Sentencia Civil Nº 8/2009, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 87/2008 de 27 de Febrero de 2009

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA

Sala Civil y Penal

R. Casación nº 87/2008

SENTENCIA Nº 8

Presidenta:

Excma. Sra. Dª. Mª Eugènia Alegret Burgués

Magistrados

Ilmo. Sr. D. José Francisco Valls Gombau

Ilma. Sra. Dª. Teresa Cervelló i Nadal

Barcelona, 27 de febrero de 2009.

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los magistrados que se expresan mas arriba, ha visto el

recurso de casación núm. 87/2008 contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 14ª de la Audiencia

Provincial de Barcelona en el rollo de apelación núm. 83/07 como consecuencia de las actuaciones de juicio ordinario núm.

527/05 seguidas ante el Juzgado de 1a Instancia núm. 25 de Barcelona. La entidad PROMOCIONES CALLE URGEL 69, SL ha

interpuesto este recurso representada por el Procurador Sr. Isidro Marín Navarro y defendida por los Letrados Sr. Raúl Jiménez

Escobar y Sr. David Viladecans Jiménez. Es parte recurrida la entidad MATUTE SA, representada por la Procuradora Sra.

Paloma Cebrián Palacios y defendida por el Letrado Sr. Jorge Fernández Pardo.

Antecedentes

Primero.- El Procurador de los Tribunales Sr. Joan Grau Martí, actuó en nombre y representación de Promociones Calle Urgel 69, SL formulando demanda de juicio ordinario núm. 527/05 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 25 de Barcelona. Seguida la tramitación legal, el Juzgado indicado dictó sentencia con fecha 4 de julio de 2006 , la parte dispositiva de la cual dice lo siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales D. Joan Grau Martí, en nombre y representación de 'Promociones Calle Urgel 69, S.L.', contra 'Matute, S.A.', y que dio lugar a la incoación del Juicio Ordinario tramitado con número 527 de dos mil cinco, debo condenar y condeno a 'Matute, S.A.' y a D. Fermín a elevar a escritura pública el contrato privado de opción de compra de fecha nueve de Junio de dos mil cuatro, con su modificación posterior por contrato de dieciocho de Enero de dos mil cinco, y, para el caso de que los demandados no procedieren a ello voluntariamente, a suplir su voluntad judicialmente en ejecución de sentencia, absolviéndoles de las demás pretensiones interpuestas en su contra. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Que desestimando en su integridad la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Joan Grau Martí, en nombre y representación de 'Promociones Calle Urgel 69, S.L.', contra 'Matute, S.A.', y que dio lugar a la incoación del Juicio Ordinario tramitado con número 853 de dos mil cinco acumulado a estos autos, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones planteadas en su contra, imponiendo a 'Promociones Calle Urgel 69, S.L.' las costas causadas en esta instancia por la tramitación del antes indicado proceso'.

Segundo.- Contra esta Sentencia, la parte actora interpuso recurso de apelación, que se admitió y se sustanció en la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona la cual dictó Sentencia en fecha 26 de febrero de 2008 , con la siguiente parte dispositiva:

'DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto or Promociones Calle Urgel 69 S.L., y estimamos en parte el interpuesto por Matute S.A., contra la sentencia de fecha 4 DE JULIO DE 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona , la cual revocamos en parte y desestimamos la demanda de Promociones Calle Urgel 69 S.L., contra los demandados que dio lugar al juicio ordinario 527/05, por carencia sobrevenida de objeto, sin especial declaración sobre las costas de primera instancia.

Confirmamos íntegramente el resto de la sentencia.

No efectuamos especial declaración sobre las costas de la apelación de Matute, S.A., e imponemos a Promociones Calle Urgel 69 S.L., las de su apelación'.

Tercero.- Contra esta Sentencia, el Procurador Sr. Isirdo Marín Navarro en nombre y representación de Promociones Calle Urgel 69, S.L., interpuso recurso de casación que por auto de esta Sala, de fecha 22 de septiembre de 2008 , se admitió a trámite dándose traslado a la parte recurrida y personada para formalizar su oposición por escrito en el plazo de veinte días.

Cuarto.- Por providencia de fecha 3 de noviembre de 2008 se tuvo por formulada oposición al recurso de casación y de conformidad con el art. 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se señaló para su votación y fallo que ha tenido lugar el día 18 de diciembre de 2008.

Ha sido ponente la Excma. Sra. Mª Eugènia Alegret Burgués.

Fundamentos

PRIMERO.- En el procedimiento del que trae causa el presente recurso de casación se resolvieron dos demandas que previamente habían sido objeto de acumulación. Las dos pretensiones derivaban de un mismo contrato de opción de compra celebrado entre las partes el día 9 de junio de 2004 que fue modificado por otro de 18 de enero de 2005.

La primera acción tuvo por objeto la pretensión de que se elevase a público el propio contrato de opción de compra y la segunda que se declarase el correcto ejercicio del derecho de opción concedido y, consecuentemente, se obligase a la parte demandada a otorgar en favor de la actora escritura de compraventa en las condiciones estipuladas.

La sentencia de primera instancia, rechazando las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva que la parte demandada había planteado estimó procedente la acción ejercitada en un primer momento, encaminada a escriturar el propio contrato de opción.

Sin embargo, declarando que no podía entenderse correctamente ejercitada la opción por falta de consignación del precio en la forma pactada, desestimó la segunda demanda. Recurrida la sentencia, la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelación interpuesto por Promociones Calle Urgel SL y estimó en parte el recurso interpuesto por la otra parte, rechazando también la primera demanda por evidente falta de objeto.

Consideró la Audiencia que, pese a que es doctrina legal que no es necesario el pago del precio de la opción en el momento en que ésta se ejercita sino cuando pueda otorgarse la escritura pública, tal doctrina tiene como excepción el que las partes hubiesen pactado lo contrario, como sucedía en el caso debatido. Ello no obstante, tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda estimaron que debiéndose pagar el total precio de la operación en diferentes momentos, la parte optante no lo había hecho en la forma pactada de modo que no cabía entender bien ejercitado el derecho.

Frente a dicha sentencia interpone la parte actora recurso de casación.

El recurso se centra, como es lógico, en la segunda demanda, esto es aquella en la que interesaba se declarase la obligación de la mercantil demandada Matute SA, a otorgar la escritura de compraventa de la finca objeto de la opción de compra en su día pactada.

En el recurso de casación se denuncian como infringidos -por no aplicación- los art. 1202 y 1201 , en relación con el art. 1172 del CC ; la infracción de los apartados primero y segundo del art. 1281 del CC ; la infracción del art. 1284 del CC (luego no desarrollada en el escrito de formulación del recurso), y la infracción del art. 1285 también del CC .

Finalmente, derivada de la estimación de los anteriores motivos, la infracción del art. 32 de la Llei del Parlament de Catalunya de 31 diciembre de 2001 de derechos de superficie, servidumbre y adquisición voluntaria y la del art. 1101 del CC en tanto a la acción de cumplimiento de contrato se había acumulado otra de daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento.

La parte demandada se opone al recurso de casación alegando, respecto de los dos primeros motivos del recurso, que se trata de cuestiones nuevas que no fueron objeto en su día del debate y oponiéndose, en cualquier caso, a ellos y también a los restantes motivos del recurso por estimar que la parte recurrente hace supuesto de la cuestión y que el recurso de casación no puede convertirse en una tercera instancia.

Estima la parte recurrida igualmente que, aun de prosperar el recurso, la demanda no podía ser admitida por no coincidir el ejercicio del derecho de opción pretendido con el pactado en cuanto a su objeto, lo que comportaría el rechazo del recurso de casación por aplicación de la doctrina de la equivalencia del resultado.

Por igual motivo estima que no existió un incumplimiento de lo pactado y en consecuencia la improcedencia de la acción por daños y perjuicios pretendida que también combate en su concepto.

SEGUNDO.- Planteada en este forma la litis, la cuestión nuclear que la Sala debe resolver es si el contrato de opción de compra que las partes suscribieron en fecha 9 de junio de 2004 que fue modificado por otro de 18 de enero de 2005 fue efectivamente cumplido por el optante o bien no fue respetado en cuanto al depósito de las cantidades convenidas como sostienen las sentencias de primera y segunda instancia.

Debe aclararse, a la vista del contenido del escrito de oposición al recurso de casación, que las únicas objeciones que mantiene la parte demandada en orden a los incumplimientos que se denunciaron en el escrito de contestación a la demanda son las relativas a la no coincidencia del objeto del contrato de opción con aquel sobre el cual pretendió ejercitar el derecho la parte actora y su cesionaria y el incorrecto depósito del precio convenido, que es precisamente la excepción que acogieron, como se ha dicho, las sentencias de primera y segunda instancia.

TERCERO.- Para una mejor resolución del recurso conviene reseñar los principales hechos de los que hay que partir:

Primero.- En el contrato de 9 de junio de 2004, en cuanto al objeto del contrato de opción las partes convinieron:.

'Primero.- MATUTE, S.A. (PARTE CONCEDENTE) concede a Don Ramón y Don Secundino (PARTE OPTANTE), un derecho de OPCIÓN DE COMPRA sobre los derechos de vuelo y subsuelo correspondientes a la finca descrita en el expositivo I de este documento, a excepción del vuelo correspondiente al suelo actualmente ocupado por el local ubicado en la planta baja que en este momento ocupa 'MATUTE, S.A.', en los términos establecidos en este contrato y por el precio señalado en el pacto tercero así como por la adjudicación del local comercial y tres plazas de aparcamiento en la forma prevista en el pacto séptimo, declarando la PARTE OPTANTE conocer la situación física y urbanística de dicho inmueble.

Segundo.- Que, la PARTE OPTANTE se obliga a construir un edificio en la finca descrita en el expositivo I, realizando cuantas obras resulten necesarias para ello de conformidad con la legislación urbanística aplicable y al amparo de las correspondientes licencias municipales. En la planta baja del nuevo edificio se construirá un local comercial, con acceso independiente desde la vía pública, con independencia del que se tenga por el vestíbulo del total inmueble, con la superficie máxima permitida por la legislación urbanística y siendo las calidades y los acabados adecuados a la categoría de la total finca, conforme a su destino de local comercial. Dicho local tendrá comunicación adecuada con el local propiedad de MATUTE, S.A., sito en la c/ Urgell, número 63-65, y de conformidad con el anexo número UNO, y le corresponderá como anejo la parte correspondiente de la superficie del patio manzana, sin perjuicio del subsuelo de dicho patio de manzana que forma parte de la opción de compra'.

En el pacto tercero y cuarto se especificaron las condiciones económicas del contrato en el sentido siguiente:

'Tercero.- Precio, Prima y Plazo.

A.- El precio total de la compraventa, de ejercitarse la opción, será de TRES MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS (3.263.496€) más el IVA correspondiente vigente.

Será por cuenta de la PARTE OPTANTE la construcción y entrega del local, junto con su anejo correspondiente de la superficie del patio manzana, tal y como se especifica en el pacto Segundo a MATUTE, S.A., el cual se le adjudicará, junto con tres plazas de Parking de las que se construirán en el subsuelo del edificio, y de conformidad con lo que se establece en este contrato, y con independencia del precio estipulado.

B.- La prima de la presente opción de compra se estipula en TRESCIENTOS MIL QUiNIENTOS SEIS EUROS (300.506€) más el IVA correspondiente vigente, de la que doce mil veinte con dieciocho euros fueron entregados en efectivo metálico con anterioridad, y en cuanto a trescientos treinta y seis mil quinientos sesenta y seis con setenta y ocho euros los recibe en este acto MATUTE, S.A. mediante cheque bancario de La Caixa que se anexa (número OCHO) a este contrato, firmando la cedente carta de pago de las referidas cantidades salvo buen fin del mencionado cheque, cantidades, que en caso de ejercitarse el derecho de opción se entenderá a cuenta del total precio estipulado.

El plazo en que podrá ejercitarse la opción de compra comienza el día de hoy y vencerá por todo el día 8 de Febrero de 2.005 (al cabo de ocho meses desde la firma del presente contrato). Tanto el concedente como el optante saben, y así lo pactan expresamente, que el plazo indicado es de caducidad y, consiguientemente no se puede interrumpir por circunstancia alguna.

Transcurrido el referido plazo de ocho meses desde la firma del presente contrato, sin que se haya ejercitado la opción de compra, el derecho de opción habrá caducado y consiguientemente el concedente podrá disponer de la finca de su propiedad en la forma que estime oportuna sin necesidad de notificación, ni requerimiento alguno.

C.- Desde el día de la firma de este documento hasta el momento en que haya transcurrido el plazo fijado en el anterior ordinal - B, el concedente queda obligado a no realizar acto alguno de disposición ni gravamen (incluyendo contratos de arrendamiento o de limitación de la posesión) sobre la finca descrita en el expositivo I de este contrato. Una vez ejercitada la opción, MATUTE, S.A., se obliga a no realizar acto alguno de disposición ni gravamen sobre cualquier parte de la finca.

D.- La PARTE OPTANTE no podrá bajo concepto alguno hipotecar aquellas Entidades que tengan que ser entregadas a MATUTE, S.A., sin su previo consentimiento.

Cuarto.- En caso de ejercitare la opción, en la forma pactada, la parte optante satisfará el precio de compraventa fijado de la siguiente forma:

1.- NOVECIENTOS UNO MIL QUINIENTOS DIECIOCHO EUROS (901.518€), con más el IVA correspondiente vigente, en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa en los términos del presente contrato.

No obstante Matute, S.A. y el Sr. Fermín podrán seguir ocupando las entidades que ocupan a no ser que se les haya requerido para el desalojo de conformidad con lo que se estipula en el pacto OCTAVO.

2.- El resto del precio DOS MILLONES SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS (2.061.472€) con más el IVA correspondiente vigente, cantidad que se garantizará mediante aval solidario de los denominados a primera demanda, prestado por entidad financiera de primer nivel, (reduciéndose en su importe máximo, en aquellas cantidades que se satisfagan y se reciban efectivamente por MATUTE, S.A.) que queda aplazado, deberá satisfacerse de la siguiente forma:

A.- Si a fecha 30 de Julio de 2006, pudiera empezarse la construcción de la edificación puesto que la finca no se hallare ocupada por ningún inquilino:

1.- El día 30 de Julio de 2006, se le abonará a la vendedora la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS DOS MIL VEINTICINCO EUROS (1.202.025€) con más el IVA correspondiente vigente.

2.- En fecha 30 de Octubre de 2006, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS DE EURO (3785.632,5€) con más el correspondiente I.V.A. vigente.

3.- Y en fecha 30 de Enero de 2007, la cantidad restante, es decir, CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CATORCE EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS DE EURO (483.814,5€) con más el correspondiente I.V.A. vigente.

B.- Si a fecha 30 de Julio de 2006, no hubiese comenzado la construcción del edificio por motivo de estar ocupada la finca por cualesquiera inquilino:

1.- El día 30 de Julio de 2006, se le abonará a la vendedora la cantidad de TRESCIENTOS MIL QUINIENTOS SEIS EUROS (300.506€) con más el correspondiente I.V.A. vigente.

2.- Y el 30 de Enero de 2007 el resto del importe, es decir, UN MILLÓN SETECIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS (1.760.966€) con más el correspondiente I.V.A. vigente'.

En el pacto sexto se contenía las condiciones del ejercicio del derecho,

'Sexto.- Sólo se entenderá ejercitada la OPCIÓN con el cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos:

Que el optante requiera en cualquier momento a la concedente, con el preaviso de 15 días, para que otorgue a su favor la correspondiente escritura pública de compraventa.

En cuyo caso, el optante depositará la cantidad pertinente de acuerdo con lo convenido en el pacto CUARTO 1) de este contrato, en la Notaria de Don Amador López Baliña, cantidad que podrá ser retirada por el concedente a la firma de la escritura pública de compraventa.

Y junto con la cantidad convenida e indicada en el apartado anterior, en el acto de firma de la escritura pública de compraventa, el optante depositará en la Notaria de Don Amador López Baliña el aval que debe prestarse en los términos indicados en el pacto CUARTO 2)'.

Segundo.- Las personas físicas contratantes quedaron autorizadas a constituir una sociedad para hacer frente a las obligaciones y derechos derivados del contrato y también para cederlos a un tercero (pactos previo y quinto del contrato).

Tercero.- El día 18 de enero de 2005 el contrato de opción de compra fue modificado por las partes en el sentido de variar el plazo para el ejercicio del derecho de opción que vencería ahora el 31 octubre de 2005 y en lo que aquí interesa la entrega de la suma de 120.202,42 euros (20 millones antiguas pesetas) más el IVA correspondiente como complemento de la prima ya abonada en su día. Dicha cantidad en caso de ejercicio del derecho de opción debía entenderse entregada a cuenta del total precio estipulado para la compraventa acordando que en todo lo restante seguiría rigiendo el contrato de 9 de junio de 2004 que expresamente se ratificaba.

Cuarto.- El día 13 de septiembre de 2005 la hoy recurrente y la mercantil a la que en uso del derecho reservado en el pacto quinto había cedido el contrato, entregaron al Notario en concepto de depósito un cheque bancario por importe de 906.326,07 euros (781.315,58 más 125.010,49 en concepto de IVA) y dos avales expedidos por una entidad de crédito con el fin de que fuesen entregados a Matute SA en el momento que se formalizase la escritura de compraventa fijada para el día 30 de septiembre de 2005.

El primer aval a primer requerimiento era por un importe máximo de 2.391.307,52 euros (2.061.472 euros más 329.835,25 de IVA) a satisfacer en los términos y condiciones pactados en los contratos de fecha 9 de junio de 2004 y 18 de enero de 2005.

El segundo aval garantizaba con la suma de 200.000 euros la entrega del local comercial y las tres plazas de parking a las que se refería el pacto quinto del contrato de junio de 2004 si era un tercero cesionario el que ejercitaba la opción.

En suma, la cantidad de 120.202 euros entregados por la optante en fecha 18 de enero de 2005 como complemento de prima pero a cuenta del precio de la compraventa fue rebajada de la cantidad depositada mediante cheque bancario.

Quinto.- Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda estimaron que con el depósito de 781.315,58 euros más 125.010,49 de IVA (901.518 euros más el IVA correspondiente, menos los 120.202 euros más 19.232,81 del IVA pagados el día 18 de enero de 2005) no se cumplía con lo acordado en el pacto cuarto del contrato de opción de fecha 9 de junio de 2004, por haber debido descontarse los 120.202 euros del aval aportado.

A combatir este criterio se dedican los motivos uno a cinco del recurso de casación interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial la mercantil recurrente.

CUARTO.- Ante todo debe descartarse que no puedan ser examinados todos los motivos del recurso, -aunque alguno lo deba ser en forma conjunta- por las razones de inadmisibilidad que esgrime la parte recurrida.

Es cierto que no cabe oponer cuestiones nuevas en el recurso de casación ni convertir el recurso de casación en una tercera instancia. También lo es que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los órganos de instancia contra la cual no cabe el recurso de casación.

Sin embargo, tampoco hay que olvidar que las cuestiones de derecho siempre pueden ser discutidas, si no se altera la causa de pedir, bajo el principio del iura novit curia, y que el criterio de la Audiencia en la interpretación de los contratos puede ser rechazado cuando resulte ilógico, irrazonable o arbitrario.

Cabe recordar al efecto una constante doctrina del Tribunal Supremo en el sentido de que el principio del iura novit curia autoriza al Juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como modificar el fundamento jurídico en que se basan las pretensiones de las partes, doctrina que expresan las Sentencias de la Sala primera de 29-9-1997, 11-7-2003, y la de 13-2-2007 , al decir que: '... el Tribunal puede basar su decisión en unos fundamentos de derecho distintos de los que invocaron las partes, si es que resultan los adecuados al caso. Ello, según reiterada jurisprudencia, es la consecuencia de que la 'causa petendi', siempre vinculante, se identifique con el relato de los hechos, no con la norma jurídica que sirva de apoyo a la pretensión (sentencia de 31 de mayo de 2006 ). Lo que determina que la calificación en derecho de la acción ejercitada se entienda comprendida en el ámbito de operatividad del principio 'iura novit curia', pues, ni vincula al Tribunal la denominación dada a aquella por las partes, ni, por otro lado, cabe admitir que aplicar la norma adecuada a los hechos litigiosos pueda producir indefensión a las partes, defendidas por expertos en derecho (sentencia de 20 de octubre de 2005 )'.

En relación con la interpretación y calificación de los contratos, la STS Sala Primera de 18-10-2007 reitera la doctrina de la Sala en el sentido que, 'la interpretación contractual constituye función de los tribunales de instancia, y debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica (Sentencias, entre otras, de 15, 27 y 29 octubre, y 10 2004/159607 , 18 y 23 noviembre de 2004 ), mientras que la sentencia de la propia Sala 1ª de 14 abril 2008 afirma que: 'la jurisprudencia, tras afirmar que la calificación del contrato incumbe a los Tribunales de la instancia, admite el control casacional de la misma sólo cuando su resultado resulte ilegal o sea la consecuencia de un error patente o de una arbitrariedad o de no haberse respetado en ella las reglas de la lógica o buen sentido -sentencias de 7 de febrero de 2.000, 31 de diciembre de 2.001, 26 de mayo de 2.005, 21 de julio y 27 de noviembre de 2.006 y 23 de enero de 2.007 y las que en ellas se citan-'.

Ello sentado nada impide conocer de los diferentes motivos del recurso de casación, partiendo como es lógico de los hechos probados que no son propiamente discutidos ya que ambas partes están conformes en que lo convenido entre ellas se reflejó en el contrato de opción de compra firmado en fecha 9 de junio de 2004 y su adenda de fecha 18 de enero de 2005.

QUINTO.- En el primero de los motivos del recurso de casación indica el recurrente que la Sala de apelación no ha aplicado el art. 1202 del Código Civil referido a la compensación de deudas.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2005 la compensación constituye una técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, cuando se cumplan los requisitos que la norma exige (artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil ).

Sabido es que la primera de las condiciones de la compensación es que cada uno de los obligados sea acreedor del otro (artículo 1.196.1º del Código Civil y sentencias 31 de enero de 1978, 26 de noviembre de 1991, 23 de diciembre de 1991, 24 de abril de 1999 , 9 de junio de 2001, 15 de febrero de 2005, 18 de mayo de 2005, 3 de abril de 2006 y 25 de abril de 2006 ), o bien como dice la STS 30-4-2008 'toda compensación puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra.'.

En el caso presente no nos hallamos en un supuesto de deudas reciprocas entre las partes. Así, de un lado, ninguna cantidad dineraria debía la persona que había concedido la opción a la recurrente y de otro, el complemento de prima por importe de 120.020 Euros no constituye crédito alguno pues se había pagado el día 18 de enero de 2005.

Por el contrario la cuestión jurídica controvertida se ha de situar en el ámbito de la ejecución de un único contrato, el de opción de compra. Cabe recordar que dicho contrato consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que como consecuencia de la opción es vinculante para el promitente, que no puede retirarla durante el plazo pactado y que se perfecciona si se ejercita en el modo y condiciones convenidas. Y éstas son, precisamente, las que han de ser objeto de estudio.

Nos encontramos pues en sede de interpretación y cumplimiento de las cláusulas contractuales, razón por la cual el artículo que se apunta como infringido por la recurrente no era de aplicación por la Audiencia ni lo es ahora en sede casacional.

SEXTO.- Por el segundo motivo se alega como infringido el art. 1201 del Código Civil en relación con el art. 1172 .

El primero de ellos hace referencia de nuevo a la compensación como forma de extinción de las obligaciones y para el caso de que una persona tuviere contra sí varias deudas compensables, en cuyo supuesto se ha de observar en el orden de la compensación lo dispuesto respecto a la imputación de pagos.

El segundo artículo se refiere, precisamente, a la regulación de la imputación de pagos.

Pues bien, en la medida en que, como antes se ha dicho, no nos hallamos ante dos deudas reciprocas, la normativa indicada carece de razón de ser. En cualquier caso, conocemos con el nombre de imputación de pagos la designación de la deuda a que ha de aplicarse el pago que se realiza cuando el deudor tiene varias obligaciones en favor de un mismo acreedor.

La imputación de pagos tiene como requisito la existencia de un deudor y un solo acreedor de varias obligaciones homogéneas, y que estas no tengan preferencia determinada en el contrato.

Conforme se ha establecido en anteriores fundamentos jurídicos, las partes convinieron en qué forma debía ejercitarse la opción de compra, por lo cual tampoco estos artículos pueden haber sido infringidos por la sentencia recurrida.

En consecuencia, se desestima el motivo.

SÉPTIMO.- La denunciada infracción de los artículos 1281,1 ; 1281,2 y 1285 del Código Civil nos obliga a analizar conjuntamente aquellos motivos en la medida en que todos ellos hacen alusión a la interpretación de los contratos.

La interpretación literal según señalaban las STS de 24 de febrero de 1998 o 25 de enero de 2007 es la que prevalece conforme al párrafo primero del artículo 1281 CC , siempre y cuando la cláusula o cláusulas contractuales sean claras y no dejen duda sobre la intención de los contratantes.

Pero ha de acudirse a la interpretación intencional o subjetiva cuando los términos de los contratos no son tan claros que impidan dudar de la intención de los contratantes que es la que deberá prevalecer; para lo cual deberá llevarse a cabo una labor exegética considerando el contrato como un conjunto orgánico.

Siendo pues la intención o voluntad conjunta de las partes lo que el intérprete debe averiguar, tampoco puede olvidarse que en muchas ocasiones es necesario añadir o complementar los términos de los contratos con aquellas previsiones precisas para que el contrato pueda operar en la vida jurídica, integrando el contrato para que tenga los efectos prácticos representados. Así lo prevé el Código Civil cuando dice en el artículo 1258 del CC que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

El recurrente sostiene que las sentencia de instancia han incurrido en manifiesto error y han realizado una interpretación absurda e ilógica de lo pactado cuando han llegado a la conclusión de que el complemento de prima pagado en fecha 18 de enero de 2005 y que debía ser imputado al precio total de la compraventa de ejercitarse la opción, no podía descontarse de la cantidad de 901.518 euros con más el IVA correspondiente, objeto del pacto cuarto del contrato de 9 de junio de 2004, sino del importe de los avales que también debían ser depositados y entregados en el momento de ejercitarse la opción.

Los términos del contrato de fecha 9 de junio de 2004 en el aspecto que ahora analizamos son ciertamente claros. La cuestión es que en el momento en que se suscribió el pacto novatorio de Enero de 2005 y Promociones Calle Urgell 69, SL pagó como complemento de la prima la suma de 120.202,42 euros más el IVA correspondiente, pero sin modificar el total precio de la operación, ni su forma de pago que únicamente quedaba demorada durante unos meses, nada se corrigió al respecto, de modo que ha surgido la presente controversia que sin embargo hemos de calificar como de artificiosa. Y, de hecho, basta comprobar el escaso espacio que destinó la parte demandada a esta cuestión en el escrito de contestación a la demanda y la nula importancia que le dio a este tema el legal representante de Matute SA en la declaración prestada ante el Juzgado de primera instancia.

Nos parece claro que las sentencias de instancia han incurrido en un error patente cuando concluyen en que la parte instante no cumplió con lo pactado al depositar en la Notaría quince días antes del día previsto para el otorgamiento de la escritura pública, 781.315,58 más el IVA correspondiente, resultado de deducir los 120.202,42 ya pagados a los 901.518 euros del pacto cuarto.

Y es que la operación se cerró (en lo que atañe a la entrega de dinero ya que existía también un compromiso u obligación de hacer y de entregar cosa determinada) por un importe total de 3.263.496 euros equivalente- prescindiendo de decimales- a 543.000.000 millones de las antiguas pesetas.

De dicha suma, la vendedora debía cobrarse o haber cobrado en dinero 1.200.000 euros, equivalentes a 200.000.000 de las antiguas pesetas en el momento de otorgarse la escritura y el resto (esto es 343.000.080 ptas) quedó aplazado para cuando se produjesen determinadas condiciones, las contenidas en el pacto cuarto del contrato.

El pago de 343.000.080 ptas. debía hallarse garantizado con un aval a primer requerimiento, el cual sufriría las oportunas modificaciones en el momento en que, por haberse cumplido las condiciones previstas, se fuese reduciendo la deuda. La secuencia económica del contrato convenida por las partes fue esa y no otra.

Es por ello que si se adelantó la suma de 120.202,42 euros (20.000.000 de ptas) en forma de complemento de prima el día 18 de enero de 2005, es claro que para mantener lo pactado en el primer contrato y en el segundo en el cual, como se ha dicho, no se modificaba la forma de pago sino sólo el tiempo en que debía ejercitarse la opción, lo que debía hacerse era abonar la diferencia entre la cantidad de 901.518 euros y la de 120.202,42 euros y depositar el aval por el resto del precio. Y ello es precisamente lo que hizo la recurrente.

De mantenerse la tesis de la Audiencia de que debía depositarse en el aviso de ejercicio de la opción la suma de 901.518 euros prescindiendo de que ya se habían adelantado por voluntad de las partes 120.202,42 euros, se hubiesen alterado la forma del pago convenida al haberse cobrado 220.000.000 ptas. en efectivo en el momento del contrato en lugar de las 200.000.0000 ptas. previstos y aportarse el aval por valor de 323.000.000 ptas. en lugar de las 343.000.000 ptas. que se había pactado.

A la claridad de lo que se ha expuesto no puede oponerse el contenido del pacto 4,2 del contrato de junio de 2004, cuando establece que se reduciría en su importe máximo en aquellas cantidades que se satisfagan y se reciban efectivamente por Matute SA ya que el mismo no estaba contemplando pagos de nuevos complementos de prima, que no se habían previsto en aquel momento, sino pagos a cuenta de las cantidades aplazadas y garantizadas mediante aval.

La sentencia de instancia ha infringido pues lo dispuesto en el art. 1281 del CC y también en el art. 1285 del mismo cuerpo legal en cuanto que no tuvo en cuenta el canon de la totalidad, ni realizó una interpretación sistemática e integradora para conformar la real voluntad de las partes en el contrato de fecha 9 de junio de 2004 y los pactos novatorios firmados en fecha 18 de enero de 2005.

En suma, estimándose los motivos analizados es procedente casar la sentencia recurrida y proceder, retomando la instancia, a dictar la sentencia correspondiente.

OCTAVO.- Sentado lo anterior la parte recurrida -que no mantiene ya en el escrito de oposición al recurso de casación excepciones de carácter procesal- insiste en que la opción no fue correctamente ejercitada en la medida en que la demandante pretendía adquirir unos derechos diferentes a los que se habían pactado en el contrato de junio de 2004 consistentes en el derecho de vuelo y subsuelo de la finca sita en la calle Villarroel nº 69 de Barcelona a excepción del vuelo correspondiente al suelo actualmente ocupado por el local ubicado en la planta baja. La finalidad del contrato era la construcción por parte de la compradora de un edificio del que entregaría a Matute un local sito en la planta, al que le correspondería como anejo la parte correspondiente de la superficie del patio manzana, más tres plazas de parking a construir en el subsuelo.

Como recuerda el Tribunal Supremo en sentencias de 14-3-2003, 10-5-1999 o 23-6-1998 'Al estudiar el derecho de propiedad se ha reconocido, desde siempre, que su extensión -en caso de inmueble- no se limita al suelo propiamente dicho, sino que alcanza al vuelo -lo que está encima- y al subsuelo -lo que está debajo- siendo muy conocida, aunque no es aplicable absolutamente hoy en día (el poder del propietario, según la concepción actual, se extiende hasta donde llegue su interés) aquel aforismo procedente de la doctrina romanista medieval de que el poder del propietario se extiende usque ad sidera et usque ad inferos. El derecho sobre el vuelo puede entenderse como una parte del derecho de propiedad, como hace la sentencia de 9 de julio de 1988 (la sentencia de 11 de noviembre de 1919 dijo que del artículo 350 se deduce que el propietario del suelo lo es también del vuelo) o como un derecho real que recae en cosa ajena, como hace la de 24 de diciembre de 1991. En todo caso, el derecho de propiedad se extiende al vuelo y si éste está desgajado del anterior, el vuelo queda configurado como derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad, como dice la citada sentencia de 9 de julio de 1988 .'

En este sentido, no vemos que la hoy recurrente pretendiese adquirir cosa diferente a la pactada ni que hubiese cedido derechos que no tuviese, por que, al ejercitar el derecho de opción, hiciese referencia al inmueble sito en la calle Villarroel nº 69 de Barcelona (carta de 13 de septiembre de 2005 folio 386 del tomo III) en lugar de a los derechos de vuelo y subsuelo. Lo cierto es que los derechos de vuelo y subsuelo que reunían de facto todas las facultades del dominio recaían sobre la mayor parte del inmueble ya que la única excepción fue el suelo relativo al local comercial que ahora ocupa Matute del referido inmueble, en razón a que sobre el mismo y previa destrucción del edificio, debía ser construido un nuevo local comercial para entregar a Matute SA.

Ello supone que con independencia del mayor o menor rigor técnico-jurídico en las expresiones utilizadas en el contrato, puesto que se trata de un contrato complejo con prestaciones de diferente naturaleza, es claro que los derechos a adquirir gravitaban sobre el inmueble referido, máxime cuando en todo momento se hacíia relación al contrato de opción suscrito, conforme al cual Matute SA entregaba la finca para que Promociones Calle Urgel, 69 SL, derribase el edificio y procediese a construir otro y a cambio percibir las sumas pactadas, más un local comercial con determinadas características, y tres plazas de aparcamiento.

En consecuencia, no existió motivo válido alguno para no otorgar la escritura en la forma convenida al haber cumplido Promociones Calle Urgel, 69 SL, las obligaciones pactadas en su día.

De conformidad con lo dispuesto en la normativa sustantiva recogida en la demanda interpuesta por Promociones Calle Urgel, 69 SL, art. 19 y ss. de la Llei del Parlament de Catalunya 22/2001, de 31 de diciembre que, como tales, no han planteado cuestión alguna, la demanda debió ser estimada.

NOVENO.- Reclama también la demandante la oportuna indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de Matute SA al amparo de lo dispuesto en el art. 1124 y 1101 del CC .

Dispone el art. 1101 del CC que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

En este sentido el demandante interesa que se condene a Matute SA al pago de la suma de 90.000 euros, cantidad satisfecha a la que fue cesionaria del contrato de opción, Edificat Gestion Inmobiliaria SL.

Dicha cantidad es la que, previamente transaccionada, tuvo que satisfacer Promociones Calle Urgel 69, SL a Edificat Gestion Inmobiliaria SL por la resolución de los compromisos que había asumido con aquella.

La parte demandada hoy recurrida combate tal pretensión, de una parte negando la mayor, esto es el incumplimiento de sus obligaciones, lo que ha sido ya definido y resuelto en los anteriores fundamentos de derecho y de otro negando que los conceptos por los que fue indemnizado Edificat Gestion Imobliairia SL tenga que abonarlos por adolecer de objetividad.

Pues bien teniendo en cuenta que la suma de 90.000 euros comprende los costes de los cheques y avales aportados en su momento por Edificat Gestion Inmobiliaria SL para ejercitar la opción así como gastos de letrados para defenderse de la demanda interpuesta por Matute SA contra Promociones Calle Urgel, 69 SL, y Edificat Gestion Inmobiliaria que quedó suspendida por litispendencia, así como la inmovilización de las cantidades citadas, es claro que dicha suma puede calificarse como un daño derivado directamente del incumplimiento de Matute SA de las obligaciones contraídas en el contrato de opción por lo que decaen las alegaciones realizadas combatiendo esta reclamación.

Ejercitada en su momento la opción en la forma convenida por las partes, procedía estimar la demanda en lo sustancial.

DÉCIMO.- Las costas del juicio ordinario 853/2005 se impondrán a la parte demandada al estimarse la demanda de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC . No se imponen las correspondientes al recurso de apelación y al de casación.

Por todo lo expuesto

Fallo

LA SALA CIVIL Y PENAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA, ha decidido:

ESTIMAR el recurso de casación interpuesto por el Procurador Sr. Isidro Marín Navarro en representación de Promociones Calle Urgel 69, SL contra la Sentencia de 26 de febrero de 2008 dictada por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo de apelación núm. 83/2007, y en su consecuencia, CASAR la citada Sentencia ESTIMANDO la demanda interpuesta por CONSTRUCCIONES CALLE URGEL Nº 69 SL contra MATUTE SA, correspondiente a los autos 853/2005

a) debemos declarar y declaramos correctamente ejercitado el derecho de opción de compra pactado entre los litigantes en fecha 9 de junio de 2004,

b) debemos condenar y condenamos a Matute SA a comparecer ante el Notario de Barcelona, D. Amador López Baliña o a quien se designe, para otorgar escritura pública de compraventa de los derechos objeto del contrato de opción de compra de 9 de junio de 2004 sobre el inmueble sito en la calle Urgel nº 69 de Barcelona a favor de Promociones Calle Urgel 69, SL o de quien esta designe en su momento, con apercibimiento en el caso de no ser otorgada voluntariamente en el plazo de 2 meses desde la fecha de esta sentencia, de ser otorgada judicialmente,

c) A pagar a Promociones Calle Urgel nº 69 SL, la suma de 90.000 euros en concepto de daños y perjuicios.

Todo ello con imposición de las costas de la primera instancia correspondientes al procedimiento 853/2005 a Matute SA, sin expresa imposición de las causadas en segunda instancia como consecuencia del recurso de Promociones Calle Urgel 69, SL ni las de casación, confirmándose en lo restante la sentencia de segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes personadas y con su testimonio remítase el Rollo y las actuaciones a la Sección indicada de la Audiencia.

Así por ésta, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Esta Sentencia se ha firmado y publicado el mismo día de la fecha por los Magistrados de esta Sala que la han dictado. Doy fe.