Sentencia CIVIL Nº 802/2019, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 966/2019 de 10 de Octubre de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA núm 000802/2019
Presidente
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D. ALFONSO Mª MARTINEZ ARESO
D. DIEGO GUTIERREZ ALONSO
En Zaragoza, a diez de octubre de dos mil diecinueve.
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA,
los Autos de Procedimiento Ordinario 775/2018, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº
11 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 966/2019, en
los que aparece como parte apelante-demandantes, Demetrio y Cecilia , representados por el Procurador
de los tribunales, CESAR AYLLON ROMERA, y asistidos por el Letrado SR. ANGEL LOPEZ ARTUS; como
parte apelada-demandada, MAPFRE, representado por el Procuradora de los tribunales, Sra. LUIS GALLEGO
COIDURAS, y asistido por el Letrado D. ARTURO GONZÁLEZ CORREDOR; como apelada-demandada
Eufrasia representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA DEL PILAR ARTERO FERNANDO
y asistida por el Letrado D. ANTONIO ORÚS CASAMIÁN; siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. SR ANTONIO
LUIS PASTOR OLIVER

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 16 de mayo de 2019 , cuyo FALLO es del tenor literal: 'Que, desestimando la demanda promovida en JUICIO ORDINARIO 775/J-2018, instada por el Procurador Sr. Ayllón Romera, en nombre y representación de Dn. Demetrio y Dña. Cecilia , contra Dña.

Eufrasia , representada por la Procuradora Sra. Artero y contra MAPFRE, representada por el Procurador Sr.

Gallego Coiduras, y contra Dña. Eufrasia , en situación procesal de rebeldía, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dichas demandadas de los pedimentos contra las mismas formuladas, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y dado traslado a la parte contraria, se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al nº de rollo arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 23 de septiembre de 2019.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la retenencia recurrida, y
PRIMERO.- Los demandantes adquirieron de las demandadas un inmueble, vivienda con patio o jardín, mediante documento público notarial de 16-2- 2018. Si bien habían firmado previamente un pacto de arras el 13-12-2017. Una vez entraron en posesión del bien sufrieron un siniestro, caída del falso techo de una de las habitaciones. Fue comunicado a la aseguradora con la que tenían suscrito seguro de Hogar, la que reparó ese concreto daño. La comunicación fue el 20-3-2018.

A raíz de este suceso se descubrió la existencia de graves desperfectos en el tejado y techo de la vivienda.

Por ello ejercitan la acción de saneamiento de vicios ocultos de los arts. 1484 y siguiente C.c. tanto frente a las vendedoras como frente a su aseguradora. Instando a que se declare la obligación de ambas partes codemandadas de sanear los vicios ocultos y condenándoles a indemnizarle en la cantidad calculada para la reparación del tejado y techo, valorado en 24.380 euros o la que se determine en el juicio.



SEGUNDO.- La aseguradora, Mapfre, se opuso. Considera que no cabe ejercitar dicha acción, pues reconoció que conocía el estado de la vivienda en la escritura de compra. Además el siniestro por definición hace referencia a un hecho incierto futuro; no a realidades previas al contrato de seguro. Y, por fin, la aseguradora nunca puede ser condenada por la acción de saneamiento de vicios ocultos, que sólo corresponde a las vendedoras, en su caso.



TERCERO.- Contestó a la demanda una de las vendedoras . Nunca se ocultaron la existencia de goteras. Ya en la escritura privada de arras (13-12-2017) se hizo constar que conocía el estado de la finca.

Lo que se reiteró en la escritura notarial dos meses después (febrero de 2018).

En todo caso no puede pedir el valor de una reposición a nuevo.

Al ser dos las vendedoras, cada una por su mitad indivisa, la condena no podría ser solidaria.



CUARTO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Y recurre la parte actora. Alude a la condición de cláusulas limitativas, no delimitadoras de los contenidos en su contrato de seguro. Rechaza el que conocieran la situación de la vivienda, por lo que los vicios sí eran 'ocultos'. No renunciaron al ejercicio de la acción. La vendedora sí conocía esos desperfectos, que no eran perceptibles a simple vista.

Errónea valoración de la prueba. Indefensión por no aceptar la testifical del Sr. Notario.



QUINTO.- Principios Jurídicos.- Como ha reiterado la jurisprudencia, el saneamiento por vicios ocultos ( art. 1484 C.c.) tiene como finalidad la de mantener la función económica de la compraventa de cosa específica ( art. 1484 C.c.), atribuyendo al vendedor el riesgo de la existencia de vicios ocultos ( S.T.S. 230/2011, 30-3).

Así, la S.T.S. 478/2010, 8-7 señala: ' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).'

SEXTO.- Aquí no se discute la existencia de tales defectos, sino el conocimiento, siquiera genérico de los compradores. Es decir la adquisición de un inmueble por un precio adecuado al estado de conservación del mismo.

En la jurisprudencia existen ejemplos representativos de la posibilidad de renuncia al saneamiento y de adecuación del precio al estado de lo adquirido.

En el primer supuesto, aunque de forma indirecta, la S.T.S. 325/13, 20-5.

Sin embargo, las Ss.T,S, 293/2017, 12-5 y 499/2018, 14-9, son completamente explícitas al desestimar la acción de saneamiento en atención a la adecuación del precio al estado de lo adquirido; aceptado, por tanto, por el comprador.

Rompería el equilibrio contractual la reparación de lo que se aceptó en un estado concreto, por un menor precio que el que hubiera sido de mercado sin ese defectuoso mantenimiento admitido en el momento de la compra.

La STS 499/2018, 14-9 imputa al comprador las consecuencias de no haber comprobado lo que decía afirmar: 'En la referida cláusula, de exoneración de responsabilidad, se declaraba que se conocía el estado urbanístico de la finca, por lo cual si incurrió en error sobre ello, solo a la parte compradora cabe imputarlo al no haber comprobado aquello que decía conocer'.

SEPTIMO.- En nuestro caso, la cláusula en concreto, señalaba: 'Quinta.- Estado físico.

Las partes otorgantes dejan constancia de los siguientes extremos: - Que el precio pactado por las partes ha sido determinado en función del estado de conservación del bien objeto de transmisión.

- Que la parte compradora conoce y acepta el actual estado constructivo y de conservación de la propiedad que acaba de adquirir.

- Que la parte compradora ha visitado la misma y conoce su estado físico, y afirman las partes que es precisa rehabilitación dado su estado de conservación'.

OCTAVO.- La prueba practicada lleva a diversas conclusiones.

Ambos peritos coinciden en que el tejado se hallaba en deficientes condiciones como consecuencia de arreglos parciales realizados durante mucho tiempo y con escasa técnica constructiva y poco cuidadosa. Tejas rotas, parcheados, faldones con flechado, un bloque de sujeción con ladrillos huecos en su zona media, etc.

También coinciden en que las causas que originaron el desprendimiento del falso techo el día 20-3-2018, poco tiempo después de ir a vivir allí los compradores tuvo una causa inmediata (lluvia y viento) y otra mediata pero determinante: el mal estado previo del tejado.

NOVENO.- A partir de ahí (existencia de 'vicio') procede determinar si es o no ' oculto'.

La jurisprudencia citada habla de conocido o 'cognoscible' por una persona no técnica en contrucción.

Cierto que no puede exigirse al comprador de una vivienda unifamiliar que se suba al tejado. Pero sí que indague, pregunte o se asesore acerca de las manchas de humedad negruzcas y amarillentas que relataron ambos peritos.

No puede escudarse el comprador en que todas las visitas las hizo de noche, pues no consta que se le pusieran impedimentos para un examen más detenido, ni que no se encendieran las luces interiores de la vivienda.

DECIMO.- Pero, más allá de eso, hay una cláusula contractual que se repite en el documento privado de arras y en la escritura notarial de compraventa. Aquí más explícitamente.

En ambas ocasiones se expone que los compradores conocen la situación física y urbanística del inmueble, habiéndolo visitado (así lo reconoció el demandante).

Para concretar el documento público no sólo eso, sino que el precio pactado ha tenido en cuenta el estado de conservación del inmueble y que éste precisa rehabilitación, dado su estado de conservación.

UNDECIMO.- Quizás no existiera una pormenorización de defectos. Posiblemente no se aludiera al estado del tejado de forma expresa.

Es más, la vendedora al ser interrogada fue sincera al afirmar que sí le dijo que la casa estaba bien. Lo que concuerda con sus explicaciones: su padre era albañil y se iban reparando los desperfectos (al parecer de forma poco ortodoxa). Reconoció que antes de venderla, Mapfre (su seguro, distinto al del actor) le arregló algún desperfecto; pero mucho antes de la venta.

Que no hubiera Certificado de Inspección de Vivienda o de eficiencia energética no resulta relevante el respecto. Pues los compradores no lo exigieron.

Y como se desprende de lo argumentado en la citada S.T.S. 499/18, 14-9, es preciso valorar a tal fin la condición de licenciado en Derecho del comprador, quien ha asumido su defensa en estrados.

DUODECIMO.- Por todo ello procede confirmar la sentencia respecto a las vendedoras.

DECIMO

TERCERO.- MAPFRE.- Respecto a la codemandada el escrito de la demanda es confuso.

Reclama a su propia aseguradora por la póliza de 'Hogar', pero lo hace acudiendo a la causa de pedir contenida en la acción de saneamiento por vicios ocultos. Lo que, obviamente, resulta inadecuado, pues dicha acción únicamente contempla en su lado pasivo a los vendedores.

Es cierto que habla de 'Seguro de Hogar' en la demanda, pero sólo cita preceptos del Código Civil. Y el súplico habla de 'saneamiento'.

En la Audiencia previa tampoco aclara la cuestión. Se refiere a Mapfre como destinataria de sus pretensiones porque 'intervino después del contrato y empeoró el estado de la situación'.

Se refiere con ello al incidente de lluvia y viento de marzo de 2018 que, en principio se cubrió por Mapfre y luego se rechazó. Habiéndose colocado - parece ser que de forma incorrecta- una capa, lona o placa protectora.

Sin embargo, no pide la parte actora la reparación o indemnización específica de dicho incidente, sino el valor en el que cuantifica el 'quanti minoris' o menor precio a pagar por la compraventa. Que coincide, por otra parte, con el valor de reparación del tejado.

DECIMO

CUARTO.- Atendiendo a este planteamiento de la propia parte actora, sí que hay que admitir que el riesgo que se asegura existía antes de la contratación de la póliza. Como ya dijimos, los peritos señalan como causa eficiente el deterioro gradual y falta de mantenimiento del tejado. Por lo que ese concreto daño no puede ser objeto de cobertura.

DEDIMO

QUINTO.- Más dificultades presentaría (si hubiera de resolverse al respecto) la validez de las cláusulas generales del contrato de naturaleza limitativa.

Este tribunal se ha pronunciado al respecto reiteradamente.

Así, la S. 509/2016, 2-10: 'En materia del contrato de seguro, la posición del adherente merece especial protección. Así lo ha reiterado la jurisprudencia. A cuyo fin ha tratado de proponer unos principios interpretativos, cuya finalidad primordial es determinar las líneas básicas para discernir si el adherente conocía o no el contenido íntegro del pacto. Es el principio de transparencia ( S.T.S. 15-7-2009 ).

Recuerda la jurisprudencia que, para ello, hay que acudir como elemento fundamental de averiguación del conocimiento del asegurador o tomador a las 'condiciones particulares' o atractivo principal del contrato.

Es decir, la definición clara, directa, tipológicamente destacada y sencilla de leer del objeto de cobertura o riesgo asegurado, la cuantía y el plazo ( S.T.S. 853/2006, 11-9 )'.

La S. 650/2018, 1-10 de esta misma Sección Quinta: 'La jurisprudencia ha interpretado el Art. 3 LCS estableciendo una clara exigencia a la aseguradora para que ésta documente claramente que el asegurado ha conocido el contenido limitativo de lo que constituye el atractivo principal del contrato, las condiciones particulares.

Así, son cláusulas delimitadoras del riesgo las que determinan qué riesgo se cubre, en qué cuantía, durante qué plazo y en qué ámbito espacial, los límites indemnizatorios y la cuantía asegurada.

Son limitativas las que restringen, condicionaren o modifican el derecho a la indemnización.

Por eso, el principio de transparencia opera con especial intensidad en las cláusulas limitativas y debe de ponerse con claridad en las particulares. Deben de estar destacadas de modo especial. Y, además, aceptadas por escrito. Aceptación que no requiere una firma individualizada de cada cláusula limitativa, pero sí que quede claro y transparente que la firma en las condiciones particulares refleja el conocimiento específico de los clausulados generales. Por todas, S.T.S. 402/2015, 14-7 . En el mismo sentido, STS 273/2016, 22-4 y de esta sección 5 ª, 465/2016, 6-10 y 263/2017, 15-5 .' Requisitos que difícilmente parecen cumplirse en este caso.

DECIMO

SEXTO.- En todo caso y por todo lo expuesto procede confirmar la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante ( art. 398 LEC).

DECIMO SEPTIMO.- Por fin, desde un punto de vista procesal, el desarrollo de los acontecimientos procedimentales se ha acomodado en letra y espíritu a la legislación procesal. En todo caso, no ha existido indefensión alguna. El principio de contradicción ha sido plenamente respetado. Y, como reitera constante jurisprudencia, de cita ociosa, para que haya nulidad de actuaciones ha de existir indefensión 'real', 'material'.

Que bajo ningún aspecto se da en la tramitación del proceso.

Pero tampoco en la redacción de la sentencia, que cumple con los requisitos de motivación, exhaustividad y congruencia ( art. 218 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D. Demetrio y Dª Cecilia . Confirmando la sentencia apelada. Con condena en costas a la parte apelante. Dése al depósito el destino legal.

Dese al depósito el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y extraordinario por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de BANCO DE SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.