Sentencia CIVIL Nº 79/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 356/2018 de 20 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 356 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vnaròs Juicio Ordinario
número 803 de 2014
SENTENCIA NÚM. 79 de 2019
Ilmos. Sres.: Presidente:
Don JOSÉ MANUEL MARCO COS
Magistrados:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
En la Ciudad de Castellón, a veinte de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada
el día trece de noviembre de dos mil diecisiete por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número
3 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 803 de 2014.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Elsa , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María
Mercedes Cruz Sorribes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Vicente Juan Delshorts Fibla, y como apelados,
Doña Esther y Don Juan Carlos , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Alicia
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Ballester Ferreres y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Guillermo Sangüesa Teruel.
Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Adela Bardón Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: ' Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Dª. Elsa , representada por la Procuradora Sra. Cruz Sorribes contra D. Juan Carlos y Dª. Esther , representada por la Procuradora Sra. Ballester Ferreres, debo absolver y absuelvo a las partes demandadas de los pedimentos realizados de contrario, con expresa imposición de costas a la parte demandante.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Elsa , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia por la que declare haber incumplimiento de contrato condenando ala parte demandada a abonar la cantidad de 60.000 €, más los intereses legales conforme a la Estipulación Segunda de la Opción de Compra, estime la acción de nulidad con la devolución de la cantidad de 30.000 € entregada en concepto de arras, más los intereses, con revocación igualmente de la imposición de costas a la demandante.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 12 de abril de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 8 de enero de 2019 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 18 de febrero de 2019, llevándose a efecto lo acordado.

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TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Dª Elsa formuló demanda frente a los consortes D. Juan Carlos y Dª Esther ejercitando con carácter principal la acción de resolución contractual del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra que las partes suscribieron en fecha 1 de junio de 2010, aunque por error se indique que es del año 2011, por incumplimiento de la otra parte ante la imposibilidad de obtener suministro eléctrico y en cuanto a la entrega de la cosa principal, respecto de la que se alega el aliud pro alio, pidiendo la condena de los demandados a abonarles la cantidad de 60.000 €, más intereses legales. Con carácter subsidiario ejercitan la acción de nulidad del contrato, por imposibilidad del cumplimiento de la prestación por los vendedores, con condena a los mismos a abonarles la cantidad de 30.000 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más intereses legales, con petición de imposición de costas a la parte demandada.

Los demandados han comparecido y se han opuesto a la demanda pidiendo su desestimación.

La Sentencia dictada en primera instancia ha desestimado la demanda y ha impuesto las costas de la instancia a la parte demandada, al considerar que no se ha acreditado un incumplimiento grave y reiterado que determine la resolución del contrato, para lo que ha tenido en cuenta que la vivienda objeto de arrendamiento ha tenido siempre suministro eléctrico aunque no propio, a lo que añade que la demandante conocía esa situación y que aun así celebró el contrato. Considera además que el objeto del contrato era la vivienda y no la parcela, por lo que el hecho de que esta última pertenezca a otras tres personas en proindiviso no frustra la finalidad del negocio. Rechaza por ello la acción principal y también la de nulidad del contrato, por entender que no se puede considerar que haya falta de objeto, porque éste era la vivienda y la misma pertenece a los demandados y porque el 3 suministro eléctrico aunque no fuera del todo legal, al carecer de uno propio y ser de obra, esto era sabido y aceptado por la compradora.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la representación de Dª Elsa , alega en el mismo la existencia de error en la apreciación de la prueba en cuanto al incumplimiento consistente en obtener suministro eléctrico, negando haber conocido cuando firmó el contrato que dicho suministro era de obra y que no era posible obtener uno propio. También considera que ha sido errónea la apreciación de la prueba en cuanto al incumplimiento de la obligación principal que le incumbe al vendedor respecto de la entrega de la cosa, al no pertenecer la finca a los vendedores sino en proindiviso junto con otros dos propietarios. Defiende además la posibilidad de ejercitar de forma subsidiaria la acción de nulidad del contrato por imposibilidad en su cumplimiento por los demandados, por no poder entregar la finca registral a la que se habían comprometido y por no poder hacerlo con suministro eléctrico definitivo, por lo que interesa su estimación.



SEGUNDO.- Antes de entrar en el examen de los motivos del recurso debemos recordar los hechos que han resultado acreditados con la prueba practicada y que no resultan controvertidos.

Así en primer lugar procede señalar que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra en fecha 1 de junio de 2010 respecto del inmueble sito en Benicarlo, Partida San Gregorio, número de catastro NUM000 ) del polígono NUM001 , registro: tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 , finca NUM005 de Benicarló, habiendo pactado un plazo de duración del arrendamiento desde el 1 de junio de 2010 hasta el 24 de marzo de 2014, fecha esta última a partir de la cual se llevará a cabo la compra-venta, si bien se estableció que un mes antes de su vencimiento el arrendatario tendrá la opción de comprar la vivienda, por el precio que se establece de 135.000 €, descontando la cantidad entregada en ese acto de 30.000 € en concepto de arras o señal y todas las cantidades recibidas hasta el día de la compra, disponiendo de forma expresa que ' En el caso de no ejercitar la opción llegado el vencimiento del arrendamiento, éste quedará rescindido'.

La vivienda contaba con suministro eléctrico desde un contador de obra de la vivienda contigua que se abonaba desde una cuenta conjunta del demandado y del vecino colindante, 4 quien comunicaba a la demandante y a su familia el importe de estos recibos para su abonó por mitades, habiéndole hecho saber en el mes de abril de 2013 que se iba a proceder a renovar el contrato de suministro de luz de obra, sin que en ningún momento la vivienda haya dejado de tener el mismo.

La registral NUM005 es una finca rústica de secano cuya titularidad pertenece a D. Constancio y a Dª Purificacion en un 55,38%, y el resto a partes iguales a tres matrimonios, el primero de los cuales lo componen los consortes D. Dionisio y Dª Ruth , el segundo Dª Santiaga y D. Evelio , y el tercero los aquí demandados Dª Esther y D. Juan Carlos , ostentando cada uno de los tres un 14,87 % de titularidad.

La finca se encuentra delimitada y vallada formando varias parcelas, habiéndose construido tres viviendas cuyo uso y disfrute lo ostenta cada uno de los referidos matrimonios, teniendo suministro eléctrico definitivo la de D. Dionisio y Dª Esther , mientras que las otras dos lo hacen a través de un contrato de suministro de obra desde la vivienda de Dª. Santiaga y D. Evelio , que en el mes de abril de 2013 pasó de estar a nombre de la mercantil constructora a hacerlo a nombre de D. Evelio .

Esa participación la adquirieron cada uno de los mencionados consortes en escritura pública de fecha 13 de mayo de 2003, haciendo constar por acta notarial de esa misma fecha que la de cada uno de ellos se concreta en el uso exclusivo y excluyente de una porción de terreno con derecho de agua, a lo que añaden que cuando la legislación lo permita, tendría lugar la disolución de la comunidad adjudicándose cada uno de los comuneros, la porción de terreno cuyo uso y disfrute les corresponde y que en caso de venta de participaciones indivisas de la finca los demás propietarios no ostentarán derechos de tanteo y retracto a lo que hicieron constar que renunciaban expresamente.

La demandante abonó en concepto de arrendamiento la cantidad mensual de 500 € desde la fecha de inicio del contrato hasta el mes de noviembre de 2013, dejando de pagar la renta a partir del mes siguiente de diciembre de 2013.

En fecha 6 de marzo de 2014 el letrado de los demandados remitió una comunicación 5 a la demandante en la que le indicaba la extinción de la opción de compra, por no haberla ejercitado en plazo y la resolución del contrato de arrendamiento, señalando que a partir del día 24 de marzo debía de desalojar la vivienda y abonar las cantidades de renta adeudadas, haciendo los demandados suya la cantidad en su día entregada a cuenta por importe de 30.000 €.

Este requerimiento fue contestado el 21 de marzo de 2014 por la demandante, oponiéndose a la resolución del contrato de arrendamiento y a la extinción de la opción de compra, haciendo mención al incumplimiento previo de la otra parte porque desde el mes de abril de 2013 la compañía eléctrica había cancelado el suministro eléctrico del inmueble arrendado por no ser conforme a la normativa, lo que afirmaba que desconocía, por lo que considera que ha habido imposibilidad de ejercer la opción de compra hasta que se restablezca el suministro eléctrico, para lo que se concede un plazo de quince días, resolviendo el contrato en otro caso con la reclamación del reintegro de las cantidades abonadas.

Posteriormente la demandante volvió a remitir en fecha 25 de abril de 2014 una nueva comunicación en la que indicaba a los demandados que no habían realizado ninguna gestión para que ella tuviera suministro eléctrico, y que esto ha supuesto un grave incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra por lo que procedía a su resolución, anunciando que iba a abandonar la vivienda el día 5 de mayo de 2014 entregando las llaves de la misma, requiriendo a la otra parte la devolución de la cantidad entregada a cuenta. La vivienda de los demandados tiene suministro eléctrico con contrato de obra no siendo posible por el momento, con la normativa actual, que la misma tenga suministro propio y definitivo.



TERCERO.- En cuanto a las acciones que se ejercitan en el contrato, que son con carácter principal la de resolución del contrato por incumplimiento de los arrendadores vendedores y la de nulidad por lo que se denomina como imposibilidad de entrega de la finca registral nº NUM005 y de entrega de la parcela con suministro eléctrico, lo que se relaciona con la falta de objeto mencionando en los fundamentos de derecho el contenido del artículo 1.261 del Código Civil en cuanto a la falta de objeto cierto, debemos resaltar que esto último supondría en todo caso la nulidad absoluta del contrato que debe ser examinada con carácter principal, ya que si el contrato carece de uno de los elementos 6 esenciales del mismo procede declararlo nulo y no entrar en primer lugar a decidir si cabe su resolución, siendo ésta última la ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo en virtud de una causa que no sea de invalidez inicial.

Pero aun cuando procedamos al examen de las acciones ejercitadas por el orden que se establece en la demanda no consideramos que las mismas puedan prosperar.

Así en cuanto a la resolución del contrato se alega en primer lugar, tanto en la demanda como en el recurso, con fundamento en el contenido del artículo 1.124 del Código Civil, el citado precepto protege al contratante cumplidor o dispuesto a cumplir, facultándole para optar por la resolución del vínculo contractual en el caso de que el otro obligado no hubiera cumplido lo que le incumbía.

Para que proceda la resolución de la relación por incumplimiento es preciso, entre otras exigencias, que éste tenga la entidad precisa para producir tan grave consecuencia en el funcionamiento de la relación, debiendo la prestación no resultar útil para el fin empírico al que estaba destinada ( Sentencia de 27 de febrero de 2004).

En primer se alega la falta de suministro eléctrico definitivo, lo que pudiera constituir un incumplimiento del contrato suficiente para decretar la resolución del contrato, pero lo que ocurre es que la Juez de instancia no entiende acreditado dicho incumplimiento porque considera que la demandante conocía la situación del suministro eléctrico de la vivienda, siendo en este punto donde se alega en el recurso que ha sido errónea la valoración de la prueba.

La demandante manifestó en este sentido en el acto del juicio que estuvieron residiendo en esa vivienda desde el mes de junio de 2010 hasta el de mayo de 2014 y que siempre tuvieron suministro eléctrico habiendo pagado también en todo momento la luz de la misma forma, añadiendo que lo que les había explicado en esta cuestión la persona de la inmobiliaria que medió entre las partes fue lo que pone el contrato, que la luz se pagaba entre los dos vecinos y que cada uno tenía su propio contador dentro de su casa, sin que le hayan dicho que ese suministro se realizaba por un contador de obra.

La Juez de instancia ha valorado en este sentido que esto no impidió el uso y disfrute 7 de la vivienda y que ya sabían que era así por haberlo manifestado en este sentido Dª Araceli , que es la persona de la inmobiliaria que intervino en el contrato.

Es cierto que, como defiende la apelante, este testimonio debe valorarse con cierta cautela por la responsabilidad que pudiera tener la testigo en la información que facilitó, pero la misma lo que reiteró en el juicio fue que dado el tiempo transcurrido no recordaba exactamente los términos en que se publicitó la vivienda ni lo que ella pudo informar a los compradores, pero que les dijo todo lo que los propietarios le habían manifestado previamente, sin que estuviera interesada en omitir nada, llegando a afirmar con posterioridad que sí que les dijo lo de que era un contador de luz de obra.

Entendemos que esto debió ser cierto por el resto de prueba practicada, así en primer lugar en la cláusula novena del contrato lo que se hizo constar fue que ' Los gastos de agua, luz, se pagaran, entre los 3 chalets, el arrendatario se da por enterado de esta cláusula la cual se explica antes de la firma del documento', evidenciando con ello que había un pago conjunto de ambos suministro, aunque en cuanto a la luz se hacía por dos propietarios y no por tres, y que hubo una explicación de esa forma de proceder.

Según ya hemos dicho, la demandante reconoció en el acto del juicio, que el pago de ese suministro de luz fue el mismo durante todo el tiempo que duró la relación de arrendamiento, cercana a los cuatro años, abonándolo al vecino cuando este les aportaba la factura.

Esa forma de pago evidencia que no existía un contador propio en la vivienda, máxime cuando además se pagaba por mitades con independencia del consumo realizado por cada uno de ellos, según declaró el testigo que es el vecino que pasaba esos recibos. Este testigo explicó en el juicio que el contrato se renueva cada dos años y que lo que ocurrió en el mes de abril de 2013 fue que se enteró cuando faltaban pocos días para su renovación de que había venido una carta a nombre de la constructora,que es una sociedad que ya habían disuelto, por lo que para demostrar que si cortaban la luz no era por culpa de él se lo dijo a Mariana, que es la madre de la demandante, y que ésta le manifestó textualmente que si esto era porque la luz era de obra,lo que él contestó afirmativamente.

Consideramos que esto corrobora que tanto la demandante como su madre conocían 8 en ese momento que el suministro se realizaba mediante un contrato de suministro de obra.

También entendemos que es significativo que cuando esta conversación ya había tenido lugar, en el mes de marzo de 2014, cuando la demandante contestó a la comunicación remitida por el abogado de los demandados no hizo constar que tenían un contrato de suministro de obra, haciendo mención por el contrario a algo que no había sucedido, según ella misma reconoció en el juicio, al referirse a que la compañía eléctrica había cancelado el suministro pidiendo que se debía restablecer, siendo que incluso compareció al acto del juicio la inquilina que pasó a ocupar la vivienda tras el desalojo de la demandante y de su familia, y la misma manifestó que llevaba en la vivienda unos 3 ó 4 años y que siempre había tenido suministro eléctrico.

Se trata evidentemente de una situación anómala, como puso de manifiesto el perito que compareció al acto del juicio, siendo una parcela rústica donde ya se ha concedido un suministro definitivo a otro de los vecinos,por lo que no es posible que con la normativa actual se conceda otro propio y también definitivo para cada una de las otras dos viviendas, pero lo cierto es que la compañía ha consentido en prorrogar durante todo este tiempo el contrato de obra, que no se ha interrumpido el suministro y que la demandante y su familia, según decimos conocían que el mismo se hacía a través de un contrato de obra, por lo que no cabe imputar por este motivo un incumplimiento a los vendedores que permita la resolución del contrato por la otra parte.

Se alega a continuación otro incumplimiento que se achaca también a los vendedores, en cuanto se considera que los demandados no podían entregar la finca a la que se obligaron, al pertenecer en proindiviso a dos propietarios, a pesar de lo cual manifestaron en el contrato ser los titulares registrales de la finca número NUM005 , cuando ésta pertenece en pro indiviso a dos propietarios más.

De nuevo nos encontramos con la misma problemática, en cuanto que en una finca rústica que pertenece en proindiviso a varias personas se han construido tres chalets, y el mismo día en que se transmitió a los tres propietarios su participación indivisa, la totalidad de los mismos hicieron constar en un acta notarial que iban a tener un uso exclusivo y excluyente de la parte de cada uno de ellos hasta el punto de renunciar a los derechos de tanteo y retracto que les correspondían.

9 Esta es una forma de actuar que vincula a las personas que establecieron esos pactos y puede constituir un incumplimiento grave del contrato si no se pone de manifiesto en el momento de suscribir el mismo, ya que el nuevo titular pasaría a serlo de una parte indivisa de la finca registral, sin perjuicio de los acuerdos a que hubieran llegado los propietarios.

La Juez de instancia ha considerado que esto no frustra la finalidad del negocio desde el momento en que el contrato de arrendamiento con opción de compra era de la vivienda o inmueble sito en la parcela, lo que consideramos que en cuanto al arrendamiento resulta aplicable, siendo esto lo que declaró la demandante en el acto del juicio, que el arrendamiento era de un chalet que fue de lo que dispusieron durante el tiempo que la demandante y su familia permanecieron en el mismo, sin que esta circunstancia haya sido motivo de la resolución del contrato ni haya sido puesta de manifiesto en esas comunicaciones previas habidas entre las partes.

Es difícil por otra parte defender que alguien vaya a efectuar una compra de un inmueble sin conocer su situación registral, pero lo que ocurre en cuanto a la opción de compra, que es donde podría incidir como un incumplimiento el desconocimiento por los compradores de la existencia de un proindiviso sobre la finca registral, es que no cabe resolver dicho contrato cuando previamente esa opción de compra se ha declarado extinguida por la otra parte por un no haberla ejercitado en plazo.

Tal y como hemos expuesto en el anterior fundamento de derecho, en la cláusula décima se hizo constar de forma expresa que debía ejercitarse la opción de compra un mes antes del vencimiento contrato, con la advertencia expresa de que de no ejercitarla la opción llegado el día del vencimiento éste quedará rescindido, por lo que al ser dicho vencimiento del día 24 de marzo de 2014, debió ejercitarse antes del día 24 de febrero de 2014, lo que no consta que haya tenido lugar siendo que por el contrario la demandante desde el mes de diciembre de 2013 procedió a dejar de abonar la renta mensual, de forma que cuando la otra parte, el día 14 de marzo de 2014, le comunicó la extinción de la opción de compra por no haberla ejercitado en plazo no opuso ningún motivo válido para ello, no pudiendo entender por tal que se haya cancelado el suministro eléctrico, lo que ya hemos expuesto que no tuvo lugar.

No apreciamos por tanto y en los términos que hemos manifestado que se haya producido error en la valoración de la prueba,por los incumplimientos que alega el 10 recurrente y en los términos que solicita.

Tampoco podemos apreciar la acción que se ha ejercitado con carácter subsidiario, de nulidad del contrato, ya que para ello debería concurrir en la forma que hemos expuesto falta de objeto del mismo, lo que no apreciamos, ya que dicho objeto lo constituye la vivienda arrendada, aunque la misma se encuentre en una parcela que es titularidad en proindiviso de varios propietarios, lo que en todo caso podría dar lugar a la resolución del contrato, posibilidad que hemos negado en los términos que hemos expuesto, y sin que se haya alegado en ningún momento que haya habido error en el consentimiento, ejercitando en ese caso la acción de anulabilidad.

Y lo mismo sucede en cuanto a la falta de entrega de la parcela con suministro eléctrico de forma definitiva, donde damos por reproducido lo antes expuesto en relación con a ese suministro, sin que pueda por este motivo considerarse que no concurre objeto del contrato para declarar su nulidad.

Procede por todo ello y en definitiva desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución dictada.



CUARTO.- Por otra parte, respecto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C.

En cuanto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Elsa , contra la Sentencia dictada por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vinaròs en fecha trece de noviembre de dos mil diecisiete, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 803 de 2014, 11 CONFIRMAMOS la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Contra esta Sentencia, dictada en proceso de cuantía que no excede de 600.000 euros, puede interponerse dentro del plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación, recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala civil del Tribunal Supremo, con arreglo a lo preceptuado en la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por los motivos del artículo 469 LEC, así como en el mismo plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación recurso de casación por interés casacional, con arreglo a las normas del artículo 477.1, 477.2.3º y 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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