Sentencia Civil Nº 80/2005, Audiencia Provincial de Asturias, Rec 22/2005 de 07 de Marzo de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00080/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000022 /2005

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DOÑA MARIA DEL PILAR MURIEL FERNÁNDEZ PACHECO

En OVIEDO, a siete de Marzo de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 103/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Piloña, Rollo de Apelación nº 22/05, entre partes, como apelante y demandante, DON Cesar y, como apelado y demandado, DON Ramón .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Piloña dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 29 de octubre de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Cesar , contra don Ramón , en pretensión de actualización, revisión de rentas y formalización por escrito de contrato de arrendamiento rústico, debo declarar haber lugar, parcialmente, a la misma, y en consecuencia, se condena al demandado a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento de las caserías propiedad del actor en los términos recogidos en el Fundamento de Derecho Segundo de la Presente, conteniendo el mismo una cláusula de actualización anual conforme al índice que en dicho Fundamento se establece, debiendo cada parte satisfacer las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Cesar , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Reproduce en esta alzada el apelante, en primer lugar, la pretensión que fue rechazada en la sentencia de instancia relativa a la revisión de la renta.

Considera, pues, que la cuantía que venía abonando, a la sazón de 240,40 euros, resultaba muy por debajo de la que debería corresponder en la actualidad al objeto del arriendo, habiendo aportado un informe sobre la renta justa en base al que estimó la misma en 3.306,73 euros mensuales.

Dicha pretensión, como se apuntó, fue desestimada y ello en base a la existencia de un acuerdo entre las partes por el que la renta en el año 2001 había quedado fijada en 200.000 ptas.

Descartada la posibilidad contemplada en el art. 43 de la LAR de 1980, que es la aplicable al caso, relativa a la revisión de la renta con carácter extraordinario, habida cuenta, de un lado, que dicha acción no fue ejercitada y, de otro, que la propia parte recurrente así lo expresó, el art. 40 del cítado texto legal que se refiere al supuesto de la revisión ordinaria, establece que transcurrido el primer año de vigencia del contrato cualquiera de las partes podría pedir la revisión de la renta por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas.

Se infiere de dicho precepto que la revisión se puede pedir una vez que haya transcurrido la primera anualidad, mas con la condición señalada de resultar la renta ya superior ya inferior a la usual. Dicha revisión es de carácter facultativo, por lo que obviamente las partes pueden ejercitar o no dicha posibilidad; ahora bien, no se puede perder de vista que también puede producirse una modificación convencional de la renta por acuerdo entre las partes conforme al principio de la autonomía de la voluntad, ínsito en los contratos conforme al art. 1255 del CC.

Esto último es lo acontecido en el caso de autos, en el que las partes llegaron a un acuerdo sobre la regularización de la renta, fijando en el mismo la cuantía de 200.000 ptas anuales, concertando una cláusula de estabilización para las sucesivas anualidades conforme al IPC.

Cierto es que el documento en el que se realizan tales estipulaciones aparece firmado únicamente por el arrendatario, mas no puede desconocerse que el mismo había sido confeccionado y remitido a éste por un profesional del derecho actuando en nombre y por cuenta del arrendador, siendo así además que la cuantía convenida de las 200.000 ptas fue abonada sin que de contrario se hubiera puesto traba alguna a dicho pago.

Por tanto, sólo resta refrendar respecto de este extremo los certeros argumentos de la resolución recurrida no desvirtuados en esta alzada.

SEGUNDO.- En orden a la cuestión relativa a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, discrepa igualmente el recurrente con la sentencia habida cuenta que en la misma se rechazó su pretensión de fijar dicho contrato conforme al modelo-tipo, pronunciándose por el contrario en que debería en el mismo hacerse constar su condición de contrato histórico.

El art. 20 de la LAR de 1980 consagra la libertad de forma en los contratos de arrendamiento rústico, señalando la lógica posibilidad de su formalización por escrito conforme a modelos de contrato-tipo, sin perjuicio de los pactos entre las partes. El art. 21 señala la posibilidad de compelerse recíprocamente al otorgamiento por escrito. Reproduce, pues, el precepto lo señalado en el art. 1279 del CC.

Ahora bien, como se sabe, la elevación o formalización escrita de un contrato ya existente no significa su renovación ni su novación, pues se trata del mismo contrato original, sin perjuicio claro está de la posible modificación que en ese momento pudieran acordar las partes.

Ciertamente la calificación de histórico de un contrato de arrendamiento viene dada simplemente por la época y las circunstancias de su otorgamiento, y así se predica de aquéllos de los que se perdió memoria de la fecha de su iniciación y anteriores al año 1935, o los posteriores en los que la renta quedó fijada en una determinada cantidad de trigo. Por tanto, no existe un contrato de arrendamiento rústico histórico como tal, sino que lo que ocurre es que ciertos contratos en los que se dan determinadas circunstancias que establece la ley otorgan ciertas prerrogativas a los arrendatarios, como el acceso a la propiedad.

En conclusión, resultaría inoperante y superfluo consignar en un contrato de arrendamiento su condición de histórico, que dimanará de su propio contenido; pero es que además la parte demandada no formuló en este sentido petición en forma. Así pues, resulta procedente el acogimiento del recurso en el sentido de suprimir en el contrato de arrendamiento que se haya de formalizar su referencia a tratarse de un contrato histórico.

TERCERO.- Finalmente, insiste la parte recurrente en considerar necesario que en la sentencia se adopte la prevención de que el juzgado fomalizará el contrato de oficio para el caso de que el demandado se negase a hacerlo en la fecha que se le señala, pronunciamiento solicitado en la demanda y que fue omitido en la recurrida, por lo que ha de examinarse en la presente instancia.

La parte apelante funda dicha petición en que el art. 706-1 de la LEC, al referirse a las condenas de hacer no personalísimas señala que cuando el título contenga una disposición expresa para el caso de incumplimiento del deudor se estará a lo dispuesto en aquél, de ahí que la sentencia deba contener la previsión que se solicita.

Dicha petición, sin embargo, no puede ser atendida habida cuenta que el supuesto enjuiciado se enmarca dentro del art. 708 de la Ley de Ritos, que se refiere a la condena a la emisión de una declaración de voluntad, y que contiene una específica previsión para el caso de incumplimiento, que no es otra que la lógica posibilidad de instar la ejecución.

CUARTO.- El parcial acogimiento del recurso ha de conllevar la no imposición de las costas (art. 398 LEC).

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Don Cesar contra la sentencia dictada en fecha veintinueve de octubre de dos mil cuatro por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Piloña, en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el sentido de suprimir en la formalización escrita del contrato su referencia a la condición de arrendamiento histórico.

Se confirma en lo demás la resolución recurrida.

No procede expresa condena en cuanto a las costas.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.