Sentencia Civil Nº 80/2014, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 162/2014 de 20 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Huelva
Sección Segunda
Apelación Sentencia Civil rollo nº162/14
Proc. Origen: Procedimiento Ordinario nº 490/08
Juzgado Origen: Juzgado Primera Instancia nº 3 de Ayamonte
SENTENCIA Nº 80
Iltmos. Sres.:
PRESIDENTE:
D. FRANCISCO JOSE MARTÍN MAZUELOS
MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO BELLIDO SORIA
D. ANDRES BODEGA DE VAL
En Huelva a 20 de mayo de dos mil catorce
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados del margen, bajo
la ponencia del Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JOSE MARTÍN MAZUELOS, ha visto en grado de apelación el
juicio ordinario núm. 490/2008 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Ayamonte, en virtud de recursos
interpuestos por los demandados DON Francisco , DOÑA Lorena , DON Guillermo , DON Ildefonso y
DON Jeronimo , siendo parte apelada los actores DON Mateo Y DON Ovidio .

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la resolución apelada.



SEGUNDO .- Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 25 de marzo de 2.010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª María Dolores Quilón Contreras en nombre y representación de Mateo y Ovidio contra Francisco , Ildefonso y Jeronimo , debo declarar y declaro la resolución del contrato privado de compraventa suscrito por las partes de este procedimiento el día 21 de febrero de 2006 sobre la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Huelva. Se condena a los demandados a abonar a los actores de forma conjunta y solidaria la suma de 90.151,82 euros correspondientes a las cantidades anticipadas en concepto de precio, y la suma de 107.869,97 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados como consecuencia de la frustración del negocio. Estas sumas devengaran el interés legal del dinero desde el momento de la interposición de la demanda y hasta el completo y efectivo pago del principal.

No se hace expresa imposición de las costas procesales causadas a ninguna de las partes del procedimiento'

TERCERO .- Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia recurrida estima parcialmente la demanda y declara la resolución del contrato de compraventa, condenando a los demandados a abonar a los actores la parte del precio entregada más una indemnización por los perjuicios causados. Contra ella se alzan los demandados para solicitar su desestimación por entender que no ha existido incumplimiento a ellos imputable.



SEGUNDO .- El hecho que se considera por los actores (compradores) y por la sentencia generador del incumplimiento es la negativa de los demandados (vendedores) a otorgar la escritura pública, necesaria para la ejecución de la urbanización. El objeto de la compraventa era una finca perteneciente a la sociedad de gananciales de D. Guillermo (fallecido el 10 de julio de 2.004) y Doña Jeronimo . Tal negativa está suficientemente acreditada. Por los vendedores comparecieron en la Notaría en la fecha debida, 21 de agosto de 2.006, D. Francisco y D. Guillermo , por sí y como mandatarios verbales de los demás vendedores en documento privado (viuda e hijos de D. Guillermo ), 'negándose los comparecientes a la firma de la escritura, por existir diferencias en la interpretación del contrato acerca de la medición y ubicación de la finca objeto de la misma', como consta en acta notarial de manifestaciones que se extendió a su instancia (documento número 7 de los apartados con la demanda).



TERCERO .- Si examinamos el contrato privado fechado el 21 de febrero de 2.006, de él resulta que la finca es la registral nº NUM000 de Cartaya con una superficie de 5.450 metros cuadrados. En el contrato se estipula la toma de posesión en el acto y admiten en este juicio su entrega transmisiva de la propiedad. Cuando procedieron a la liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación de herencia (en escritura de 15 de octubre de 2.007) se describe la finca como solar 'con una cabida según título de tres mil cuatrocientos sesenta y un metros y diecisiete centímetros cuadrados, si bien según reciente medición cuenta con una superficie de cinco mil cuatrocientos cincuenta metros cuadrados'. Parece obvio que la medición estaba efectuada cuando se firmó el documento privado, por ser la superficie perfectamente coincidente, y la entrega posesoria tampoco ofrece dudas sobre la ubicación de la finca. Es una excusa fútil en cuanto se ha vendido un cuerpo cierto.



CUARTO .- No se expresan en la contestación a la demanda qué discrepancias fueran aquellas. Es después cuando se insinúa que las discrepancias se debían a una parcela de 420 metros cuadrados que, con simultaneidad a la firma del anterior contrato, los vendedores expresaban que 'les interesa adquirir una vez esté aprobado el proyecto de reparcelación' (expositivo IV) 'para el caso de ser aprobado el proyecto ...

se acuerda proceder a la venta de dicho terreno y escriturarlo' (expositivo V) y 'la persona física o jurídica a quien finalmente se adjudique la citada finca registral NUM000 , se obligan a vender dicho terreno' si resulta una parcela con las condiciones que se prevén (estipulación segunda) así como que 'la venta y entrega de dicho terreno se hará efectiva una vez sea aprobada la urbanización' estipulación segunda). Se trata de una promesa de venta que sólo podría exigirse una vez finalizada la urbanización y nada había que concretar sobre su situación, superficie y segregación en el momento de escriturar puesto que ya se había hecho en este documento (3 de los aportados con la demanda), hasta tal punto era cierta que se hacía constar 'que en dicho terreno se ubica actualmente una nave. Se acompaña al presente documento plano donde se señala la parte de la finca que se venderá, la cual es firmada por las partes en señal de conformidad, formando parte integrante del presente documento' (expositivo IV)..



QUINTO.- Es una excusa fútil en cuanto se vendió un cuerpo cierto y la parcela últimamente referida era objeto sólo de una promesa de venta de cosa futura cuya posterior retroventa parcial se supeditaba a que del Proyecto de reparcelación 'resulte una parcela de 420 metros cuadrados situado justo en la parte trasera de la vivienda con dirección en CALLE000 nº NUM001 , donde está ubicada actualmente una nave' (estipulación primera). La intención de los vendedores queda en entredicho cuando un mandato verbal no es suficiente para otorgar una escritura de compraventa de un inmueble. Bastaba con que todas las personas con derecho a heredar hubieran comparecido para el otorgamiento de la escritura, sin perjuicio de que simultánea o posteriormente se hubiera formalizado la declaración de herederos, que a pesar de la fecha del fallecimiento más de dos años antes no habían instado.



SEXTO.- El argumento central de la contestación y recurso de los recurrentes se centraba en que ya habían cumplido con la entrega de la cosa vendida. Se debe dilucidar si la ausencia de otorgamiento de escritura en la fecha pactada es un incumplimiento esencial que dio lugar a la frustración del contrato.

Es verdad que el otorgamiento de escritura pública n principio sólo da derecho a las partes a compelerse mutuamente a él ( art. 1.279 del Código Civil ). Sin embargo, para actuar ante la Administración como promotora o partícipe de un proyecto de urbanización se exige la titulación pública y esa era la finalidad de la compradora como se admite claramente. Los compradores hicieron constar, también en acta de manifestaciones el día señalado par el otorgamiento, que se habían personado en la Notaría con los medios de pago (doc. 6 de la demanda). Los vendedores no niegan la personación, pero ponen en duda que tuvieran los medios de pago porque no se exhibieron ni testimoniaron en dicha acta. Lo que han presentado los compradores en este procedimiento es un documento de BANCAJA (núm. 8 de la demanda) de que la operación para financiar la compra de la finca registral NUM000 fue solicitada el 26 de julio de 2.006, préstamo hipotecario que se firmaría el 21 de agosto, pero que por los retrasos la autorización de la entidad bancaria se dio de baja en noviembre de 2.007, perfectamente posible como en la compraventa de cualquier inmueble sin necesidad de que reúna los requisitos de préstamo a promotor. Aportan los vendedores por su parte acta de 21 de noviembre por el que requirieron al Notario a fin de que requiera a los vendedores para que se personaran el 5 de diciembre en la Notaría para otorgamiento de escritura, pero no consta que el requerimiento a dichos vendedores se practicara y en cualquier caso sería posterior a la extinción del compromiso de financiación , así como a la solicitud y obtención por parte de los vendedores de licencia municipal para segregar una parcela de quinientos cuarenta y siete metros cuadrados de la finca registral que habían vendido, actuación contraria a la obligación de escriturar en la forma convenida y de proceder a la promesa de posterior compra de la antes referida parcela futura.

SÉPTIMO.- En definitiva, no se observa incumplimiento de los vendedores sino de los compradores y el recurso debe ser desestimado, con la consiguiente condena al pago de las costas, conforme al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , así como la pérdida del depósito efectuado en aplicación del apartado 9 de la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO: DESESTIMAR el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Ayamonte, que se CONFIRMA, condenando a la parte apelante al pago de las costas y la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J .

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación .- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente constituido en audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Secretario, doy fe.