Sentencia CIVIL Nº 80/2022, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 390/2020 de 01 de Febrero de 2022

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

Calle Canyeret, 1 - Lleida - C.P.: 25007

TEL.: 973705820

FAX: 973700281

EMAIL:aps2.lleida@xij.gencat.cat

N.I.G.: 2504042120198056496

Recurso de apelación 390/2020 -A

Materia: Procedimiento Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 2 de Balaguer (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 75/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 2206000012039020

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

Concepto: 2206000012039020

Parte recurrente/Solicitante: Belinda, Teofilo

Procurador/a: ELISABETH GUARNE TAÑA, ELISABETH GUARNE TAÑA

Abogado/a: ROMAN ESEBERRI PIEDRA

Parte recurrida: Vicente

Procurador/a: ROSA MARIA SIMO ARBOS

Abogado/a: Pilar Sanchez Villuendas

SENTENCIA Nº 80/2022

Presidente:

Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix

Magistrados/das:

Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia

Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Lleida, 1 de febrero de 2022

Ponente: Ana Cristina Sainz Pereda

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 25 de junio de 2020 se recibieron los autos de Procedimiento ordinario n.º 75/2019 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Balaguer (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Elisabeth Guarné Tañà, en nombre y representación de Belinda y Teofilo contra la Sentencia de fecha 30/12/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Rosa Maria Simó Arbós, en nombre y representación de Vicente.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo parcialmente la demanda presentada por D. Belinda y D. Teofilo, representados por el Procurador de los Tribunales D. Elisabet Guarné Tañà y con las asistencia letrada de D. Roman Eseberri Piedra, contra D. Vicente, representado por el Procurador de los Tribunales D. Rosa Maria Simó Arbós y con la asistencia letrada de D. Pilar Sánchez Villuendas. Y en consecuencia:

Declaro la obligación de la parte demandada del saneamiento por vicios ocultos existentes en la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000 de Tiana (Barcelona), adquirida por los demandantes.

Condeno a D. Vicente a abonar a D. Belinda y D. Teofilo la cantidad de nueve mil doscientos sesenta y siete euros con ochent y nueve céntimos (9.267,89 euros) más el interés legal desde la fecha de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. [...]'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló día y hora para la celebración de la deliberación, votación y fallo.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO.La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda en la que se ejercita la acción estimatoria o quanti minorisprevista en el art. 1486 CC en relación el contrato de compraventa de vivienda unifamiliar suscrito entre las partes el 28-5-2018, apreciando que la vivienda adquirida por los demandantes presentaba un vicio oculto. Por el contrario, se considera que el resto de las patologías o defectos que se describen en la demanda no constituyen vicio oculto en los términos exigibles para poder tener dicha consideración y para la viabilidad de esta acción, bien porque lo que se pretende es la indemnización de los daños y perjuicios presuntamente derivados de los vicios o bien porque no pueden considerarse vicios graves, o prexistentes, u ocultos, entendiendo que sí integra el concepto de vicio oculto el defecto consistente en la plaga de carcoma, condenando a los vendedores demandados al abono de 9.267,89 euros, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

La parte actora interpone recurso alegando como motivo de apelación error en la valoración de la prueba al analizar la entidad de los vicios identificados en la demanda, incurriendo la sentencia en contradicciones al descartar su consideración como tales vicios o al vincular su origen exclusivamente a las lluvias posteriores a la celebración del contrato, considerando los apelantes que la errónea valoración de la prueba conduce al error en la aplicación del derecho al no calificar como vicios ocultos determinadas deficiencias, negando su condición de grave o de oculto, habiendo aportado esta parte prueba suficiente de su existencia y condición, cumpliéndose todos los requisitos legales para la estimación de la acción entablada.

También aducen que la resolución recurrida subraya la imposibilidad de acumular a la actio quanti minorisla indemnización de daños y perjuicios causados por las filtraciones de agua que se reputan acontecidos tras la compraventa (humedades, podredumbre de la madera, daños en el video portero, etc.), cuando en realidad esta parte en ningún momento alude en su demanda ni en su petitum a reclamación de daños y perjuicios, no habiendo efectuado reclamación alguna en tal concepto, dejando claro desde la primera línea de su demanda que la acción ejercitada es la estimatoria o actio quanti minoris.

SEGUNDO. Comenzando por esta última cuestión procede destacar que constituye en este caso unos de los principales óbices para la viabilidad de la acción ejercitada puesto que, al margen de la calificación que pudiera otorgarse a los vicios que se ponen de manifiesto en la demanda y en el dictamen pericial en que funda su reclamación la parte actora, lo que resulta incuestionable es que, como dicen los recurrentes, la única acción entablada es la estimatoria o quanti minoris prevista en el art. 1.486, en relación con el CC , por lo que también resulta incuestionable que el planteamiento de la parte actora no es correcto desde el momento en que lo que peticiona en su demanda no es una rebaja proporcional del precio abonado por la adquisición del inmueble, conforme a juicio de peritos, sino que esa pretendida rebaja se hace coincidir exactamente con el importe de reparación de los vicios denunciados y también de los daños y perjuicios derivados de los mismos, sin que se haya acreditado la reducción o rebaja procedente en función de tales vicios.

Estamos ante un contrato de compraventa de vivienda por lo que, según dispone el art. 1.484 CC .,cuando la cosa entregada por el vendedor al comprador tuviese algún defecto oculto que la haga impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, el vendedor está obligado al saneamiento, debiendo responder frente al comprador, estableciendo el art. 1.486 CC que el comprador puede optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó o solicitar una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris). Añade el mismo precepto que si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y, además, se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión.

Se trata por tanto de tres acciones distintas, esto es:

1. La acción redhibitoria, a la que se refiere el art. 1.486-1 CC, que permite al comprador desistir o desvincularse del contrato si concurren los presupuestos del saneamiento, estando sometido su ejercicio al plazo de caducidad que establece el artículo 1490 del Código Civil.

2.-La acción estimatoria o quanti minoris (también recogida en el art. 1.486-1 CC ) que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio -a juicio de peritos-, y no una indemnización de daños o perjuicios complementaria, siendo doctrina jurisprudencial retirada que su finalidad es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato, de forma que como declara la STS de 21 de junio de 2007 '..si se ejercita la acción 'quanti minoris', no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria', STS 14 de junio de 1996 '.

3.- La acción de responsabilidad por dolo (in contrahendo) del vendedor, que es la recogida en el párrafo segundo del mismoprecepto, que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 y reitera la de 21-6-2007, se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria.

En presente caso en la demanda queda bien claro que la única acción ejercitada es la estimatoria o quanti minoris, a través de la que se persigue la rebaja proporcional del precio de la compraventa, según valoración recogida en el dictamen pericial, invocando entre otras resoluciones la sentencia de esta Sala de fecha 17-7-2014 (nº 342/2014) en la que se indicaba que lo que se persigue con este tipo de acción es que el comprador page por el objeto vendido el precio que realmente vale en el mercado. Sin embargo, la lectura de dicha resolución parece haberse efectuado de forma sesgada puesto que finalmente no es eso lo que se persigue en el presente caso ya que según se indica en la demanda el perito Sr. Arsenio (en cuyo dictamen funda la actora sus pretensiones) '...incluyó en su informe la oportuna valoración económica de los vicios ocultos detectados cuya subsanación asciende a la suma cautelar de 61.546,99 euros más IVA incluido', y se añade 'sin perjuicio de verse incrementada por el agravamiento de los vicios identificados o la aparición de nuevos desconocidos al tiempo de presentar la demanda', indicando más adelante que esta rebaja proporcional del precio 'se ha determinado cautelarmente, sin perjuicio de ulterior revisión por el agravamiento de los vicios ocultos...', alegación esta última que se traslada igualmente al petitum de la demanda.

De lo anterior resulta que, aunque se dice optar por la rebaja proporcional del precio, lo que en realidad se está reclamando no es la rebaja o disminución del precio pagado por la compraventa, sino que esa rebaja se equipara y viene a ser el equivalente al coste económico para ejecutar tanto las obras de subsanación de los vicios como de los daños sufridos en la vivienda como consecuencia de ellos, esto es, como si estuviéramos ante una acción con finalidad indemnizatoria, desconociendo así que lo que se persigue con la acción quanti minorises el reajuste en la equivalencia de las pretensiones del contrato.

Así lo corrobora el hecho de que los demandantes apoyan su pretensión en el dictamen pericial del Sr. Arsenio, indicando éste en su dictamen que el objeto del mismo es determinar los desperfectos y patologías existentes en la vivienda unifamiliar así como 'la indicación de las obras necesarias para la reparación de dichas patologías y la valoración de las mismas', concluyendo que la vivienda presenta numerosos desperfectos y patologías que afectan principalmente a cerramientos, cubierta, revestimientos y acabados interiores, que es necesario y urgente reparar para evitar un deterioro mayor, ascendiendo la valoración de los trabajos necesarios para corregir dichos desperfectos y patologías a un total de 51.130,9 euros más IVA, según los presupuestos de diversos industriales que se unen a su informe. Todo ello sin que sin que se haya planteado en dicho dictamen pericial del Sr. Arsenio, ni en ninguna otra prueba aportada por los actores, cual habría de ser la rebaja proporcional en el precio, a juicio de peritos, conforme exige el art. 1.486 CC y se deriva de la doctrina jurisprudencial que interpreta y desarrolla estos preceptos, o lo que es lo mismo, el menor valor en el mercado del inmueble objeto de la compraventa como consecuencia de los vicios, en la proporción que en el tráfico inmobiliario sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías.

Lo anterior comporta que, ya de inicio, estamos ante un clara insuficiencia probatoria sobre un extremo fundamental para el éxito de la acción ejercitada puesto que, en caso de admitirse que se trata de vicios ocultos, ninguna de las pruebas practicadas acredita que los defectos y patologías que presentaba la vivienda en el momento de su adquisición disminuyan su valor en la cantidad reclamada en la demanda, extremo éste que resulta esencial dado que esta acción no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento y equivalencia contractual.

Este mismo planteamiento es que se exponía en nuestra sentencia de 17-7-2014 (nº 342/2014 ) que cita la parte actora en su demanda, y de la que también se hace eco la sentencia de primera instancia, argumentando la Sala en dicha resolución que: '...(es) doctrina reiterada la que enseña que si se ejercita la acción 'quanti minoris' no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, y no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, que el art. 1.486 C.C . reserva única y exclusivamente al ejercicio de la acción redhibitoria ( SSTS 14-6-1996 , 25-9-2003 , 22-4-2004 y 21-6-2007 ), de modo que como dice la SAP de Barcelona, sec. 17ª, de 12-3-2010 mediante esta acción'...el legislador persigue que el comprador pague por el objeto vendido el precio que realmente vale en el mercado teniendo en cuenta los defectos o patologías detectadas y que no pudieron ser tenidas en cuenta al tiempo de contratar.Esto es incompatible con una indemnización complementaria en sede de la acción ejercitada, de modo que, si se ejercita la 'quanti minoris' sólo cabe obtener una reducción o rebaja del precio pues la acción indemnizatoria se reserva exclusivamente por la ley para cuando se ejercita la acción redhibitoria. Si los compradores querían reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos debieron optar por una acción distinta'

Lo anterior se deriva de las propias resoluciones judiciales que el actor invocaba en su demanda, y también en su recurso, siendo sumamente ilustrativa este mismo sentido la SAP de Madrid, sec. 12ª, de 18 de julio de 2013 que analiza la configuración en nuestro ordenamiento jurídico de las acciones por vicios ocultos de la cosa comprada, indicando que '...como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2.010 , 'sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).'

La responsabilidad por vicios ocultos no depende de su conocimiento por el vendedor, pues éste responde 'aunque los ignorase' artículo 1.485 del Código Civil .

Dándose los requisitos expuestos, el comprador puede optar bien por desistir del contrato con abono de los gastos que pagó (la denominada acción redhibitoria), o por obtener una rebaja del precio, a juicio de peritos (la denominada acción quanti minoris).

Ejercitándose alguna de estas acciones, no puede lograr el comprador ningún otro efecto, salvo que optase por la devolución de la cosa y probase que el vendedor conoció el vicio y no lo comunicó, en cuyo caso, puede obtener también la indemnización de perjuicios (artículo 1.486 párrafo segundo).

Si se opta por la acción de rebaja del precio, no hay nada más, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003 , 'no se puede olvidar que la acción 'quanti minoris' no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual'.

Ello no es óbice a que la jurisprudencia haya señalado la posible compatibilidad de las acciones edilicias (la redhibitoria y la quanti minoris) con otras derivadas del contrato (así, por ejemplo, se afirma en Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1.986 y 17 de julio de 1.987 ) pero lo hace en el sentido de que la previsiones específicas del saneamiento por vicios ocultos, no impiden el ejercicio de acciones derivadas del incumplimiento ni las de nulidad por dolo o error, porque 'ningún precepto de nuestro Código excluye la concurrencia de la acción de impugnación por error con las que se derivan de otros artículos, cuya elección corresponde a aquel a quien asisten'.

Con ello, lo que se está reconociendo es que, en los casos en que el supuesto de hecho alegado por el demandante pueda integrar tanto el concepto de vicio oculto como el de incumplimiento o el de nulidad por vicio del consentimiento, hay un concurso de acciones, y no de normas, de modo que al perjudicado corresponde optar por la pretensión que más le convenga, pero no puede ejercítalas todas conjuntamente, pues cada una tiene su ámbito y sus efectos característicos.

Y, en fin, siendo el significado de la acción quanti minoris el de obtener la rebaja del precio, debe el demandante acreditar cuál sea la procedente, pues ello forma también parte de los hechos constitutivos de la pretensión, de modo que la falta de prueba de este extremo, conlleva la desestimación (en tal sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 ).

CUARTO.- Pues bien, una vez revisada la prueba practicada, incluido el visionado de la grabación del acto del juicio, detecta esta Sala, en la propia demanda, un defecto de planteamiento.

En efecto, lo que en ella se sostiene parte de una incoherencia intrínseca, pues por un lado se afirma y explicita ejercitar la acción quanti minoris, y por otro, se fija la rebaja justamente en el valor estimado de la reparación de los vicios o defectos que según los demandantes tenía la vivienda adquirida. Con ello se confunde la acción de incumplimiento contractual, que debería acreditar que los demandados vendedores se comprometieron a reparar esos defectoscon la quanti minoris que no atiende al coste de la reparación sino a la incidencia que en el precio tuvieran los defectos detectados.

A continuación analiza esta sentencia las concretas circunstancias del caso en lo que se refiere a los vicios ocultos denunciados, y acaba concluyendo que '...tiene razón los apelantes. Si los demandantes, al ejercitar la acción quanti minoris, no acreditan cuál haya de ser la rebaja del precio, sino que acreditan lo que entienden que es el importe de la reparación de los defectos que ellos afirman existentes, no puede acogerse aquella acción, pues falta un elemento básico para su estimación. Por eso, no comprendemos la razón de que se rebaje un 15%, cundo no se aporta más justificación que el considerarlo 'más acorde con las circunstancias del caso'.

Para fijar la rebaja ha de acudirse a juicio de peritos ( artículo 1.486 del Código Civil ) y a ninguno de los que han actuado en este proceso se les ha preguntado sobre cuál sería el precio justo según el real estado que tenia al perfeccionarse la venta. No confiere el Código Civil facultad para decidir en equidad.

Ello, por sí solo, y como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 , conllevaría la desestimación de la actio quanti minoris'.

Estos criterios resultan de plena aplicación al supuesto ahora enjuiciado y, conforme a ellos, se advierte que estamos en este caso ante similar problema al que se analizaba en la citada resolución pues aunque el planteamiento inicial de los demandantes resulta, en principio, acertado y, en caso de constatarse la efectiva concurrencia de los requisitos precisos para poder concluir que se trata de vicios ocultos, sería admisible su derecho a obtener una rebaja proporcional del precio pagado, lo cierto es que las pruebas practicadas y las alegaciones vertidas en la demanda y en el recurso evidencian que lo que se está pretendiendo no es el restablecimiento y la equivalencia contractual, es decir, el justo precio que debió haber pagado la parte compradora -que es la finalidad de esta acción- sino que se indican las patologías y los desperfectos producidos en el vivienda, se analiza su causa y se describen y valoran los trabajos que deben realizarse para dejar la vivienda en perfectas condiciones, es decir, que la pretensión se plantea como si se tratara de una acción indemnizatoria pues, como ya se ha dicho, no se está reclamando propiamente la disminución proporcional del precio abonado, en función del vicioque hace disminuir de valor del inmueble, y cuyo cálculo deberá hacerse a juicio de peritos (como exige el art. 1.486 CC ) sino el total importe de ejecución de las obras que sería preciso realizar para subsanar los defectos ocultos y los daños derivados de los mismos, lo que de por sí resulta contrario a la esencia jurídica de la acción entablada pues como ya decía la STS de 21 de junio de 2007 '...si seejercita la acción 'quanti minoris', no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria'.

TERCERO.Según aducen los apelantes el error en la valoración de la prueba que se invoca como motivo de apelación deriva del hecho de que el juzgador de instancia resta importancia a los vicios identificados en la demanda y no tiene en cuenta que la gravedad del vicio no deriva únicamente de hacer impropia la cosa sino también en disminuir su uso, considerando que se incurre en contradicciones al examinar cada uno de los vicios, analizando los apelantes en su recurso cada uno de ellos, concluyendo que todos ellos han de ser reparados porque de lo contrario la habitabilidad de la vivienda se vería comprometida a corto plazo, obligando a esta parte a incurrir en gastos de reparaciones sobre las que no fueron advertidos antes de la compraventa, sin que las lluvias ocurridas en otoño de 2018 fueran las causantes de los vicios sino que permitieron conocer su existencia, debiendo entender que estamos ante vicios ocultos y que el vendedor está obligado al saneamiento, reduciendo el precio en la suma de 61.546,09 euros que ha de devolver a esta parte.

En respuesta a tales alegaciones cabe recordar que la resolución recurrida expone acertadamente los requisitos que, según doctrina jurisprudencial reiterada han de concurrir para que los defectos puedan calificarse jurídicamente como vicios ocultos y, por ende, para surja la obligación de saneamiento por parte del vendedor (por todas, STS de 8 de julio de 2010, y las que en ella se citan), que se resumen en: 1º) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocidos, visibles ni fácilmente reconocible por el comprador; se tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos; 2º) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( art. 1.468 CC); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º) el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( art. 1.484 CC); y, 4º) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( art. 1.490 CC ).

Partiendo de estos criterios la sentencia de primera instancia analiza cada uno de los defectos indicados en el informe pericial del Sr. Arsenio aportado como documento nº 6 de la demanda, argumentando respecto de cada uno de ellos los motivos por los que no pueden calificarse jurídicamente como vicios ocultos, bien porque se trata de daños presuntamente derivados de esos vicios o bien porque no se trata de defectos graves, o porque, siendo graves, pudieron ser advertidos por los compradores por estar claramente a la vista o por poder vislumbrarse fácilmente sin necesidad de ser un experto, destacando en este punto que antes de suscribir el contrato realizaron tres visitas a través de la agencia inmobiliaria, y otra más con el vendedor, durante las cuales pudieron examinar todas las estancias de la vivienda sin restricciones, y también los cerramientos exteriores que circundan la vivienda unifamiliar.

La exposición es exhaustiva y viene amparada por el resultado que ofrecen las pruebas practicadas, que se reducen a la prueba documental, interrogatorio de la actora, Sra. Belinda, y pericial propuesta por una y otra parte. En este sentido, y puesto que se invoca como motivo de apelación el error en la apreciación de la prueba cabe recordar el reiterado criterio mantenido por esta Sala al respecto, de modo que cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quosobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria -como así hizo ampliamente en este caso- y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos.

Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello hemos indicado reiteradamente que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador de instancia por el subjetivo y propio del apelante.

En concreto, por lo que se refiere a la prueba pericial su valoración por parte del juzgador de instancia debe efectuarse conforme a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC), según su prudente arbitrio, sin estar vinculado por el dictamen de los peritos, porque se trata de un medio probatorio más y los peritos no suministran al juez su decisión sino que simplemente le asesoran e ilustran a través de su parecer, sirviendo de orientación a las cuestiones objeto de la pericia, pudiendo, no obstante, basarse el juzgador en el que estime más idóneo, o bien apartarse o discrepar de las conclusiones obtenidas en el informe pericial, u obtener otras diferentes, siempre que se razone debidamente tal decisión judicial porque, en otro caso, estaría sustituyendo arbitrariamente el criterio pericial del correspondiente técnico o especialista en la materia por el suyo propio, pudiendo dar lugar a una valoración judicial absurda, ilógica o contradictoria en sí misma.

Ninguna de todas estas circunstancias se aprecia en el presente caso, centrando los recurrentes sus alegaciones en su particular análisis de las pruebas practicadas, sin que la Sala advierta la concurrencia de motivos de entidad suficiente para modificar el recto criterio valorativo del juzgador de instancia, que no puede tildarse de ilógico, absurdo o irracional a la luz del resultado que ofrecen las pruebas practicadas. Y menos aun teniendo en cuenta que, como ya se expuso anteriormente, lo que se está pretendiendo no es determinar el verdadero precio del inmueble atendiendo a los defectos que se dicen ocultos -para así restablecer la equidad contractual- sino que se reclama en función del coste de reparación o sustitución por elementos nuevos, obviando que estamos ante una vivienda unifamiliar aislada, situada en zona residencial costera, de casi cuarenta años de antigüedad cuando se concertó la venta, construida conforme a los sistemas constructivos y la normativa de la época (así consta en el informe del perito Sr. Celestino, refiriéndose ampliamente a esta cuestión en sus aclaraciones en juicio), y con gran cantidad de madera, tanto en pavimentos como en ventanas y en revestimientos de paredes (con lo que ello comporta cuando se trata de una vivienda ubicada en zona costera), por lo que no puede pretenderse ahora que la reducción o rebaja proporcional del precio venga determinada por el importe de las reparaciones, e incluso sustitución total, como ocurre con las ventanas o la claraboya, o la colocación de elementos constructivos nuevos (como la supresión de toda la cubierta de pizarra y colocación de tela asfáltica impermeabilizante, antes inexistente), todo ello conforme a soluciones constructivas actuales que, sin duda, comportan una mejora importante en la calidad y prestaciones de la vivienda, lo que resulta claramente contrario a la finalidad de la actio quanti minoris,no siendo admisible que a través de esta acción se pretenda cambiar o mejorar la configuración del inmueble vendido, dotándole de unas condiciones que no existían cuando se adquirió la vivienda.

CUARTO.La sentencia de primera instancia considera que la plaga de carcoma a la que se refieren ambos peritos y que se aprecia en las fotografías obrantes en autos sí resulta encuadrable en el concepto de vicio oculto, acogiendo la valoración económica del perito Sr. Celestino, por importe de 9.267,89 euros, IVA incluido.

Los recurrentes aducen que para subsanar el vicio no basta con la reparación de la madera afectada ya que no garantiza la completa eliminación del xilófago, y que la casa se adquirió sin carcoma por lo que las maderas afectadas deben ser sustituidas, procediendo a la reparación del vicio conforme resulta del informe pericial del Sr. Arsenio.

Tampoco en este punto procede acoger las alegaciones de los recurrentes. En primer lugar hay que tener en cuenta que, al margen de lo expuesto en el los Fundamentos anteriores, resulta que los vendedores demandados no han interpuesto recurso ni impugnado la sentencia por lo que éste pronunciamiento ha devenido firme, por consentido, debiendo estar a los concretos términos en que se ha planteado la cuestión en segunda instancia, respetando el principio de congruencia y las dos limitaciones propias del recurso de apelación, esto es,la prohibición de la ' reformatio in peius',y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum'),conforme a lo previsto en los arts. 218-1, 456 y 465-5 de la LEC.

En segundo lugar, las alegaciones de los apelantes prescinden interesadamente del razonamiento seguido en la resolución recurrida, en el que se ofrecen sobrados motivos para rechazar las conclusiones y la valoración efectuada por el perito Sr. Arsenio y para acoger en cambio la propuesta del Sr. Celestino, indicando claramente que el problema no reside únicamente en el alcance y entidad del vicio sino también en los criterios seguidos para efectuar la valoración.

La solución propuesta en el informe del Sr. Arsenio consiste en 'sustitución de todas las tarimas interiores de madera que se encuentran afectadas por la carcoma', figurando en sus cálculos 322 m2, que comporta la sustitución de toda la superficie de la vivienda, lo cual no se compadece con las apreciaciones vertidas previamente en su informe cuando índica que 'todos los revestimientos y pavimentos de madera desde el sótano hasta la planta segunda se encuentran afectados, en mayor o menor medida, por una plaga de carcoma que en algunos puntos ha producido un deterioro considerable de la madera y deberá ser sustituida. Es necesario un tratamiento en profundidad de todos los revestimientos de madera para combatir la plaga de carcoma'.

Esa necesidad de acometer la sustitución total del pavimento tampoco se ajusta al resultado de la inspección efectuada por la empresa especializada BCE Termitas (según documento anexo al informe pericial) cuando indica que 'se observa actividad de las carcomas muy generalizada, sin llegar a causar degradaciones importantes (afectación leve)'. Cierto es que este mismo informe indica que al realizar el tratamiento (valorado en 2.601,50 euros) se efectuará una inspección exhaustiva de las zonas afectadas para saber las diferentes afectaciones y grado de degradación causada, por lo que puede considerarse que su valoración es provisional, pero también es cierto que no se ha presentado ninguna otra posterior, sin que el informe y las aclaraciones del Sr. Arsenio resulten suficientemente esclarecedoras al punto de poder extender el deterioro considerable -que según su informe se produce 'en algunos puntos', en los que la madera ha de ser sustituida- a la totalidad del pavimento de madera, de las tres plantas (322m2), y a ello se añade que tampoco puede admitirse sin más su genérica y estimativa valoración, porque no se efectúa ningún desglose diferenciando las distintas partidas, especificando el tipo de madera a instalar y coste de la mano de obra, indicando únicamente una estimación, a razón de 75,4 euros/m2, obteniendo así un total de 24.278,8 euros, más IVA, sin haber ofrecido ninguna otra explicación al respecto.

Estos motivos son lo que han determinado que el juzgador de instancia considere más razonable y convincente el informe y explicaciones del Sr. Celestino, fundando debidamente su decisión y con argumentos acordes al resultado de las pruebas practicadas, sin que la Sala advierta motivo alguno para modificar su recto e imparcial criterio valorativo, por lo que también en este punto debe mantenerse lo acordado en la resolución recurrida, indicando finalmente que no resulta de aplicación al caso la STS de 4 de abril de 2005(nº 218/2005) que la parte actora citaba en su demanda, porque en el supuesto analizado en dicha resolución se acogen las pretensiones del comprador al considerar que no se trataba de un supuesto de saneamiento vicios ocultos (como erróneamente había entendido la Audiencia provincial) sino que se trataba de un 'aliud pro alio',remarcando que los compradores no sólo disponían de las acciones protectoras de los vicios ocultos sino también las que nacen del incumplimiento o cumplimiento anómalo del contrato ( arts. 1.124 y 1.101 CC), estimando por ello el recurso de casación y ratificando el Tribunal Supremo lo acordado en la sentencia de primera instancia que había declarado la resolución del contrato de compraventa. No es ésta la situación que ahora nos ocupa, debiendo incidir en que la única acción entablada es la estimatoria o quanti minoris,tal como remarcan los recurrentes, por lo que debemos respetar en esta alzada el principio de congruencia ( art. 218-1 y 456 de la LEC) y resolver la controversia en los términos en que viene planteada, conforme a la acción por la que ha optado la parte actora para defender sus intereses.

QUINTO.Por último conviene aclarar que atendida la fecha de celebración del contrato de compraventa (28-5-2018), tratándose de un inmueble sito en Tiana (Barcelona) y de dos contratantes con vecindad civil catalana, resultaría de aplicación al caso la normativa prevista en los arts. 621-1 y siguientes del Código Civil de Cataluña (Libro VI relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por Ley 3/2017, de 15 de febrero, que entró en vigor el 1-1-2018) y singularmente los preceptos relativos a las obligaciones del vendedor y, entre ellas, la de garantizar que el bien es conforme al contrato (art. 621-9,b), a su responsabilidad por la falta de conformidad del bien en el momento de la transmisión del riesgo (art. 621-23.1), así como los preceptos referidos a las manifestaciones previas a la conclusión del contrato y al conocimiento de la falta de conformidad por el comprador (arts. 621-24 y 25) y a la falta de conformidad imputable al comprador art. 621-26), y también los preceptos relativos a los remedios del comprador y el vendedor, pudiendo el primero resolver el contrato si el incumplimiento es esencial (art. 621-41.1) y en caso de aceptar un cumplimiento no conforme puede solicitar la reducción del precio, que deberá ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de la su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato (art. 621-42.1 y 2), pudiendo igualmente, en caso de ejercer la facultad de reducción del precio, pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido (art. 621-42.4).

Conforme a la regulación prevista en estos preceptos se advierte que la 'falta de conformidad' y los 'remedios' que se establecen en el Libro VI CCCat guardan paralelismo (en lo esencial y los efectos que aquí nos ocupan) con la regulación del saneamiento por vicios ocultos y las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minorisprevistos en los arts. 1.484 y 1.486 CC, por lo que a tenor de las circunstancias fácticas concurrentes en este caso y del resultado que ofrecen las pruebas practicadas, podría entenderse que la consecuencia jurídica vendría a ser la misma, sin perjuicio de destacar que la regulación autonómica no es exactamente la misma que la prevista en la normativa estatal.

No obstante, la resolución del recurso de apelación se ha efectuado atendiendo a los concretos términos en que se ha planteado la controversia tanto en primera instancia como en esta alzada (conforme a los arts. 1.484 y 1.486CC) puesto que la parte actora no ha invocado en ningún momento la regulación prevista en el Libro VI del Código Civil de Cataluña (únicamente en fase de conclusiones y resumen de prueba aludió al deber de información por parte del vendedor previsto en el art. 621-7 CCCat), sin que en este ámbito resulte de aplicación el principio 'iura novit curia', debiendo seguir en relación con esta cuestión el criterio mantenido por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en la sentencia de 29 de diciembre de 2020 (nº 10/2020) en la que se analiza precisamente esta disyuntiva, concluyendo que hay que tener en cuenta el derecho de defensa y los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia( STS, Sala 1ª 575/2019 de 5 de noviembre ), no siendoadmisible la introducción en el recurso de apelación ni en el de casación de elementos de controversia que han sido ajenos al debate en la primera instancia, desestimando el recurso de casación en el que se alegaba la vulneración, por inaplicación, de la normativa prevista en el Libro VI CCCat dado que el contrato de compraventa se había consumado cuando ya había entrado en vigor el libro VI, argumentando la citada STSJC nº 10/2020 que: 'en el presente caso, la aplicación del derecho civil de Catalunya fue indebidamente planteada por la parte entonces apelante en la segunda instancia desbordando el ámbito de la discusión jurídica en que había quedado circunscrita la litis en la primera, pues aunque ciertamente el derecho debe ser aplicado de oficio por los tribunales también lo es que de conformidad con lo dispuesto en el art. 218.1 párrafo 2º de la Lec los órganos jurisdiccionales no pueden apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, y es claro que laaplicación del libro VI del CCCat modifica los términos del debate tal y como quedaron planteados en el momento procesal adecuado, con indefensión de la otra parte que no pudo alegar en la audiencia previa lo que tuviera por conveniente sobre las cuestiones ahora controvertidas y ni adaptar su actividad probatoria a las nuevas alegaciones (...)

Por su parte, la STS Sala 1ª 499/2008 de 4 de junio , con cita de otras anteriores, vincula la inalterabilidad de la 'causa petendi ' con el principio de contradicción y, por ende, con el propio derecho de defensa, impidiendo que la aplicación de normas jurídicas no invocadas suponga colocar extramuros de la resolución los datos fácticos que sirvieron a la parte actora para fundamentar su pretensión.

Por ello, debe distinguirse entre los casos en que los supuesto de hecho traídos al proceso por las partes coinciden plenamente con el descrito en la norma jurídica no invocada por ellas, de aquellos otros en los que esa coincidencia no existe, pues, en estos, aplicar la norma omitida por los litigantes, aunque fuese la adecuada, significaría apartarse del fundamento histórico de la causa de pedir identificada por aquellos, con indefensión para alguno ante lo que constituye una cuestión nueva o no planteada en el momento oportuno.

Eso es lo que acontece en este caso pues el componente fáctico integrado en las normas jurídicas invocadas en el recurso de casación, como el propio recurrente asegura en su escrito, no coincide exactamente con el previsto en el art. 1484 del CC en que se fundó la demanda, la contestación a la misma y la actividad probatoria (...)'.

SEXTO.La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( art. 394-1 en relación con el art. 398-1 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Belinda y de D. Teofilocontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Balaguer en los autos de Juicio Ordinario nº 75/2019 y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Dese el destino legal que proceda al depósito constituido por la parte apelante para recurrir en apelación, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.