Sentencia Civil Nº 81/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 290/2012 de 27 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 290/2012

Procedente del procedimiento Ordinario nº 1314/2010

Juzgado de Primera Instancia nº 33 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 81

Barcelona, 27 de febrero de 2014

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Ramon VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 290/2012, interpuesto contra la sentencia dictada el día 25 de noviembre de 2011 en el procedimiento nº 1314/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona en el que son recurrentes e impugnados D. Gumersindo y Dª Agustina y apelado e impugnante FOMENTO DE LA PROPIEDAD Y DE PATENTES, S.A.y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que desestimando la demanda formulada por la representación procesal de D. Gumersindo y Dª Agustina , frente a FOMENTO DE LA PROPIEDAD Y PATENTES, S.A debo absolver y absuelvo a la referida demandada de las pretensiones formuladas frente a la misma en la demanda, sin realizar expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª. Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO. - Planteamiento del litigio

D. Gumersindo y Dña. Agustina presentaron demanda contra la entidad Fomento de la Propiedad de Patentes SA en la que pusieron de manifiesto que en fecha 27 de abril de 2006 habían suscrito escritura de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 de esta ciudad por la total suma de 240.480 euros, y que con posterioridad tuvieron conocimiento de que las viguetas de los techos del edificio estaban construidas con cemento aluminoso sin que el vendedor les hubiera informado de ello, pese a que lo conocía, acompañando al efecto los informes efectuados por Intemac en fecha 14 de enero de 2005, por el arquitecto Sr. Candido el 31 de enero de 2005, y por el arquitecto técnico Sr. Cipriano el 24 de febrero de 2005.

Refería asimismo la demandante que a raíz del expresado descubrimiento se efectuó el denominado 'Test de l'Edifici' con resultado positivo a cemento aluminoso, y se celebró una Junta General de Propietarios en fecha 19 de diciembre de 2007 a la que asistió el arquitecto contratado por la Comunidad Sr. Secundino , y otra posterior el 28 de febrero de 2008, en donde los propietarios recibieron las explicaciones que les dio el mencionado arquitecto tras la práctica de las catas y de los análisis efectuados en el inmueble.

Los demandantes entendieron que la entidad vendedora había incumplido el contrato de compraventa al haber omitido toda información sobre la existencia de la patología que afectaba a la vivienda enajenada, por lo que a tenor del artículo 1101 y siguientes del Código Civil , debía indemnizarlos por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la adquisición de la vivienda con defectos y degradaciones en su estructura, que la demandada conocía perfectamente antes de la firma de la escritura de venta.

Para determinar el perjuicio causado, se señaló por la parte demandante que la Comunidad había aceptado un presupuesto de rehabilitación por la cantidad de 622.198,23 euros, de los que ya se habían abonado 108.615,24 euros, y solicitó se dictara resolución que declarase que la mayoría de los techos del edificio y vivienda de autos estaban construidos con viguetas de cemento aluminoso y que existía en buena parte de ellos la patología denominada 'aluminosis' por lo que la demandada había incumplido las obligaciones derivadas de la compraventa. Tras ello, los actores peticionaron que la demandada fuera condenada al pago de la cantidad de 8.063,33 euros que se correspondían con las cantidades abonadas por las obras ya realizadas (i), al pago de las obras pendientes de realizar y presupuestadas a fin de garantizar la solidez y la estructura del edificio y de la vivienda y todas las que fueran necesarias para la total reparación de la patología, en proporción al coeficiente de participación de la finca (ii), y a abonar el importe de 72.144 euros correspondientes a la reducción del 30% del precio de compraventa y en que estimó el desvalor de la finca por la existencia de aluminosis (iii).

La entidad demandada se opuso a la pretensión con los argumentos que en síntesis indicamos: a) la acción había caducado pues aunque la actora no citó el artículo 1484 del Código civil referido al saneamiento por vicios ocultos, esta debía ser, en su caso, la acción ejercitada, b) la existencia de cemento aluminoso en el edificio de autos era conocida por los actores que ocupaban la finca en régimen de alquiler desde el año 1985, c) la actora ejercitó el derecho de retracto para adquirir la finca y ello comportaba que asumía el estado físico y urbanístico de la finca y la renuncia a ejercitar cualquier reclamación por saneamiento y vicios que eran las condiciones asumidas por el anterior comprador, d) los informes entregados a esta parte por el anterior propietario (Sr. Jose Enrique ) señalaban que el edificio no sufría aluminosis ni problemas de solidez, e) además, el precio era de 280.000 euros y se vendió a la actora por 240.080 euros, f) el edificio estaba en buen estado y tan solo se preveía una actuación para evitar perjuicios a largo plazo, g) esta parte nunca tuvo la posesión inmediata de la finca y la transmitió a los tres meses de haberla adquirido, h) subsidiariamente, y para el caso de estimar la acción, el perjuicio sería de tan solo 15.809,74 euros mas IVA, según el informe aportado como documento 4 (f. 278), con exclusión de las obras de rehabilitación (doc.

SEGUNDO.- Acción ejercitada en la demanda

La pretensión de la actora de ser indemnizada por el perjuicio que, a su entender, le había causado el ulterior conocimiento de que la vivienda y el edificio de autos, estaban construidos con viguetas de cemento aluminosos, podía haber dado lugar a una acción redhibitoria por vicios ocultos, en la medida en que de conformidad con lo establecido en el artículo 1485 Cc , el vendedor es responsable del saneamiento por vicios ocultos aunque los ignorase, y el artículo 1484 del mismo texto obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa 'si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella'.

Sin embargo, la viabilidad de la expresada acción para el supuesto aquí analizado de edificio con cemento aluminoso, no es obstáculo para que, al margen de la misma, el Derecho arbitre otras medidas a fin de solventar el problema suscitado en situaciones como la que nos ocupa.

Estas otras medidas tienen su origen en el conjunto de derechos y obligaciones que toda relación contractual de compraventa genera, y en especial, de las derivadas del incumplimiento por parte de la compradora de su deber de entregar la cosa en forma que pueda servir al uso a que se la destina, posibilitando la acción ejercitada en la demanda con base a los artículos 1101 , 1104 y 1128 del Código civil , porque según tiene declarado la jurisprudencia ( STS de 30 de junio de 1997 ), como consecuencia del mal cumplimiento por parte de los vendedores de la obligación de entrega de la vivienda en perfecto estado, estos vienen obligados a reparar, indemnizando al comprador por los daños y perjuicios causados, no sólo con amparo en la acción rescisoria, ni en la de sanear, sino también en la de petición del cumplimiento exacto de la obligación, como una de las modalidades que permite expresamente el artículo 1101 del Cc ., según el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo, negligencia o morosidad, sino también los que de cualquier modo contraviniesen el tenor de aquellas, por lo que no hay obstáculo para que pueda considerarse correcta la vía utilizada por la parte actora para solicitar la indemnización que efectúa y no le afecta el término de caducidad propio de las acciones redhibitorias.

TERCERO.- Consideraciones acerca de la conducta de la parte demandada al no dar a la actora información sobre la existencia de cemento aluminoso en la finca de autos.

Es preciso considerar acreditado que la parte demandada conocía a través del informe de Intemac y de los confeccionados por los arquitectos Sr. Candido y Cipriano , que una parte importante del edificio de autos estaba construido en cemento aluminoso, extremo que por sí solo, debió de alertarla y que la obligaba a hacer partícipes de la situación a los futuros adquirentes de las viviendas, debiendo rechazar por incierta la alegación de la demandada de que los informes efectuados por encargo del anterior propietario de la finca Don. Jose Enrique , fueron favorables y tranquilizadores.

En efecto, en el informe elaborado por Intemac, en fecha 14 de enero de 2005, un año antes de la venta de autos, (f. 121) , tras la práctica de los ensayos de laboratorio que se señalan en el mismo informe, se concluyó que las viguetas de la estructura horizontal del inmueble estaban constituidas por cemento aluminoso y que las muestras 2 y 4 correspondientes a las viguetas de los pisos NUM003 NUM004 y NUM005 NUM002 estaban totalmente carbonatadas, situación extrema que, en cambio, no se evidenció en las muestras del comedor de los pisos NUM001 NUM004 y NUM003 NUM001 . El informe detectó asimismo una disminución de resistencia en un 20% en zonas húmedas y un buen estado de conservación en las zonas secas.

En base a los análisis indicados, el informe concluía en el sentido de que no existía una pérdida de resistencia a compresión del hormigón que comprometiera la capacidad mecánica de los forjados de viguetas. Sin embargo, destacó que 'el frente de carbonatación ha alcanzado el nivel de las armaduras en todos los casos, aspecto que permite afirmar que, de forma latente, la durabilidad de las viguetas está comprometida a largo plazo', por lo que consideraba preciso 'detener el avance del proceso de carbonatación y todos los mecanismos de degradación del hormigón mediante la interposición de algún tipo de barrera superficial que aísle las viguetas de exposiciones ambientales agresivas', lo que podía conseguirse mediante la aplicación de pinturas anticarbonatación en todos los paramentos expuestos de las viguetas.

En cualquier caso, y siempre según el expresado informe de Intemac, era imprescindible acometer una campaña de inspecciones periódicas que permitiera detectar cualquier evolución desfavorable de los procesos de degradación.

En términos muy similares a los indicados se manifiestan los arquitectos D. Candido , en su informe de 31 de enero de 2005 (f. 140) y el arquitecto técnico D. Cipriano en su informe de 24 d febrero de 2005 ( f. 145).

CUARTO.- Incumplimiento contractual atribuido a la parte demandada

Los hechos reseñados en el apartado precedente permiten concluir que la demandada conocía que el edificio necesitaba, cuando menos, de un proceso de vigilancia constante, además de las medidas de intervención señaladas y que no se llevaron a cabo, lo que supone una actuación negligente, propiciando con ello una progresiva degradación del inmueble.

Pero además y fundamentalmente, la demandada incurrió en una falta de lealtad contractual al no informar de hechos tan relevantes a los compradores, incumpliendo de este modo la exigencia de buena fe en las relaciones jurídicas y de ' l'honradesa en els tractes' a que se refiere el artículo 111-6 del Codi civil de Catalunya, máxime si se tiene en cuenta que en la escritura de compraventa de fecha 28 de julio de 2005 (f. 156, doc. 8), por la que la demandada adquirió la finca, se hizo constar de manera expresa la referencia al contenido de los informes de Intemac y de los técnicos reseñados, lo que pone de manifiesto que la demandada se aseguró de conocer el estado del edificio que adquiría y, en cambio, no transmitió este conocimiento a los posteriores adquirentes.

En lo que respecta a la posibilidad de que los compradores tuvieran noticia del contenido de los informes técnicos reseñados dada su condición de inquilinos de la vivienda que finalmente adquirieron, debemos rechazar la conclusión que al respecto efectúa la juzgadora de instancia, pues no hay en autos ni una sola prueba que permita pensar que los actores estaban o podían estar al corriente de la situación del edificio. En efecto, aunque los actores fueran inquilinos desde varios años antes, el hecho de que todo el edificio se utilizara en régimen de alquiler al ser propiedad de una sola persona, excluía la existencia de juntas de propietarios en las que se comentara el problema, de manera que el único que estaba informado de la situación era el propietario del inmueble, y es impensable que la realización de un número muy limitado de catas en viviendas desocupadas pudiera ser tan siquiera conocido por los inquilinos del inmueble y mucho menos que de su realización pudieran deducir la existencia de la patología finalmente diagnosticada.

Además, D. Secundino , el arquitecto a quien uno de los nuevos propietarios había encargado la reforma de su vivienda y que declaró como testigo en el acto del juicio, explicó que fue al derribar el falso techo de un baño cuando se percataron del estado de las viguetas y que fue su cliente (no el actor) quien convocó junta de propietarios para hacer partícipes a los demás comuneros de la situación, con evidente sorpresa de todos ellos, con exclusión de la parte ahora demandada.

Por tanto, la entidad vendedora incumplió el deber esencial de entregar una cosa adecuada a su destino, discrepando esta Sala de la consideración de la instancia en el sentido de que la demandada había cumplido con el deber de entrega porque el edificio seguía siendo utilizado como tal a pesar de la patología, y ello en la medida en que los derechos y obligaciones de las partes han de interpretarse de acuerdo con el fin propio del negocio jurídico de que se trate y es evidente que quien adquiere un inmueble lo hace en la creencia de que sea correcta la información conformada por la inspección de la finca, por lo que si no es así y la finca adolece de defectos de los que el adquirente no pudo tener conocimiento, es claro que se vio privado de un dato esencial para formarse la idea cabal y precisa que es necesaria para integrar una verdadera voluntad contractual ( art. 1261 Cc ).

Finalmente la existencia del defecto reseñado es real e indiscutible sin que se comparta el argumento de la demandada que intenta minimizar su alcance porque si bien en el informe de Intemac no se detecta todavía afectación de la seguridad del edificio, se señala la necesidad de efectuar actuaciones de prevención y una vigilancia constante, de manera que la sola existencia de cemento aluminoso y el riesgo conocido de degradación en especial en zonas húmedas que el mismo conlleva, obligan a poner en guardia a los propietarios y a adoptar las medidas necesarias para su mantenimiento o reparación.

QUINTO.- Consecuencias jurídicas del incumplimiento contractual atribuido a la parte demandada

De acuerdo con lo establecido en el artículo 1124 del Código civil , la parte que ha cumplido con su obligación puede ejercitar frente a la incumplidora bien una acción resolutoria bien la de exigir el cumplimiento del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.

En el supuesto de autos, los demandantes solicitan el cumplimiento del contrato con la reparación de los daños y perjuicios en los términos que hemos reseñado al resumir el escrito de demanda y cuyo contenido debemos analizar a continuación a fin de determinar su procedencia.

No obstante, y con carácter previo, es preciso ya adelantar que la solicitud que efectúa la actora de ser indemnizada en la totalidad de las cantidades abonadas por las obras realizadas, no podrá ser atendida en la forma que viene peticionada, como tampoco podrá serlo la solicitud de condena genérica a la demandada al pago de las obras que han sido presupuestadas para garantizar la solidez de la estructura del edificio y de la vivienda de las actores en proporción a la cuota de estos, no solo por la inconcreción con que se plantea la solicitud sino porque como enseguida explicaremos, la condena procedente ha de basarse en los informes técnicos que obran en autos, de los que se desprende que la existencia de viguetas con cemento aluminoso tan solo afecta a los paramentos horizontales del edificio, lo que supone que no pueden repercutirse sobre la demandada las actuaciones que incidan sobre elementos distintos.

En efecto, el arquitecto D. Secundino confeccionó un proyecto de refuerzo estructural del edificio en el mes de noviembre de 2008, referido a los paramentos horizontales que son los que nos interesan porque son los construidos con cemento aluminoso, en el que tras describir el estado actual de la mencionada estructura y la distinta afectación de las viguetas (doc.

'aquest raonament implica una intervención més pensada a mig i a llarg termini, evitant una intevenció d'índole menor que és limités únicamente a resoldre aquells forjats que ja han sofert un problema'.

Por su parte, el arquitecto Sr. Fernando destacaba en su informe que el conjunto del forjado presentaba una alta capacidad de protección hasta el punto de compensar la pérdida de la misma del hormigón de las viguetas prefabricadas, por lo que su intervención se limitaba a las zonas afectadas retirando el hormigón dañado y reconstruyendo la sección con morteros de reparación de alta resistencia, siguiendo con ello el criterio del arquitecto Sr. Secundino .

Además, no puede tenerse en consideración el proyecto de rehabilitación de elementos y espacios comunitarios (f. 177) y con un coste de 279.821,22 euros porque se refiere a elementos distintos de los afectados por el proceso de la aluminosis.

Por tanto, la decisión de la Comunidad de efectuar una reforma de más calado que la estrictamente necesaria en el momento que se debe valorar, impide apreciar el necesario nexo causal entre la referida mayor obra y la conducta incorrecta de la demandada al no comunicar a los compradores que las viguetas horizontales del edificio estaban construidas con cemento aluminoso que había iniciado un proceso de degradación, por lo que el coste de tales obras no puede ser incluido en la reclamación, pues no consta su necesidad y el desvalor del inmueble por la persistente de viguetas de cemento aluminoso pueda representar queda compensado en la forma que pasamos a explicar.

En efecto, el desvalor que conlleva la mera existencia de cemento aluminoso en un edificio ha sido reconocida por el Tribunal Supremo en sentencias de 2 de marzo de 2007 y 17 de octubre de 2005 en las que considera que 'la construcción de toda la estructura de una finca urbana con «cemento aluminoso» supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador, al cual se omitió esta circunstancia, de la que los vendedores tenían completa noticia.'

Por tanto, hay que partir de la consideración de que según la citada STS de 17 de octubre de 2005 'la finca construida con ese material, aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad'.

De ahí que al ser el criterio valorativo a considerar la expresada incidencia en el mantenimiento del edificio y la disminución del valor de mercado de la finca tras el diagnóstico de que está construida con cemento aluminoso, aún a pesar de las actuaciones reparadoras que los propietarios puedan realizar, se estima ponderado establecer el perjuicio sufrido por la actora en un 20% del precio pagado por la vivienda.

SEXTO.- Cuantificación de los daños y perjuicios

De acuerdo con lo explicado, acreditado que las obras de refuerzo estructural del edificio, en la parte de las mismas referidas a las viguetas de cemento aluminoso, ascendió a 18.971,69 euros mas IVA, (los 15.809,74 euros presupuestados por el arquitecto Sr. Secundino más un 20%), procede condenar a la demandada a reintegrar a la actora la parte proporcional del mencionado coste que con el IVA suma 20.299,70 euros, lo que hace la cifra de 418,38 euros que devengará el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial.

El incumplimiento contractual declarado en esta resolución y el desvalor de la finca que puede suponer la existencia de la patología de constante referencia y que los actores desconocían, debe ser compensado con una reducción del 20% de su precio de venta, lo que supone condenar a la demandada a que indemnice a los actores en la cantidad de 48.096 euros, con especial mención en el caso que nos ocupa, a la mala fe en que incurrió la demandada al ocultar un dato relevante para la configuración de la venta y del que tenía total conocimiento, como así ha quedado acreditado. La cantidad reseñada devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial.

SÉPTIMO.- Conclusión

Procede por lo expuesto, la estimación en parte del recurso y con revocación de la sentencia de instancia, acordar la estimación en parte de la demanda y la condena a la demandada a que indemnice a la actora en la total suma de 48.514,38 euros (48.096+ 418,38) que devengará el interés legal desde la interpelación judicial.

OCTAVO.- Costas

La estimación en parte de la demanda determina que no se haga expresa condena en las costas de la instancia sin que tampoco sea procedente hacer expresa declaración en las costas de esta alzada al haberse estimado en parte el recurso ( art. 394 y 398 LEC ).

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Gumersindo y Dña. Agustina contra la sentencia de 25 de noviembre de 2011 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 33 de esta ciudad que revocamos y dejamos sin efecto acordando en su lugar la estimación en parte de la demanda y la condena a la demandada Fomento de la Propiedad y de Patentes SA a que indemnice a la actora en la cantidad de 48.514,38 euros que devengará el interés legal del dinero desde la interpelación judicial.

No hacemos expresa condena en las costas devengadas en ninguna de las dos instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.