Sentencia CIVIL Nº 8/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 615/2018 de 09 de Enero de 2019

Encabezamiento

ROLLO Nº 615/18
SENTENCIA Nº 8/2019
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistradas
Dª MARIA ANTONIA GAITON REDONDO
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
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En la ciudad de VALENCIA, a nueve de enero de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA
ANTONIA GAITON REDONDO, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia
nº 16 de Valencia, con el nº 774/2017, por D. Gabino y Dª Dulce representados en esta alzada por la
Procuradora Dª Cristina García Navarro y dirigidos por la Letrada Dª Ana Mª García Navarro contra D. Gregorio
, Dª Emma , Dª Esperanza , D. Herminio y Dª Esther representados en esta alzada por la Procuradora Dª
Sandra Martínez Izquierdo y dirigidos por el Letrado D. Daniel Rodríguez Pedrosa, pendientes ante la misma
en virtud de los recursos de apelación interpuestos por D. Gabino , Dulce y por D. Gregorio , Dª Emma
, Dª Esperanza , D. Herminio y Dª Esther .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 16 de Valencia, en fecha 29/1/18 , contiene el siguiente: 'FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por la representación procesal de D. Gabino y Dª Dulce , contra D. Gregorio , Dª Emma , Dª Esperanza , D. Herminio Y Dª Esther , DEBO CONDENAR y CONDENO a la demandada, a que abone al actor, la suma de 5.000 euros, más los intereses legales correspondientes hasta el día de la completa satisfacción. Sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recursos de apelación por D. Gabino , Dª Dulce y por D. Gregorio , Dª Emma , Dª Esperanza , D. Herminio y Dª Esther , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 7 de enero de 2019.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Contra la sentencia dictada en la instancia que estima parcialmente la demanda inicial de las actuaciones, interpone recurso de apelación la representación procesal de la parte actora, Gabino y Dulce , solicitando que, además de la condena a la devolución de la cantidad entregada a los demandados en concepto de arras -a la que da lugar la resolución-, se les condene al pago de la cantidad de 1647'15 en concepto de daños y perjuicios. Dicho importe total corresponde a la cantidad de 147'15 Euros, coste de los burofax remitidos a los demandados al ver que sus requerimientos verbales no eran atendidos, importe acreditado por los documentos 17 y 18 de los acompañados a la demanda. Así mismo, reclaman la cantidad de 1000 Euros en concepto de daños morales, pues la operación de compra de la vivienda a los demandados se superponía con la venta de la vivienda de los demandantes a un tercero, al que tuvieron que prorrogar el plazo convenido para su entrega; se corresponde dicha cuantía a la situación de angustia y zozobra que por tal circunstancia tuvieron que soportar. Añaden la cantidad de 500 Euros por perjuicios económicos, dada la pérdida por el desplazamiento de los 5000 Euros entregados a los demandados y que ha determinado que al adquirir otra vivienda hayan tenido que pagar más gastos en aranceles notariales y registrales, de apertura de hipoteca e intereses; entiende la parte que dicho concepto no requiere de prueba ya que es de general conocimiento que la hipoteca supone más gastos cuanto más cuantiosa es. El segundo motivo de su recurso viene referido a la solicitud de imposición de intereses desde la fecha de la firma del contrato de arras o, al menos, desde la interposición judicial.

También interpone recurso de apelación la representación procesal de los demandados, Gregorio , Emma , Esperanza , Herminio y Esther , alegando error en la valoración de la prueba pues del contrato privado de compraventa con entrega de arras de fecha 10 de enero de 2017 no resulta más que la voluntad de compra y venta del bien inmueble que viene descrito en el mismo, sin que en el mismo aparezca un inmueble de las características alegadas por los demandantes, pues ni se menciona la existencia de terraza, ni se incluía mobiliario alguno en la casa. En dicho documento privado solo intervinieron comprador y vendedor, por lo que nunca pudo haber omisión sobre la existencia de la terraza; de estimar que dicha característica era parte esencial de contrato tendría que venir recogido en el documento. Añade que los compradores visitaron la vivienda en numerosas ocasiones antes de la suscripción del documento, siendo que éste refleja claramente cual fue la voluntad de las partes; entiende por ello la parte recurrente que la sentencia dictada en la instancia infringe los artículos 1091 , 1124 , 1281 y 1454 del Código Civil . En consecuencia con su pretensión, solicita también la imposición de las costas a la parte actora de conformidad con el artículo 394 LEC . Termina solicitando nueva resolución por la que se desestime la demanda.



SEGUNDO .- Dados los términos de los respectivos escritos de recurso de apelación, se hace preciso por razones de lógica y sistemática abordar en primer lugar el recurso formulado por la representación procesal de la parte demandada, pues su eventual estimación haría innecesario entrar en el examen y resolución del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora.

Alegaba la parte actora en su demanda que tras la suscripción del contrato de arras de compraventa, suscrito con los demandados el 10 de enero de 2017, tuvieron conocimiento de que la terraza, mencionada en el anuncio de la vivienda publicado en la web 'Habitaclia', ni era privativa ni de uso privado de la vivienda objeto del contrato; tampoco resultaba conforme al anuncio la superficie de la vivienda, ni se incluían los muebles, por lo que habiéndoles vendido cosa distinta remitieron a los vendedores un burofax dando por resuelto el contrato solicitando el importe de la cantidad entregada en concepto de arras (5.000 Euros). La parte demandada alegaba, por el contrario, que en ningún momento se aseguró que la terraza de la vivienda fuera privativa, ni de uso privativo, y que tanto dicha circunstancia como el resto de las alegadas en la demanda eran conocidas por los demandantes, quienes habían visitado la vivienda en varias ocasiones, habiendo estado a punto de materializar la compraventa en fecha anterior, octubre de 2016. Ni en el borrador de contrato correspondiente a estas negociaciones previas, ni en el que es objeto de autos se indican ninguna de las características de la vivienda que ahora se alegan como motivo resolutorio por los compradores.

Ciertamente en el anuncio publicado en la web 'Habitaclia' que aparece unido a los folios 9 y 10 de autos, y cuyo contenido fue certificado por dicha web mediante el correspondiente oficio unido a los folios 124 y siguientes, se describe la vivienda con una superficie de 110 m2, terraza de 86 m2 y totalmente amueblada, indicando que 'la vivienda consta de 4 habitaciones, todas con acceso a una enorme terraza', pero no menos cierto que lo anterior es que Habitaclia no fue parte en el contrato que constituye el fundamento de la pretensión de los demandantes y que en tal documento la descripción de la vivienda es clara y concisa: 'vivienda sita en la localidad de Valencia, en la PLAZA000 , número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , con una superficie aproximada de 90 m2. A continuación de tal descripción se indica en el documento que los Sres.

Gabino y Dulce 'están interesados en la compra de vivienda descrita en el apartado anterior', indicándose expresamente en la estipulación primera que los compradores 'adquieren la citada finca en toda su extensión y como cuerpo cierto, incluida la parte proporcional que le corresponda de elementos comunes del edificio, aproximadamente del 2'80% la vivienda'.

Señala el artículo 1281 del Código Civil que 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', por lo que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato y que, en el presente caso, no se ve contradicha por el 'todo orgánico del contrato' ( STS 30/01/2001 ). Efectivamente, y con independencia de los términos en que se redactó el anuncio en la web de Habitaclia, la descripción de la vivienda en el contrato de arras no ofrece duda alguna sobre el inmueble sobre el que recayó el negocio jurídico, no apareciendo descripción alguna ni de la terraza, fuera esta de uso o propiedad privativa -la única mención tangencial sería la referencia a la participación en los elementos comunes (2,80%)-, ni de los muebles; menos aún en lo referente a la superficie de la vivienda, de la que expresamente se hace constar una superficie aproximada de 90 m2, haciéndose la advertencia en la estipulación primera del contrato que los compradores adquieren la finca en toda su extensión y como cuerpo cierto.

Los términos en que aparece redactado el contrato de arras suscrito por los litigantes en fecha 10 de enero de 2017 no permiten considerar que los compradores, al firmar el mismo, estuvieran en la creencia de que la vivienda cumplía con todos los 'requisitos' que ellos se habían planteado para su adquisición; no obstante, y sin perjuicio del tenor literal del contrato, como señala, entre otras, la STS de 19 de diciembre de 2008 , el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer, si de lo alegado y probado en el proceso surgen dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, debiendo entonces indagar sobre lo verdaderamente querido, lo que de verdad quisieron las partes al contratar, pero en el caso de autos el resultado probatorio no permite llegar a conclusión distinta de la que resulta de la literalidad del contrato.

A este respecto cobra especial relevancia la prueba documental aportada por los demandados - vendedores- obrante a los folios 74 y siguientes de autos, y de la que resulta que con anterioridad a la firma del contrato objeto de autos los litigantes estuvieron en conversaciones y negociaciones para la compra de la referida vivienda, al punto de que con fecha 7 de octubre de 2016 se llegó a redactar un contrato de arras de compraventa, que los vendedores no firmaron por no estar de acuerdo con algunas de sus cláusulas (f.79), en el que la descripción de la vivienda es exactamente la misma que la contenida en el contrato finalmente firmado en enero de 2017. La existencia de tales negociaciones previas, y consiguientes visitas a la vivienda por los compradores, resulta también del texto de las conversaciones mantenidas a través de la aplicación del móvil 'WhatsApp' (f. 79 y ss) y de las que cabe concluir que la parte compradora tuvo conocimiento del verdadero estado y situación del inmueble, no ya por las visitas, sino también por la consulta que realizó en el registro catastral.

Las consideraciones hasta aquí expuestas no quedan desvirtuadas por el resultado de la prueba testifical de la Sra. Susana (conocida de los demandantes y vecina del edificio donde se sitúa el inmueble objeto de autos) -quien a las preguntas generales de la Ley manifestó tener interés en que Gabino (el demandante) recuperase el dinero-, pues la misma manifestó que tras la celebración de la Junta de la Comunidad de Propietarios de 26 de enero de 2017 es cuando el demandante se enteró de que no iba a poder usar la terraza, siendo que lo acordado en dicha Junta (f. 16 vuelto) es que el propietario de la puerta NUM002 retirase lo construido en la terraza (al haberse excedido en la colocación de las barandillas separadoras en la terraza que se accede por la vivienda, según lo acordado en Junta de 1 de junio de 2016), por ser elemento común del inmueble, pero sin que dicho acuerdo afectase al acceso a dicha terraza desde la citada vivienda, que, por cierto, es a lo que se refería el anuncio de 'Habitaclia' ('acceso a una enorme terraza'). Finalmente, tampoco la declaración testifical de la Sra. Adriana (administradora de la Comunidad de Propietarios) supone obstáculo alguno, pues la misma llegó a afirmar, -en contra de lo que resulta de las Juntas de la Comunidad de Propietarios de 01/06/2016 y 26/01/2017-, que la terraza no es un elemento común del edificio, así como que informó a los compradores, quienes pensaban que podrían utilizar la terraza, de que el vallado había sido autorizado por un tema de seguridad, admitiendo en su declaración que pese a la retirada de la valla se mantiene el acceso a la terraza por las ventanas balconeras de la vivienda puerta NUM002 (objeto del contrato de arras).

Así pues, ha de concluirse que los Sres. Gabino y Dulce suscribieron el 'contrato de arras de compraventa' respecto de la concreta vivienda que aparece descrita en dicho documento, en el que ninguna mención se hacía a la existencia de una terraza (fuera esta privativa o común de uso privativo), o que se trataba de una vivienda amueblada, constando por lo demás y de forma expresa la superficie de la misma.

Ni del tenor literal de dicho documento ni del resto de las pruebas practicadas en autos cabe establecer que los compradores fueron objeto de un engaño por ser vendida una cosa distinta a la que querían comprar, de modo que al no concurrir los demandantes para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a la que fueron convocados por los vendedores en los términos señalados en el contrato (f. 39), necesariamente ha de entrar en juego la cláusula de arras penitenciales que convinieron las partes al establecer que 'ambas partes acuerdan darle al presente documento la validez del contrato de arras regulado en el artículo 1454 del Código Civil ; a saber, la rescisión del contrato de compraventa implicaría la pérdida de las arras entregadas por la compradora si la resolución es por su parte...' La estimación del recurso de apelación formulado por la representación procesal de la parte demandada, con la consiguiente desestimación de la demanda inicial de las actuaciones, hace innecesario entrar a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en tanto que los motivos de su apelación parten de la premisa del incumplimiento del contrato por parte de los vendedores, que este Tribunal rechaza. Al no considerar que los vendedores hayan incumplido sus obligaciones, dando lugar a la frustración del negocio, no es posible acoger el derecho de la parte compradora a dar por resuelto el contrato con las consecuencias pretendidas en su demanda (devolución de la cantidad entregada e indemnización de daños y perjuicios).



TERCERO .- Conforme a lo establecido en los artículos 394 LEC se impone a la parte actora las costas causadas en la primera instancia.

Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC , no se hace expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por el recurso formulado por la parte demandada, y se imponen a la parte actora las devengadas por su recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Gregorio , Emma , Esperanza , Herminio y Esther , y desestimando el formulado por la representación procesal de Gabino y Dulce , ambos contra la sentencia de fecha 29 de enero de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Valencia en autos de juicio ordinario nº 774/2017, revocamos dicha resolución, y en su lugar, desestimando la demanda inicial de las actuaciones, absolvemos a los demandados de las pretensiones contra ellos dirigidas, con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la parte actora.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por el recurso formulado por la parte demandada, y se imponen a la parte actora las devengadas por su recurso de apelación.

Se acuerda la devolución a la parte demandada del depósito constituido para recurrir en apelación.

Se acuerda la pérdida por la parte actora del depósito constituido para recurrir en apelación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.