Sentencia Civil Nº 79/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 613/2014 de 23 de Marzo de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO

Magistradas:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ

En Santa Cruz de Tenerife, a veintitrés de marzo de dos mil quince.

Visto por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 599/2013, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por D. Clemente y Dª. Candida , representados por el Procurador D. Stephan de Wint Álvarez, y asistidos inicialmente por la Letrada Dª. Verónica Rodríguez Hernández, actualmente por designación de oficio Dª. María del Carmen Delgado González, contra D. Gervasio y Dª. Gracia , representados por el Procurador D. Jaime Modesto Comas Díaz, y asistidos por la Letrada Dª. Sonia Gómez Campos; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY. la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. María de los Dolores Aguilar Zoilo, dictó sentencia el día dieciséis de julio de dos mil catorce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Stephan de Wint en nombre y representación de D. Clemente y Dª Candida , contra D. Gervasio y Dª Gracia representada por el Procurador D. Jaime Comas y debo declara y declaro resuelto el contrato de 31 de mayo de 2011 y debo condenar y condeno a los demandados al abono a los demandantes de la cantidad de 25930 € , cantidad esta que se verá incrementada en sus intereses legales; todo lo anterior lo es con condena en costas.

Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. D. Jaime Comas en nombre y representación de Gervasio y Dª Gracia , contra D. Clemente y Dª Candida , y debo condenar y condeno a los demandados al abono a los demandantes de la cantidad de 8.666, 21 € , cantidad esta que se verá incrementada en sus intereses legales; todo lo anterior lo es con condena en costas.'.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de los demandantes, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo; personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Stephan de Wint Álvarez, asistida de la Letrada Dª. María del Carmen Delgado González, la parte apelada se personó por medio del Procurador D. Jaime Modesto Comas Díaz, asistida de la Letrada Dª. Sonia Gómez Campos; señalándose para deliberación, votación y fallo el día once de marzo del corriente año.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Presidente D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente procedimiento, la sentencia recurrida estimó la demanda presentada, en la que se dedujo una acción de resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes basándose en la resolución del contrato pactada en documento de 31 de mayo de 2011, y reclamación de cantidad correspondiente al importe de 36.000 euros, en concepto de entrega efectuada a cuenta por la opción de compra de la vivienda, según el contrato renovado de 1 de agosto de 2009, así como la reconvención formulada, por daños y perjuicios ocasionados en el inmueble arrendado por importe de 8.666, 21 euros.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida estima que, de acuerdo con la cláusula octava del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obliga a devolver la vivienda en el mismo buen estado que al recibe, según se detalla en dicha estipulación, siendo de su cuenta todos los desperfectos y deterioros que se originen, y en el documento del 31 de mayo de 2011 por el que se resuelve el contrato, la estipulación quinta señala como los demandados recibirán las llaves de la vivienda el día 7 de junio de los corrientes, tomando entonces posesión del mismo, pero manifestando que no han procedido a examen exhaustivo y pormenorizado de la vivienda y desconocen el estado en que se encuentra, que los daños y su importe están acreditados por acta notarial de 31 de octubre de 2011 que comprueba la concordancia entre las fotografías que se entregan por duplicado y la realidad fáctica, y por dictamen pericial que describe la existencia de desperfectos en la vivienda significando que la vivienda está en mal estado para su uso, siendo indispensable realizar obras para devolverla a su estado original, cifrando el importe de dichas obras en 8.666,12 euros. Aprecia la recurrida que no se considera desvirtuada la presunción iuris tantum de que la vivienda fue entregada en buen estado a la parte actora, como señala el contrato en su cláusula octava como la vivienda, vivienda que fue usada por los inquilinos en el periodo de dos años, sin que conste en modo alguno que efectuaran ninguna reclamación a los dueños de la vivienda sobre el mal estado de la misma, mientras que los daños están acreditados por el dictamen pericial, padeciendo un deterioro, que excede con mucho de lo que es el normal uso y paso del tiempo por acta notarial unida a autos, por lo que procede el resarcimiento de los daños y perjuicios que produce el incumplimiento por el arrendatario de su obligación de devolver la cosa al concluir el arriendo tal como la recibió, y de responder de su deterioro, condenando a los actores reconvenidos al abono del importe de 8.666,21 euros.

TERCERO.- En el supuesto sometido a revisión, el estudio de lo actuado pone de manifiesto que la valoración de la prueba se efectuó en su conjunto con arreglo a la lógica, cuya apreciación también es compartida por la Sala, resultando correcta la aplicación de los preceptos legales reguladores de la situación fáctica acreditada, lo que conduce a tener la sentencia apelada por reproducida para evitar reiteraciones innecesarias, en primer lugar, porque no se trata solamente de que no haya sido destruida la presunción iuris tantum de que la vivienda fue entregada en buen estado a la parte actora, que es lo que constituye la premisa mayor aducida por dicha recurrente de la que deriva el resto de sus alegaciones impugnatorias, ni acreditada la imputación de responsabilidad a los propietarios de la vivienda arrendada, pues siendo la vivienda de uso por la parte arrendataria, aunque desde luego que requiere la destrucción de la presunción establecida en el art. 1562 del Código Civil de que el arrendatario recibió la finca en buen estado ( SSTS de 10-3-1971 y 25-6-1985 , por ejemplo), lo cierto es que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, se expresa precisa y detalladamente que la vivienda se recibe en buen estado, el mismo a cuya devolución se obliga la arrendataria, según se detalla en dicha estipulación, por lo que el art. 1562 del Código Civil exime de la necesidad de presunción alguna al respecto, y, por tanto, de que pueda ser desacreditada dicha expresión acudiendo al expediente de la destrucción de una simple presunción, sin que se haya efectuado por la parte arrendataria reserva alguna sobre un eventual mal estado del local, de tal modo que de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1255 , 1258 , 1281 y 1283 del Código Civil , ha de estarse exclusivamente a lo pactado, sin que puedan extenderse las consecuencias de los contratos más allá de lo pactado en los términos interesados por los recurrentes. Ha de reiterarse que no cabe sino estar a las estipulaciones del contrato, pues no existen elementos de juicio consistentes para considerar desacreditada la convención con el rigor necesario en un proceso civil en los términos en que se alega por la reconvenida y recurrente, pues para que sea exigible la responsabilidad relativa a un supuesto estado defectuoso, debió formar parte expresamente del contrato suscrito por las partes de manera específica y concreta, pero no se hizo así por los arrendatarios ni puede presumirse, porque además supondría dar otro contenido al expresado en una cláusula concreta del contrato, lo que a nada puede conducir en un procedimiento contencioso, pues frente al valor que corresponde a los claros términos del contrato, en rigor no pueden prevalecer ni las alegaciones de parte ni simples testimonios.

Puede añadirse que los arrendatarios utilizan la vivienda durante dos años, sin que tampoco conste que haya efectuado requerimiento alguno a la arrendadora para que le reparase desperfectos o deficiencias iniciales ni intercurrentes. Luego, en el normal acontecer de las cosas, de ningún modo puede estimarse que la vivienda no hubiera sido entregada en condiciones. Por tanto, después de tanto tiempo de uso y disfrute por la arrendataria, ello permite efectuar el juicio de inferencia adecuado, cual es que los daños acreditados solamente pueden ser atribuidos a la arrendataria.

Por otra parte, respecto de los daños concretos, no puede cuestionarse que la sentencia recurrida acoja básicamente el resultado del informe pericial aportado por la parte demandada y reconviniente, pues dicha aportación es conforme con el criterio recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual el actor y el demandado han de presentar la demanda o la contestación acompañadas, en su caso, de un informe pericial con el que acreditar los hechos en los que se basen y sostener la acción deducida o la oposición formulada, pues así les obliga el art. 265.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como también dispone tajantemente el art. 336 de la misma Ley , siendo así que la sentencia analiza y valora los informes, debidamente ratificados en el juicio, debiendo recordarse que la valoración de la prueba es una función propia del Juzgador de instancia fundamentada en el principio de inmediación ( arts. 137 y 289 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), cuya apreciación realizada de conformidad con el principio de libre valoración ( arts. 316 , 348 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) debe mantenerse a no ser que sus deducciones o conclusiones sean ilógicas, absurdas, arbitrarias o contrarias a la ley, como reitera la jurisprudencia (STS de 14- 3-2007, por ejemplo), y en concreto respecto de la prueba pericial, al tratarse de un medio de prueba de apreciación libre no tasada ( art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que resulte contraria a las reglas de la sana crítica, reglas que no se hallan recogidas en precepto alguno ni previstas en ninguna norma valorativa de prueba, pero no cuando se trata de sustituir el criterio de valoración seguido razonablemente por el tribunal de instancia por el que la parte recurrente estima más adecuado o acertado ( SSTS de 15-4-2003 , 8-3-2005 , 21-7-2006 y 9-3-2007 , entre otras), sin que pueda predicarse en este caso falta de lógica, ni que se contraríen los criterios expuestos, porque además, este dictamen se corresponde con el resultado que proporciona el acta de presencia notarial, siendo suficiente para fundamentar la reconvención con acudir al importe que es presupuestado, aunque no se haya realizado, objeción de la parte recurrente que carece de sentido, porque se trata de reparaciones debidas justamente por los daños causados, como se acredita, ya se dice, no solo con el informe pericial, sino también con el acta de presencia notarial, por lo mismo que tampoco puede ser objeto de consideración ponerse a discutir ahora la calidad de las instalaciones ni de la vivienda misma, de lo que ha de responder a la entrega de la cosa arrendada, de acuerdo con lo previsto en los arts. 1561 , 1563 y 1564 del Código Civil , por lo que, en definitiva es lo procedente la confirmación de la sentencia recurrida, sin necesidad de entrar en más planteamientos por carecer de relevancia.

CUARTO.- Las consideraciones precedentes conducen a la desestimación del recurso de apelación interpuesto, lo que determina la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Clemente y Dª. Candida , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Santa Cruz de Tenerife, en los autos de Juicio Ordinario núm. 599/2013, confirmando la misma, con imposición expresa de las costas del recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, nuestra sentencia, definitivamente juzgado en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por el Ilmo. Sr. Magistrado-Presidente Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-