Sentencia CIVIL Nº 8/2018, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1, Rec 285/2017 de 10 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
VALLADOLID
SENTENCIA: 00008/2018
Modelo: N10250
C.ANGUSTIAS 21
-
Tfno.: 983.413486 Fax: 983.413482
Equipo/usuario: MBA
N.I.G. 47186 42 1 2016 0003403
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000285 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000202 /2016
Recurrente: Secundino , María Rosa
Procurador: CARLA MATITO ABRIL, CARLA MATITO ABRIL
Abogado: MÓNICA MARIA DEL PILAR ORTEGA ÁLVAREZ, MÓNICA MARIA DEL PILAR ORTEGA
ÁLVAREZ
Recurrido: Abelardo
Procurador: JULIO ARES RODRIGUEZ
Abogado: JUAN-ANTONIO CANTALAPIEDRA ÁLVAREZ
SENTENCIA núm. 8/2018
ILMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID
SECCION PRIMERA
Ilmo. Sr. Presidente: D. FRANCISCO SALINERO ROMAN
Ilmos. Sres. Magistrados: D. JOSE RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL
D. JOSE ANTONIO SAN MILLAN MARTIN
En VALLADOLID, a diez de enero de dos mil dieciocho.
VISTOS por esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, en grado de apelación,
los autos de procedimiento ordinario núm. 202/2016 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Valladolid,
seguido entre partes, de una, como demandantes/apelantes D. Secundino y Dª. María Rosa representados
por la Procuradora Dª. Carla Matito Abril y defendidos por la Abogada Mónica María del Pilar Ortega Álvarez

y de otra, como demandado/apelado D. Abelardo representado por el Procurador D. Julio Ares Rodríguez y
defendido por el Abogado D. Juan Antonio Cantalapiedra Álvarez; sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 24 de enero de 2017, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: ' FALLO: Debo desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Matito Abril, en nombre y representación de D. Secundino y Dª María Rosa , frente a D. Abelardo , absolviendo a éste último de los pedimentos de la demanda, y ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la Procuradora Dª. Carla Matito Abril en representación de los demandantes D. Secundino y Dª. María Rosa se interpuso recurso de apelación dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por el Procurador D. Julio Ares Rodríguez en representación de la parte demandada/apelada D. Abelardo se presentó escrito de oposición al recurso.

Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 10 de octubre de 2017, en que ha tenido lugar lo acordado.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SALINERO ROMAN.

Fundamentos

PRIMERO.- La lectura del recurso evidencia que atribuye a la Juzgadora 'a quo' una errónea valoración de la prueba respecto a la actitud del demandado volviéndose atrás de manera incontestable de lo pactado por lo que ha de asumir las consecuencias económicas reclamadas con la demanda de devolver doblada la cantidad entregada en concepto de arras y los perjuicios por el alquiler de una vivienda que tuvieron que pagar los actores al no poder disponer de la vivienda adquirida al demandado.

El elemento nuclear para resolver la cuestión debatida ente las partes es si, como se afirma en la demanda, existió una intención común en las partes de atribuir carácter penitencial a la entrega de una parte del precio globalmente convenido para la adquisición de la vivienda del demandado. La doctrina del Tribunal Supremo (por todas las sentencias de la Sala Primera de 16 de marzo de 2009 o de 24 de marzo de 2009 ) ha sentado el criterio de que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente para confirmarlo pero que tampoco es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento siendo un medio licito de desistir las partes del contrato mediante su pérdida o restitución doblada que es la finalidad reconocida por el art. 1454 del Código Civil . Ya asume la parte actora en la demanda que el contenido del art. 1454 citado no se reconoce de manera textual en la relación entre las partes. Pero afirma que el vendedor ha admitido la devolución duplicada de la cantidad entregada por los actores a cuenta del precio. Para averiguar la real voluntad de las partes sobre la cuestión debatida ha de acudirse a las reglas interpretativas de los contratos y concretamente a su art. 1282 destinado, según su interpretación jurisprudencial, a indagar y averiguar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que haya presidido el negocio sin detenerse exclusivamente en el sentido gramatical de las palabras utilizadas. Para realizar esa indagación se erigen en factores decisivos sus actos anteriores, los coetáneos y posteriores ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de abril de 1993 o de 1 de febrero de 2001 ).

La Sala haciendo uso de las facultades de plena revisión que permite la naturaleza del recurso de apelación y tras el análisis detallado de las pruebas practicadas sobre la cuestión mencionada llega a conclusión contraria que la de la Juzgadora. Partiendo de tales premisas la argumentación que contiene la impugnación formulada por los actores debe estimarse por la Sala en su totalidad porque los hechos que describe en su demanda son los que con arreglo a criterios e inferencias lógicas pueden concluirse en una valoración conjunta y racional de la prueba practicada y de los propios actos de las partes. La naturaleza de plena revisión del recurso de apelación, como acabamos de señalar, permite a la Sala modificar la labor interpretativa realizada por la Juzgadora 'a quo' para llegar a conclusiones distintas por no compartir las de la sentencia sobre los hechos afirmados por la parte demandada de que como propietario de los inmuebles que se citaron por la parte actora era el único que podía fijar las condiciones de una eventual venta incluido el pacto de arras.

No ofrece duda para la Sala que fue el demandado el que estableció las condiciones para su venta a los actores aunque encargase la gestión, como es frecuente a una agencia inmobiliaria, en este caso mediante una exclusividad de venta. Carece de razón que la inmobiliaria ofreciese unas condiciones distintas a las ordenadas por el vendedor. La testigo comercial de la inmobiliaria que gestionó principalmente la operación ha declarado que se rechazaron otras ofertas porque no satisfacían el precio pretendido por el demandado.

Tal control por el demandado de la operación se adivina de las comunicaciones cruzadas con la agencia en las que se acepta la venta y lo que trata con su posterior postura es posponer la entrega del bien inmueble a un momento distinto del pactado por las incidencias que expone en las cartas de 24 de septiembre y de 1 de octubre de 2105 para anular y desistir de la venta porque podían existir complicaciones surgidas en el convenio de su divorcio (no expresa cuales). Pero las deficiencias o defectos de conocimiento del demandado sobre la real situación jurídica de su vivienda en relación con el convenio de su divorcio no pueden hacerse recaer sobre los actores que fiados en la realidad negocial que se les ofreció realizaron una serie de actos para la adquisición de dicha vivienda asumiendo compromisos en firme y procediendo a los oportunos desembolsos que se les exigieron que para ellos tienen una trascendencia económica una vez el demandado decidió no vender, actitud del demandado que debe calificarse de propio y auténtico desistimiento. Así cabe deducirlo de las comunicaciones con la agencia inmobiliaria cuando es requerido para que cumpla sus compromisos de otorgar escritura pública de venta y proceder a la entrega de la vivienda. Esa facultad de desistir del contrato es un medio lícito que pueden utilizar las partes pero arrostrando sus consecuencias una de las cuales es la que regula el art. 1454 del Código Civil .

De que se entregaron 20.000 euros en concepto de arras no existe ninguna duda dada el contenido de los documentos núm. 1 y 2 y 3 acompañados con la demanda. En ellos se fijaba el precio de venta de la vivienda así como el plazo máximo para la firma de la escritura. Del compromiso en firme para la venta y de que la agencia inmobiliaria había seguido las instrucciones del demandado constituye prueba relevante el documento núm. 5 de la demanda consistente en una carta del demandado dirigido a la agencia intermediaria en que se acepta que la escritura pública de venta se firme el 5 de noviembre de 2015 siempre que se determine como fecha de entrega la del 15 de diciembre. En igual sentido debe interpretarse el documento núm. 9 acompañado con la demanda en que el demandado mediante carta de 22 de octubre de 2015 le da a la agencia inmobiliaria la orden expresa para que devuelva inmediatamente a los compradores la cantidad de 19.000 euros, orden cumplida por la agencia según resulta del documento núm. 11 acompañado con la demanda. Ello supone la aceptación por el demandado del precio ofertado a los actores por la inmobiliaria, la fecha de otorgamiento de la escritura pública y la fecha de entrega de la vivienda por lo que el contrato ha de considerarse perfeccionado según los términos del art. 1258 y 1450 del Código Civil . Como también es significativo el documento núm. 6 de los acompañados a la demanda dirigido por la inmobiliaria al demandado en el que le comunica que ha recibido los 20.000 euros en concepto de arras según sus instrucciones. A dicho documento y su contenido ha de otorgársele especial relevancia y estimarse como auténtico por emitirse en un momento en que no existe litigio entre las partes y además está expedido por una entidad que no es parte en el presente procedimiento y al que no se opuso con una respuesta negativa de su contenido el demandado. No niega esos extremos en el documento núm. 7 de 1 de octubre de 2015 aunque matice que solo les había autorizado a exigir como arras 1.000 euros por si tenía que devolverlas duplicadas. En este documento lo que pretende es retrasar la entrega otros dos años aunque en fecha 24 de septiembre de 2015 se había comprometido a la entrega para el 15 de diciembre de 2015. Y en el documento de 22 de octubre de 2015 se limita a reprochar a la inmobiliaria haberse excedido en las funciones que les había encomendado en el contrato de mediación de 30 de junio de 2015 afirmando que sí había autorizado una señal de 1.000 euros. Pero en dicho contrato en el que el demandado otorga a la agencia la exclusiva de venta de la vivienda no se menciona ninguna señal en concepto de arras. De su carácter penitencial constituye indicio notable el contenido de la carta del demandado de 1 de octubre de 2015 en que se compromete a devolver duplicados 1.000 euros. Lo que reitera de nuevo en la carta de 22 de octubre de 2015.

Sí la agencia inmobiliaria se ha excedido en sus funciones al exigir 20.000 euros en concepto de arras será una cuestión a debatir entre el demandado y la citada agencia pero no puede oponerse a los compradores que en definitiva contrataron confiados en la gestión que aparece acreditado había encomendado el demandado en exclusiva a la citada agencia. La testigo que llevó directamente la operación ha declarado que el vendedor estuvo informado de que las arras exigidas a los compradores eran de 20.000 euros y que se le avisó para que pasase a recogerlas sin hacerlo. También declaró que el vendedor no les puso límite ninguno para aceptar cantidades en concepto de arras. La exigencia de dicha cantidad la justificó en que era hábito comercial, lo que corroboró la otra testigo, exigir aproximadamente en concepto de arras el 10% del precio como medio de sujetar la operación. Tales declaraciones se compaginan, por lo que se consideran creíbles, con el precio de la compraventa que fue pactado en 189.000 euros.

En consecuencia y por lo argumentado ha de estimarse la pretensión de condena al demandado de devolver a los actores en concepto de arras penitenciales la suma de 20.000 euros

SEGUNDO.- Reclaman además los actores como perjuicio el importe del alquiler de la vivienda que tuvieron que arrendar una vez vendida la suya. Y reclaman el total importe del alquiler porque aducen que la tuvieron que arrendar por un año como mínimo. El motivo se acoge solo en parte. Ninguna prueba existe de que se produjese la imposición de la parte arrendadora de celebrar ese arrendamiento por el tiempo del año alegado. El año no constituye un mínimo legal según la legislación arrendaticia, que permite a las partes en su art. 9 que en el arrendamiento de vivienda la duración será la libremente pactada por las partes.

El mínimo legal del año se contempla en la ley solo en favor del arrendatario. Por ello debe moderarse e indemnizarse solo el alquiler del mes de noviembre y 4 días del mes de diciembre pues en el mes de diciembre de 2015, concretamente el día 4 según el documento núm. 11 de la demanda, los compradores aceptaron el desistimiento unilateral del actor y la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. En total les corresponde por dicho concepto la suma de 620,97 euros.



TERCERO.- La estimación parcial del recurso conlleva la declaración de no hacer expresa imposición de las costas de esta alzada derivadas de dicho recurso por disponerlo así el art. 398. 2 de la L.E.Civil . Al estimarse parcialmente la demanda en aplicación del art. 394. 2 de la L.E.Civil no hacemos imposición de las costas de la primera instancia.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto a nombre de Don Secundino y de Doña María Rosa contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm.

5 de Valladolid en fecha 24 de enero de 2017, en los autos a que se refiere este rollo, debemos revocar y revocamos parcialmente la aludida resolución y estimando de la misma forma la demanda condenamos al demandado a abonar a los actores la suma de 20.620,97 euros que devengará el interés legal sin hacer imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe, en su caso, interponer recurso de casación, ante esta sala, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.