Sentencia Civil Nº 81/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 622/2011 de 16 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00081/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 622 /2011

SENTENCIA NUM 81

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D.Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

D. Santiago Oliver Barceló.

Dª. Covadonga Sola Ruíz.

En PALMA DE MALLORCA, a dieciséis de febrero de dos mil doce.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Palma, bajo el Número 949/2008, Rollo de Sala Número 622/2011, entre partes, de una como demandado apelante D. Cosme , representado por el Procurador Sr. José Castro Rabadán y defendido por la Letrada Sra. Mª Pilar Prats Costa; y de otra como demandante apelado Dª Jacinta , representado por el Procurador Sr. Juan Reinoso Ramis y defendido por la Letrada Sra. Cristina Ors Ferrer.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mateo Ramón Homar

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Palma en fecha 31 de marzo de 2011, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimar la demanda interpuesta por el Procurador Juan Reinoso Ramis actuando en nombre y representación de Dª Jacinta , condenando al demandado, D. Cosme representado por el Procurador José Castro Rabadán, a abonar a la actora la cantidad de 7.212,14 euros con los intereses procesales del artículo 576 de la LEC y con imposición de costas causadas".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 15 de febrero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- En este procedimiento, la actora Dª Jacinta reclama al demandado D. Cosme la suma de 7.212,14 euros como importe de una comisión por la labor mediadora de dicha demandante en la venta de un piso copropiedad del demandado sito en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de esta Ciudad. El demandado niega adeudar dicha suma por haber intervenido en la compraventa otro mediador

Ambas partes concuerdan: 1) Que en agosto de 2.007, el ahora demandado, a través de su esposa, contactó con la actora a fin de conseguir comprador para el aludido piso, pactando una comisión del 5% sobre el precio de compraventa, y suscribió el documento aportado. 2) Que el día 26 de septiembre de 2.007, Dª Carla , acompañada de un hijo suyo y de Dª Joaquina , visitaron dicho piso, tras lo cual nada dijeron a la mediadora. 3) El día 29 de noviembre de 2.007 el demandado Sr Cosme otorgó escritura pública de compraventa del aludido piso a favor de Dª Zaida , hija de Dª Carla , por un precio de 118.000 euros.

La demandante sostiene que la compradora conoció el piso por las gestiones efectuadas por la misma, y que luego se puso en contacto con el vendedor sin comunicarlo a la actora, para "ahorrarse" el pago de la comisión.

El demandado reconoce la visita, pero añade que tras la misma la demandante, por motivos ajenos al Sr Cosme , no pudo o no supo concretar la venta del citado inmueble a la Sra Carla , y el inmueble fue visitado por diversos posibles compradores traídos por diversos comerciales; que el piso se vendió cuando una persona llamada Candido , cuyos datos ignora atendido el tiempo transcurrido, se ofreció como intermediario y tener una persona interesada, con la que finalmente se consumó la compraventa; que no le pareció extraño que diversos comerciales acudan con un mismo comprador y que el día de otorgamiento de la escritura pública pagó "en mano" 7.000 euros como comisión a dicho Sr Candido .

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, y considera eficaz la actividad mediadora de la demandante con derecho al cobro de la comisión, al poner en contacto a comprador y vendedor; que la demandada no ha acreditado la intermediación del Sr Candido ; no concede credibilidad a la testigo compradora de la vivienda, y sí a la testigo Dª Joaquina ; y que la compraventa se perfeccionó tan solo un mes respecto de dichas actuaciones.

Dicha resolución es apelada por la representación del demandado en petición de nueva sentencia desestimatoria de la demanda por error en la valoración de la prueba; recuerda pormenorizadamente el testimonio de la compradora, a tenor del cual el Sr Candido "les engañó", se "aprovechó para sacar una comisión a la parte demandada", que ha sido imposible la localización de dicho Sr Candido ; que es admisible un acuerdo en forma verbal sobre mediación; no se firmó un pacto de exclusiva; que por el mero hecho de enseñar un inmueble la mediadora no devengó honorario alguno; que la compradora fue la hija de la persona a la que enseñó el piso, y que el precio de la venta fue inferior al ofertado; y que la actora no efectuó una actividad encaminada a cerrar la venta, sino que se limitó a una visita.

La representación de la parte demandante solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y destaca que el demandado quiso ahorrarse la comisión y vender directamente la vivienda, y que se aprovechó de la labor gestora de la mediadora.

SEGUNDO .- La Sala, una vez examinado el conjunto de la prueba practicada, ratifica la acertada valoración probatoria efectuada por la Juzgadora de instancia, sin que se aprecie error alguno en la misma y discrepa de la argumentación de la recurrente. Cabe reseñar: A) La ausencia del más mínimo indicio de la intervención de otro posible mediador, pues no se ha identificado al Sr Candido , ni ha podido ser localizado, ni queda rastro alguno del pago de una suma de 7.000 euros por el vendedor a dicha persona, además de la discrepancia entre el demandado y su esposa sobre el origen de tal dinero, pues según el primero, fue detraído del precio de la venta, y para su esposa, provino de un préstamo del que no obra rastro en autos. Asimismo produce extrañeza que si la compradora dice ser amiga suya, aunque sostenga que por cobrar una comisión perdió su amistad y "le echó de casa", no pueda facilitar más datos sobre su localización. Por ello, cabe descartar la hipótesis poco habitual de que madre e hija visitaran el mismo piso con distintos mediadores en compraventas inmobiliarias. B) Se reputa esencial el testimonio de Dª Joaquina , trabajadora en una residencia de ancianos a la que Dª Carla ( madre de la compradora) acudía a su centro de día, y quien dice haber acompañado a la madre a la visita, y la relación existente entre madre e hija, debido a un piso dejado en herencia por una hermana de la Sra Carla , a ésta en usufructo y a la hija en nuda propiedad, que es vendida conjuntamente, precisamente para comprar el indicado piso. C) Se nota en falta el testimonio de Dª Carla , quizás justificado por su avanzada edad, pero en tal situación no se confiere credibilidad al testimonio de la hija de que desconociere la visita anterior de su madre, y que acudiese por la intervención de otro mediador amigo suyo que, reiteramos, no ha podido ser localizado ni ha quedado rastro alguno del pago de la comisión. Lo más probable es concluir en que tras la visita y haberle gustado el piso, la compradora y su madre se pusieron en contacto con el vendedor directamente para "ahorrarse" la comisión este último, con su hipotética repercusión en el precio final. D) El poco tiempo transcurrido entre la visita y el otorgamiento de la escritura pública - dos meses- , atendido el hecho notorio de que es un uso habitual que para obtener un préstamo hipotecario se calcula aproximadamente un mes para su tramitación. E) Las circunstancias de que sea admisible un pacto de mediación en forma verbal y que el demandado no suscribió un pacto de exclusiva con la actora son irrelevantes, pues lo esencial es que la labor de la mediadora fue fructífera, pues a la compradora le gustó el piso y finalmente lo adquirió, con lo cual si no intervino en el otorgamiento de la escritura pública y en el más que posible contrato de opción de compra, arras o similar previo a éste, fue porque compradora y vendedor de común acuerdo intentaron "ahorrarse" la comisión de la actora.

Como se señala en la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 2.000, conviene recordar que el Tribunal Supremo ha enseñado que "el contrato de agencia inmobiliaria como ha tenido ocasión de señalar esta Sala en sentencia de 26 de marzo de 1.992 , se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de contenido propio sustantivo generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte la venta de determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final" ( sentencias de 2 de octubre de 1.965 , 3 de marzo de 1.967 , 1 de marzo de 1.988 y 6 de octubre de 1.990 ). Como se señala en las STS de 6-10-1990 , 26-3-1992 y 21-5-1992 , "Los consecuentes honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión ( SsTS de 11-2-1991 , 26-3-1991 , 7-3- 1994 , 17-7-1995 y 30-4-1998 ). Asimismo es doctrina jurisprudencial reiterada la de que "el derecho a percibir honorarios se adquiere desde el momento en que el mediador ha cumplido su actividad, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o se conviniere que sólo podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada" ( STS de 23 de diciembre de 1.992 , 4 de julio de 1.994 y 30 de abril de 1.998 , entre otras).

A tal efecto la STS de 13 de junio de 2.006 contiene un resumen de la doctrina jurisprudencial que se estima aplicable al caso concreto, y así indica: "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999 ). En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992 ).

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al supuesto enjuiciado, debemos concluir que la actividad de la demandante ha resultado eficaz, pues ha dado a conocer el piso a quien finalmente lo ha comprado, y ello, en un contexto en el que luego las partes han intentado ahorrarse la comisión, es suficiente para que el demandado deba abonar el importe de la misma a la actora.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO. - De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. José Castro Rabadán, en nombre y representación de D. Cosme , contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2.011, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.