraventa no solo obliga al vendedor a la entrega del bien que tiene por objeto sino a entregarlo en las condiciones precisas para que pueda dársele el uso a que normalmente se destine, con base en lo preceptuado en los arts. 1097 y 1258 del Código Civil . Pueden citarse, en el sentido expresado, las SSTS de fechas 30-11- 1984 , 21-7-1993 y 11-12-1995 , igualmente la STS de fecha 19-4-2007 , que 'el artículo 1097 no hace distinciones por su función, sea ésta más o menos esencial para el manejo de la cosa principal o para ejercitar los derechos correspondientes sobre ella, y es evidente que entre la documentación que debe entregarse está la licencia de primera ocupación o de primera utilización a través de la cual se acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad para el uso a que se le destina; entrega, por lo demás, que resultaba tanto por aplicación de este precepto como por el artículo 1258 del Código Civil , en el sentido de que los contratos obligan no solo a cumplir lo pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley '.

Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 11 de Noviembre de 2011 'el promotor, como profesional dedicado a dicha actividad, tiene que hacer un cálculo del tiempo preciso para la obtención de la licencia administrativa y computarlo en el plazo de entrega'. Ha de señalarse que la entrega de la vivienda no acaba con la finalización de la obra o con la ejecución material de la misma sino que la entrega debe abarcar la habilidad física, jurídica y administrativa de la vivienda, lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la licencia de ocupación y cédula de habitabilidad, puesto que sólo en ese caso el comprador pueda acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma.

En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 20ª, de 8 de julio de 2009 dice que 'los eventuales problemas con las Administraciones Públicas no pueden ser esgrimidos por la promotora frente a los compradores, para exonerarse de responsabilidad en cuanto a la entrega...'.En igual sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, sec. 2ª, de 23 de noviembre de 2010 , establece que 'No podemos conceptuar como justa causa, -, para la falta de entrega de las viviendas la demora en la obtención de las preceptivas autorizaciones administrativas de ocupación. Antes al contrario, dicha situación deviene de forma exclusiva, ... de la falta de previsión o diligencia de la propia demandada.'

Debiendo añadirse que como acertadamente razona el juez a quo, en este caso no consta ni que se haya solicitado ni que se haya concedido ni la cédula de habitabilidad ni la licencia de primera ocupación, siendo la concesión de ésta una mera manifestación de la parte apelante huérfana de toda prueba.

SEXTO:Alega además el apelante que el mero retraso en el plazo de entrega no implica incumplimiento de la obligación y por tanto no debe dar lugar a la resolución del contrato de compraventa, y que la estipulación sexta del contrato no prevé la resolución automática del contrato, sino que es preciso determinar sui ha habido un incumplimiento imputable a la vendedora y si la compradora ha optado por la resolución o por la prórroga del contrato.

Pretende así la apelante privar de toda eficacia a la referida estipulación sexta del contrato de compraventa pactada entre las partes, contrato en el que las partes pactaron como fecha máxima de entrega el 31 de Marzo de 2009. Llegada dicha fecha la parte vendedora no entregó los inmuebles a la parte compradora, la parte vendedora reconoce que a dicha fecha no disponía de licencia de primera ocupación, por lo que no estaba en condiciones de cumplir con su obligación de entrega. El incumplimiento de la vendedora es claro; y en este caso no puede acudirse a la doctrina del retraso significativo, por cuanto las partes han pactado expresamente las consecuencias en caso de que la entrega no tuviere lugar en la fecha 31 de Marzo de 2.009: la opción de la compradora para exigir el cumplimiento, concediendo prórroga, o la resolución del contrato.

Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 29 de Abril de 2011 : Es doctrina jurisprudencial reiterada que no procede la aplicación del artículo 1124 del Código Civil cuanto en el contrato se establece, por voluntad concorde de las partes, una regulación específica de las causas de resolución del contrato; cuando se determinados incumplimientos se elevan expresamente a la condición de causa resolutoria del contrato. En estos casos ha de estarse a lo libremente pactado, conforme a lo dispuesto en el artículo lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil , según el cual «los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley». Si convienen que el incumplimiento de una determinada circunstancia de la prestación opere como causa resolutoria, ésta procede automáticamente (por aplicación del principio«pacta sunt servanda»recogido en el artículo 1091 del Código Civil ) y no por la facultad de resolver las obligaciones recíprocas que concede este artículo comentado [ sentencias del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2008 (Roj: STS 3607/2008, recurso 165/2001 ), 5 de octubre de 2006 (RJ Aranzadi 6563 ), 5 de diciembre de 2003 (Roj: STS 7788/2003, recurso 300/1998 ) y 11 de abril de 2003 (RJ Aranzadi 3017, Roj: STS 2565/2003, recurso 2621/1997 ), entre otras].

Y como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de Octubre de 2012 , en relación con una cláusula contractual idéntica a la que nos ocupa:'A tal respecto, y partiendo de la claridad de los términos en que está redactada la cláusula que no admite ninguna otra posibilidad de entendimiento que no sea la que se deriva de la simple interpretación literal o declarativa, se derivan de lo pactado las siguientes consideraciones: 1º Las propias partes definen lo que entienden por entrega: el otorgamiento de la escritura pública. Por tanto, ni el certificado final de obra ni la petición y consiguiente concesión de licencia de primera ocupación equivalen, por voluntad expresa de las partes, a la entrega. 2º La opción se concede a la exclusiva voluntad de los compradores. En nada puede influir ningún otro factor extraño a esa voluntad, porque así se les reconoce a los ahora demandantes en el contrato. 3º Aunque la opción no se daría si el retraso fuera por causas no imputables al vendedor, y ciertamente, por ello no se puede considerar un supuesto de resolución automática, esta previsión contractual, cuando menos, tiene la virtualidad de echar sobre la vendedora la carga de la prueba sobre la justificación del retraso, pues al comprador le basta con acreditar el hecho constitutivo del que depende la opción: la no entrega, entendida en los términos expuestos, en la fecha prevista'.

En el caso que nos ocupa ni siquiera se alegan razones tendentes a justificar el incumplimiento del plazo de entrega por causa no imputable a la parte vendedora.

La jurisprudencia que se recoge en el recurso de apelación relativa a que el incumplimiento para resolver el contrato debe de ser esencial , no bastando el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no es aplicable al caso en el que los contratantes han disciplinado clara y terminantemente las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones, estableciendo, por un lado, con carácter esencial el plazo de entrega de lo vendido, señalando una fecha máxima para que el vendedor pueda entregar la cosa, y, en caso contrario, facultando al comprador, bien, para exigir la resolución del contrato con el percibo de la cláusula penal y el recobro de la totalidad de las cantidades entregadas, bien, solicitar el cumplimiento del acuerdo mediante la concesión al vendedor de un nuevo plazo para proceder a la entrega de la cosa y estipulando, por el otro, pacto comisorio expreso, consistente en tener por resuelto automáticamente el contrato en el caso de que el comprador haya incumplido sus obligaciones contractuales.

SEPTIMO:Alega por último la parte apelante abuso de derecho, alegación que igualmente ha de ser desestimada. Como ya se ha señalado, no consta que en el mes de Julio de 2009 la parte vendedora estuviere en condiciones de entregar las viviendas, y ha de señalarse que quien usa de su derecho, defendiendo legítimos intereses, en modo alguno incurre en abuso de derecho. Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 15 de Septiembre de 2011 : ' Conforme al artículo 7 del Código Civil , el abuso de derecho consiste en la ejecución de un acto dirigido tendencialmente a causar un daño sin provecho propio, como moderna plasmación de la teoría de los actos de emulación, sosteniendo la jurisprudencia que no cabe apreciar situación de abuso de derecho , que presupone la concurrencia de actuaciones con intención de dañar o perjudicar y la utilización de las normas en forma a la contraria convivencia social ordenada, sin provecho decidido, cuando se ha ejercitado un derecho que legítimamente corresponde o le está atribuido a quien defiende lo que le pertenece ( SSTS de 5 de marzo y 11 de mayo de 1991 , 2 de diciembre de 1994 , 5 de marzo y 25 de septiembre de 1996 , 17 de mayo de 1999 , entre otras), postulado que ha de ponerse en relación con cuanto se lleva razonando a propósito del contenido de las estipulaciones contractuales..., pudiendo razonablemente estimarse que la atribución de la facultad resolutoria en caso de demora en la entrega de las viviendas fue determinante también de la prestación del consentimiento, por lo que se trata de un supuesto de estricto ejercicio de un derecho propio otorgado contractualmente, independientemente de las motivaciones de los compradores, justificado por el retraso en el cumplimiento de la obligación básica de la vendedora, que no estaba motivado por la causación de perjuicios para

ella'.

OCTAVO:Respecto de las costas procesales del recurso, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. López Gracia en nombre y representación de Corredor del Iregua S.L. contra la sentencia de fecha 20 de Julio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 2157/2009, de que dimana el Rollo de Apelación nº 108/2012, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.