Sentencia Civil Nº 793/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 596/2012 de 17 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA

Magistrados

D./Dª. MARÍA PAZ PÉREZ VILLALBA

D./Dª. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 17 de diciembre de 2014.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 22 de marzo de 2012

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000

VISTO, ante Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 22 de marzo de 2012 , seguidos a instancia de HOTELES ESCUELA DE CANARIAS S.A. representados por el Procurador D. /Dña. MARIA TRINIDAD LEYVA JIMENEZ y dirigidos por el Letrado D. /Dña. JOSE ANTONIO RODRIGUEZ PEREGRINA, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 representados por el Procurador D. /Dña. MARIA TERESA DIAZ MUÑOZ y dirigidos por el Letrado D. /Dña. FRANCISCO ANTONIO PADRON BERMEJO.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que estimando las demanda interpuesta por HOTELES ESCUELA DE CANARIAS, SA (HECANSA) contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 :

Declaro la improcedencia de la obligación de HECANSA de contribuir a los gastos por los conceptos recogidos en la tabla que se refleja en el hecho cuarto de la demanda y que fueron aprobados en la Junta General Ordinaria de 2 de Junio de 2011, al aprobarse los presupuestos para el ejercicio 2011, punto quinto del orden del día.

Condeno a la comunidad a devolver o restituir a la actora los importes por cuotas abonados con fundamento en los conceptos reflejados en la tabla del hecho cuarto, que transcribe las partidas del presupuesto del ejercicio 2011 objeto de impugnación.

Condenar a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 al pago de las costas del juicio'.

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 24 de noviembre de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Iltmo. Sr. D. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se estima la demanda formulada por la representación procesal de la entidad HOTELES ESCUELA DE CANARIAS, S.A. (HECANSA), declarándose, en consecuencia, improcedente la obligación de la actora 'de contribuir a los gastos por los conceptos recogidos en la tabla que se refleja en el hecho cuarto de la demanda y que fueron aprobados en la Junta General Ordinaria de 2 de Junio de 2011, al aprobarse los presupuestos para el ejercicio 2011, punto quinto del orden del día', condenándose, igualmente, a la demandada a la devolución de aquellos importes abonados con fundamento en los conceptos reflejados en la mencionada tabla.

A fin de centrar los términos de debate del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 , entiende esta Sala que resulta conveniente, en primer término, realizar una breve alusión tanto a los hechos en que se funda la demanda como los motivos de oposición articulados por la Comunidad de Propietarios demandada.

Así, por lo que se refiere a la demanda, la entidad accionante, tras indicar su derecho de propiedad sobre el local número 3 ubicado en el edificio 2 del Conjunto Arquitectónico denominado PLAZA000 y del local número 4 ubicado en el edificio 3, añade que en fecha 2 de junio de 2011 por la Junta de Propietarios se trata como punto del orden del día '5.- Aprobación, si procede, del presupuesto para el ejercicio 2011', adjuntándose con la convocatoria tal presupuesto, aprobándose finalmente tal punto, con el voto en contra de la entidad demandante, cuestionándose, en suma, por la entidad demandante su obligación de contribuir a una serie de gastos que se especifican en el hecho cuarto de la demanda y por los motivos que se exponen a lo largo de su escrito de demanda.

Por la representación procesal de la parte demandada se alegan los siguientes motivos de oposición a la pretensión formulada de contrario:

- La inaplicabilidad de la doctrina de los actos propios invocada por la parte actora, ya que, amén de no concurrir los presupuestos exigidos para su apreciación, debe tenerse presente que la autorización a la entidad demandante para realizar determinadas instalaciones 'de aire acondicionado y grupo electrógeno en el área técnica del edificio de viviendas, como se reconoce en la demanda, data del año 2007, siendo implantadas dichas instalaciones con posterioridad a la Junta celebrada en mayo de 2007'.

- La Comunidad de Propietarios demandada justifica la extensión de una serie de gastos 'que, en principio pudieran ser considerados exclusivos del conjunto de viviendas a los locales 3 y 4 del Conjunto Arquitectónico propiedad de la actora' por el hecho de tener la entidad demandante 'en el edificio de viviendas (planta técnica) sus unidades de refrigeración de aire acondicionado y grupos electrógenos en virtud de acuerdo de la junta del año 2007, lo que, como se reconoce de contrario supone, ineludiblemente el uso de servicios del edificio de viviendas, a priori, ajenos a los locales de HECANSA'.

Por el Magistrado a quo, como se ha adelantado, se estima la demanda origen de las presentes actuaciones con fundamento en las consideraciones siguientes:

- Se desestima la aplicación al supuesto de autos de la doctrina de los actos propios, por lo que argumentos que se contienen en el fundamento de derecho segundo.

- Con relación a la cuestión principal se concluye que 'Este Tribunal entiende que esa interpretación es contraria a la letra y al espíritu de lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad y al Título Constitutivo. Si se reservó esa planta para instalaciones de toda la comunidad, aunque esté situada en el 'edificio de viviendas', el uso de la misma por los locales no conlleva que deban participar de gastos exclusivos de las viviendas. Cuando en realidad existe total independencia de accesos y suministros y los estatutos prevén específicamente la existencia de gastos exclusivos de las viviendas'.

Contra la meritada Resolución de alza la apelante alegando:

- Incongruencia de la Sentencia al resolver el Juzgador la cuestión que le fue sometida apartándose de los hechos que las partes pretendieron hacer valer y de las cuestiones determinadas como controvertidas por las mismas.

- Error en la valoración de la prueba practicada.

SEGUNDO.- Respecto a la cuestión objeto de la presente litis, es doctrina de nuestro Tribunal Supremo, que por otro lado, se recoge en el fundamento de derecho tercero de la Sentencia apelada, que todos los gastos generales del inmueble que no fueran imputables a uno o varios pisos o locales debían ser sufragados por todos los comuneros de conformidad con el coeficiente de propiedad establecido en el título, salvo las exoneraciones que pudiesen contenerse en él, siempre de interpretación restrictiva, obligación que no desaparece por el hecho de no usar un determinado servicio o elemento común -no se admite la renuncia al uso-. Si el gasto puede individualizarse, como excepción a la regla general, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exención aunque también puede preverse en los estatutos o disponerse por acuerdo de Junta. Para el Tribunal Supremo no basta con la posibilidad abstracta de su individualización, sino que debe haberse individualizado el gasto en el título o en los estatutos o por acuerdo de junta, teniendo en cuenta además que la exención debe ir ligada a la imposibilidad de uso del elemento de que se trate.

Podemos citar al efecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2000 conforme a la cual: 'No obstante el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal ... En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido art. 9-5 (S.s. de 16- 6-1995 y 15-6-1996), ya que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa'.

También la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 2007 hace referencia a esta cuestión cuando dice: 'Por otra parte, el artículo 9.5 de la Ley, respecto a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, admitía las cláusulas de exoneración, al mencionar que los desembolsos de los comuneros se efectuarán con arreglo a la cuota de participación fijada por el título o 'a lo especialmente establecido'; cuya última pauta responde a la lógica de no satisfacer nada por servicios en los que los titulares de algunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute, y, aunque es cierto que la doctrina jurisprudencial ha interpretado restrictivamente esta cláusula y obliga a compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento ( SSTS de 25 de junio y 3 de julio de 1984 ), en este caso no existe coincidencia entre la cuestión debatida y lo sentado por esta Sala'.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009 establece en el mismo sentido que: 'Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién manifestada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad'.

TERCERO.- Partiendo de lo anterior, y entrando a resolver el primer motivo de impugnación, esto es, un supuesto de vicio de incongruencia, sin perjuicio de indicar que por la parte, en ningún momento, se interesa la nulidad de la Resolución de instancia, sino simplemente se viene a interesar la revocación de la Sentencia dictada y la consiguiente desestimación de la pretensión ejercitada por la parte actora, es preciso traer a colación lo indicado por la Sentencia de esta Sección de la Audiencia Provincial de Las Palmas de fecha 16 de julio de 2014 , que afirma que 'En primer lugar, en lo que se refiere al alegado vicio de incongruencia, cabe recordar que el deber de congruencia de las resoluciones judiciales consiste en la necesaria exigencia de conformidad entre el contenido de la sentencia y las pretensiones deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, siempre respetando los hechos alegados y la causa de pedir, resolviendo todos los puntos litigiosos. La congruencia existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, aunque no se requiere desde luego una correlación literal y rígida, sino racional, sustancial y flexible ( SsTS 8-2-2000 , 16-5-2002 , 7-5- 2003 , 5-6-2003 , 7-12-2006 , 11-2-2010 , 14-4-2011 ). La congruencia exigible a toda sentencia comporta pues inexcusablemente la necesaria correspondencia y correlación de su parte dispositiva o fallo tanto con las pretensiones deducidas por las partes como con el soporte fáctico de las mismas, resolviendo todos los puntos litigiosos'.

Pues bien, ninguna incongruencia cabe predicar de la Sentencia dictada, la cual viene a resolver escrupulosamente la cuestión sometida a su consideración por las partes, que no es otra que la impugnación de un acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios por el que se pretende la contribución de la demandante a determinados gastos, que la parte demandada considera que han de ser afrontadas como consecuencia de las instalaciones de determinados elementos (unidades de refrigeración de aire acondicionado y grupos electrógenos) y es a ello a lo que da respuesta el Magistrado a quo, máxime cuando el lugar en que tiene lugar dicha instalación precisamente fue objeto de indicación en el informe pericial aportado por la parte accionante, y precisamente cuando lo que mantiene la parte demandante es la falta de obligación de contribución de los mismos, no sólo invocando la doctrina del abuso del derecho, sino también porque los servicios que se reflejan en el presupuesto que se aprueba y que es objeto de impugnación ni se hace uso de los mismos ni se aprovecha el local en cuestión, o bien lo hace de forma esporádica.

Así, para llegar a una conclusión sobre la obligación del local de contribuir a los mismos y teniendo presente la doctrina jurisprudencial que se expone, resulta obligado la lectura e interpretación del Título Constitutivo y los Estatutos, de tal forma que con todo el material probatorio obrante en las actuaciones por el iudex a quo se llega a la conclusión que expone en el fallo de la Sentencia apelada, bastando acudir al visionado del DVD de la audiencia previa para advertir que quedaron fijados como hechos controvertidos los que se han expuesto con anterioridad.

TERCERO.- Centrándonos ya en la cuestión de fondo, es necesario partir de lo dispuesto en el Título constitutivo, en concreto, de lo que dispone la Escritura de Obra nueva y División en régimen de Propiedad Horizontal, otorgada el día 23 de septiembre de 2002 y que se modificó en fecha 29 de diciembre de 2004. Así, sin perjuicio del error advertido por el Magistrado a quo con relación a la numeración de la documental aportada, hemos de convenir que el edificio en cuestión está formado por tres plantas bajo rasante (sótanos -3, -2 y -1) y de 'tres cuerpos de construcción sobre rasante, con accesos independientes y usos diferenciados' y que son los edificios 1, 2 y 3, página 12 de la escritura de fecha 23 de septiembre de 2002. Con relación al edificio 2, según el folio 222 de las actuaciones, cuenta con una planta baja, destinada a vestíbulo de biblioteca y vestíbulo de viviendas, la entreplanta, destinada a biblioteca y zonas comunes de viviendas, que tiene una superficie total construida aproximada de 742,42 m2, y por último, 'la planta superior a la entreplanta, destinada a instalaciones y zonas comunes del edificio', con una superficie total de 487,95 m2, y es precisamente en dicha zona, como se infiere del informe pericial aportado por la parte demandante, lo que no se cuestiona por la apelante, donde se instalan los apartados que, obviamente, dan servicio a la entidad demandante.

Del mismo modo, y aludiendo a los Estatutos, dice el artículo 3 que 'Sin perjuicio de su carácter de elemento común, las zonas cuyo uso exclusivo se atribuya, en su caso, en la presente escritura de Propiedad Horizontal a las diferentes viviendas, oficinas, locales comerciales, cuartos trasteros, garajes y espacio destinado a biblioteca, será utilizadas en exclusiva por los propietarios de las mismas, quienes correrán, de forma exclusiva, con los gastos ordinarios y extraordinarios de mantenimiento, reparación y conservación' y el artículo 6 que 'la totalidad de las unidades, dependencias o partes del edificio que integran el conjunto arquitectónico tienen, según resulta del Título Constitutivo, y tanto en beneficios como en cargas, un coeficiente de participación calculado sobre la totalidad de las superficie del referido conjunto; y asimismo algunas de ellas, tienen a su vez, un segundo coeficiente de participación calculado sobre la superficie de un parte del mismo.

En particular, este segundo coeficiente de participación se ha calculado: (1) para las plazas de garaje: sobre la superficie de las plazas de garaje del edificio; (2) para los cuartos trasteros: sobre las superficie de los cuartos trasteros del edificio; y (3) para las viviendas: sobre la superficie de las viviendas del edificio.

Este segundo coeficiente será el que resulte de la aplicación para todos los gastos ordinarios o extraordinarios que resulten imputables, con carácter exclusivo, a los elementos comunes situados en las Zonas antes descritas con los epígrafes 1, 2, o 3.

Por el contrario todos aquellos gastos que resulten imputables de manera global a la totalidad del Conjunto Arquitectónico, será asumidos por los propietarios en proporción a su primera cuota de participación que deriva de la superficie total del referido conjunto

Partiendo de todo lo dicho, hemos de convenir con el iudex a quo que los Estatutos han previsto expresamente que existan, por un lado, gastos comunes de la totalidad del edificio y otros imputables a viviendas, plazas de garaje o trasteros, según el criterio que se especifica en el artículo 6.

En resumen, la entidad demandante, dejando a un lado la invocación que realiza de la doctrina de los actos propios respecto a lo cual esta Sala debe convenir con lo afirmado por el iudex a quo en el fundamento de derecho segundo de la Resolución apelada, viene a mantener que no procede ninguna contribución de la misma al abono de unos conceptos por partidas de los que no hace uso ni se aprovechan los locales, o lo hacen de forma muy puntual. Por la parte demandada, por el contrario, se parte de la premisa (lo que reproduce en trámite del escrito de apelación), que habiéndosele autorizado a la entidad demandada a instalar en el año 2007 sus unidades de refrigeración de aire acondicionado y grupos electrógenos, ello ya supone el uso ineludible de los servicios del edificio de viviendas. En otras palabras, entiende la parte demandada, sin discutir, ciertamente, que el acceso a las zonas comunes por la entidad demandante puede tener, en su caso, una finalidad exclusiva y puntual de mantenimiento de los equipos cuya instalación se autorizó, que ello traería consigo, sin más, su obligación de contribuir a todos los gastos que, a priori, son extraños a los propietarios de los locales.

Pues bien, entiende esta Sala tras la oportuna valoración de la prueba, y en particular la documental aportada, que el recurso de apelación interpuesto debe ser desestimado, ya que la concreta instalación autorizada por la Comunidad de Propietarios tiene lugar en una dependencia muy concreta del edificio 2, esto es, en 'la planta superior a la entreplanta, destinada a instalaciones y zonas comunes del edificio', infiriéndose del informe pericial el motivo por el cuál esta zona concreta, pese a ubicarse en el edificio de viviendas, se reservó a la instalaciones y zonas comunes del edificio y por el hecho, que también resulta del informe emitido por Don Luis Miguel , lo que tampoco se discute por la parte demandada, que los locales cuentan no sólo ya con acceso independiente, sino que además se abastecen de forma individual en los que se refiere a todos los suministros, no pudiendo esta Sala compartir el razonamiento simplista mantenido por la parte demandada, esto es, que por el mero hecho de tener instalados determinados servicios en el edificio de viviendas, aún en una zona 'destinada a instalaciones y zonas comunes del edificio', tenga la demandante que contribuir, sin más, a los gastos que se explicitan en el cuadro expuesto en el hecho cuarto de la demanda, como, por ejemplo, gastos de mantenimiento de aire acondicionado, de ascensor o extintores, que ni siquiera se utilizan por la entidad demandante, ya que cuanta con elementos independientes para tales servicios, o los gastos labores de un portero, cuyos servicios se podrían requerir en momentos muy puntuales, o por suministros eléctricos y de agua, pese a contar la entidad demandante con contadores individuales o independientes del resto del edificio. Por todo ello, entiende esta Sala que resultaría arbitrario o abusivo que un comunero resultare obligado a la contribución a concretos servicios o conceptos de los que disfrutan ampliamente y de forma exclusiva los propietarios de la viviendas, siendo muy esporádica la utilización de los servicios del portero para el acceso a sus instalaciones.

Debe añadirse que el uso es concedido por la propia Junta de Propietarios, pero, en ningún caso, en el acuerdo que se adopta en el año 2007 se impone ninguna obligación al solicitante por el uso de tal zona técnica, siendo obvio que la entidad demandante tuviese que pedir el correspondiente permiso ya que la instalación tenía lugar en una zona común del edificio.

CUARTO.- Por la parte apelante se viene a cuestionar lo dispuesto por el iudex a quo en el fallo de la Sentencia apelada, en concreto, en el apartado b) del mismo, en virtud del cual se condena a la entidad demandada 'a devolver o restituir a la actora los importes por cuotas abonados con fundamento en los conceptos reflejados en la tabla del hecho cuarto, que transcribe las partidas del presupuesto del ejercicio 2011 objeto de impugnación', y ello con fundamento en el argumento de que 'no ha existido repercusión real de los acuerdos adoptados por la cuota abonada por Hecansa . ya que no abonado HECANSA cantidad alguna adicional por aplicación del acuerdo impugnado'. Pues bien, tal motivo de impugnación debe ser igualmente desestimado, ya que tal cuestión, en su caso, podría ser objeto de debate en un hipotético trámite de ejecución de Sentencia, de tal forma que si, efectivamente, ninguna cantidad ha sido abonada por la entidad demandante ni tampoco ha sido reclamada por la entidad demandada con base en el acuerdo cuya nulidad se declara, ninguna cantidad, obviamente, ha de devolver la parte demandante.

Por todo lo expuesto, el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 debe ser desestimado, con la consiguiente confirmación de la Sentencia apelada.

QUINTO.- En cuanto a las costas, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PLAZA000 contra la Sentencia de fecha 22 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de Las Palmas de Gran Canaria , la cual CONFIRMAMOS en su integridad, con expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.