Sentencia Civil Nº 81/2009, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 26/2009 de 20 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00081/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947259950

Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 38 1 2009 0000054

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000026 /2009

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.1 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000082 /2008

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, DON

ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA Y DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 81

En Burgos a veinte de febrero de dos mil nueve.

VISTO en apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, los Autos de Procedimiento Ordinario 82 /2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos, a los que ha correspondido el Rollo nº 26 /2009, en los que aparece como parte apelante DOÑA Julia representada por la Procuradora doña María José Martínez Amigo, y asistida por el Letrado don Jesús Mozas García, y como apelado DOÑA Miriam representada por la Procuradora doña María Teresa Palacios Sáez, y asistida por el Letrado don Juan Rafael Alonso Vázquez, sobre resolución de contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don JUAN SANCHO FRAILE que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la Sentencia recurrida y Auto aclaratorio que contiene el siguiente FALLO "ESTIMAR LA DEMANDA formulada por la representación procesal de DOÑA Miriam contra DOÑA Julia y, en su consecuencia, declarar resuelto con efectos desde el 18/01/2008 del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de noviembre de 2008 entre la demandada como arrendataria y la demandada como arrendadora sobre los locales números 14, 15 y 16 de las "Galerías Alonso" sitas en el número 3 de la c/ Francisco Grandmontagne de Burgos, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración, y a abonar a la demandada el importe de la fianza entregada (800 euros), y las rentas devengadas y pagadas (400 euros mensuales), con más los intereses legales devengados por dichas cantidades, así como los 23,35 euros por gastos del burofax comunicando la resolución del contrato. Y todo ello, con expresa imposición de las costas del juicio a la parte demandada." y PARTE DISPOSITIVA "Se subsana el error advertido en la sentencia de fecha 26 de septiembre de 208 , en los términos expuestos en el segundo antecedente de hecho de ésta resolución, manteniendo el resto de pronunciamientos. ".

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Julia se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 19 de febrero de 2009 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan, en lo sustancial, los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, salvo en lo que sean contrario a los que siguen; e integrándose en esta resolución aquellos razonamientos a los que expresamente se remite, como técnica jurídica de motivación admitida por el Tribunal Constitucional, de remisión a los razonamientos de la Sentencia recurrida (SSTC 171/2002, de 30 de septiembre, y 223/2003, de 15 de diciembre ).

SEGUNDO.- Por la representación de la parte demandada y apelante, se impugna la sentencia de instancia pretendiendo en esta alzada su revocación y se desestime íntegramente la demanda recurrida.

Se pretende también en esta alzada por la parte apelante, la declaración "que no existe causa de resolución ni rescisión del contrato de 26 de noviembre de 2008, con los efectos inherentes a tal declaración" -suplico del recurso de apelación, folio 111-.

Tal declaración como pronunciamiento singular no puede hacerse en esta alzada, pues no se formuló en la instancia como puede apreciarse por su comparación con el suplico del escrito de contestación a la demanda, folio 46, y en razón al efecto devolutivo del recurso de apelación, conforme establece el art. 456-1 LEC .

TERCERO.- La cuestión básica que se plantea como cuestión controvertida, y objeto de esta alzada, sobre la que giran los distintos motivos de impugnación de la sentencia de instancia, consiste en si la arrendadora demandada cumplió con su obligación de entrega, de los locales números 14, 15, y 16 de las Galerías Alonso sitas en la calle Francisco Grandmontagne de Burgos, siendo hábiles para los fines contractualmente pactados(negocio de panadería y alimentación), o por el contrario, fue la actora arrendataria la que, al no acometer las obras autorizadas por la cláusula 5ª del contrato, no entró en posesión de los locales arrendados y no los destinó al fin convenido.

El art. 1554 Código Civil impone al arrendador la obligación de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; con posibilidad de cumplimiento del destino pactado -STS 30 mayo 1994 -. Es una obligación primaria para que el contrato comience a desplegar su natural eficacia material y jurídica, de modo que, desde su inicio, el arrendatario entre en posesión de la cosa arrendada y pueda utilizarla al fin atribuido según el arriendo. Es decir, debe entregarse no según el estado en el que se halle al perfeccionarse el contrato sino en estado de cumplir y servir para el uso a que se ha destinado, lo que compete al arrendador, salvo que el arrendatario asuma esta obligación.

La entrega de la cosa en mal estado equivale a su incumplimiento, abriendo el cauce del art. 1.556 Código Civil . La obligación de entrega presupone la posibilidad de cumplimiento del destino pactado.

La parte demandada y apelante opone el contenido de la cláusula 5 , obras, del contrato arrendaticio en virtud de la cual "se autoriza al arrendatario a realizar obras de acondicionamiento del local para destinarlo al uso pactado". Asimismo "el propietario autoriza a eliminar los tabiques que separan los locales".

Según esta cláusula, el arrendatario está autorizado (facultado) a realizar dos tipos de obras, eliminar los tabiques que separan los locales -se infiere, con la finalidad de crear un solo espacio diáfano, un solo local -y los de "acondicionamiento" para destinar los locales, o el local resultante, a panadería y alimentación, es decir las especificas para disponer los locales de forma adecuada a servir como establecimiento de panadería y alimentación, por tanto, tratarse de obras conectadas con esta finalidad singular, no cualquier otra.

Y resulta que los defectos controvertidos de los locales y las obras o elementos para su reparación no son de esta naturaleza, sino de las previas y precisas para posibilitar su posesión material y uso, como presupuesto de la realización eventual de aquellas otras obras autorizadas.

CUARTO.- El acta de presencia notarial, de fecha 18 de enero de 2008, doc. 3 de la demanda, vigente el contrato desde el día 1 anterior, en la que se hace constar, por comprobación, lo siguiente: 1) Como los locales 15 y 16, tienen persiana y no tienen puerta, no pudiéndose acceder a los mismos; 2) como el local nº 14, tiene persiana y puerta y ambas se encuentran abiertas. Se unen unas fotografías, una de las cuales permite observar que inmediatamente detrás de la persiana metálica y verja existe una pared, en otra una cerradura rota, y otra de una vitrina expositora con un cristal roto.

Al folio 21, consta unido un albaran, de fecha 11 de enero de 2008 folio 70, se hace constar que "se abren las verjas de los locales 15 y 16 hasta donde lo permite, y se observa una pared panelada de polispán y luego pladur. Por un agujero en la pared se ve que los interiores están compartimentados con tablas de madera.

No hay puerta de acceso para los locales 15 y 16 desde el pasillo, en el local 14, hay puerta de acceso desde el pasillo, pero no a los otros locales 15 y 16.

La cerradura de la verja nº 14 está inutilizada. Los trasteros (del nº 15) se halla ocupado por mercancías de otros).

La puerta del nº 14 ha sido usada por el titular del local contiguo para abrir la puerta".

De esta diligencia se desprende unos datos relevantes al objeto controvertido: que las verjas de los locales 15 y 16 se abren hasta donde lo permite, es decir no pueden abrirse en su totalidad, además de tener una pared panelada, que impide la comunicación con el pasillo; la cerradura de la verja está inutilizada (hubo de hacerse así para poder abrirla, y los trasteros del nº 15 está ocupado por mercancías de otros, aparte de lo recogido en el acta de presencia notarial.

Todo ello pone de relieve, sin género de dudas, que los locales arrendados no fueron entregados de forma que pudieran ser utilizados para el fin convenido, por inactividad de la parte arrendadora.

QUINTO.- La autorización para realizar obras no alcanza a quitar los paneles de pladur y polistán o la inutilidad de las verjas que dan al pasillo, o las mercancías depositadas en uno de los trasteros, o la rotura de un cristal del expositor que sirve, además, de cierre del local.

Tales deficiencias inciden en la obligación de entregar la cosa arrendada en debidas condiciones, conforme al criterio jurídico expuesto con anterioridad.

Los datos que la parte apelante opone -además de la cláusula contractual ya analizada- no son jurídicamente relevantes para enervar la resolución pedida: a) que se tenga la llave del local nº 14, a la fecha del reconocimiento judicial, 10 de septiembre de 2008, cuando el contrato entró en vigor el 1 de enero, no implica que se tuviera a esa fecha, ni exime de la entrega de los locales en las condiciones debidas (y una vez delimitado el alcance de la cláusula 5 del contrato); b) los motivos que la parte arrendataria tuviera para pedir la resolución del contrato no están causalizados en el mismo -los hechos integrantes de la causa de pedir son los que interesan su concurrencia-; c) estas motivaciones o la modificación en el interés sobre los locales, caso de que se hubiere producido, o el tiempo para su puesta en marcha, no se integran en la causa del contrato ni en la base del negocio, por lo que las partes no pueden ampararse en tales consideraciones ni para pedir la resolución del contrato ni para oponerse a la misma.

SEXTO.- En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada, a la parte apelante; y no apreciarse circunstancia legal que justifique otro pronunciamiento, a tenor de lo dispuesto en el Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida, con imposición de las costas procesales, causadas en esta alzada, a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.