Sentencia Civil Nº 8/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 822/2013 de 19 de Enero de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 8/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

DON JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº6 DE MARBELLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 822/2013

JUICIO Nº 1328/2011

En la Ciudad de Málaga a diecinueve de enero de dos mil quince.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Procedimiento Ordinario nº 1328/2011 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado. Interpone recurso la entidadNEI RAVAN 14, S.L. que en la instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representada por la Procuradora Dª. ANA MARIA RODRIGUEZ FERNANDEZ y defendida por el letrado D. FRANCISCO MARTIN RAMIREZ. Es parte recurridala COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , BLOQUE000 , que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representada por el Procurador D. JOSE MANUEL ROSA SANCHEZ y defendida por el letrado D. DANIEL PEREZ MORENO.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 13 de mayo de 2013, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por NEI RAVAN 14 SL, representado por el Procurador JUAN CARLOS PALMA DIAZ contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 BLOQUE000 , de Marbella, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos del suplico, procediendo la condena en costas a la parte demandante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 LEC .'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 13 de enero de 2015 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de la mercantil Nei Ravan 14 S.L., que comparece en calidad de apelante, se alega en primer lugar error en la apreciación de la prueba, ya que ha resultado acreditada la negligencia de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 BLOQUE000 , respecto de los problemas del local propiedad de la entidad recurrente. En segundo lugar, que ha resultado acreditadas que todas las obras realizadas eran necesarias y por lo tanto debe ser indemnizado su coste.En tercer lugar, que la entidad recurrente debe ser indemnizada, en concepto de lucro cesante, por no poder haber arrendado el local. Por todo lo expuesto solicita que se revoque la resolución recurrida y se dicte otra sentencia por la que se condene a la demandada a pagar a la entidad actora la cantidad de 185.127,89 €, que se desglosan en los siguientes conceptos: 72.429,40 €, en obras de rehabilitación; 2.725,72 €, por licencia de obra; 2.546,77 €, por gastos de notario y peritos; 107.425,00 €, por pérdida de alquileres de 1 de noviembre de 2009, hasta el 1 de agosto de 2011, y condena en costas en ambas instancias.

Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 BLOQUE000 , se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Analizadas las alegaciones de la parte recurrente se comenzará por el error en la valoración de la prueba respecto de la supuesta negligencia de la comunidad de propietarios.

De las pruebas obrantes en autos se observa que, desde el año 2007, existen humedades, y malos olores en el local del recurrente, originados por una avería en una cañeria comun, y por filtraciones de los techos. Constando fax de fecha 23 de julio de 2007, en el que el administrador de la Comunidad pone de manifiesto que el pasado 19 de julio acudieron al local los reparadores del seguro, que tras abrir una pequeña cala en una de las columnas, donde hay un bajante comunitario, descubrieron que existía un atoro, que el problema se arregló, quedando solo pendiente tapar el boquete de la columna y pintar.

Consta tambien correo, del administrador de la comunidad al Letrado del recurrente Sr. de la Haba, en fecha 16 de diciembre de 2010, por el que la comunidad autoriza al Sr. Anton a realizar los trabajos cuyo presupuesto me acompañaste por importe de 1.500 €. Añadiendo que, una vez ejecutados, te ruego me hagas pasar la factura o importe detallado de los mismos para transmitirlo al seguro de la comunidad.

Consta tambien, al folio 292, una factura de la C.P. de EDIFICIO000 BLOQUE000 , fechada al dia 18 de octubre de 2010, en la que consta que se repara el bajante,y se limpian las arquetas del local del recurrente, por importe de 1.503,91 €.

Al folio número 302 de las actuaciones, consta carta de la entidad Generali, fechada el dia 11 de enero de 2011, dirigida a la comunidad de propietarios, en la que se hace constar que el perjudicado no ha dejado entrar al perito para visitar el riesgo afectado. Hecho que es ratificado por la testigo Dª. Ruth , que puso de manifiesto que la póliza estaba vigente al momento del siniestro; Que se enviaron dos profesionales al local y el propietario le negó la entrada; y que el siniestro se cerró por falta de documentación, al no poder verificar los daños del local, ya que contactaron con el propietario varias ocasiones y les denegó la entrada.

En fecha 10 de mayo de 2011, se realizó un acta notarial, en el local, objeto de litis, en la que el Notario hace constar que observa la existencia de humedades generalizadas en paredes y techos, tanto a nivel del suelo, de donde proceden, por saturación de las arquetas y sus conducciones, como en el techo, en el fondo del local,por filtraciones de la terraza exterior situada junto a la puerta de acceso al edificio; además observo humedades en el techo junto al escaparate del local provenientes de filtraciones de la planta superior. Aportandose fotografias que reproducen bien y fielmente la realidad por mi visionada. Añadiendo que se trata de un local comercial, donde en la actualidad no se desarrolla ninguna actividad comercial, dada su situación de deterioro.

Al folio 215, consta acta de asamblea extraordinaria de la comunidad de propietarios, celebrada el día 5 de septiembre de 2011, en la que se hace una reclamación por los daños y perjuicios ocasionados en el local del demandante, y en la que por el presidente de la comunidad se pone de manifiesto que, tras varias reuniones mantenidas con el administrador del demandante, constructor Sr. Eutimio y el propietario del local colindante Sr. Germán , se trazó un plan de trabajo consistente en el cambio de las derivaciones de los tubos de saneamiento y otros que mejorasen y paliaran definitivamente los problemas que dicho local soporta. De dichas reuniones quedamos a la espera de que nos indicasen el presupuesto global de los trabajos a realizar por parte Don. Anton y del constructor, y que la comunidad inicialmente iba a soportar. Tras unas semanas de reclamar al constructor presupuesto para la ejecución de la obra, nos enteramos que la obra se ha llevado a cabo por parte del propietario del local, sin conocimiento de la comunidad del importe de la misma y sin haber dado el consentimiento el presidente o administrador.

De todo lo anteriormente expuesto se deduce que efectivamente existe una responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, en cuanto a su obligación de reparación elementos comunes, responsabilidad que, incluso es reconocida en el acta. Ahora bien, además de la obligación de la reparación, se exigen unos daños y perjuicios, ocasionados por una supuesta negligencia de la comunidad.

Sobre esta cuestión existen elementos contradictorios, ya que si bien se observa que los daños se vienen produciendo desde el año 2007, existen arreglos de la comunidad , que tienen el beneplácito del recurrente ( o al menos de su entonces letrado). Tambien consta un arreglo de la averia del bajante y limpieza de la arqueta por parte de la comunidad. Pero a pesar de ello los daños persistían, y cuando se da parte a la Cia de seguros, el recurrente niega la entrada a sus empleados al local, que como consecuencia de ello, no se hacen cargo del siniestro. Por último el local, que sigue con los daños, se arregla por el recurrente, si pasar presupuesto a la comunidad, ni pedirle su autorización.

Por lo tanto, a tenor de las reglas sobre la carga y valoración de la prueba establecidas en el artículo 217 de la LEC , es dificil determinar que haya existido negligencia por parte de la Comunidad de Propietarios, ya que no solo ha existido un arreglo, sino que se aceptó el presupuesto presentado por el Letrado Sr. de la Haba, ( letrado del recurrente) por importe de 1.500 €, para arreglar el local, que pagaría la comunidad una vez presentada factura, cosa que no se hizo. Y tampoco se permitió por parte del recurrente la entrada al local a los peritos de la cia de seguros.

Está claro que el artículo 10 de la LPH , obliga a la comunidad a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble. Ahora bien aquí nos encontramos con el problema de determinar el concepto de 'obras necesarias'. La parte actora- recurrente, presenta una factura de la entidad Naxcos por importe de 72.429 €, en la que se establece dicha cantidad según presupuesto nº 011/20/2011, que no se aporta, constando solo unos apartados generales 'demolición y pintura', 'fontaneria', 'albañileria', 'perlita', 'impermeabilización', 'soleria', 'pintura'. Por lo tanto al no presentarse el presupuesto, y hacerse una descripción pormenorizada de las obras realizadas, no pueden determinarse las que eran necesarias, accesorias o mejoras. Por otra parte se aporta un informe pericial en el que las obras a realizar se tasan en 65.930 €. Y otro informe pericial aportado por la parte demandada, en el que se tasan los costes de restitución en 5.525,03 €.

Esta Sala despues de analizar la prueba practicada, procede a desmenuzar el informe pericial aportado por la parte actora, considerando como obras necesarias la demolición de techos ( 98,28 €); excavación de zanjas cambio de tuberias ( 1.782,69 €); Excavación cambio de arquetas ( 411,39 €); sustitución de bajantes, arqueta y canalizaciones ( 4.062,11 €); revestimientos y falsos techos ( 2.892,61 €); y pinturas ( 2.601,07 €). Ya que lo que ha resultado acreditado ha sido los daños originados por la filtraciones en los techos, bajantes y arquetas. No resultando acreditado, de acuerdo con la prueba pericial contradictoria, que fuese necesaria ni imprescindible la impermeabilización del local, con todo el gasto que ello supone, cambio de toda la soleria, tabiquería e instalación eléctrica, gastos que no pueden ser reclamados. Ni el resto de los relatados por suponer una mejora del local. Ascendiendo la cantidad a 11.848,15 €, que deberá abonar la comunidad de propietarios a la entidad actora.

TERCERO.-Ahora procede el examen de la reclamación por lucro cesante, que está intimamente relacionado con la reclamación de declaración de negligencia por parte de la comunidad. De lo anteriormente expuesto ha resultado acreditado que efectivamente se ha producido una avería en un elemento comun que ha producido daños. Ahora bien, no se ha probado el actuar negligente de la Comunidad, ya que consta que al ser requerida primeramente se hizo el arreglo y, a satisfacción de la parte actora. Posteriormente, al persistir el problema, la parte actora no dejó entrar en el local a los empleados de la cia de seguros para que examinaran los daños y poder hacerse cargo del siniestro. La Comunidad de Propietarios reconoció su responsabilidad y quedó a la espera de que se le pasase un presupuesto. No obstante lo anterior la parte actora contrató un constructor y realizó la reparación del local.

Resultanto claro que se han originado unos gastos de reparación (que han sido examinados en el fundamento de derecho anterior), y queda por acreditar los perjuicios ocasionados por los citados daños ( lucro cesante). Ya en el primera reparación que se hizo a satisfacción del actor (folio 289 de las actuaciones) se hace saber por el Letrado 'posiblemente se solicitará alguna cantidad en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados con motivo, no solo de las molestias y malos olores, sino por lucro cesante, al haber tenido que cerrar en varias ocasiones'. Resulta claro que efectivamente se ha producido un perjuicio para el actor, pero siendo este de dificil cuantificación, ya que la prolongación en el tiempo del problema ha sido motivada por la falta de colaboración de la parte actora, unido ello a la clara responsabilidad de la Comunidad de Propietarios ( al tratarse de un elemento comun), por lo que la Sala considera adecuada una indemnización, por este concepto,del importe de la renta correspondiente al periodo de dos meses ( tiempo aproximado de reparación del local), ya que la última solución adoptada por la actora, la pudo hacer en cualquier momento evitando la prolongación del problema. O en todo caso debió dejar entrar a los empleados de la cia de seguros, para que examinaran los daños y hacerse cargo del siniestro. Ascendiendo a la cantidad de 8.360 €.

CUARTO.-Por todo lo expuesto procede la estimación parcial del recurso de apelación planteado, que supone la estimación parcial de la demanda, y, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC , no procede hacer pronunciamiento expreso sobre las costas procesales originadas en ambas instancias.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recuso de apelación planteado por la representación procesal de la mercantil Nei Ravan 14 S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella, debemos revocar y revocamos la citada resolución y dictar otra por la que:

1) Estimando parcialmente la demanda planteada por la representación procesal de la mercantil Nei Ravan 14 S.L., debemos condenar y condenamos a la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 BLOQUE000 , a abonar a la actora la cantidad de 11.848,15 €, por los gastos de resparación del local, mas la cantidad de 8.360 €, en concepto de lucro cesante, mas los intereses legales de las citadas cantidades desde la fecha de interposición de la demanda.

2) Todo ello sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas procesales originadas en ambas instancias.

3) Acordándose la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-