Sentencia Civil Nº 80/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 809/2009 de 09 de Febrero de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 809/2009 SENTENCIA 9 de febrero de 2010

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 809/2009

SENTENCIA nº 80

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 9 de febrero de 2010.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha dieciocho de junio de dos mil nueve, recaída en autos de juicio ordinario nº 445 de 2008, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Valencia, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda y reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante el demandado don Gregorio , representado por la procuradora doña Eva Domingo Martínez y defendido por el abogado don José D. Gómez García, y como apelados los demandantes doña Estrella y don Mariano , representados por la procuradora doña Silvia García García y defendidos por el abogado don Vicente Ramis Gimeno.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

« Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre de Dª Estrella y D. Mariano , condeno a D. Gregorio a entregar a los actores la cantidad de ocho mil euros (8.000) por la resolución del contrato suscrito en fecha dieciséis de julio de 2007, por incumplimiento del vendedor, más intereses legales desde la fecha de demanda incrementados en dos puntos desde la de la presente resolución.

No se hace imposición de costas.»

SEGUNDO.- La defensa del demandado interpuso recurso de apelación en solicitud de de sentencia que desestime la demanda.

TERCERO.- La defensa de los demandantes presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, con costas a la apelante.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 8 de febrero de 2010, en el que tuvo lugar.

Hechos

El 11 de junio de 2007, el comprador redactó el contrato, denominado de "reserva de compra con arras o señal", que firmaron las partes e hizo constar en él que "El comprador conoce y acepta el estado actual de la finca y de la vivienda objeto del presente contrato", el precio pactado fue 237.000 € (folios 23 y 24).

En fecha que no consta, pero anterior al 12 de julio de 2007, por encargo de Caja Rural, a quien los compradores habían pedido un préstamo hipotecario para comprar la finca, se realizó un informe de tasación, cuyo contenido no consta en los autos.

El 12 de julio de 2007 (folio 39) se emitió otro informe de tasación, encargado por el BBVA, que respecto de la situación urbanística de la finca, decía "vivienda en suelo no urbanizable" (folios 33, 38 y 39), "suelo rústico" (folio 36), "parcela afectada por zona de protección de infraestructuras en una profundidad de 18 m. /.../ El inmueble está fuera de ordenación, sólo se pueden ejecutar en él obras de reparación y mantenimiento, no de mejora" (folio 38). El valor de tasación de la finca fue de 212.000 € (folio 38).

El 16 de julio de 2007, las partes firmaron un nuevo documento, redactado también por el comprador, en el que, modificaron el inicial contrato pero mantuvieron el precio y la cláusula según la cual "El comprador conoce y acepta el estado actual de la finca y de la vivienda objeto del presente contrato" (folios 21 y 22).

El 18 de julio de 2007 el demandante tenía en su correo electrónico el informe de tasación encargado por el BBVA (folio 26).

En los días anteriores al 25 de julio de 2007, en cuya fecha debía firmarse la escritura de compraventa (folios 22 y 24), las partes se reunieron en Madrid, donde pactaron verbalmente realizar la firma.

El 24 de julio de 2007, los compradores remitieron un telegrama a los vendedores notificándoles la resolución del contrato por ilegalidad del objeto y ocultamiento de su situación urbanística, y les requirieron para que les devolvieran las arras duplicadas.

El informe urbanístico emitido el 10 de abril de 2008, por el Ayuntamiento de Liria, dice que «la parcela NUM000 del polígono NUM001 está incluida en parte dentro del Suelo No Urbanizable Protegido, zona vulnerable a la contaminación de las aguas subterráneas, y en parte dentro del Suelo No Urbanizable Protegido PI PORV- (Xarxa de Diputació)» (folio 134).

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- El primer motivo del recurso sostiene que «el Juzgador de Instancia no ha motivado jurídicamente la Resolución que hoy se recurre, pues se ha limitado a resolver "diplomáticamente" la cuestión, es decir, ha colocado a los actores en la misma situación en que se encontraban antes de la resolución del contrato de arras suscrito entre las partes el 16 de Julio de 2007, sin valorar los hechos y fundamentos jurídicos alegados por esta parte y sin tener en cuenta el perjuicio económico al que se ha visto avocado mi representado por la conducta de los demandantes como consecuencia de tal resolución del contrato.»

Como dijimos en nuestra SAP, Civil sección 6 del 10 de Diciembre del 1998 (ROJ: SAP V 7607/1998 ) «el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 C.E . comprende el de obtener, como respuesta a la pretensión de la parte, una resolución fundada en derecho, es decir, motivada y razonada, lejos de la arbitrariedad, y razonable, extraña al capricho o puro voluntarismo. En efecto, como dice la sentencia 325/1994, de 12 de diciembre de 1994, de la Sala Primera del Tribunal Constitucional , el derecho a la efectividad de la tutela judicial exige una respuesta, cualquiera que sea su forma, una de cuyas cualidades ha de ser la necesidad de que todas las resoluciones, salvo las providencias, en todos los grados jurisdiccionales y cualquiera que sea su contenido substantivo o procesal, y su sentido, favorable o desfavorable, exterioricen el proceso mental conducente a su parte dispositiva. La estructura de la sentencia contiene, desde siempre, una parte dedicada a justificar jurídicamente la decisión en que termina la sentencia, parte dispositiva o fallo que lleva dentro el imperium o la potestas. La argumentación que precede al solemne pronunciamiento judicial dota a la sentencia de la auctoritas y le proporciona la fuerza de la razón. Ahora bien, la motivación de las sentencias como exigencia constitucional (art. 120.3 C.E.) que se integra sin violencia conceptual alguna en el derecho a una efectiva tutela judicial, ofrece una doble función. Por una parte, da a conocer las reflexiones que conducen al fallo, como factor de racionalidad en el ejercicio del poder y a la vez facilita su control mediante los recursos que procedan. Actúa, en definitiva, para favorecer un más completo derecho de la defensa en juicio y como un elemento preventivo de la arbitrariedad (ATC 77/1993 ).

NOVENO.- La motivación no consiste ni puede consistir en una mera declaración de conocimiento y menos aún en una manifestación de voluntad que sería una proposición apodíctica, sino que éstas -en su caso- han de ser la conclusión de una argumentación ajustada al tema o temas en litigio, para que el interesado, destinatario inmediato pero no único, y los demás, los órganos judiciales superiores y también los ciudadanos, por qué no, puedan conocer el fundamento, la ratio decidendi de las resoluciones. Se convierte así en "una garantía esencial del justiciable mediante la cual, sin perjuicio de la libertad del juez en la interpretación de las normas, se puede comprobar que la solución dada al caso es consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento y no el fruto de la arbitrariedad" (STC 109/1992, así como la 159/1989 , entre otras).

DÉCIMO.- Es cierto que la obligación de motivar o, lo que es lo mismo, lisa y llanamente, de explicar la decisión judicial, no conlleva una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos científicos, que están en función del autor y de las cuestiones controvertidas. La Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 359 ) pide al respecto, nada menos, pero nada más, que claridad y precisión (STC 159/1992 ). Conforme a reiterada y unánime doctrina sentada por el Tribunal Constitucional (entre otras muchas, SSTC 166/1993, de 20 de mayo, 48/1993, de 8 de febrero, 150/1993, de 3 de mayo ), "no existe norma alguna en nuestras leyes de enjuiciamiento que imponga a priori una determinada extensión o un cierto modo de razonar (STC 119/1987 ). La motivación ha de ser suficiente y este concepto jurídico indeterminado nos lleva de la mano a cada caso concreto, en función de su importancia intrínseca y de las cuestiones que plantea, sin olvidar la dimensión subjetiva del autor del razonamiento. En suma, ha de poner de manifiesto la ratio decidendi con una imprescindible coherencia lógica, al margen de la pureza estilística o el rigor de los conceptos. No lleva tampoco un paralelismo servil del razonamiento que sirve de fundamento a la (resolución) con el esquema discursivo de los escritos forenses donde se contienen las alegaciones de los litigantes. Finalmente, no implica un tratamiento pormenorizado de todos los aspectos planteados por las partes, siempre que permitan conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión". "Deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales apoyadas en razones que permitan conocer cuales han sido los criterios judiciales esenciales fundamentadores de la decisión. No existiendo un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación".

DÉCIMO PRIMERO.- La necesidad de motivar las sentencias ha merecido también la atención del Tribunal Supremo [Sentencia de 7-3-1994 ] que ha puesto de relieve que, sin dejar de ser cierto que las sentencias del orden civil no tienen que dedicar uno o varios párrafos o fundamentos separados para la consignación o relación de los hechos probados, según tiene reiteradamente declarado el propio Alto Tribunal [Sentencias de 22 febrero, 14 abril, 8 junio y 6 octubre 1988, 28 junio 1990, 5 febrero 1991, 7 marzo y 17 julio 1992 , entre otras muchas], no lo es menos que los juzgadores de la instancia han de fijar concretamente, aunque lo hagan a través de los distintos fundamentos jurídicos de su sentencia, cuáles son los hechos, de entre los alegados por las partes y debatidos en el proceso, que consideran probados, al constituir ello la premisa fáctica ineludible del juicio mental o silogismo correspondiente (la otra de cuyas premisas es la norma jurídica aplicable) para poder obtener, a través del mismo, la conclusión resolutoria adecuada que, dentro de los límites configuradores de la congruencia («causa petendi» y «petitum» de los respectivos escritos rectores de las partes), decida o resuelva todas las cuestiones de hecho y de derecho debatidas en el proceso, de tal manera que si la sentencia prescinde en absoluto de la previa e ineludible concreción o fijación de los hechos que considera probados (o no probados) ha de entenderse que carece de motivación, la cual es una exigencia formal de las sentencias, en cuanto deben expresar las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico- jurídico que conduce a la decisión o fallo, siendo, por tanto, la referida motivación una garantía para el justiciable, elevada a rango de derecho constitucional en el artículo 120.3 de la Constitución y acorde con los artículos 369 y 372.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, cuya carencia de la repetida motivación, en el sentido expresado, produce una evidente y recusable indefensión a la parte contra la que se pronuncia el fallo.»

A esa doctrina le hemos de añadir ahora que no cabe confundir la falta de motivación (artículo 218 LEC ) con el análisis de la resultancia de las pruebas que resulte desfavorable a la parte recurrente, por corresponder esta actividad a los órganos juzgadores y, a su vez, no procede ampararse en el vicio que se denuncia para atacar el proceso judicial valorativo del acervo probatorio, tratando de imponer el propio criterio interesado y parcial (Sentencia de 20 de febrero de 1993 ).

SEGUNDO.- En el caso que estudiamos, la sentencia recurrida dedicó su primer fundamento jurídico a reflejar la situación urbanística y limitaciones de la finca objeto del contrato, que se derivan del informe urbanístico emitido por Ayuntamiento de Liria; recogió, en el fundamento jurídico segundo, la Jurisprudencia que estudia la influencia de las limitaciones urbanísticas en la eficacia del contrato de compraventa, en particular a los efectos del artículo 1483 CC ; centró, en el tercero, que la acción ejercitada es la de resolución contractual, y analizó las limitaciones urbanísticas que afectan a la edificación objeto del contrato; y concluyó, en el cuarto, que «En el presente caso, no tanto por las limitaciones para ampliaciones o reformas que conlleva el hecho de que la edificación esté en suelo no urbanizable como por la posibilidad de que se pueda iniciar un expediente de restauración de la legalidad urbanística que conlleve incluso su demolición, sin plazo de prescripción y como espada de Damocles gravitando sobre su titular, entiendo que los actores de consumarse la venta quedarían objetivamente insatisfechos. Adviértase que se trata de un precio el pactado que para una persona con un salario medio le supone una parte importante del mismo durante un periodo prolongado de su vida, y que el precio del suelo no urbanizable, sin el de la edificación, seria prácticamente insignificante en relación con el que se pacto Esta insatisfacción objetiva legitima la resolución contractual, y determina una situación de incumplimiento previo por el demandado que le impedía resolverla»; dedicó el quinto a razonar que «No cabe una interpretación extensiva de la cláusula penal pactada más allá de la literalidad del documento y de lo que entendemos fue la voluntad de las partes al suscribirlo. En consecuencia, los efectos de la resolución conllevarán la restauración de las cosas al ,,statu quo ante" y, por tanto, la devolución de la cantidad entregada, sin duplicar, con los intereses correspondientes desde la fecha de demanda»; y el sexto a dejar constancia de que la estimación parcial justifica la no imposición de costas.

En definitiva, es patente que tal sentencia no incurre en el vicio de falta de motivación que se le imputa, pues consta en ella el proceso lógico-jurídico que condujo al juez a quo a la decisión que constituye el fallo de su sentencia. Otra cosa es que el recurrente no lo comparta.

TERCERO.- Al alegar el recurso que la sentencia quebrantó el artículo 218 LEC , la tilda de incongruente. Por ello, conviene recordar que la congruencia, como requisito esencial de la sentencia, requiere que entre la parte dispositiva de ésta y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras, debiendo resolver todas las planteadas; de modo que la incongruencia resulte de comparar la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido ni menos de los admitido ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte, sin que sea exigible una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda (SSTC 109/1985 y 1/1987 ), estándole permitido al Tribunal, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada, establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada (STS 7 febrero 1994 , con cita de otras muchas), sin que, por demás, exista incongruencia omisiva cuando del conjunto de la resolución se desprenda una respuesta, aunque negativa, a las pretensiones deducidas, así como la razón implícita de la decisión judicial (STC 11/1995 ), pues la congruencia va referida no a una rígida acomodación a la literalidad de lo suplicado en los escritos de alegaciones de las partes y a lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia que se impugne, sino a una racional correspondencia entre lo uno y lo otro.

En el caso que estudiamos la sentencia no fue incongruente al referirse a la "insatisfacción objetiva" del actor, que es un modo de transmitir la idea de que la realidad urbanística de la finca frustraba las expectativas de los compradores, en la medida que no permitía su uso residencial, que constituía el núcleo esencial del debate sostenido por las partes.

CUARTO.- La cuestión nuclear debatida en el proceso es la aplicabilidad del artículo 1483 del Código Civil al caso planteado, pues en él se apoya la acción ejercitada por los demandantes, estimada por la sentencia recurrida.

Tal precepto regula un supuesto de vicio oculto en una finca dentro de las disposiciones que el Código Civil reserva para el saneamiento por evicción, de forma tal que son requisitos necesarios para su aplicación:

Que se produzca la venta de una finca gravada, que se da cuando sobre la finca existan derechos que constituyan para el propietario una carga, o bien una restricción de la normal facultad de goce y disposición que compete al propietario. Debiendo ser derechos reales los derechos del tercero que restringen los derechos del propietario sobre la cosa (STS19 de mayo de1958).

Que dicha carga o servidumbre sea no aparente. El precepto limita su aplicación a las servidumbres no aparentes reguladas en el artículo 532 CC . siendo lógica dicha especialidad, ya que si nos encontráramos ante las aparentes, el comprador habría tenido oportunidad de conocer y saber su contenido no pudiendo con ello obligar al vendedor. Se trata de una manifestación del deber de diligencia que compete al comprador de observar la calidad y cualidades de la cosa comprada.

No conocimiento por el comprador. El precepto es claro, si el comprador tenía conocimiento del gravamen no podrá aquél ejercer las acciones que concede el artículo. De conformidad con STS 5-abril-1898 y 7-diciembre-1931 el conocimiento por parte del comprador de la servidumbre conduce a negar la existencia de un vicio oculto.

No necesidad de hallarse inscrito el gravamen en el Registro de la Propiedad.

El gravamen no ha de estar mencionado en el contrato, bien porque no se mencione en la escritura la carga o servidumbre o porque se manifieste que no existen cargas.

Desde esa construcción jurídica se comprende con facilidad que la más reciente jurisprudencia considere que los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística no son subsumibles en la regla del artículo 1483 , al ser estas limitaciones legales del dominio que gozan de mecanismos de fácil acceso que no pueden ser ignorados por el comprador. Así, la STS de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística y, en el caso, ante el hecho de que el adquirente no había verificado la consulta que permitía el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , decía que "este cuidado, de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que este precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende"; la STS de 17 de noviembre de 2006 pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos (artículos 1258 y 7.1 del Código civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.).

QUINTO.- En el caso de autos, los actores no ejercitan la acción de nulidad del contrato por error o vicio en el consentimiento del artículo 1300 CC , sino que se refugian en el saneamiento previsto para el caso de evicción por el artículo 1438 CC , y en el ámbito de este precepto no es discutible que los compradores, que no pueden beneficiarse de la falta de prueba que ellos, ex artículo 217 LEC , debieron aportar al proceso , tuvieron o pudieron tener, con un mínimo de diligencia, conocimiento de la situación urbanística de la finca, y conforme a la jurisprudencia últimamente citada, no podemos equiparar el desconocimiento de ésta a la ocultación de una carga o servidumbre no aparente.

En consecuencia, procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias, pues la fluctuante y, a veces contradictoria jurisprudencia del Tribunal Supremo, justifica la apreciación de las dudas de derecho que operan como excepción al principio del vencimiento.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por don Gregorio .

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar:

Desestimamos la demanda interpuesta por doña Estrella y don Mariano .

Absolvemos a don Gregorio de todas la pretensiones de la demanda.

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.