Sentencia Civil Nº 8/2015, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 135/2014 de 20 de Enero de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM. 8

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ.

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ.

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda.

AUTOS : Procedimiento Ordinario Nº.760/2011.

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 135/2014.

En la Ciudad de Cádiz a veinte de enero de dos mil quince.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en procedimiento ordinario nº. 760/2011 seguido en el Juzgado referenciado. Interponen el recurso La Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', de calle Ramiro de Maeztu 1 de Chipiona, representada por el Procurador Don Luis López Ibáñez y defendida por la Letrado Doña María Eugenia Claver Sánchez, siendo parte apelada la entidad Cadipi S.L., representada por la Procuradora Doña Montserrat Cárdenas Pérez y defendida por el Letrado Don Luis Miguel Díaz Guerrero.

Antecedentes

PRIMERO .-El Juzgado de Primera Instancia Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda dictó Sentencia el día 22 de julio de 2013, en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

' Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Don Luis López Ibañez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 contra la mercantil Cadipi S.L., representada por el Procurador Don Ignacio Farfante Martínez Pardo y ello con expresa imposición de costas a la actora'.

SEGUNDO .-Interpuesto el recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de la demandante, se dio traslado a la parte contraria que se opuso, siendo emplazadas las partes por diez días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Resolución notificada a las partes personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, no se consideró necesaria se ha llevado a cabo en el día de la fecha la deliberación y votación conforme a lo señalado y según Ley.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , de Chipiona, se presentó recurso de apelación contra la Sentencia de instancia solicitando su revocación para que se dicte otra que estime en su integridad la demanda promovida por la misma contra la entidad Cadipi S.L., con imposición de costas a la demandada de ambas instancias.

La apelada instó la desestimación del recurso, con confirmación de la Resolución combatida y expresa condena en costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-La Comunidad actora presentó solicitud de procedimiento monitorio contra Cadipi S.L. en reclamación de la cantidad de 9.611 euros por impago de gastos comunes, intereses y gastos de demora provenientes de la finca registral nº. NUM000 de Chipiona, una plaza de garaje con superficie de 10,97 m2, como se acordó en Junta General Ordinaria de la Comunidad de 14 de agosto de 2009.

La demandada se opuso y alegó que era cierto la propiedad de la plaza de garaje que se decía, más imposible que adeudara por gastos comunes la suma que se le reclamaba, teniéndose presente que su plaza medía 10,92 m2 y tenía un coeficiente de participación en la totalidad del edificio del 0,67%, habiéndose constituido la Comunidad el 10 de junio de 2005. Asimismo indicaba que el 25 de marzo de 2008 había recibido carta del Administrador de la Comunidad indicándole que adeudaba 74,67 euros, de los que 52,53 euros correspondían a la cuota del primer semestre del ejercicio 2007-2008, 21,48 euros a la cuota extraordinaria por la reparación de la puerta del garaje y 0,75 euros por reclamación del saldo deudor, cantidad que abonó el 4 de abril de 2008.

Si esa era la deuda en 2008 era imposible haberse generado la que en el procedimiento se le reclamaban, siendo lo más probable que se le hubieran imputado la de otras plazas de garaje propiedad del Ayuntamiento, oposición que devino en el procedimiento ordinario en el que nos encontramos.

Cuando articula su demanda la Comunidad sostiene que Cadipi S.L. otorgó ante notario escritura de obra nueva en construcción y división horizontal el 12 de agosto de 2004, si bien en el otorgamiento de dicha escritura compareció la entonces alcaldesa de Chipiona Doña Teresa . En el expositivo III de la escritura se constituyó servidumbre de paso conforme al Convenio urbanístico entre Cadipi S.L. y el Ayuntamiento de 3 de junio de 2002 y anexo del mismo de 22 de abril de 2004, sobre la finca propiedad de Cadipi S.L. para el acceso de personas y vehículos sobre la rampa de acceso a la planta sótano del citado edificio y la zona de tránsito y rodadura del mismo a favor del Ayuntamiento, con la finalidad de que éste, o las personas a las que cediera el uso de las plazas de garaje que se estaban construyendo paralelamente en el subsuelo colindante, de propiedad municipal, pudieran acceder a las mismas.

El 10 de junio de 2005 se constituyó la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y en la Junta General celebrada el 22 de agosto de 2007 ya se contiene recogido que el Administrador, cuando tuviera constancia de la titularidad de las plazas que aparecían a nombre del Ayuntamiento de Chipiona ( quien decía que no había obtenido aún la titularidad registral patrimonial), procedería a iniciar las acciones legales en reclamación de las deudas. Digamos anticipadamente que esas plazas son las nº. 1 a 17 y se hallan bajo el vial público.

El 26 de abril de 2008 se celebró Junta General Extraordinaria en la que por el Administrador se da cuenta que tras reuniones mantenidas con el Ayuntamiento se le informaba que días antes cuando iban a firmar el Convenio con Cadipi S.L., se detectó un error en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, por lo que no se pudo firmar, reclamándose el importe de las cuotas a las dos entidades, no teniendo claro ninguna de ellas a quien le correspondía las cuotas pendientes y a partir de que se solucionaran los problemas de inscripción en el Registro, serían los gastos de cuenta del Ayuntamiento.

El 20 de noviembre de 2008 se otorgó escritura de obra nueva terminada y división horizontal por el director técnico de la obra, Don Emiliano y el entonces alcalde de Chipiona, Don Inocencio , en cuyo expositivo I se hace constar que el Ayuntamiento es dueño en pleno dominio de la urbana, vía municipal de uso público con el nombre calle Ramiro de Maeztu, con anchura de 5 metros cuarenta decímetros, con superficie de 319 m2 e inscrita a nombre del Ayuntamiento. Se hace constar que dicho Ayuntamiento tiene constituida a su favor la servidumbre de paso antes dicha para el acceso de personas y vehículos sobre la rampa de acceso a la planta sótano en la calle Ramiro de Maeztu, esquina a la calle Cruz de Mayo y calle Larga promovido por Cadipi S.L.y la zona de tránsito y rodadura del mismo con la finalidad de que éste (Cadipi ) o las personas a quien les ceda el uso de estas plazas de garaje construídas paralelamente en este subsuelo, colindante con dicho edificio, de propiedad municipal , puedan acceder a las mismas, expresándose en el expositivo III la obra nueva consistente en la construcción en planta baja de una serie de garajes, haciendo mención a realizarse según proyecto básico debidamente visado el 17 de octubre de 2003, contando con la preceptiva licencia municipal, de fecha 29 de abril de 2004 a costa de la entidad Cadipi S.L. y conforme al Convenio urbanístico suscrito entre la misma y el Ayuntamiento el 3 de junio de 2002 y anexo de 22 de abril de 2004.

El 14 de agosto de 2009 en Junta General Ordinario se acuerda reclamar a Cadipi S.L. la deuda aquí demandada.

Como el Juzgador a quo recoge en su Sentencia, la suma reclamada se corresponden a cuotas de una serie de plazas que se dicen pertenecen al Ayuntamiento, resaltando, además de los hechos recogidos, lo alegado por la demandada sobre el contenido de los Convenios urbanísticos a que hemos hecho mención, el de 3 de junio de 2002 y 22 de abril de 2004. En el primero, se acuerda que si en la revisión del PGOU de Chipiona se modificaba la calificación urbanística de la finca en la que la entidad promotora pretendía construir un edificio, como contraprestación dicha entidad tendría que ampliar la anchura de una calle aledaña mediante cesión al Ayuntamiento de la superficie necesaria para la ampliación y debajo del vial resultante, construir un aparcamiento de propiedad municipal a construir simultáneamente al resto del edificio proyectado. En el de 22 de abril de 2004, Convenio anexo al anterior, se recoge que al ser colindantes las fincas en las que se iban a construir las plazas de garajes del Ayuntamiento y las del edificio de Cadipi S.L., se acordó constituir la servidumbre de paso referida, acordándose también que el precio que el Ayuntamiento abonaría a Cadipi S.L. por la construcción de las plazas de garaje quedaba fijado en la suma de 300.000 euros y las condiciones de pago, según le fuera otorgado o no a dicha entidad la concesión administrativa del uso y disfrute del 75% de esas plazas de propiedad municipal y que la Entidad Local tenía previsto sacar a licitación.

Para la ejecución de lo acordado en los Convenios Cadipi S.L. y el Ayuntamiento otorgaron dos escrituras públicas; en la primera, Cadipi S.L. segregaba de la finca de su propiedad la franja de terreno que tenía que cederse al Ayuntamiento gratuitamente para ampliar el vial y construir las plazas de garaje del Ayuntamiento y, en la segunda, Cadipi S.L. declaraba la obra nueva en construcción y la división horizontal del edificio que construía sobre la finca resto, constituyéndose la servidumbre de paso. En dicha escritura se decía que como las plazas de garaje de Cadipi S.L. y las de propiedad municipal eran colindantes y formaban una unidad física, a los efectos de contribuir a sufragar los gastos ordinarios de mantenimiento, limpieza y conservación de la planta sótano, se asignaba a las plazas de garaje de propiedad municipal un coeficiente del 33% y a las de Cadipi S.L. el restante 67%

A lo anterior se añade que dicha demandada hacía notar, que según Acta de la Junta de Propietarios de la Comunidad reclamante celebrada el 22 de agosto de 2007, se había constatado una deuda de 3.598 euros correspondientes a las plazas que aparecían a nombre del Ayuntamiento, y que en la escritura pública de 20 de noviembre de 2008 en que se atribuyen los gastos generados hasta la fecha de la obra nueva a Cadipi S.L. sería de carácter unilateral, sin que hubiera tenido intervención la mercantil demandada, limitada a la ejecución de las obras para su propietario, el Ayuntamiento, dueño del suelo desde que se lo cediera la demandada.

TERCERO.-Al abordar el recurso el Juzgador a quo acude, como no puede ser de otra forma, a lo establecido en el artículo 9.1, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal que establece como obligación de cada propietario 'contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', con mención también de lo previsto en los artículos 350 y 358 del Código Civil , de que quien es dueño de la superficie lo es también de lo que está debajo de ella y puede hacer las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan salvas las servidumbre y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Agua y en los reglamentos de policía y, el segundo precepto, que lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos.

Al ser interrogado el Alcalde Sr. Inocencio hizo constar que la escritura pública de 20 de noviembre de 2008 fue otorgada de manera unilateral y que se decía que los gastos de Comunidad que se hubieran generado debían ser abonados por Cadipi S.L. puesto que hasta esa fecha el Ayuntamiento no había tomado posesión de las plazas, lo que hace que la Comunidad actora dirija la reclamación del montante acumulado a la entidad demandada.

Como bien sostiene el Juzgador el problema que se suscita es el determinar a quien corresponde la propiedad de las plazas. Pues bien como mantiene y como se afirma, no cabe duda que la propiedad de las cuestionadas plazas 1 a 17 es del Ayuntamiento, quien desde un principio se ha atribuido dicha cualidad, encontrándose además las plazas construidas en terreno de uso público. Cosa distinta es los acuerdos cuestionados entre Ayuntamiento y Cadipi S.L. sobre a quien correspondería hasta la escritura de 20 de noviembre de 2008 el pago de los gastos, acuerdos en los que no ha sido parte la Comunidad demandante.

El artículo 9 de la LPH es claro cuando atribuye la obligación de contribuir a los gastos generales 'a cada propietario',que es quien responde frente a la Comunidad. La apelante sostiene que existe Jurisprudencia y se ha hecho aplicación de que en otros casos sean otros quienes tengan que hacer frente a estos casos, como el usufructuario. Sin embargo el repetido artículo 9 repetimos es claro, 'cada propietario', y no hace mención a ningún otro, lo que sí ocurre, por ejemplo, en otros preceptos: así el artículo 15.1 que le permite acudir a Junta, salvo manifestación e contrario del nudo propietario. No puede olvidarse que los gastos comunes generan una obligación de naturaleza procter rem, como nuestro Tribunal Supremo recoge en su Sentencia de 11 de febrero de 1998 , y de cuyo pago responde frente a la Comunidad el propietario del bien, sin perjuicio del derecho que a este pueda corresponderle respecto a la repercusión de los mismos a otros.

No puede decirse que la demandada debe asumir los gastos porque no impugnó los acuerdos de la Junta en que se acordó su reclamación porque no tenía frente a la Comunidad la obligación de la que dimanaba la deuda.

Por ello, que por los argumentos vertidos en la instancia y por los aquí recogidos, que proceda desestimar el recurso y confirmar la Resolución de instancia.

CUARTO.-Las costas de la alzada se imponen a la parte apelante en aplicación del artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

PRIMERO.- DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación de La Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' de Chipiona contra la Sentencia dictada el 22 de julio de 2013 por el Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº.760/2011 , CONFIRMANDOla misma.

SEGUNDO.-Se imponen a la recurrente las costas de la alzada, con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso previsto en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.