Sentencia Civil Nº 81/2015, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 346/2013 de 07 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 346/13

SENTENCIA NUMERO...81/15

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. JESUS MARTINEZ ABAD

MAGISTRADOS:

Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID

Dº. LUIS DURBAN SICILIA

En la Ciudad de Almería, a 7 de Mayo de 2015

La Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 346/13 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº5 de Roquetas de Mar seguidos con el número 1.230/09 sobre resolución de contrato de compraventa entre partes, de una, como Apelante Proju 2006 S.L. representado por el procurador Olga Garcia Gandia y asistida por el letrado D. Manuel Enrique Sanchez

y de otra como Apelado Benedicto y otra representado por el procurador Dolores Fuentes Mullor y asistido por el letrado D. Domingo Simon Sanchez

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº5 de Roquetas de Mar , en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 29 de Septiembre de 2012 estimatoria en parte de la demanda.

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia en sentido de desestimar íntegramente

la demanda

CUARTO.- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución.

A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y quedaron sobre la mesa del Magistrado Ponente el pasado 7 de Mayo de 2015 para dictar oportuna resolución.

QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la demandada reconviniente la sentencia que estimando parcialmente la demanda obligaba a Proju 2006 a cumplir el contrato de compraventa de las fincas registrales NUM000 y NUM001 suscrito en fecha 16 de Junio de 2006 con posteriores modificaciones, por precio de 899.580 euros. Alega un innumerable conjunto de motivos y postula innumerables suplicos alternativos o / y subsidiarios.

Iniciamos el análisis de la nulidad solicitada pues nos encontramos ante un prius, anticipando ya su rechazo. Se nos dice por el recurrente que no existe grabación y puesto que en el Juicio no ha intervenido el secretario el mismo es nulo, al amparo del art 147 LEC . Convenimos con la parte en que es perfectamente visible y audible el referido DVD y que en todo caso pudo pedir que se subsanara tal defecto. En efecto por este Tribunal se ha procedido al visionado y audición del referido soporte encontrándose en perfectas condiciones para su audición, y visionado pudiendo este Tribunal contrastar cada una de las intervenciones de las partes, testigos así como perito. Si la copia entregada a la parte no reunía condiciones de idoneidad debió comunicarlo así al Juzgado.

En lo referente a la suspensión y presión para el supuesto acuerdo, ningún comentario merece el absurdo alegato, pues ninguna relevancia jurídica para el presente tiene, del intento de llegar a un acuerdo, no pudiendo olvidar que si se suspendió fue por voluntad de ambas partes y no de una sola o por imposición del Juez como se desprende del recurso.

Igual rechazo la alegación de infracción del principio de rogacion ni mucho menos el de la congruencia, pues si comprobamos el suplico de la demanda y de la reconvención oponiéndose al cumplimiento del contrato, la juez dicto fallo acogiendo la demanda y ordenando el cumplimiento si bien por precio menor al solicitado por los actores vendedores, de ahí la estimación parcial de la misma.

Ninguna omisión observamos en la sentencia pues se pronuncia sobre la no rescisión del contrato, solicitud pretendida en la reconvención, pues los términos del contrato son clarificamos sin alusión alguna en este sentido para posible rescisión del art 19 de la ley de Suelo , item mas, la referida sentencia atribuye tan solo un incumplimiento y es el de los compradores, por impago del precio, en ningún caso a los vendedores quien según la sentencia, habían cumplido con sus obligaciones en plazo es decir al dia 31/1/2009, fundamento quinto y séptimo. Si tal conclusión es arbitraria o ilógica al amparo de las pruebas practicadas, debe ser objeto de análisis distinto y nunca de omisión. La sentencia en fundamento octavo se ha pronunciado de manera clara rechazando el incumplimiento alegado por la empresa compradora y de nuevo atribuyendo el incumplimiento a esta por falta del resto del precio. No ha existido una respuesta tacita a los efectos de congruencia del art 218 LEC sino expresa contraponiendo el incumplimiento de la demandada al cumplimiento de los actores, incluyendo la entrega de la finca en las condiciones pactadas, cuestión esta que es objeto de recurso y que analizaremos en otro fundamento.

SEGUNDO.- Es un hecho admitido y acreditado por ende que el contrato primigenio fue novado en varias ocasiones y en lo que en este punto nos interesa en fecha 5 de Agosto de 2008 al fijar el precio, estipulación segunda, determinándose un precio de 691,16 euros/m2 'solar neto edificable' y modificándose así mismo el plazo para otorgamiento de escritura posponiéndoloal plazo máximo de un año a contar desde la fecha de inscripción en el Registro del exceso de cabida resultante de los expedientes de dominio. Asi pues y siguiendo el acuerdo de las partes, encontramos quelos expedientes de exceso de cabida estabanterminados e inscritas las fincas, tras el expediente de exceso de cabida,en fecha 21 y 22 de Enero de 2009, antes de lo acordado en la modificación del contrato, 31/1/2009.

Cuestiona Proju el plazo considerando que realmente vencería el plazo para el otorgamiento de escritura publica el 31 de Enero de 2010, un año después de concluir los expedientes de dominio según contrato de 16 de Junio de 2006 pero olvida la novacion llevada a cabo en fecha 5 de Agosto de 2008 en que ya no se alude al año fijado sino que se dice que 'tras concluir el expediente de dominio y redactado el proyecto por el arquitecto director se calculara el importe definitivo de la venta y se efectuara la correspondiente escritura publica de compraventa'. No consta por parte de Projur ningún proyecto definitivo por lo que en ningún caso podría haberse fijado la cuantía total, quedando sine die y a voluntad de la compradora el cumplimiento del contrato, desoyendo así el art 1.256 CC no podrá dejarse el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes.

Alega el recurrente que la sentencia ha ido mas allá de lo solicitado, incongruencia extra petitum pues ha fijado el precio total de la finca. Olvida que el precio estaba ya fijado en el originario contrato si bien y tras la modificación en beneficio de los compradores se dejo sin determinar los metros cuadrados de solar codificable, pues en el primitivo contrato no se hacia tal distingo limitándose a señalar precio 691,16 euros por m2, solar completo, sin mayor especificación. La no concreciónde los metros así determinados, solar edificable, no puede servir de excusa para el incumplimiento de la empresa demandada, máxime cuando se trata de una simple operación aritmética. El juzgador en buena lógica y teniendo en cuenta el informe pericial aportado por el perito de la demandada, Sr Manuel , concluyo en buena lógica, fundamento sexto, tras restar los metros destinados a espacio viario que ascendía a un monto de 1.692,2 m3 como solar edificable. Olvida que el PGOU de Roquetas de Mar fue aprobado en Marzo de 2009 después de que los vendedores comunicaran a la compradora que ya habían cumplido con la inscripción del exceso de cabida de las fincas y se conocieran pues sobradamente los metros que iban a ser edificables. Asi pues en Enero de 2009 aun se encontraba vigente el PGOU de 1.997 coincidiendo plenamente los metros de solar edificable desde junio de 2006 hasta la fecha de cumplimiento en Enero de 2009. Véase certificación del Ayuntamiento de Roquetas de Mar en tal extremo.

Según el informe Don Manuel , folio 5 del doc nº4 de la contestación, folio 183, solo habría que restar 639 m2 destinados a espacio viario, y eso es los que hace lasentencia, estando pues perfectamente determinados los metros y en la cuantía fijada, no existía excusa alguna que oponerpara el otorgamiento de escritura publica.

Es mas, coincidimos con los actores en que la medición realizada para los expedientes de dominio del técnico agrícola Sr Teofilo y que así fue aprobada judicialmente, servia de base para determinar el precio final que sin duda conocerían mas a fondo la empresa demandada, dedicada a la construcción que los propios vendedores.

Se excusa la recurrente en que el precio resultaba indeterminado pues pues lo eran los metros de solar neto edificable tras la aprobación del PGOU de 2009. Insistimos en que en el momento de inscribirse el exceso de cabida, plazo en que según el contrato se otorgaría escritura, véase contrato modificado el 26 de Octubre de 2007, no se había aprobado el nuevo PGOU por lo que las consideraciones del perito acerca de cesión para zonas verdes, aprovechamiento publico o viviendas de protección oficial, en nada afectan a la determinación del suelo edificable y por tanto del precio a satisfacer. Mas parece obedecer la negativa de la empresa a cumplir el contrato a razones económicas, mayor coste y menor ganancia con el nuevo PGOU que a razones facticas y jurídicas que impidieran el cumplimiento del contrato. Recordemos que el originario contrato fijaba como plazo máximo de otorgamiento de escritura el de 1 año a contar desde la inscripción en los registros de los excesos de cabida pero que en fecha posterior se novo tal como se dijo 'terminado el expediente de dominio y redactado el proyecto definitivo por el arquitecto director se calculara el importe definitivo de la venta y se efectuara la correspondiente escritura de compraventa...'. Llama la atención en primer lugar que no existiera proyecto definitivo de ejecución, y así lo reconoció la parte y el propio perito Don Manuel , lo que demuestra sin duda que no pensaba cumplir con el pago del precio que le incumbía como contraprestacion

TERCERO.-Insiste en la resolución del contrato la recurrente por incumplimiento de los vendedores. Primeramente recordar que el art 1.124 CC prohíbe a la parte incumplidora del contrato el ejercicio de la acción de resolución por incumplimiento de la otra parte pues tan solo puede solicitarse si por su parte se han cumplido sus obligaciones, en este caso el pago. Y nos encontramos con que la compradora no ha seguido el calendario de pagos que le venia impuesto en el contrato en el apartado 7 de la estipulación2º en donde se hacia constar que el comprador seguiria manteniendo el pago de 25.000 euros trimestralmente hasta que estén ultimados los expedientes de dominio .., antes del 31 de Enero de 2009.

Se dice que el art 19 Ley del Suelo permite esa rescisión en caso de modificación de la clasificación y calificación del suelo. Reiteramos que aun no estaba en vigor el PGOU de 2009 pero ademas, ya se había producido un incumplimiento continuo por impago de las cantidades trimestrales de 25.000 euros a las que la compradora se comprometió.

Pero es que ademas dicho articulo 19 de la Ley del suelo se refiere a la transmisión de fincas y deberes urbanísticos, para sostener que la transmisión de las fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esa ley del suelo y los establecidos por la legislación urbanística aplicable. No consta en el contrato privado de compraventa ningún deber urbanístico y de hecho el precio se establece condicionado por la cabida de la finca y por la calificación urbanística obtenida.

Negamos la variación de la clasificación urbanística como causa de la nulidad del contrato, pues no había tenido lugar aun y el desoimiento al requerimiento efectuado en fecha 28/1/2009, folio 96, doc nº28 de la demanda obedecía a su decisión de no cumplir. De la literalidad del contrato, art 1281 y ss CC con sus modificaciones posteriores, así como de los actos posteriores, peticiones ayuntamiento, comprobaciones urbanísticas, deducimos que la mercantil conocía y sabia en todo momento la calificación del suelo y sus posibles usos, no modificándose la calificación de suelo urbano edificable.

Por todo lo expuesto procede la desestimacion del recurso confirmando al estimación parcial de la demanda y desestimacion total de la reconvención formulada

CUARTO.- De conformidad con el art 398 LEC y habiéndose desestimado el recurso procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

VISTASlas disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con DESESTIMACION del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 29 de Septiembre de 2012 por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº5 de Roquetas de Mar en los autos sobre cumplimiento de contrato de los que deriva la presente alzada, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución con imposición de las costas procesales a la apelante al haber sido desestimado el recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia , lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. referenciados. Doy fe.