Sentencia Civil Nº 80/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 470/2013 de 12 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008075

Recurso de Apelación 470/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1209/2011

APELANTE:D./Dña. Bernardino

PROCURADOR D./Dña. MANUEL DE BENITO OTEO

APELADO:D./Dña. Florencio

PROCURADOR D./Dña. MANUEL FRANCISCO ORTIZ DE APODACA GARCIA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

D. JUAN UCEDA OJEDA

Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

En Madrid, a doce de febrero de dos mil catorce.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1209/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Bernardino , representado por el Procurador D. MANUEL DE BENITO OTEO y defendido por la Letrado Dña. PIEDAD DE JUAN ROLDÁN, y como parte apelada D. Florencio , representado por el Procurador D. MANUEL FRANCISCO ORTIZ DE APODACA GARCÍA y defendido por el Letrado D. LUIS FERNANDO GARCÍA VARONA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22/02/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 22/02/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por D. Bernardino , absuelvo a D. Florencio , condenando a la parte demandante al pago de las costas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Bernardino , al que se opuso la parte apelada D. Florencio , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 29 de enero de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.Don Bernardino presento demanda de reclamación de cantidad por responsabilidad derivada de dolo contractual contra doña Ana con quien suscribió un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre un local situado en la planta baja de la casa nº 6 b) de la calle Rogelio Folgueras de Madrid que fue destinado a la venta y reparación de máquinas de coser.

Los propietarios del local, procedieron a la división física del único local que consta en el proyecto aprobado por el Ayuntamiento de Madrid de 100 metros cuadrados en dos locales, a catastrarlos como fincas independientes y a alquilarlos independiente uno de ellos al actor que ha visto como no pudo obtener la licencia de funcionamiento, aunque la tenía solicitada, por aquellas irregularidades urbanísticas.

La modificación de los locales y la necesidad de construir un nuevo aseo ocasionó que a partir del año 2009 comenzaran a salir humedades en la parte del local alquilado al demandante y que al día de la interposición de la demanda pueden afectar a más de un 50% del local.

Aunque en un principio pudo reparar las humedades, dándoles a las paredes un cemento especial y pintando, posteriormente al agravarse las humedades intentó ponerse en contacto con la propiedad pero al no tener conocimiento de su domicilio ni de su teléfono dejó de abonar una mensualidad para obtener que se pusiera en contacto con él lo que así ocurrió indicándole la propietaria que su hijo se haría cargo del problema. Como transcurrió el tiempo sin que el hijo se personara en el local, presento demanda de conciliación, telefoneó al 112 (Urgencias de la Comunidad de Madrid) para comunicar la situación en que se encontraba, avisó a su compañía de seguros y puso los hechos en conocimiento de la Sección de Disciplina Urbanística de la Junta Municipal de Distrito de Puente de Vallecas. Estos hechos denotan una absoluta dejadez de la propietaria de la finca y un grave abandono de sus obligaciones en cuanto que debería haber comunicado a la Comunidad la situación o haber procedido a reparar los defectos existentes.

Desde octubre de 2010 se vio en la necesidad de cerrar el local que le había alquilado la demandada por las graves humedades y porque prácticamente se caían las paredes, hechos que causaron graves daños en las máquinas de coser industriales, en concreto resultaron dañadas dos máquinas de rebajar piel, 4 máquinas de remallar, 2 máquina de cadeneta, 1 máquina de hacer la cintura del pantalón, 1 máquina de dos agujas, 1 máquina de costura recta y 35 máquinas de coser domésticas, daños que junto a los accesorios asciende a 35.696 euros. Asimismo se viene a reclamar los daños causados a dos clientes, don Juan Pablo y doña Marta que le han reclamado la cantidad de 1.826 y 15.434,40 euros, respectivamente.

Indebidamente la demandada, en vez de proceder a reparar las humedades y comunicar los hechos a la Comunidad de Propietarios, presento una demanda de desahucio que se registró con el número 2335/2009, dictándose sentencia el día 29 de noviembre de 2010 en la que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento.

Finalmente, aunque no presenta ninguna reclamación relacionada con estos hechos, indico que debido a la situación en que se encuentra el demandante la Dirección General de Servicios Sociales de la Comunidad de Madrid le reconoció un grado de discapacidad del 67 % por enfermedad física, psíquica y sensorial y que el Servicio de Bomberos tuvo que intervenir debido al deterioro de la cornisa existente en la fachada del local comercial.

SEGUNDO.La parte demandada se opuso a la demanda oponiendo, en primer lugar, la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haberse demandado también a la Comunidad de Propietarios en cuanto reconoce que las humedades podían provenir de fugas de las bajantes comunitarias y del litisconsorcio activo necesario al no haberse presentado la demanda también por la esposa del actor que es coarrendataria y cotitular de la explotación de máquinas de coser.

Al entrar en el contenido del contrato, negó que se le pudiera imputar un incumplimiento contractual doloso ya que había sido el actor el que dejó de cumplir con sus obligaciones, lo que dio lugar a que se interpusiera la correspondiente demanda de desahucio en la que se reclama la suma de 26.214,60 euros.

El demandante y su esposa tomaron posesión de la finca aceptando la realidad física y constructiva de la misma como cuerpo cierto que les debió parecer adecuado para ejercer su actividad, sin que hayan alegado nada en contra de sus características hasta que han dejado de abonar las rentas pasados diez años desde la firma del contrato.

Es cierto que dividió el local en dos cuando adquirió la finca, pero de ello hace más de 24 años, sin que se hayan alterado las bajantes comunitarias ni construido un nuevo aseo en el espacio arrendado al demandante. Se ha venido abonando IBI independiente por los locales, sin que el demandante haya tenido obstáculo alguno para ejercer su actividad comercial en el local alquilado, debiendo recordarse que la Sección de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Madrid ante la denuncia presentadas por el demandante ha declarado prescritas las acciones ejercitadas sobre las posibles infracciones urbanísticas cometidas dado el tiempo transcurrido.

Sorprende que el actor nunca hubiera denunciado la situación que hoy le parece absolutamente irregular hasta que hayan transcurrido casi 10 años desde la firma del contrato y casi dos años desde que empezara a incumplir el contrato ya que el primer recibo que se dejó de abonar fue el del mes de diciembre de 2007. No se aporta prueba alguna que determine el origen de las humedades, estando en el convencimiento de que incluso podrían haber sido intencionadamente originadas por el mismo o al menos por su negligencia o dejadez, pues se aprecia que una de las rejillas de ventilación del local se encuentra totalmente obstruida y la otra esta medio cubierta con una especie de cartón adherido a la pared; en todo caso las humedades carecen de la suficiente envergadura y gravedad para impedir el desarrollo normal de la actividad comercial.

La primera noticia que tuvo de las humedades se produce con ocasión del traslado del acto de conciliación en fecha 14 de mayo de 2010 cuando el demandado ya adeudaba numerosas mensualidades, el mes de diciembre de 2007, las de mayo y septiembre de 2008 y las de enero, abril y julio a octubre, ambos inclusive, de 2009 a razón de 836,30 euros cada uno y cuando ya se había presentado la demanda de desahucio que lleva fecha de 26 de noviembre de 2009.

Si tan a disgusto se encontraba el actor y su esposa en el local propiedad del actor y si era imposible el normal desarrollo de su actividad, pudieron entregarle las llaves y la posesión del mismo y posteriormente reclamar lo que hubiesen estimado oportuno ante los incumplimientos de la propiedad, cosa que no han hecho pues han mostrado un desproporcionado interés en permanecer en el local obligando a que una comisión judicial procediese al desalojo forzoso de la finca.

No podemos aceptar su reclamación ya que la sustenta en los precios de unos catálogos antiguos, sin aportar facturas ni atender a la antigüedad de la maquinaria y dos requerimientos realizados por unos terceros por los daños sufridos en unas máquinas depositadas en el local, daños que no están acreditados ni tampoco haber satisfecho indemnización alguna.

Por último, aunque no guardase relación alguna con la reclamación presentada, negó tener relación alguna con la enfermedad que padece el actor y que le fuese imputable los daños apreciados en la cornisa exterior de la finca al ser un elemento común.

TERCERO.La sentencia de instancia desestimó la demanda ya que la doctrina jurisprudencial había considerado que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido a régimen de propiedad horizontal, cuando sean producidos por los defectos existentes en los elementos comunes( STS de 29 de febrero de 2012 ), doctrina que era perfectamente aplicable en este caso en que las humedades de mayor entidad se deben a la falta de impermeabilización del solado del edificio en contacto con el terreno, lo que constituye un defecto de construcción del edificio que afecta a un elemento común, y el resto han sido producidas por defectos en la fachada, rotura de una bajante comunitaria o por otras causas que no han podido determinarse debidamente.

CUARTO.Contra la referida sentencia se interpuso recurso de apelación por el demandante quien alegó que no se había realizado una valoración adecuada de la prueba practicada ya que no se habían tenido en cuenta las irregularidades existentes en el local que han ocasionado las humedades y que son directamente imputables a la parte demanda que ha acometido variaciones estructurales en el local y en sus elementos lo que permiten imputar la responsabilidad a la parte demandada, entendiendo que queda perfectamente acreditado el deterioro del local comercial al ver que los bomberos tuvieron que acudir a atender el riesgo de caída que presentaba la cornisa exterior del local. Además:

a) Las filtraciones por la fachada del local son causadas por una deficiente edificación de esta, y así lo hace constar el perito, con lo que difícilmente se puede decir que la fachada del local sea elemento estructural de la Comunidad de Propietarios pues se trata de parte integrante del local que, al recibirse como cuerpo cierto, no era modificable por mi mandante.

b) Las filtraciones de agua de lluvia por el suelo o por capilaridad vienen derivadas de la edificación de un elemento extraño en el local como es el sótano del mismo, el cual no existía en el momento de la construcción del edificio y que ha sido construido por la propietaria del local al margen de la Comunidad de Propietarios y con expresa prohibición del Ayuntamiento de Madrid.

c) Las filtraciones derivadas de agua de las tuberías, que estaban secas según el informe pericial, solo pueden deberse a conducciones que son privativas de la propietaria del local, ya que desde el año 2009 el local está cerrado y las conducciones ilegales no han sido utilizadas, mientras que las bajantes comunitarias han seguido recibiendo y derivando aguas.

d) El hecho de que exista una humedad en el sótano, procedente de una bajante comunitaria rota, entendemos que tampoco puede hacer responsable a la Comunidad de Propietarios, pues, recordamos que dicha rotura se produce en el sótano y que dicho sótano es ilegal y construido a pesar de la denegación de licencia por parte del Ayuntamiento.

En definitiva en el recurso se viene a cuestionar tanto el informe del perito don Hermenegildo referente a las humedades por no practicar un análisis adecuado de la situación y de las bajantes, llevando a cabo las correspondientes catas si fuera necesario, como el informe del perito don Rafael que valoró los daños ocasionados a la máquinas de coser, ya que no es admisible aceptar una valoración de la maquinaria en la que no se tenga en cuenta el precio del mercado y que se hace en función del periodo amortización de la maquinaria a efectos de la declaración en el Impuesto de Sociedades. Además tampoco se ha valorado la perdida de los ingresos de un negocio en marcha.

Como vemos se cuestiona la decisión del Juzgado de Instancia al considerar que se han admitido, incondicionalmente y sin ajustarse a las reglas de la sana crítica, las pruebas periciales presentadas y por otro lado apunta a la existencia de notables perjuicios que no se han tenido en cuenta en la resolución. En tales términos, debemos analizar en primer momento si podemos aceptar que ha existido un incumplimiento por parte de la parte arrendadora para luego valorar los daños que han quedado debidamente acreditados y que se pueden imputar a la misma.

QUINTO.Sabemos que la sentencia de instancia absolvió al demandado al considerar que las humedades no eran imputables al arrendador sino que se debían a una defectuosa construcción del edificio o a la rotura de una bajante comunitaria defectos a los que era ajeno la parte arrendadora, citando en apoyo de su posición la doctrina recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012 que, por su parte, invoca las de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2008 , doctrina que no es cuestionada por el apelante que se limita a afirmar que los defectos o irregularidades causantes de las humedades son imputables a la propietaria del local.

Si analizamos el dictamen pericial veremos que se nos indica que no se aprecian humedades actualmente sino las manchas que dejaron al secarse las mismas. En la planta alta solamente encontró restos de humedades en el zócalo de la puerta y del escaparate sin mayor importancia, siendo mayores las que se originaron en el sótano que fundamentalmente se originan por capilaridad. En cualquier caso seguimos considerando que las humedades que se originaron era ajenos al arrendador, pues los argumentos que ha utilizado en el recurso para acreditar que las humedades son responsabilidad del propietario del local arrendado son inaceptables, pues no llegamos a comprender como se le hace responsable de las irregularidades existentes en la fachada exterior del edificio que es un elemento común y carece del mínimo sustento probatorio afirmar que fue la arrendadora quien construyó el sótano que se encuentra en el local, tema que, además, se ha introducido ilegalmente por primera vez en esta segunda instancia, pues nada de ello se dijo en la demanda que dio origen a este procedimiento.

Debemos recordar que nos encontramos ante una obligación sinalagmática o bilateral en la que, tal como se deduce de los artículos 1100 y 1124 del Código Civil , una de las partes no puede imputar incumplimiento a la otra cuando previamente ha dejado de cumplir las obligaciones que le incumben. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 nos recuerda que 'se ha dicho constantemente por esta Sala que, quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual ( STS de 20 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan), o, al menos, queda eximido de seguir atendiendo simultáneamente sus obligaciones, pues si no fuera así se produciría un desequilibrio de prestaciones ( SSTS de 13 de mayo de 1985 , 24 de octubre de 1986 , 10 de mayo de 1989 , 12 de julio de 1991 y 17 de febrero de 2003 y 22 de diciembre de 2006 )'.

En este aspecto no debemos olvidar que el hoy apelante dejó de abonar la renta del mes de diciembre de 2007 y las de mayo y septiembre de 2008 mucho antes que se manifestaran las supuestas humedades que, según se indica en la demanda, fueron apareciendo a lo largo del año 2009. Asimismo se dejaron de pagar las rentas de los meses de enero, abril, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009 y la demandada interpuso la demanda de desahucio por falta de pago en el mes de noviembre de 2009 mucho antes, también, de que se tuvieran las primeras noticias sobre las humedades que padecía la finca lo que aconteció en el mes de junio de 2010 que fue cuando se le dio traslado de la papeleta de conciliación presentada por el demandante. En tal momento, no le podemos imputar responsabilidad alguna a la parte demandada ya que la misma había solicitado la resolución del contrato por impago de las rentas y, por ello y al margen de su origen, no estaba obligada a reparar las humedades.

Por otra parte no debemos olvidar que el contrato tenía una duración de cinco años, por lo que venció en el año 2004 y desde tal momento siguió prorrogándose por tácita reconducción con lo que el actor si apreciaba las irregularidades que ha denunciado podría haber abandonado la finca, sin perjuicio de exigir la responsabilidad que estimase procedente, y, además, si el estado de humedad era tal que podría comprometer a las máquinas de coser que se encontraban dentro lo lógico hubiera sido sacar las máquinas y no dejarlas en la situación en que las ha encontrado el perito, es decir en el lugar donde se manifestaba con más intensidad las humedades, pues con ello el perjudicando está agravando innecesariamente el daño y actuando en contra de la buena fe que exige que el perjudicado tienda a mitigar el daño en cuanto le sea posible ( SSTS de 28 de enero de 2000 , 14 de mayo de 2003 , 28 de octubre de 2005 y 12 de noviembre de 2012 ) .

En cualquier caso no debemos preocuparnos de esa cuestión ni de valorar el perjuicio ocasionado ya que, como hemos indicado anteriormente, no hemos apreciado incumplimiento imputable a la propiedad que genere la obligación de indemnizar daños y perjuicios al arrendatario.

SEXTO.Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Bernardino , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Manuel de Benito Oteo, contra la sentencia dictada el día 22 de febrero de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 92 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 1209/2011, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0470-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 25 de marzo de 2014

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.