Sentencia Civil Nº 81/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 604/2009 de 10 de Marzo de 2010

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 604/2009.-

Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Alicante.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 1.477/2007.-

Cuantía: 165.873,32 euros.

S E N T E N C I A Nº 81/10

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a diez de Marzo de dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 604/09 los autos de Juicio Ordinario nº 1.477/07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante entidad TURISMO RURAL BELCAMI S.L. y DON Roque y por la parte demandada DOÑA Aurelia que han intervenido en esta alzada en su condición de recurrentes, representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Jone Miren Mira Erauzquin y Don Juan Ivorra Martínez y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Juan Carlos del Campo Gomis y Don Rafael Navarro Sala, respectivamente, y siendo apelada la parte demandada DON Juan Manuel representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña María José Carbonell Pagán y defendido/a por el/la Letrado Don/ña José Miguel Martínez Berenguer.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de la Ciudad de Alicante y en los autos de Juicio Ordinario nº 1.477/07 en fecha 6 de abril de 2009 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Mira Erauzquin, en nombre y representación de Turismo Rural Belcami, S.L. y D. Roque, frente a Dª Aurelia y D. Juan Manuel, y Estimando la reconvención formulada por este último, debo declarar y declaro la nulidad del contrato de opción de compra suscrito , absolviendo a la parte demandada de todo pedimento aducido en su contra; con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora y a esta y a la demandada reconvenida en las relativas a la reconvención.

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante y codemandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta , donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 604/09 .

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 2 de marzo de 2010 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

PRIMERO.- Consta acreditado en autos cómo en fecha 4 de junio de 2004 Doña Aurelia y Don Roque, actuando éste en nombre de la mercantil Turismo Rural Belcami S.L., suscriben documento privado por la que la primera otorga a los segundos una opción de compra sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Elche, sita en Torrellano Alto, que debía ejercitarse en plazo de dos años (4 de junio de 2006) , siendo el precio de la venta del inmueble de 330.556 euros, entregándose a cuenta la cantidad de 12.000 euros. Y en la misma fecha se suscribe otro documento privado entre las citadas partes por el que la primera arrendaba al segundo la finca por un plazo de dos años y precio de 1.502,53 euros, prorrogable por meses e incremento de renta en 300 euros. En el primero de los contratos se dice que el pago del precio de la venta del inmueble se haría a la firma de la escritura pública y que sería parte del precio final las cantidades derivadas del contrato de arrendamiento. Pero también se indica en el contrato y en su apartado cuatro que teniendo perfecto conocimiento el Sr. Roque de las circunstancias de que adolece el título de propiedad, no se considerará incumplimiento del presente contrato y por tanto no se derivará indemnización , resarcimiento ni reclamación de clase alguna a favor del titular de la presente opción de compra, la imposibilidad de otorgar escritura pública por la propietaria, como consecuencia de cualquier tipo de reclamación judicial o extrajudicial que hubiere recibido de su esposo Sr. Juan Manuel, bien sobre la propia efectividad de la venta, bien sobre el importe fijado para el ejercicio de la opción.

Se ha de indicar que la citada finca provenía de la agrupación realizada por la Sra. Aurelia y su esposo Sr. Juan Manuel en escritura de fecha 13 de octubre de 1987, con declaración de obra nueva , y, posteriormente, en capitulaciones matrimoniales de 25 de mayo de 1990 se le atribuye a la esposa. En certificación del Registro de la Propiedad de fecha 26 de febrero de 2004 consta que sobre la finca existe la primera inscripción que es la agrupación; una segunda de hipoteca; una tercera de liquidación de la sociedad de gananciales; una cuarta de cancelación de hipoteca; una quinta de hipoteca; una sexta de cancelación de hipoteca; una séptima de hipoteca; y una octava de atribución de uso.

Del examen de esta octava inscripción (que se produce en fecha 10 de octubre de 2002) aparece que los cónyuges instaron demanda de separación matrimonial , seguida en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de la ciudad de Elche (autos 329/99) obteniendo Sentencia de 13 de octubre de 1999 por la que se aprobaba el convenio regulador, y entre cuyas cláusulas figura que ambos deciden vender la finca haciendo constar la esposa que aunque figure registralmente como bien privativo en realidad su esposo es copropietario al 50% y que cuando logre venderse cada uno recibiría ese 50% del precio; se inscribe el uso compartido de la finca pero queda en suspenso la particularidad de la copropiedad por cuanto en el Registro figura a nombre de la Sra. Aurelia no existiendo título traslativo de dominio.

Consta por los documentos 42 y 55 de los autos que la finca está inscrita a nombre de ambos en virtud de auto judicial firme dictado en el procedimiento de separación referido, de 16 de diciembre de 2002, por el que se reconoce la mitad indivisa de la finca al Sr. Juan Manuel, habiéndose librado mandamiento de 10 de enero de 2003, y causando la inscripción novena en 18 de octubre de 2004.

Con estos antecedentes fácticos la entidad Turismo Rural Belcami S.L. y Don Roque interpusieron demanda de juicio ordinario frente a Doña Aurelia y el esposo Don Juan Manuel expresando que desde el primer momento cumplieron con el pago de las rentas del contrato de arrendamiento pero que llegado el plazo de la opción la demanda fue renuente al cumplimiento, comenzando a hacer pago de las mitades de las rentas tanto a ella como al esposo mediante expedientes de consignación que terminaron con archivo, terminando con el suplico siguiente: 1º) Declarar que la codemandada Sra. Aurelia es plena propietaria de la finca de autos NUM000 del Registro de la Propiedad n1 2 de Elche, y su esposo separado Sr. Juan Manuel titular del Derecho a percibir el 50% del precio de su venta , descontados gravámenes cargas y gastos. 2º) Declarar ejercitada con arreglo a Derecho la opción de compra sobre la finca objeto del proceso y condenar a los demandados a otorgar a favor de la mercantil actora escritura pública de compraventa por precio de 330.556 euros, descontando el importe de los gravámenes que deban cancelarse y las entregas a cuenta de la compradora computadas hasta el momento del otorgamiento de la escritura. 3ª) Declarar que en dicha escritura comparecerá la codemandada como vendedora y su esposo como acreedor al 50% del precio neto. 4º) Ordenar a la codemandada Sra. Aurelia a la elevación a público del contrato privado de arrendamiento otorgado con Don Roque . 5º) Declarar que en ambos casos la falta de otorgamiento por parte de los codemandados podrá ser suplida por la autoridad judicial. 6º) Decretar la cancelación de los asientos registrales contradictorios con lo juzgado, en concreto de la inscripción 9ª de la finca de copropiedad a favor del codemandado y demás pronunciamientos necesarios. 7º) Condenar en costas, solidariamente, a los codemandados.

SEGUNDO.- Tras las contestaciones oportunas de la demanda, e incluso la demanda reconvencional formulada por el codemandado Don Juan Manuel, fue dictada Sentencia desestimatoria de la demanda y a la vez estimando la reconvencional por la declaración de nulidad del contrato de opción de compra, siendo articulado el pertinente recurso tanto por la parte demandante como por la codemandada Sra. Aurelia .

De la lectura del escrito de interposición de recurso de apelación realizado por la parte demandante , entidad Turismo Rural Belcami S.L. y Don Roque, se observa que se vienen a reproducir en el mismo todas las alegaciones fácticas que ya se contenía en su escrito de demanda, y aunque en el suplico se interesa se dicte Sentencia en la alzada estimando íntegramente aquella, lo cierto es que en el resumen de sus peticiones del hecho séptimo ya que no se contiene la petición de la elevación a público del contrato privado de arrendamiento , que era, incluso, a lo que se había allanado la codemandada al contestar a la demanda. Y es que esta petición, como bien se dice en la Sentencia de instancia, carece de sentido, o de objeto jurídico , desde el mismo momento en que sobre ese contrato existió un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas seguido entre estas dos partes, terminando con Sentencia estimatoria de fecha 20 de diciembre de 2007 que resultó posteriormente firme. Por ello ningún resultado o consecuencia podemos extraer de aquél contrato de arrendamiento salvo las que se pudieran hacer sobre las rentas pagadas con anterioridad y a los efectos del contrato de opción de compra de la misma fecha.

Llegados a este extremo, y aunque como hemos indicado la sentencia fue desestimatoria íntegramente de las pretensiones de la parte demandante, la Sala debe afirmar la excepción planteada por el codemandado Don Juan Manuel acerca de su falta de legitimación pasiva para soportar los pedimentos de la demanda ya que lo que se quiere hacer valer es un contrato de opción de compra en el que ninguna participación ha tenido, y siendo que, conforme al artículo 1.257 del Código Civil, los contratos solamente pueden tener efecto entre las partes que los hayan otorgado y sus herederos. La eficacia del derecho de obligación, y por tanto del contrato, como proclama el artículo citado , es relativa, ya que se limita al poder que tiene el acreedor (como titular del Derecho de crédito) a exigir a un concreto deudor la prestación debida. Por tanto la eficacia del contrato se reduce a las partes contratantes, que quedan vinculadas por el mismo a las obligaciones que ha producido. Como el codemandado Sr. Juan Manuel no ha asumido obligación alguna derivada del contrato de opción de compra suscrito entre actores y codemandada Sra. Aurelia, ninguna legitimación pasiva tiene para ser compelido al cumplimiento de las que al mismo se le exigen en los distintos apartados del suplico de la demanda.

TERCERO.- Y es que la relación jurídica entre todas las partes debe circunscribirse al contrato de opción de compra suscrito en 4 de junio de 2004. Y se debe destacar precisamente su fecha. En la misma las partes suscribientes del documento, debidamente asesoradas con asistencia letrada , conocen las vicisitudes que sufre la finca sobre la que se concede la opción, especialmente en cuanto al régimen de su propiedad, ya que no es una propiedad exclusiva de la Sra. Aurelia, sino que es copropiedad del Sr. Juan Manuel, y no por la existencia de sociedad de gananciales , disuelta en su tiempo, sino porque por la Sentencia de separación dictada en los autos 329/99 del el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de la ciudad de Elche en fecha 13 de octubre de 1999 , ya se viene a reconocer esa copropiedad, lo que se ratifica posteriormente mediante auto de 16 de diciembre de 2002, donde no solamente se explica que los cónyuges podían tener la intención de vender la finca y repartirse el 50% de lo obtenido, sino que se reconoce el régimen de copropiedad existente, hasta el extremo que causa la inscripción novena en el Registro de la Propiedad.

Nos hallamos ante el contenido del artículo 397 del Código Civil, a cuyo tenor ninguno de los condueños podrá , sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto del artículo citado en las Sentencias de 31 de julio de 2000, 28 de junio de 2001 y 5 de febrero de 2003, y en el sentido de que en el mismo podemos encajar no solamente las alteraciones materiales sobre la cosa, sino también las alteraciones jurídicas sobre la misma , como podría ser la transmisión gratuita, el gravamen, la constitución de servidumbres u otros Derechos reales limitativos, y por supuesto la venta onerosa por uno de los comuneros. Y es en este último apartado de la transmisión onerosa donde se puede fundamentar la nulidad del contrato litigioso, y como establecen las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1966, 21 de febrero de 1969 , 25 de abril de 1970, 14 de diciembre de 1974, 8 de julio de 1988, 25 de junio de 1990, y como más reciente la de 13 de noviembre de 2001, el máximo acto de alteración de la cosa común - su enajenación - por uno solo de los comuneros en contra de la exigencia de la unanimidad requerida para esta clase de actos , incurre de un lado en la sanción prevista en el artículo 4 del mismo Texto Legal, en cuanto es contrario a un mandato legal expreso y, de otro, está evidenciando la celebración de un contrato en que no existe el consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo, incidiendo en el supuesto de inexistencia del artículo 1261 . La enajenación de la cosa común supone una alteración de la misma ya que tanto la jurisprudencia como la doctrina estiman que esa alteración no solo es alusiva a actos materiales, sino a aquéllos que tienen repercusión jurídica pues el artículo 397 no distingue y es el que marca precisamente la frontera de los actos de mera administración y de los que tiene mayor entidad para cada una de las cuales se marca respectivamente el régimen de simple mayoría o el de unanimidad. Precisamente se llega con la invocación de estos artículos, 397 y 398, a la determinación discriminatoria de la validez y eficacia de los actos particulares de los comuneros sin constancia del asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en notorio y claro provecho de la comunidad , pero no en el caso contrario, en que se declara la nulidad radical, como en el caso contemplado en la Sentencia de 14 de diciembre de 1973 de un arrendamiento que precisaba la unanimidad de todos los copartícipes. Y si ello es así obvio resulta que la enajenación, de mucha mayor entidad jurídica, requiere esa unanimidad, es decir el consentimiento de todos los copropietarios para que el contrato tenga plena virtualidad , lo que al carecer de tal requisito acarrea su nulidad. No puede, en consecuencia, estimarse el motivo de impugnación de la Sentencia en cuanto a la validez del contrato, y tampoco puede serlo en cuanto a la validez parcial de la compraventa objeto de autos por la cuota del vendedor ya que como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1985, el objeto de la compraventa, la finca, lo fue como unidad física y jurídica y habiendo recaído el consentimiento de los contratantes sobre ese objeto como tal ello trasciende a la infraestructura causal del negocio, viciándolo de nulidad radical (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil ) al no coincidir la titularidad parcial que ostenta el enajenante con la plena gama de titularidades de Derechos que ostenta residualmente el copartícipe.

CUARTO.- Toda la anterior doctrina es perfectamente predicable del caso presente, donde la codemandada Sra. Aurelia hizo un acto de disposición en fecha 4 de junio de 2004 , como es el otorgamiento de un contrato de opción de compra, sobre una finca que tenía en copropiedad con el codemandado Sr. Juan Manuel, y como tal acto de disposición, sin contar con su consentimiento, es nulo de pleno Derecho por conculcar lo dispuesto en el artículo 1.261 del Código Civil .

Pero es que a ello hay que añadir que esta circunstancia ya la conocía la otra parte contratante, los demandantes, de ahí debe explicarse la razón de la introducción en el contrato de la cláusula cuarta en la que se dice que el Sr. Roque tiene perfecto conocimiento de las circunstancias de que adolece el título de propiedad, y por ello no se considerará incumplimiento del presente contrato y por tanto no se derivará indemnización , resarcimiento ni reclamación de clase alguna a favor del titular de la presente opción de compra, la imposibilidad de otorgar escritura pública por la propietaria, como consecuencia de cualquier tipo de reclamación judicial o extrajudicial que hubiere recibido de su esposo Sr. Juan Manuel, bien sobre la propia efectividad de la venta, bien sobre el importe fijado para el ejercicio de la opción; y por eso consta también en autos cómo en fecha 8 de mayo de 2006 se remite una comunicación por el letrado de la primera al codemandado en la que se reconoce la copropiedad y se le indica si reconoce la opción de compra.

Por todo lo cuál procedía declarar la nulidad del contrato, que es lo que se contiene en la Sentencia de instancia en cuanto accede a la demanda reconvencional; y ello supone la íntegra desestimación de la demanda originadora del pleito, como también supone la desestimación de la contestación a la citada reconvención por la codemandada, y no por incongruencia omisiva de pronunciamientos acerca de excepciones , sino porque lo alegado afecta al fondo del asunto.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a ambas partes recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso ,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Jone Miren Mira Erauzquin en representación de la entidad Turismo Rural Belcami S.L. y Don Roque ; y el interpuesto por el Procurador Don Juan Ivorra Martínez en representación de Doña Aurelia y contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de la ciudad de Alicante en 6 de abril de 2009 fecha y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a ambas partes recurrentes al ser preceptivas.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.