Sentencia Civil Nº 807/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 592/2003 de 09 de Diciembre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:807/2004
Número de Recurso:592/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00807/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DOCE

ROLLO Nº 592/03

JDO. 1ª INST. Nº 69 DE MADRID

AUTOS Nº 1000/01 (ORDINARIO)

DEMANDANTE/APELADA: "TEAM FOTO, S.L."

PROCURADOR: Dª Mª ANGELES MARTÍN MARTÍN

DEMANDADA/APELANTE: "FOTO HOUSE, S.L."

PROCURADOR: D. ANTONIO BARREIRO-MEIRO BARBERO

PONENTE: ILMO. SR. D. CÉSAR URIARTE LÓPEZ

SENTENCIA Nº 807

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

CÉSAR URIARTE LÓPEZ

En Madrid, a nueve de diciembre de dos mil cuatro.

VISTO por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Ilmos. Srs. Magistrados del margen, el presente Rollo nº 592/03 dimanante de Juicio Ordinario nº 1000/01 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid y promovido por la Mercantil "TEAM FOTO, S.L." contra la también Compañía "FOTO HOUSE, S.L." sobre declaración de derechos, habiendo sido partes en este recurso, como apelada, la Mercantil actora representada por la Procurador Doña María Ãngeles Martín Martín y dirigida por la Letrada Doña Aránzazu Tapiador Muñoz y, como apelante, la mencionada Compañía demandada bajo la representación procesal del Procurador Don Antonio Barreiro-Meiro Barbero y dirección jurídica del Letrado Don Jesús Aguilar Tejedor, y

VISTOS siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. CÉSAR URIARTE LÓPEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

ACEPTANDO en lo sustancial los de la sentencia apelada, que damos aquí por reproducidos en cuanto no se opongan a los de la presente y, además,

PRIMERO.- La sentencia recurrida, estimando la demanda deducida por la representación procesal de la Compañía "Team Foto, S.L.", como propietaria del local A-9 integrado en la Comunidad de Propietarios del "Centro Comercial Plaza de Aluche", contra la también Mercantil "Foto House, S.L.", como propietario del local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo y también integrado en mencionada Comunidad, declara que el uso y destino del local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo del referido Centro Comercial es el de venta de regalos conforme a los Estatutos por los que se rige el Centro y condena a la Compañía demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que cese en la actividad de fotografía, electrónica y telefonía que realiza en el local e impone las costas, alzándose contra dicha sentencia la Mercantil demandada interesando su revocación y la íntegra desestimación de la demanda inicial del procedimiento, a lo que se opuso la Compañía actora solicitando la confirmación de la sentencia de instancia; así planteado el presente recurso, teniendo en cuenta las alegaciones y pretensiones de las partes, así como lo resuelto por la sentencia apelada y los motivos de impugnación contra la misma, la cuestión esencial a examinar debe centrarse en la naturaleza jurídica de las relaciones existentes entre las partes y su contenido obligacional.

SEGUNDO.- Así centrado el recurso debemos comenzar dejando sentado que, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, la jurisprudencia la viene configurando como una institución "sui generis" y de carácter complejo a la que es inútil buscar semejanzas o identidades con otras figuras jurídicas afines y clásicas, al existir un derecho singular y exclusivo de los propietarios de pisos o locales sobre un espacio limitado y susceptible de aprovechamiento independiente y una copropiedad con los demás de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, como señala el artículo 3 Ley Propiedad Horizontal (en lo sucesivo LPH) y por ello, como ponía de relieve la Exposición de motivos de la originaria Ley de 1960, mereció especial estudio el régimen de derechos, deberes y obligaciones que lo integran, configurándolo con criterios inspirados en las relaciones de vecindad y tendente en asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, dejando así establecidas las bases para una convivencia normal y pacífica; y a estos principios inspiradores de la LPH, que deben ser tenidos en cuenta para su interpretación conforme al artículo 3.1. C. Civil debemos añadir, por un lado, que en este especial régimen de propiedad y debido a su naturaleza, todos y cada uno de los propietarios conjunta o individualmente están legitimados para accionar, incluso en caso de pasividad del Presidente o de la Junta, en beneficio propio o de la Comunidad y sin requerirse acuerdo de aquella (Ss. 28-abril-66, 23-abril-70, 3-febrero-83 y 25-mayo-85) y, por otro lado, que en materia de propiedad horizontal no queda coartada la libre voluntad de los contratantes para establecer los pactos y condiciones que estimen oportunos -art. 1.255 C. Civil-, siempre que no sean contrarios a las normas imperativas que establece la Ley especial (Ss. 16-mayo-67 y 14-marzo-68).

TERCERO.- A la anterior doctrina y ya más en concreto debemos añadir que el párrafo tercero del artículo 5 LPH determina que el título constitutivo podrá contener, además de los señalados en los dos precedentes párrafos, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios... etc., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad y añadiendo el artículo 6 que para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de los propietarios podrán fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdo sobre la administración.

CUARTO.- Sentada esta amplia doctrina y para su aplicación al presente recurso debemos comenzar dejando sentado y resaltar, como hace la sentencia apelada en su primer fundamento de derecho, primero, que en la inscripción registral de la finca relativa a la escritura de división horizontal y constitución de limitaciones de uso del "Centro Comercial Plaza de Aluche" la Comunidad de Propietarios se rige por las normas establecidas en dicha escritura, que es el título constitutivo y por los Estatutos unidos a la misma e inscritos en el Registro de la Propiedad y, en lo no regulado por ellos expresamente por las normas de la Ley Propiedad Horizontal (Certificación registral -folios 18 a 95-), segundo, que en el título constitutivo mencionado destaca especialmente la importancia que se concede al régimen de uso y destino de los locales, que se justifica porque mediante ello se pretende organizar y articular el ejercicio de las actividades comerciales "que constituyen la razón de la existencia del Centro Comercial", en beneficio del conjunto y de los respectivos propietarios y ocupantes y, por tal razón, "las normas sobre régimen de usos tienen el carácter de pacto o condición esencial" y su infracción se castigará con arreglo a lo dispuesto en la LPH y así consta en las respectivas escrituras de compraventa de los diversos locales (véase la de la Compañía actora -folios 96 a 108-, a modo de ejemplo) y, tercero, que los Estatutos por los que se rige la Comunidad de Propietarios del "Centro Comercial Plaza de Aluche", también inscritos en el Registro de la Propiedad, reitera la importancia del régimen de usos establecido en el título constitutivo y en él mismo, señalando que es necesario que exista un cumplimiento estricto del régimen de usos para facilitar la explotación conjunta del Centro y, tras establecer la actividad a que se deben dedicar cada uno de los locales, añade que la asignación de usos se realiza teniendo en cuenta las especiales características que concurren en el Centro Comercial y tiende a favorecer su armónico funcionamiento y evitar la existencia de un número desproporcionado de locales destinados a una misma actividad y de ahí que esté terminantemente prohibido destinar los locales a un uso distinto del originariamente señalado, sin el consentimiento "previo y expreso" del Comité de Gestión que se crea, compuesto por los propietarios que se detallan en el artículo 20, para facilitar la fluidez necesaria dadas las especialísimas características de esta Comunidad y de ahí que la misma no pueda equiparse en muchos aspectos y decisiones a la de una Comunidad de Propietarios de pisos y locales normales.

QUINTO.- A los anteriores hechos debemos añadir que además, del conjunto de la prueba practicada y en lo esencial están de acuerdo las partes, aparecen acreditados los objetivos hechos siguientes, primero, que la Compañía actora y hoy apelada "Team Foto, S.L." compró por escritura pública de 10-junio-97 el local A-6, integrado en el "Centro Comercial Plaza de Aluche", que tiene asignado como destino y uso obligatorio la actividad de "fotografía", segundo, que con anterioridad a esa fecha la Mercantil demandada y hoy apelante "Foto House, S.L." adquirió también la propiedad superficiaria de los locales B-26 y Medidas que han quedado fuera de la reforma de la Ley de autónomos., así mismo integrados en mencionado Centro Comercial, uniéndolo al ser contiguos y que tenían asignado como destino y uso obligatorio las actividades de "fotografía, electrónica y telefonía", en los que venía realizando dicha actividad, tercero, que en 1999 la referida demandada y hoy apelante adquiere el local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo, colindante con los otros dos anteriores, destinado a "venta de regalos" como uso obligatorio de actividad y, cuarto, que referida Compañía demandada y hoy apelante "Foto House, S.L.", al ser colindantes, une los tres referidos locales (Principales novedades de la nueva Ley de Contratos del Sector Público, Medidas que han quedado fuera de la reforma de la Ley de autónomos. y Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo) ampliando la actividad de los dos primeros destinados a "fotografía, electrónica y telefonía" y suprime la de "venta de regalos", que tenía asignada al local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo, sin consentimiento previo y expreso del Comité de Gestión de la Comunidad de Propietarios del centro Comercial.

SEXTO.- Partiendo de estos hechos acreditados, que acabamos de reseñar en los dos precedentes fundamentos de derecho y de acuerdo con la doctrina expuesta en el segundo y tercero, la Sala no puede por menos de concluir que la Compañía demandada ha infringido las normas del título constitutivo y de los estatutos comunitarios y que viene obligado al cese de la actividad de fotografía, electrónica y telefonía en el local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo destinado a la "venta de regalos" en general y ello, primero, porque la actora y hoy apelada "Team Foto, S.L." está legitimada para ejercitar dicha acción -art. 7.2. LPH-, no sólo como comunero integrado en la Comunidad de Propietarios sino como propietario superficiario dentro del mismo de otro local destinado también a la actividad de fotografía, e incluso así se lo reconoce la propia Comunidad de Propietarios en carta de 31-enero-00 (folio 145) al decirle que el Comité de Gestión velará por el cumplimiento de las normas que rigen la actividad del Centro Comercial... "sin perjuicio de las acciones legales que, a título individual, cada propietario quiera ejercitar contra aquellas personas que incumplan las normas de Propiedad Horizontal", segundo, porque la Mercantil demandada y hoy apelante no sólo no ha obtenido el consentimiento "previo y expreso" del Comité de Gestión de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial, sino que aquel le ha sido denegado expresamente y al respecto basta leer la reseñada carta (folio 145), tercero, porque a los efectos del título constitutivo y estatutario es indiferente que simplemente haya unido físicamente los locales, al ser colindantes, sino que lo que tiene transcedencia es haber cambiado la actividad o destino del local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo de "venta de regalos", que ha desaparecido, ya que lo contrario supondría un verdadero fraude de ley, cuarto, porque con independencia que no lo ha acreditado la demandada a la que en su caso incumbía -art. 217 LEC- tampoco existe discriminación con relación a ello por parte del Comité de Gestión, desde el momento que otros cambios de uso o destino autorizados no se encontraban en las mismas circunstancias que aquí concurren de tratarse de locales con la misma actividad comercial y quinto, porque también con independencia de ser una alegación nueva en el recurso aquí no existe abuso de derecho que pueda encajar en el artículo 7.2. Código Civil, pues dicha institución elaborada por la doctrina y la jurisprudencia sobre la base del ejercicio de un derecho con intención de dañar o su utilización de un modo anormal y contrario a la convivencia (S. 10-junio-63) o sin que resulte provecho alguno para el que la ejercita, sólo imbuido de causar un daño a otro interés jurídico (S. 18-enero-84), como remedio extraordinario no puede dar facultad a los Tribunales para hacer uso de esa doctrina más que en casos patentes y manifiestos (S. 7-febrero-64), lo cual no ocurre en el presente caso ya que la Compañía actora ejercita sus derechos y acciones amparada claramente en el título constitutivo y estatutos de la Comunidad de Propietarios, atendiendo al propio espíritu y finalidad que inspira las características específicas de tan especial Comunidad, es más lo contrario llevaría si no a su desaparición sí a su ingobernabilidad y al claro enfrentamiento entre los propietarios o comuneros que la integran, así como a su fracaso económico si cada uno de ellos pudiese a su voluntad cambiar, directa o indirectamente por simples anexiones o ampliaciones del local, el uso o destino que para cada uno figura en el título constitutivo y en los estatutos; en consecuencia, como a la misma conclusión llegó la sentencia de instancia y es ajustada a derecho, ya que de todo lo dicho resulta que hace una acertada valoración de la prueba y aplica a los hechos de ella deducidos la doctrina legal correcta, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de aquella.

SÉPTIMO.- Desestimándose el recurso y confirmándose la sentencia apelada las costas de aquel vienen impuestas a la parte apelante de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.1., en relación con el 394.1, ambos de la Ley Enj. Civil.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid se dictó sentencia el 4 de abril de 2.003 cuya parte dispositiva dice, "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por TEAN FOTO, S.L. contra FOTO HOUSE, S.L. debo declarar y declaro que el uso y destino del local Análisis exhaustivo de la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo del Centro Comercial Plaza de Aluche es el de venta de regalos, conforme a lo dispuesto en los Estatutos por los que se rige el Centro, condenando a la demandada a estar y pasar por la precedente declaración y a que cese en la actividad de fotografía, electrónica y telefonía que realiza en el Local, con expresa imposición de las costas causadas."; y, notificada a las partes, por la representación procesal de la Compañía demandada se preparó e interpuso recurso de apelación, interesando su revocación y la desestimación de la demanda, a lo que se opuso la actora solicitando la confirmación de la sentencia apelada, elevándose el procedimiento.

SEGUNDO.- Recibidos los autos en esta Sala se formó el oportuno rollo, numerándose, registrándose y turnándose la ponencia, teniendo por parte a los Procuradores personados y quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su clase y turno correspondiese, señalándose después para el día treinta del pasado mes de noviembre.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las formalidades exigidas por la Ley.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Antonio Barreiro-Meiro Barbero, en nombre y representación de la Compañía demandada "FOTO HOUSE, S.L.", contra la sentencia dictada el cuatro de abril de dos mil tres por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 71 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1000/01, del que este rollo dimana y promovido por la Procurador doña María Angeles Martín Martín, en nombre y representación de la Mercantil "TEAM FOTO, S.L.", contra referida Compañía apelante sobre declaración de derecho y cese de actividad, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada sentencia apelada; e imponemos las costas del recurso a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.