Sentencia Civil Nº 81/2003, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 822/2002 de 04 de Febrero de 2003

Encabezamiento

ROLLO NÚM. 822/02

SENTENCIA NÚM:81/03

Ilustrísimos Sres.:

PRESIDENTE: Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA MAGISTRADOS: D. GONZALO CARUANA FONT DE MORA Dª Mª ANTONIA GAITON REDONDO En la ciudad de

Valencia a 4 de febrero de 2003.

Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. GONZALO CARUANA FONT DE MORA, el presente rollo de apelación nº 822/02, dimanante de los autos de Juicio Ordinario nº 853/01, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Valencia, entre partes, de una como demandante apelante a Dª Silvia , representado por el procurador Sra. GIL BAYO, y de otra como demandado apelado a ESTRELLA BLANCA SA, representado por el procurador Sr. BORRAS HERVAS, sobre INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia número 18 de los de Valencia, en fecha 16/05/02, contiene el siguiente FALLO:" Que debo desestimar la demanda interpuesta por Dª Silvia contra la empresa Estrella Blanca S.A., en su virtud, debo absolver a la demandada de la pretensión, con imposición a la actora de las costas causadas.

SEGUNDO.- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la demandante, dándose el trámite previsto en la Ley, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.

TERCERO.- Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.

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Fundamentos

PRIMERO. Silvia en fecha 4 de Mayo de 1999 compró a la entidad Estrella Blanca SA un apartamento(el DIRECCION000 en Denia, PLAYA000 ) integrada en un complejo urbanístico cuya construcción llevaba a cabo la citada sociedad. Ahora, en el procedimiento la demandante imputa a la interpelada un incumplimiento del contrato de compraventa por dos razones; la primera por ubicar el séptimo bloque de apartamentos en lugar distinto al publicitado con menoscabo para la Sra. Silvia a sus luces, vistas e intimidad, razón por la que solicitaba una indemnización de 2.350.000 pesetas y la segunda por existir un retraso en la entrega del apartamento, interesando una indemnización de 90.000 pesetas mensuales. Además peticionó la condena de la demandada a escriturar públicamente la venta del apartamento con las condiciones pactadas en el contrato privado

La sentencia del Juzgado de Instancia desestima la demanda, imponiendo a la actora las costas procesales, resolución que es combatida por la demandante, que reduce su pretensión a las dos exigencias indemnizatorias, por haberse realizado el otorgamiento de la escritura pública con la demandada, interesando, con revocación de la sentencia del Juzgado, la estimación de su demanda.

SEGUNDO. En atención al propio contenido del escrito de recurso de apelación y de acuerdo con el artículo 465-4º de la Ley Enjuiciamiento Civil la presente sentencia ha de limitarse a las dos cuestiones objeto de impugnación, cuales son las dos reclamaciones indemnizatorias por incumplimiento contractual. Conviene precisar que la acción planteada se fundamenta en el incumplimiento del contrato de compraventa concertado entre litigantes, con apoyo en cuanto a la primera petición en los artículos 3__h6_1104art>1101 Código Civil y 8 de la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por cuanto se proclama por la demandante que se han modificado las condiciones que la vendedora le expuso a la hora de vender el inmueble, centradas en los folletos publicitarios que daban una visión de la configuración de la Urbanización y en concreto de la propia ubicación de su apartamento en relación con los demas bloques integrantes del Complejo. Cierto es que de la contemplación de los documentos aportados con la demanda(folletos expedidos por la Promotora y fotografías de realidad del lugar) se desprende con toda nitidez que mientras en la publicidad el bloque que cierra la Urbanización está proyectado a la derecha del Edifico en que se integra el apartamento de la actora, sin invadir la visión ortogonal de éste último, en cambio en los documentos fotográficos que revelan el inicio de la construcción del último bloque, se visiona con claridad la plantificación de ese bloque frente al apartamento de la Sra., Silvia , con menoscabo de su luz, vistas e intimidad. En cuanto a la eficacia jurídica en dicho contrato de los folletos que la vendedora entregó a la compradora a la hora de concertarse el contrato de compraventa, la Sala no puede compartir los razonamientos del Juez de Instancia al calificar su contenido de "dolus bonus" como mera proyección virtual de una configuración exagerada, habitual en el campo de la construcción y con finalidad de hacer atrayente la oferta para el futuro comprador, pero carente de mediciones y distancias, incluso imputando a la compradora su falta de diligencia por no haber interesado conocer la separación efectiva entre ambos bloques. Este razonamiento contiene una interpretación errónea del contrato concertado pués olvida, toda una normativa legal que resulta aplicable al caso enjuiciado. Así el contenido del artículo 8 de la Ley 26/1984, aplicable por ostentar la demandante la cualidad de consumidor, que establece que la oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones sobre publicidad. Su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio y las condiciones y garantías ofrecidas serán exigidas por los consumidores y usuarios aun cuando no figuren en el contrato celebrado o documento recibido. . En materia de vivienda, dicho precepto legal dada la importancia social que implica tal adquisición se ha desarrollado en el Real Decreto 515/ 1989 de Protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en las compraventas y arrendamientos de viviendas, en su artículo 3 se repite el contenido del artículo 8 mencionado si bien se añade que, " los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicio e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluya en la oferta, promoción y publicidad será, exigible aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado". El artículo 8 del citado texto legal obliga a que los folletos o documentos similares contengan entre otros extremos los datos sobre la ubicación. Por su parte, la Ley 34/98 de 11 de Noviembre General de Publicidad, aplicable a la contratación de inmuebles por expresa mención en su artículo 2, califica de engañosa (artículo 4) la publicidad que de cualquier manera pueda inducir a errores a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico. Fundamento de dichas imposiciones legales no es otro que el adquirente de una vivienda no construida pueda tener con esa información un conocimiento preciso sobre el contenido del contrato de compraventa, es decir entre otros extremos, conocer las características, utilización y emplazamiento del inmueble que se compra. Conforme a este cuerpo legal aplicado al caso presente, no puede decirse que esos folletos son meros reclamo para potenciales clientes, sino que son documentos que forman parte del contrato y por los que puede medirse la diligencia exigible del empresario, pués implica la obligación del Promotor de que la obra tenga las características y condiciones con que se han ofertado al público y sobre la base de las cuales se contrata, teniendo derecho el adquirente a exigir del vendedor que se cumpla aquello que ha sido ofertado. Así venía incluso mantenido por el Tribunal Supremo antes de entrar en vigor las leyes mencionadas, en concreto en las sentencias de 14-Julio de 1976 y 27-Enero de 1977 y que con mayor razón se ha consolidado posteriormente como muestran las sentencias, entre otras, de 8-Noviembre 1996, 4-diciembre- 1998 y 7-Dicembre-1999. Claro es en el caso enjuiciado que la Promotora no se ha ajustado a su propia publicidad, presente y exhibida a los compradores a la hora de concertar el contrato de compraventa, al haber modificado la ubicación del último bloque, que entendemos afecta a los derechos de la demandante. El propio informe acompañado con la contestación realizado por Arquitecto superior, expone en el croquis adjuntado la interceptación de la visión ortogonal del apartamento de la actora sito en PLANTA000 , por lo que no se entiende como dicho profesional en ese informe concluye que no viene afectado tal visión, cuando en el acto del juicio, declara que ello es así porque tal visión la va a seguir ostentando a través de las terrazas (cerradas) del nuevo bloque, afirmación que lleva implícito el reconocimiento de la afectación del último bloque sobre la visión del apartamento de la actora, que no puede olvidarse que se promocionó y publicitó con una visión ortogonal despejada y abierta. Por otra parte la contradicción entre dicho testigo-perito y el propio Jefe de Obra empleado en la demandada es evidente, aquel afirma que con la línea de fachada del último bloque la distancia de separación con el apartamento de la actora va a ser de 9,67 metros y el segundo dijó que unos 7 metros. Pero en todo caso esa distancia no es la causa del incumplimiento de la demandada sino que esa construcción la ha emplazado en posición diferente a la proyectada en la publicidad afectando a los derechos de la demandante. Que en juicio hayan comparecido varios compradores de otros apartamentos manifestando que la Urbanización se ha hecho conforme a lo proyectado, carece de relevancia, en primer lugar porque no ha sido aportado el Proyecto de la Urbanización para conocer la ubicación en principio contemplada de los bloques que forman el complejo, que existe a tenor del reconocimiento del legal representante de la demandada al adverar la existencia de un Proyecto conjunto; en segundo lugar porque esa documentación no fue entregada a los compradores a quienes en cambio les muestran el folleto que da buena cuenta e imagen de la configuración y posición de los inmuebles y en tercer lugar porque se desconoce la situación concreta de los apartamentos adquiridos por los mentados testigos y por ende su afección por la construcción del último bloque.

Por todas las razones expuestas, la conclusión es la acreditación de un incumplimiento contractual por la promotora vendedora que por mor del artículo 1101 del Código Civil, conlleva la obligación indemnizatoria y la Sala estima correcta la cantidad peticionada, que además viene sentada por un informe elaborado por Arquitecto superior, cuyo autor lo ratificó en el acto del juicio. Dada la múltiple afección que implica esa transgresión del contrato, cuyo contenido publicitario en ese punto ha resultado engañoso, que la demandante se ha visto privada en parte de la visión que ostentaba su inmueble, afectando a su luz, vistas e intimidad y teniendo en cuanta que precisamente por la ubicación y proyección de dicho apartamento era de los mas costosos de la Promoción, entendemos ajustada a derecho la indemnización solicitada. Dicha cantidad, dado el contenido del suplico de la demanda en este apartado, devengará los intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia conforme al artículo 576 de la Ley Enjuiciamiento Civil.

TERCERO. La segunda reclamación indemnizatoria reside en el retraso en la entrega del apartamento, constituyendo el motivo del recurso de apelación el error en la valoración probatoria dado que ese retraso había sido reconocido por la demandada y en consecuencia era procedente su estimación. En este punto la Sala no puede estimar el recurso de apelación. Dado que en el contrato no se pactó cláusula de penalización, la indemnización peticionada por la demandante exige que la vendedora incurriese en mora en dicha entrega conforme al artículo 1100 del Código Civil, es decir incumplimiento por un retraso cuando menos culpable e injustificado y estimamos que no concurre por las siguientes consideraciones: 1º) Porque si bien se pactó que el apartamento se entregaría durante el mes de Marzo del año 2000 y está reconocido que tales entregas inmobiliarias acaecen en Abril del 2001, también es verdad que en la relación contractual prevista a dicho momento es modificada a instancia de la parte compradora al exigir unas variaciones de obra sobre la cosa vendida, modificando la situación fáctica contemplada a la hora de concertarse el contrato, con clara incidencia en la fecha prevista de entrega. 2º)Porque la Sra. Silvia no reclamó por tal retraso antes del procedimiento, pués la carta que envía a fecha de 13-6-2001 (documento doce de la demanda), cuando ya se estaban produciendo las entregas inmobiliarias, si bien se ponía de manifiesto el retraso en la entrega, la causa de la reclamación y petición a la Promotora era exclusivamente por los daños ocasionados por la nueva ubicación del Bloque séptimo y de hecho la intimación dirigida a la constructora era exclusivamente por dicha razón. 3º) Porque, como se reconoce en la propia demanda, sobre esas mismas fechas, Mayo del 2001, se ofreció a la demandante por la Promotora escriturar públicamente la venta con la correspondiente entrega de llaves, surgiendo desde ese momento la controversia entre los contratantes sobre la redacción y contenido del documento público, que al fin y a la postre se ha realizado durante el procedimiento en los términos propuestos por la vendedora, al avenirse la demandante a su concertación.

CUARTO. Por las razones expuestas el recurso de apelación ha de ser acogido en parte, por tanto procede estimar parcialmente la demanda que conlleva en orden a las costas de la instancia que cada parte abone las causadas por si misma y las comunes por mitad conforme al artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento Civil sin pronunciamiento de las causadas en esta alzada de acuerdo con el artículo 398 y 394 del mismo texto legal.

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado Primera Instancia 18 Valencia en autos 853/2001, revocamos en parte dicha resolución y con estimación parcial de la demanda condenamos a la entidad Estrella Blanca SA a abonar a la demandante 14123,78 Euros e intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia, corriendo cada parte con las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, confirmándose la absolución de la demandada del resto de pedimentos. No se efectúa pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y con certificación literal de la misma y el oportuno oficio, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó, estando celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha. Doy fe.