Sentencia Civil Nº 796/2010, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3068/2009 de 12 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00796/2010

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2009 0601306

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003068 /2009

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000442 /2008

APELANTE: Isidora , Lorena

Procurador/a: MARINA LAGARON GOMEZ, MARINA LAGARON GOMEZ

Letrado/a: JOSE LUI FEIJOO BORREGO, JOSE LUI FEIJOO BORREGO

APELADO/A: Matilde , Pedro

Procurador/a: MARIA JESUS NOGUEIRA FOS, MARIA JESUS NOGUEIRA FOS

Letrado/a: Mª CONSUELO CARRERA ESTEVEZ, Mª CONSUELO CARRERA ESTEVEZ

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados Ilmo. Sr. D. Jaime Carrera Ibarzabal, Presidente; Ilmo. Sr. D. Miguel Melero Tejerina y Ilma. Sra. Doña Matilde García Brea, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 796

En Vigo, a doce de noviembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000442 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003068 /2009, es parte apelante-: D./ª Isidora , Lorena , representado por el procurador D./ª MARINA LAGARON GOMEZ, MARINA LAGARON GOMEZ y asistido del letrado D./ª JOSE LUI FEIJOO BORREGO, JOSE LUI FEIJOO BORREGO ; y, apelado-: D./ª Matilde , Pedro representado por el procurador D./ª MARIA JESUS NOGUEIRA FOS, MARIA JESUS NOGUEIRA FOS y asistido del letrado D./ª Mª CONSUELO CARRERA ESTEVEZ, Mª CONSUELO CARRERA ESTEVEZ.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª Miguel Melero Tejerina, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Vigo, con fecha 10 de noviembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Lagarón en la representación de Dña. Isidora y Dña. Lorena contra D. Pedro y Dña. Matilde , representados por la Procuradora Sra. Nogueira Fos, debo absolverlos y los absuelvo de las pretensiones deducidas de adverso, con imposición de las costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador Dª. Marina Lagaron Gómez , en nombre y representación de Dª. Isidora y Dª. Lorena , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la del presente recurso el día 4 de noviembre de 2010.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda inicial, la parte actora alega que el día 5/10/2004 celebró con la demandada un contrato de arras penitenciales de la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 - NUM001 NUM002 que le permitían desligarse de la venta devolviendo al comprador su importe duplicado. Tras autorizar a los compradores a usar la vivienda, al amparo de lo pactado hicieron valer su facultad de rescisión de la venta poniendo a disposición de los compradores la suma de 36000 euros y los demandados se niegan recibir el pago y restituir la posesión de la vivienda por lo que solicita que "se declare rescindido el contrato de compraventa". Además, alega que debido a la negativa a la restitución se han visto obligados a arrendar una vivienda por lo que reclaman la renta abonada, 26400 euros, más las rentas que se devenguen hasta la recuperación de la posesión.

Los demandados se oponen puesto que consideran que estamos ante un contrato de compraventa en el que no se pactaron arras penitenciales sino que se entregó una señal a cuenta del total que no faculta para la resolución unilateral. Narran que cuando llegó el día señalado para elevar a público el contrato privado de compraventa no se llevó a cabo por dificultades jurídicas imputables a los vendedores, razón por la que pidieron la devolución de la señal. Seguidamente llegaron a un acuerdo para escriturar en otra fecha posterior, haciendo entrega de la propiedad y posesión del inmueble y eliminando la posibilidad de resolución unilateral. Además, niegan la existencia de perjuicios derivados.

La sentencia dictada en primera instancia califica el contrato como compromiso de venta con arras penitenciales pero este fue novado por otro pacto posterior en el que se elimina la posibilidad de desistir del contrato, por lo que absuelve a los demandados.

SEGUNDO.- La primera cuestión que hay que resolver es la naturaleza del contrato de fecha 5 de octubre de 2004 aportado como documento nº 1 de la demanda. La sentencia dictada en primera instancia considera que estamos ante un pacto de compraventa futura y esta sala considera que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado si bien la cuestión no es del todo relevante puesto que ya sea así o se trate de un compromiso de venta, el contrato posterior consuma en cualquier caso la venta y la transmisión de la propiedad, como veremos.

El artículo 1451 del Código Civil contempla el supuesto de promesa bilateral de venta y de compra que "habiendo conformidad en la cosa y en el precio dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato". Estamos ante una figura distinta de la compraventa. Tal como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 Jun. 1998 la promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, con conformidad en la cosa y en el precio, puede mantener sustantividad como negocio preparatorio o precontrato, por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento.

Para determinar si estamos en presencia de un precontrato o promesa de venta es preciso atender a la voluntad de las partes.

La parte actora en su demanda no califica expresamente el contrato principal, solo se refiere a la cláusula accesoria que considera le faculta para desistir de su cumplimiento y alude en la parte dispositiva al contrato de compraventa, mientras que a parte demandada dice que estamos ante un contrato de compraventa. La interpretación de la voluntad de la literalidad del documento así como de la sistemática de sus cláusulas (artículo 1281 y 1285 del Código Civil , es la siguiente:

El contrato de fecha 5 de octubre de 2004 se denomina de "recibo de señal sobre compra de propiedad" y no se emplea ningún término como promesa de venta, venta futura o equivalentes de los que pueda deducirse por su significado gramatical que se pactó un precontrato.

En la cláusula primera , Pedro y Matilde "compran dicha propiedad a la propietaria de la misma por un valor de 22375 euros" no se comprometen a comprar. Los términos literales son claros y esta clausula contiene un acuerdo sobre todos los elementos esenciales del contrato de acuerdo con lo establecido en el artículo 1445 del Código Civil , esto es la cosa y el precio.

Ciertamente en la cláusula segunda se deja constancia de la entrega de 18.000 euros en concepto de arras o señal "con el fin de afianzar dicha compra", pero de aquí no puede deducirse que lo que se garantizaba es la obligación de concertar la venta en el futuro sino "dicha compra" referida a la expresada en la cláusula anterior donde no se habla de un compromiso sino de una compraventa actual.

La única duda la plantea la cláusula tercera donde las partes dicen que "en el momento de firmar el contrato "definitivo" de compra mediante escritura pública con la propietaria, se le descontará el importe de estar arras o señal del pago total pactado..." Esta referencia al contrato definitivo puede interpretarse como lo hace la sentencia de primera instancia como opuesto al precontrato, pero consideramos que se trata de una referencia a la elevación a público de la escritura a la que pueden compelerse los firmantes de un contrato de compraventa privada (artículo 1279 y 1280 del Código Civil ) momento en el que se consuma el contrato con la entrega del precio contra la tradición ficticia operada por el otorgamiento de la escritura pública, de acurdo con el artículo 1462 del Código Civil .

Finalmente, en la cláusula sexta , se regulan las arras referidas a una compraventa actual, no a la futura.

Esta interpretación se confirma atendiendo a los actos posteriores al contrato (artículo 1281 ). Según consta en el documento privado de fecha 14 de abril de 2005, las vendedoras autorizan a los compradores a utilizar la vivienda antes de la escritura pública "con todos los derechos inherentes a los propietarios", entregando las llaves, y esta ocupación se hizo efectiva dándose así cumplimiento a una obligación de entrega que deriva de una compraventa previa perfeccionada. Este documento dice que la autorización se basa en "el contrato de compraventa existente" no en un compromiso de venta anterior.

TERCERO.- La cláusula accesoria de arras puede tener tres finalidades:

1) Arras confirmatorias. Se entrega una señal de la celebración de un contrato en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio.

2) Arras penales, como garantía del cumplimiento que se pierden si el contrato se incumplen pero que no permiten desligarse del mismo.

3) Arras penitenciales. Estas son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil : Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

La jurisprudencia de forma reiterada señala que para atribuir condición penitencial a las cantidades abonadas como arras, es preciso que la voluntad de los contratantes resulte clara y expresa en el convenio, es decir, debe de hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS de 17 de octubre de 1996 , recordando otras 24-12-1992 , 4 y 28-3 y 11-12-1993 , 15-3 y 11-4-1994 , entre otras muchas). Señala la jurisprudencia que la norma contenida en el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales, pues en otro caso han de ser conceptuadas como confirmatorias, por lo que tiene aparecer con toda claridad y sin género alguno de duda que la voluntad de las partes fue la de atribuir al pacto arral un carácter penitencial o de posibilidad de arrepentimiento del contrato ( SSTS de 20-5-2004 y 10-3-1986 , las, 30-4-1998 , 9-3-1989 , 12-12-1991 , 28-9-1992 y 4-3-1996 , por todas).

Tal como ya hemos visto, la cláusula segunda se deja constancia de la entrega de 18.000 euros en concepto de arras o señal "con el fin de afianzar dicha compra" de garantizar su cumplimiento lo que no comporta una facultad de rescindir el contrato pero la cláusula sexta contiene una clausula en la que de forma expresa e inequívoca se pactan las arras penitenciales: "En caso de que este contrato fuese rescindido por parte de los compradores, estos perderán las arras o señal, y si es la vendedora la que lo rescinde, se verá obligada a devolver las arras o señal duplicadas, según constan en el artículo 1454 del Código Civil ." El contenido de esta clausula no es materialmente coincidente con el supuesto de hecho del artículo 1454 del Código Civil que como hemos visto, regula las cláusulas penitenciales. Recoge la posibilidad de que el contrato sea rescindido (empleando la terminología del precepto) por ambas partes, es decir, la facultad de arrepentimiento, regulando los efectos de igual forma que el citado artículo y por si hubiera alguna duda se remite de forma expresa al mismo por lo que es claro que se ha pactado una cláusula penitencial.

Ahora bien, la facultad del vendedor de desistir del contrato a su arbitrio se entiende pactada en el mismo solo hasta el otorgamiento de la escritura pública y consiguiente transmisión de la propiedad. Por medio del contrato de fecha 14 de abril de 2005, los vendedores expresaron su voluntad de transmitir la propiedad y verificaron la tradición, por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 609 del Código Civil tenemos título y modo que transmitió la propiedad. La parte actora sostiene en su recurso que el título que habilita esta posesión es el comodato, calificación jurídica de los hechos expuestos en la demanda, cuando dice que autorizaron el uso y la ocupación sin que se produjera ningún pago del precio, pero los términos del documento son claros y en cualquier caso, recogen las voluntad de las partes de elevar el contrato a escritura pública en diez días sin facultad de desistimiento unilateral. Por el contrario, el vendedor se compromete al pago de la renovación de la tasación, necesaria por la demora, así como a hacer otros descuentos, lo que resulta incompatible con la reserva de rescisión.

CUARTO.- Por lo tanto, procede desestimar el recurso interpuesto y la parte recurrente deberá de pagar las costas procesales de la apelación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Dª Mariana Lagarón Gómez en representación de Dª Lorena y Dª Isidora , frente a la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia 6 de Vigo en los autos nº 442/2008 que confirmamos en su integridad, imponiendo al apelante las costas procesales generadas por este recurso.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la presente no cabe recurso ordinario alguno y déjese testimonio en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.