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Última revisión
05/03/2013
Sentencia Civil Nº 816/2012, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1255/2010 de 28 de Diciembre de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 28 de Diciembre de 2012
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: SALAS CARCELLER, ANTONIO
Nº de sentencia: 816/2012
Núm. Cendoj: 28079110012012100764
Núm. Ecli: ES:TS:2012:8994
Núm. Roj: STS 8994/2012
Encabezamiento
En la Villa de Madrid, a veintiocho de Diciembre de dos mil doce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario nº 886/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sueca; cuyos recursos fueron interpuestos ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de la mercantil
Antecedentes
En fecha 17 de mayo de 2010, se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue:
Por su parte, el recurso de casación aparece fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1281.1 y 1283 del Código Civil ; 2) Por infracción del artículo 1281.2 y 1282 del Código Civil ; 3) Por infracción del artículo 1471, en relación con el 1462, ambos del Código Civil ; 4) Por infracción del artículo 1302, en relación con el 1265, ambos del Código Civil ; 5) Por vulneración de lo establecido en el artículo 1100, último párrafo, en relación con el artículo 1124, ambos del Código Civil ; y 6) Por infracción del artículo 1107-1º del Código Civil .
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Fundamentos
La demandada Protal S.L. se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sueca dictó sentencia de fecha 9 de julio de 2009 por la que desestimó la demanda y condenó a la parte demandante al pago de las costas. La demandante Comtat Urbana S.L. recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª) estimó el recurso e, íntegramente, la demanda accediendo a todas las pretensiones formuladas en la misma, con imposición a Protal S.L. de las costas de primera instancia y sin especial declaración sobre las de la alzada.
Contra dicha sentencia recurre por infracción procesal y en casación la demandada Protal S.L.
A) Que en el contrato de compraventa de 29 de junio de 2005 se hacía constar que la vendedora Protal S.L. era dueña de dos solares sitos en la Playa de Tavernes de la Valldigna, con las descripciones que allí aparecen,
B) La empresa vendedora era consciente de los problemas y obstáculos legales existentes sobre dichos solares para edificar debido a la práctica inexistencia de edificabilidad por haberla agotado la anterior propietaria, con la circunstancia de que los socios de la vendedora Protal S.L., don Faustino y don Fernando , son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria Vallcasa, que había solicitado en su momento licencia para edificar que le fue denegada, habiendo recurrido hasta que el Tribunal Supremo puso fin a la vía judicial indicando, en sentencia de 31 de enero de 1995 , que la edificabilidad de los solares 'estaba agotada' por la construcción del edificio 'Flamingo', sito en una parcela inmediata.
C) Se convino el pago del precio parte en dinero y parte en obra mediante la entrega por la vendedora de doce apartamentos a construir en los indicados solares, seis en el solar sito en la calle Ciscar, número 4-6, y otros seis en el edificio a construir en la parcela situada en la primera línea de playa, manzana número 21.
D)
E) La circunstancia de que Protal S.L., la vendedora, y la Sociedad Vallcasa, anterior propietaria, tuvieran los dos mismos y únicos socios excluye la posibilidad de desconocimiento por la vendedora de las circunstancias que afectaban a los solares vendidos, y en concreto a su edificabilidad.
F) Así pues, a la vista de las circunstancias concurrentes, se entiende que Comtat Urbana S.L. está facultada para resolver el contrato de compraventa, pues habiendo cumplido con su obligación de pagar el precio, no puede contar con los metros edificables que se le vendieron, por circunstancias que eran conocidas por los vendedores y que impedían las expectativas de edificación proyectadas, y también, como lógica consecuencia, la entrega de los apartamentos, tal y como se pactó en permuta a cambio de obra, pues el agotamiento de la edificabilidad convierte en imposible tal prestación. En consecuencia, no puede, por su propio incumplimiento, exigir la parte vendedora el mantenimiento de la compraventa que debe entenderse viciada. Por el contrario, procede declarar la resolución del contrato por el incumplimiento de la demandada, pues la compradora había cumplido todas las obligaciones que le afectaban, pero no puede obtener el objeto que había adquirido.
El motivo se desestima. Aunque la doctrina sobre la imposibilidad de la prueba de los hechos negativos, relacionada con la de la disponibilidad probatoria (artículo 217.7), a que se refiere la sentencia núm. 346/2010, de 14 de junio , no tiene carácter absoluto, como esta Sala ha puesto de manifiesto en sentencias, entre otras, núm. 242/2007, de 23 febrero y núm. 748/2007, de 20 junio , esto sucede únicamente en aquellos casos en que el hecho negativo puede quedar acreditado de modo indiciario o indirecto mediante la prueba de otros hechos positivos; siendo así que, por lo general, no resulta exigible a quien afirma 'no conocer' determinada circunstancia la prueba de tal desconocimiento, cuando -como ocurre en el caso presente- es precisamente la parte contraria quien tendría a su alcance los medios oportunos para demostrar dicho estado de conocimiento en la entidad compradora.
Además, aun cuando es cierto que la sentencia contiene la expresión que ha sido aprovechada por la parte recurrente para fundar el motivo, lo que en realidad viene a establecer -como anteriormente se puso de manifiesto- es que era la parte vendedora la que conocía la imposibilidad de que se pudiera llevar a cabo la edificación en la forma proyectada y fijada en el contrato, pese a lo cual se hizo constar en el mismo un inexistente volumen de edificabilidad, estando 'viciado' el consentimiento prestado por la compradora.
El motivo se desestima. En primer lugar viene amparado en el nº 2º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referido a la vulneración de las 'normas procesales reguladoras de la sentencia', y desde luego no tienen tal carácter los artículos que cita como infringidos, que se refieren a la valoración de la prueba. Pero además se confunde el valor probatorio del documento, que afecta a su existencia y contenido, con las consecuencias probatorias que hayan de extraerse del mismo ( sentencias núm. 377/2010, de 14 junio , y núm. 417/2011, de 21 junio ). Así, la Audiencia no ha desconocido -ni siquiera se ha planteado- que la información sobre la condición urbanística de los terrenos estuviera al alcance de quien oportunamente la solicitara del ayuntamiento y que efectivamente se hubiera dado a algún solicitante; no obstante lo cual, ha considerado que era conocida de la parte vendedora y no de la compradora que, por ello, aceptó el pago de un precio elevado por los solares sobre la base de un determinado volumen de edificabilidad de los mismos y se comprometió a entregar a la vendedora como parte del precio hasta doce apartamentos de los que se proponía construir.
El citado apartado d) del fallo es del siguiente tenor literal:
Es cierto que en la fundamentación jurídica de la sentencia impugnada no se precisa a qué conceptos responden las cantidades que suman el total de la indemnización concedida, pero ello no comporta falta de motivación en el sentido de no permitir a la parte interesada conocer la razón de dicha condena -que constituye el fundamento de la exigencia de motivación- ya que la cantidad total coincide con la solicitada en la demanda, y en ella se fijan pormenorizadamente cada uno de los referidos conceptos que, en consecuencia, han sido aceptados por la Audiencia e imputados a la parte demandada por su actuación contraria a las exigencias de la buena fe.
El motivo se desestima no sólo en consideración a la reiterada doctrina de esta Sala expresiva de que la labor de interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia -de primera y de segunda instancia- sin que deba revisarse en casación, salvo excepcionales supuestos de clara vulneración de los preceptos legales aplicables o resultado ilógico o irracional (
sentencia núm. 485/2012, de 18 julio , que cita en igual sentido otras anteriores de 21 septiembre 2010, 2 mayo 2011 y 29 febrero 2012), sino porque además la interpretación llevada a cabo en la instancia aparece firmemente apoyada en la descripción que se hace de los solares en el propio contrato de compraventa al decir que se trata de
Por igual razón ha de desestimarse el segundo motivo del recurso que denuncia la infracción del párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil y el artículo 1282 del mismo código , en tanto que -como se ha dicho- la interpretación de la Audiencia no vulnera el texto literal del contrato ni la intención de los contratantes, sin que existan actos previos, coetáneos o posteriores de estos que lleven a considerar una voluntad distinta de la de establecer la edificabilidad de los solares como un elemento esencial para la contratación y, especialmente, para la fijación del precio.
Igual sucede con el tercero de los motivos que, amparado en la literalidad de los artículos 1471 y 1462 del Código Civil , pretende llevar a la convicción del tribunal que, según lo estipulado en el contrato, la vendedora cumplía con entregar el terreno, prescindiendo de la consideración de sus condiciones urbanísticas, pues, según entiende la recurrente, 'nunca se convino entre las partes ni se condicionó la compraventa a la obtención de una determinada edificabilidad en cada uno de los solares o en su conjunto'; lo que, como se ha reiterado, no es cierto según la correcta interpretación del contrato llevada a cabo por la Audiencia.
Lo que dispone el artículo 1302 del Código Civil es que el error, que invalida el consentimiento según lo establecido en el artículo 1265 del mismo código , no puede -como resulta obvio- ser alegado por la parte que lo produjo. Pero en este caso el error de la compradora -demandante- vino determinado por la actuación de la vendedora que, pese a conocer que los solares carecían prácticamente de edificabilidad, pues así lo había declarado incluso el Tribunal Supremo en sentencia firme, suscribe el contrato afirmando que dichos solares contaban con una edificabilidad inexistente logrando así el consentimiento de la compradora y el compromiso de satisfacer por ellos un elevado precio, lo que en realidad viene a integrar la 'ratio decidendi' de la sentencia pese a que venga a declarar-improcedentemente y a un tiempo- la nulidad y la resolución del contrato, que integran supuestos incompatibles de ineficacia.
Del mismo modo se ha de rechazar el motivo quinto que considera erróneamente interpretados los artículos 1100, párrafo último, y 1124, ambos del Código Civil , sobre cumplimiento de las obligaciones recíprocas y la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes, reiterando la vendedora -recurrente- que por su parte cumplió lo convenido al entregar los solares según lo estipulado, con independencia de las condiciones urbanísticas de los mismos; lo que, como ya se ha razonado, no es cierto ya que las partes celebraron el contrato y fijaron las correspondientes obligaciones nacidas del mismo en consideración al dato de edificabilidad que se atribuía a los solares objeto de la venta.
También se desestima el último de los motivos -el sexto- que denuncia la infracción del
artículo 1107, párrafo 1º, del Código Civil , por cuanto, según dispone dicha norma
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
Que
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.