Sentencia Civil Nº 8/2007, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 371/2006 de 10 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00008/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 371/2006

JUICIO ORDINARIO Nº 704/2004

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº UNO DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 8

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a diez de Enero de dos mil siete.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 704/2004 -Rollo 371/2006-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Cartagena, entre las partes: como actor Don Octavio , representado por la Procuradora Doña María del Mar Posadas Molina y dirigido por la Letrada Doña Aurora Sánchez Segado, y como demandados Don Luis Alberto , representado por la Procuradora Doña Reyes Azofra Martín y dirigido por la Letrada Doña Josefa Calderón García, y Don Clemente , representado por el Procurador Don Francisco Antonio Bernal Segado y dirigido por el Letrado Don Francisco Grech Nortes. En esta alzada actúa como apelante la parte demandante y como apelados los demandados. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el número 704/2004 , se dictó sentencia con fecha 23 de noviembre de 2005 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora, Sra. Carrión Hernández, actuando en nombre y representación de D. Octavio , contra D. Luis Alberto y D. Clemente , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos efectuados en su contra, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandante, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a los demandados, emplazándolos por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 371/2006, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 9 de enero de 2007 su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclamada en la demanda rectora de las actuaciones la cantidad de 4.218,44 euros, de la que 861,63 euros se corresponden a las rentas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 3 de septiembre de 2003 que se dicen vencidas de los meses de enero, febrero y marzo de 2004 y no pagadas por los demandados, Don Luis Alberto , como arrendatario, y Don Clemente , como fiador de aquél, 106,46 euros a los recibos de luz, 89,95 euros a los del agua y 3.160,40 euros a daños ocasionados a la vivienda objeto del arrendamiento; la sentencia apelada desestima tal demanda, considerando, por un lado, que el arrendatario abandonó la vivienda arrendada en diciembre de 2003 y no en marzo de 2004, como se sostiene en ese escrito rector, por lo que no adeuda cantidad alguna en concepto de rentas y tampoco por consumo de luz y agua, al estimar el correspondiente a ese mes de diciembre sobradamente cubierto con el importe de la fianza; y, por otro, que no hay base para considerar acreditado que los desperfectos a que hace alusión el perito de la parte actora (por los que se reclama) hayan sido causados por el demandado. Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandante, alegando error en la valoración de la prueba, al estimar, en síntesis, que por la practicada debe entenderse acreditado que el arrendatario abandonó la vivienda a finales de febrero de 2004 y no en diciembre de 2003 y que los daños de la vivienda fueron causados por el mismo antes de dejarla libre.

SEGUNDO.- Antes de entrar a resolver sobre el fondo del asunto, insistiendo la representación procesal de Don Clemente , en su escrito de oposición al recurso de apelación, en la excepción de falta de legitimación activa y pasiva, basada en que en el contrato de arrendamiento litigioso figura como arrendadora la mercantil Administración y Alquileres, S.L., y no quien acciona, Don Octavio , se ha de indicar que tal excepción es rechazada con acierto por el Juzgador "a quo" en el primero de los Fundamentos de Derecho, que se acepta, dándolo por reproducido, en el que, con unos razonamientos coherentes y lógicos, que, por otro lado, no resultan conveniente combatidos en ese escrito de oposición, se sienta la conclusión de que el Sr. Octavio interviene en este juicio en condición de legal representante de la mencionada sociedad arrendadora y que "la omisión, ciertamente existente en el encabezamiento de la demanda, relativa a aquella mención, ha de ser valorada... como meramente involuntaria e irrelevante para entender correctamente constituida la relación jurídico procesal".

TERCERO.- Resuelto lo anterior, por la trascendencia que en orden a la resolución de la reclamación de rentas tiene el alegato que también se contiene en el recurso, relativo a que no puede dar lugar por sí solo el desistimiento del arrendatario, sin aceptación expresa del arrendador, a la resolución del contrato de arrendamiento, estando éste en vigor, esta cuestión merece ser tratada en primer lugar. Pues bien, efectivamente, el desistimiento unilateral, es decir, la extinción del contrato por la voluntad unilateral de una de las partes, está, en principio, proscrito en nuestro ordenamiento jurídico privado (artículo 1.256 del Código Civil ), admitiéndose excepcionalmente, en aquellos contratos de los denominados "intuitu personae" en los que predomina la confianza mutua entre las partes de forma que si esta desaparece, cualquiera de ellas puede proceder a la rescisión. El contrato de arrendamiento, "per se", no se encuadra dentro de esta categoría y por ello la admisión del desistimiento unilateral conllevaría dejar al arbitrio de una de las partes la validez y el cumplimiento de lo pactado. Así, siendo el arrendamiento un contrato del que nacen obligaciones recíprocas para ambas partes habrá de estarse al régimen general de resolución establecido en el artículo 1.124 del Código Civil que faculta a la parte que haya cumplido con las obligaciones que le incumben y ante el incumplimiento grave de la contraria, para optar entre el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios procedentes. Ahora bien, no siendo, por tanto, desacertada la premisa de la que se parte en el recurso, sin embargo, en este caso los propios actos de la parte demandante y ahora apelante permiten concluir que, con la entrega de las llaves, aceptó la resolución y finalización del contrato de arrendamiento. En efecto, sin olvidar que no sólo no rehusó las llaves, sino que, una vez que se hizo cargo de ellas, fue a ver la vivienda (v. interrogatorio del Sr. Octavio ), sosteniendo en el recurso que el contrato se había prorrogado y que, por ello, la anualidad vigente finalizaba el 2 de septiembre de 2004, resulta que en la demanda, arguyendo que las llaves fueron entregadas a principios del mes de marzo de ese año, se reclamaban las rentas hasta este mismo mes, y ahora en el recurso, defendiendo que realmente tal entrega de las llaves tuvo lugar a finales de febrero de 2004, excluye de su reclamación la renta correspondiente al mes de marzo. Resulta clara, por tanto, la vinculación que establece la parte ahora apelante entre la entrega de las llaves y la resolución y finalización del contrato de arrendamiento, a su vez condicionante de su reclamación.

CUARTO.- Así, pues, la controversia a dilucidar ahora se centra en aspectos puramente fácticos, esto es, en si las llaves fueron entregadas en el mes de diciembre de 2003, como sostienen los demandados y así declara probado la sentencia apelada, o a finales de febrero de 2004 , como se sostiene en el recurso; y en si los desperfectos de la vivienda arrendada por los que se reclama son o no imputables al arrendatario. Y para desestimar el recurso en estos puntos, bastaría con decir que este tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Magistrado-Juez "a quo" en la sentencia recurrida, que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el procedimiento, llegando a una decisión absolutamente correcta, que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales sobre la carga de la prueba, y que, aun reconociendo el esfuerzo argumental desplegado en el recurso, lo que realmente pretende el apelante, valorando las pruebas practicadas de manera subjetiva y parcial, es sustituir con su criterio las conclusiones más ponderadas del juzgador de instancia.

Y es que, con relación a la fecha en la que el arrendatario entregó las llaves, dejando libre la vivienda, en su contestación a la demanda se dice que fue en el mes de diciembre de 2003, una vez que se trasladó con su familia a la vivienda que había comprado, que procedió "a la entrega de llaves de la vivienda arrendada en las oficinas de la administradora arrendadora" y que "por parte del personal de la oficina no se le hizo firmar documento alguno de resolución", en la prueba de interrogatorio el Sr. Luis Alberto asegura que había quedado en dicha oficina a las 9?30 horas de un sábado del mes de diciembre de 2003, para hacer entrega de las llaves, y que, como quiera que a las 10?30 horas no se había presentado nadie, optó por dejar las llaves detrás de una persiana. Como es de ver, tales manifestaciones no entran en contradicción con lo sostenido en su contestación a la demanda y lo que hacen es precisarlo o matizarlo. También en la demanda se afirma que el arrendatario "a principios del mes de Marzo se presentó en las oficinas del arrendador, Don Octavio , en la calle Real 46 Bajo y sin preaviso alguno y con una conducta lamentable, arrojó las llaves de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, sobre una de las mesas de la oficina de dicho arrendador", y, sin embargo, en la prueba de interrogatorio, el Sr. Octavio refiere que las llaves las dejaron "un sábado del mes de febrero" y que se encontraron las llaves detrás de la puerta de la oficina un sábado al final del mes de febrero. Estas manifestaciones también podrían entenderse como una matización de lo que sostuvo en su demanda, pero es patente que, al margen del mes concreto, en las pruebas de interrogatorio ambos litigantes vienen a coincidir en la forma de entrega de las llaves y día de la semana en la que tuvo lugar. Nada sorprende que el Juzgador de instancia, con criterio que se comparte, teniendo además en cuenta que, según el contrato privado de compraventa de la nueva vivienda del Sr. Luis Alberto , la entrega de la misma debía tener lugar como máximo el 1 de enero de 2004, otorgara plena credibilidad a lo mantenido por el mismo, sentando como probado que abandonó la vivienda arrendada en el mes de diciembre de 2003; y ello más aún si se toma en consideración que se trata de un hecho corroborado por la declaración del testigo Don Alexander , vecino del inmueble del que forma parte la vivienda arrendada desde su construcción, hacía 27 años, y que fuera Presidente de la Comunidad, que afirma que el Sr. Luis Alberto abandonó la vivienda a finales de 2003, y si bien es cierto que, a preguntas de la Letrada de la parte actora, también manifiesta que lo sabe porque se lo dijo el propio Sr. Luis Alberto , también es cierto que antes había dicho que él vio que bajaba cosas de la vivienda y que fue entonces cuando se lo comentó, de lo que cabe inferir que ese desalojo tuvo lugar a finales de 2003. Por consiguiente, no yerra el Juzgador de instancia cuando afirma que "el hecho de que las facturas de agua y luz aportadas por el demandante (doc nº 6, 7, 8 y 9) reflejen consumos durante el mes de febrero de 2004 -mes durante el cual, sostiene el actor, que aún habitaba la vivienda el demandado- no implica sin más que los mismos sean imputables al Sr. Luis Alberto ". En cuanto a esas facturas, es de observar, además, que, por lo que se refiere a las del agua, la primera va referida al periodo comprendido entre el 4 de diciembre de 2003 y el 4 de febrero de 2004, por lo que, sin perjuicio de respetar la fórmula de prorrateo que aplica el Juzgador de instancia, incluyendo ese mes de diciembre y no especificándose el consumo de cada mes, no puede saberse con precisión la distribución mensual de los 27 metros cúbicos de consumo total de ese periodo; mientras que el segundo recibo va referido al periodo comprendido entre el 4 de febrero y el 5 de abril de 2004, es decir, abarca todo el mes de marzo en el que ya no se discute que la vivienda no era ocupada por el arrendatario, sin que, al igual que el caso anterior, el consumo pueda imputarse a uno u otro mes, con la circunstancia añadida que el consumo total durante todo ese periodo asciende a tan solo 6 metros cúbicos. Algo parecido cabe decir de las facturas de la luz, por cuanto que, con el mismo problema de concreción, la primera abarca el periodo comprendido entre el 24 de noviembre de 2003 y el 28 de enero de 2004 y la segunda entre esta fecha y el 29 de marzo de 2004.

Finalmente, en cuanto a los daños en la vivienda, nada cabe añadir a lo ya razonado en la sentencia apelada para llegar a aquella conclusión de que no hay base para considerar acreditado que los desperfectos a que hace alusión el perito de la parte actora hayan sido causados por el demandado. Destacar, si acaso, que la vivienda era de una antigüedad de unos 27 años, que antes del Sr. Luis Alberto hubieron otros arrendatarios, que no hay constancia de que se hicieran obras o reformas en la vivienda, que el Sr. Luis Alberto , al tomar posesión de la vivienda, se cuidó de hacer una relación por escrito de los desperfectos que presentaba, cuya relación presentó en las oficinas de la arrendadora (documento 16 de su escrito de contestación), y que esos desperfectos, como también apunta la sentencia apelada, coinciden con los del citado perito. Es más, aún en la hipótesis de que esos desperfectos fueran imputables al Sr. Luis Alberto (lo que, se insiste, no está probado), resulta que, como se apunta por los apelados, en el mes de abril de 2004 la vivienda ya había sido vendida a un tercero (v. testimonio del Sr. Alexander y el interrogatorio del Sr. Octavio ) y la arrendadora no los había reparado o al menos así no consta, por lo que aún en esa hipótesis no podría sostenerse que la misma resultara perjudicada por esos desperfectos.

QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas procesales del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Ana Dolores Carrión Hernández (luego sustituida por la Procuradora Sra. Posadas Molina), en nombre y representación de Don Octavio , contra la sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Cartagena en el Juicio Ordinario número 704/2004 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución; y ello con expresa imposición de las costas procesales del recurso a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.