Sentencia Civil Nº 80/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 949/2010 de 10 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 949/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 249/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 25 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 80/2012

Ilmas. Sras.

Dª. MARÍA DEL CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

Dª. MARTA FONT MARQUINA

En la ciudad de Barcelona, a diez de febrero de dos mil doce

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario núm. 249/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, a instancia de Dª. Elisa , Dª. Petra , Dª. Belinda y de D. Mateo representados por el Procurador D. Noel Mas Baga Munné, contra Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 y de AVENIDA000 núm. NUM001 de Barcelona representada por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Aznárez Domingo, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de junio de 2010, por la Sra. Magistrada-Juez en sustitución del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por Dª. Elisa , D. Mateo , Dª. Belinda y Dª. Petra , contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 - AVENIDA000 NUM001 de Barcelona debo desestimar la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de octubre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

Se acepta, en parte, la sentencia apelada.

PRIMERO.- Los actores, en calidad de propietarios de las entidades 1, 2, y 3 de la finca sita en la AVENIDA000 número NUM001 de esta ciudad, solicitan que se dicte resolución en equidad por la que se apruebe la propuesta de adaptación del título constitutivo y los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada que se aporta a la demanda al folio 25. Solicitan que se anulen los acuerdos comunitarios de 17 de diciembre de 2008 y 4 de marzo de 2009, por ser contrarios a los estatutos y la ley. Subsidiariamente por constituir abuso de derecho y por ser gravemente perjudiciales a los intereses de los actores.

El juzgador de instancia desestima íntegramente la demanda. Efectuado un exhaustivo análisis cronológico de la vida de la Comunidad concluye que no hay datos objetivos sobre la preexistencia de dos comunidades ya que no pueden surtir efecto frente a terceros los pactos que se contienen en los documentos 14 a 16, por lo cual no obtenidos los votos exigibles conforme al artículo 553.25.2 del CCCat no procede la petición de adaptación de la comunidad demandada, conforme a la Disposición Transitoria Sexta del CCCat, al régimen de comunidades complejas.

En cuanto a los acuerdos impugnados rechaza la pretensión por cuanto no existe acuerdo sobre el reparto de gastos extraordinarios ni se aprecia abuso de derecho.

Recurren la sentencia los actores. Alegan, en relación a la desestimación de la acción para adaptar el título constitutivo y los estatutos a las normas de las Comunidades complejas, que se incurre en error en la valoración de los documentos aportados a la demanda de 14 a 16 (folios 121, 122 y 123). Entienden que los pactos alcanzados son de la comunidad. En cuanto a la desestimación de la impugnación de los acuerdos de 2008 y 2009 insisten en que el pacto de reparto de gastos extraordinarios es válido. Reiteran que en su caso constituye abuso de derecho, remitiéndose a la pericial judicial practicada de don Ambrosio . Apela por las costas.

SEGUNDO.- Para mayor claridad de los hechos, la pretensión de los actores es que la Comunidad de la CALLE000 y AVENIDA000 se adapte a las normas de la Propiedad Horizontal compleja, que se rige por las normas del artículo 553.48 y ss del CCC, y de acuerdo a tales normas se formen dos "subcomunidades" que se regirán por las normas de la sección 1ª del Libro V del CCC (arts. 553.1 y ss), para lo cual, al alcanzar más de una décima parte de los propietarios (la Comunidad consta de 12 unidades), efectuaron una propuesta de adaptación a la Comunidad que fue rechazada.

Para la correcta resolución de la cuestión planteada procede ante todo analizar e interpretar la redacción de la Disposición Transitoria Sexta del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, ya que es hecho incuestionable que los actores no obtuvieron las mayorías necesarias para la aprobación de la propuesta de adaptación de la Comunidad a las normas de las "Comunidades complejas", que permite la coexistencia de subcomunidades conforme a los artículos 553.48 y ss del CCC.

Se dispone en el último párrafo del apartado segundo de la disposición que: "si l'adaptació que es proposa no assoleix la majoria necessària qualsevol dels propietaris que l'ha proposada pot demanar a l'autoritat judicial que obligui la Comunitat a fer l'adaptació. L'autoritat judicial ha de dictar una resolució, en tots els casos, amb imposició de les costes".

A tenor de la recta interpretación de la norma y con arreglo al principio iura novit curia cabe indicar prima facie que el juzgador de instancia yerra en la conclusión de que no alcanzadas las mayorías que se exigen para la modificación del título constitutivo por no haber datos objetivos de la preexistencia, siquiera material (no formalizadas) de dos subcomunidades independientes, no procede la solicitud de adaptación. Error en el que asimismo incurren los actores al centrar su interés en el hecho de que los pactos firmados (que como bien expone el juzgador de instancia no afectan a terceros) entre los vendedores y los actores- compradores, incidiendo en la existencia de dos subcomunidades, aunque no inscritas en el Registro de la Propiedad, que se rigen independientemente de la Comunidad general.

Así es, se incurre en error toda vez que lo que precisamente contempla la Disposición Transitoria Sexta, es la acción de los comuneros que proponen la adaptación, para solicitar al Tribunal la misma cuando no se obtengan las mayorías exigibles para la modificación del Título, conforme al artículo 553.25 del CCCat. En otras palabras, se faculta al Tribunal para "imponer" la adaptación aunque ésta no haya sido querida por la Comunidad general. Es, por tanto, irrelevante, a los efectos que aquí nos ocupan, si existía previamente una subcomunidad de hecho, como también es irrelevante la negativa de los restantes comuneros a la adaptación, puesto que, a partir de la entrada en vigor de la actual ley, cualquiera comunero puede acudir al auxilio del tribunal a fin de obtener la tutela jurídica efectiva si se dan los requisitos que se contemplan para las comunidades complejas. Es más, no es de aplicación la doctrina de los actos propios en el sentido de que los copropietarios no hubieran ejercido acción alguna durante los años que han transcurrido desde que se constituyó la comunidad (2005) hasta la petición que nos ocupa.

La petición de la adaptación de la comunidad compleja a las normas del Código Civil Catalán puede efectuarse a partir de la entrada en vigor de la Ley, que fue el día 1 de julio de 2006.

La cuestión más relevante para la defensa del interés de los actores es determinar si se producen las circunstancias o requisitos necesarios, tanto objetivos, como subjetivos para la formación de dos subcomunidades independientes, a la luz de la normativa que la contempla de los artículos 553.48 a 553.51 del CCC, y también que al interés de los comuneros que instan la adaptación no les mueva razones económicas o de simple comodidad, en perjuicio de la comunidad general, o si por el contrario la situación física de la eventual subcomunidad respecto de la comunidad general les produce grave desequilibrio o perjuicio grave, muy en especial en aquellas derramas extraordinarias y en el reparto de gastos comunes.

TERCERO.- Sentado lo anterior, no plantea duda alguna que las dos fincas que componen la Comunidad general son independientes y separadas físicamente. Examinados los informes y dictamen pericial de los técnicos, queda probado que ambas fincas son no solo independientes, conforme al artículo 553 . 48.1 del CC , sino que inclusive pueden ser objeto de segregación, al estar unidas por escasos elementos comunes, susceptibles de separación.

Es relevante que la Comunidad de la AVENIDA000 solo se compone de tres entidades y la finca de la CALLE000 se compone de nueve entidades. Los actores representan un 25% de los propietarios frente a los 75% de los restantes comuneros. Tal hecho, sin duda, supone un desequilibrio en sus derechos al estar en franca minoría respecto a los restantes comuneros.

Así las cosas, ha de estarse a lo dispuesto en el artículo 553.50.1 del CCCat: la "Comunidad compleja puede constituirse inicialmente en una sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociación de varias comunidades preexistentes". El supuesto de autos se encuentra en el primer apartado del párrafo citado, es decir se puede constituir en una sola comunidad con dos subcomunidades, puesto que "procede", por las razones antes expuestas.

De ello se infiere que es también irrelevante, a los efectos que nos ocupan, la preexistencia de dos subcomunidades, hecho que la actora no prueba en autos, toda vez que los documentos aportados, 14, 15 y 16 de la demanda al folio 121 y ss, no se erigen en prueba de la existencia de subcomunidad de facto. Es más, la Comunidad única que nos ocupa se constituyó con mucha posterioridad, sin tener en cuenta tales pactos privados, toda vez que la adaptación a la propiedad horizontal compleja de subcomunidades preexistentes se constituye por "asociación" de éstas.

En definitiva, lo que aquí se pretende, con legitimación para ello, es la creación de una comunidad compleja que "permita la coexistencia de subcomunidades", a regirse de acuerdo con las normas antes citadas.

Abundando en lo expuesto, cabe añadir que al pertenecer las dos fincas que integran la Comunidad a un solo dueño, ello conllevó que no se formalizara la Comunidad hasta el año 2005, año en que ya había entrado en vigor la Ley de la Propiedad Horizontal de 1999, que introdujo el artículo 24 , precepto que regula las comunidades complejas, de conformidad con el artículo 396 del CC , de manera que ya en aquella fecha pudo la Comunidad acogerse al régimen que se establece en el citado artículo por reunir los requisitos establecidos.

Al no haberse acordado la adaptación del título constitutivo originario (de 1999) a la nueva ley en la fecha de la constitución de la Comunidad, se puede, ahora, adaptar la misma a la Ley que rige en Catalunya por ser preferente a las normas generales de la Ley de la Propiedad Horizontal, según el apartado 1º de la Disposición Transitoria Sexta y añade el citado párrafo que no será preciso ningún acto de adaptación específica, salvo (2º párrafo) que lo pida una décima parte de los propietarios. Por lo cual, ha de ser estimada la demanda en el sentido de adaptación del título constitutivo y los estatutos de la Comunidad a las normas que se regulan en los artículos 553 . 48 y ss del CC .

Ahora bien, no compete al Tribunal aprobar la propuesta aportada a la demanda.

Tal como establece la Disposición Transitoria, el Tribunal podrá obligar a la comunidad a hacer la adaptación, pero es la Comunidad, constituida en Junta, la que habrá de aprobar la "propuesta" que aporten los comuneros y debatir y decidir el contenido, puesto que no necesariamente han de estar todos de acuerdo con la misma. De forma que, si hubiere disidentes, podrán gozar de la facultad de impugnar la misma o incluso efectuar una nueva propuesta de coeficientes, regulación de las subcomunidades y regulación de las zonas comunes. Por lo cual, el fallo de la sentencia será declarativo y condenará a la Comunidad a estar y pasar por la obligación de adaptar sus estatutos como comunidad compleja y en atención a las dos subcomunidades.

CUARTO.- Entrando en la acción acumulada de impugnación de los acuerdos de la Junta de 17 de diciembre de 2008 y la Junta de 4 de marzo de 2009, cabe indicar, en primer lugar, que la impugnación de la Junta celebrada en 4 de marzo de 2009 (ampliación de la demanda, al folio 206) carece de objeto. Como ya se ha expuesto en los anteriores fundamentos, no era preciso impugnar la Junta, puesto que se trata de una acción concedida a los comuneros ante la inexistencia de un acuerdo.

En cuanto a la impugnación de la Junta de 17 de diciembre de 2008 (folio 133) en relación al punto 6 de la orden del día, cabe indicar que, como sea que a fecha de la presentación de la demanda todavía no existían dos subcomunidades, tal como se ha razonado en el anterior fundamento, no puede examinarse el reparto de gastos extraordinarios para la rehabilitación de cada una de las subcomunidades, cuestión que, como bien expone la propia actora, tendrá su solución una vez se produzca la adaptación y la formación de las subcomunidades.

Pero, además, no se aprecia el "abuso de derecho" que se invoca en el escrito de demanda.

La doctrina del abuso de derecho (la actora no solicita la nulidad de los acuerdos por ser gravemente perjudiciales a sus intereses), no es aplicable al supuesto que nos ocupa. El abuso de derecho se produce cuando aparece claramente probado que el acuerdo se ha tomado con intención de perjudicar o sin un fin serio o legítimo, que no es el supuesto de autos, toda vez que la aprobación de presupuestos es facultad de la comunidad.

Aunque de las pruebas periciales se deduce la insuficiencia del presupuesto, la aprobación del mismo no excede de una mera formalidad que no ha trascendido a la realidad. Es decir, no se ha probado que se procediera a la contratación de la empresa constructora, ni se han llevado a cabo las obras, de suerte que como bien expone la demandada, la Comunidad deberá solicitar asesoramiento técnico más actual y adaptar los presupuestos a las necesidades del inmueble en su totalidad.

Ahora bien, lo más importante es que para entender que la aprobación de este presupuesto se efectuó con ánimo de perjudicar a los actores a sabiendas de que la reparación era insuficiente, se exigía prueba de esta actuación maliciosa, prueba que no se puede extraer de la elección del presupuesto más económico, que es el aportado al folio 169 y ss.

Lo cierto es que la derrama acordada, de 150 euros, para afrontar las obras no es contraria a ninguna norma y, además, dadas las circunstancias, puede que sea insuficiente para el pago de las mismas, al tener que acudir a un proyecto técnico que se ajuste a las necesarias reparaciones. Todo lo cual conlleva la confirmación de la sentencia en cuanto a este pronunciamiento.

QUINTO.- Estimada parcialmente la demanda y estimando en parte el recurso de apelación, no procede imponer las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes, conforme a los artículos 394 y 398 ambos de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Elisa , Dª. Petra , Dª. Belinda y de D. Mateo , contra la Sentencia dictada en fecha 17 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 25 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, procede revocar parcialmente la misma y en su lugar, estimándose en parte la demanda instada por la representación procesal de Dª. Elisa , D. Petra , Dª. Belinda y de D. Mateo , contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 y de AVENIDA000 núm. NUM001 de Barcelona, se declara la obligación de la Comunidad demandada de llevar a cabo la adaptación del título constitutivo y estatutos a la nueva normativa de la Propiedad Horizontal Compleja, con formación de dos subcomunidades; en consecuencia se condena a la Comunidad a estar y pasar por tal obligación. Se desestima la acción de impugnación de los acuerdos. No se imponen las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en infracción de norma o normas de Derecho civil de Catalunya, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de los veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todas las Magistradas que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.