Sentencia Civil Nº 818/1993, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2844/1990 de 21 de Julio de 1993

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Julio de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Valencia, sobre resolución de contrato de compraventa; cuyo recurso ha sido interpuesto por UCASA ALGINET, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Ogando Cañizares y defendido por el Letrado D. Alfonso Novo Belengus; siendo parte recurrida DON Marcelino y DOÑA Eva , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ascensión Pelaez Diez y asistidos por el Letrado D. Antonio Borrás Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Procurador D. Eladio Sin Cebriá en nombre y representación de D. Marcelino y Dª Eva , formuló ante el Juzgado de primera instancia número Cuatro de los de Valencia, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Ucasa Alginet, S.A., sobre resolución de contrato de compraventa, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que estimando la demanda se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa, en las dos terceras partes intelectuales e indivisas que pertenecen a los actores, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, y a que indemnice los daños y perjuicios ocasionados a los actores y que se fijarán en ejecución de sentencia, con imposición de costas a la demandada.

SEGUNDO.- Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora Dª Mercedes Soler Monforte, quien opuso los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos con demanda reconvencional y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a los actores a cumplir la obligación suscrita mediante los contratos objeto de este procedimiento, y en consecuencia, a otorgar escritura de compraventa de los terrenos descritos en los mismos cobrando las cantidades pactadas y condenándoles al pago de las costas causadas.

TERCERO.- Que de la reconvención se dio traslado a los actores que la contestaron oponiéndose a la misma y solicitando se dictase sentencia de acuerdo con el suplico de la demanda.

CUARTO.- Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos la pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

QUINTO.- El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha 12 de Julio de 1989, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Eladio Sin Cebriá en nombre y representación de D. Marcelino y Dª Eva , debo absolver y absuelvo a la demandada Ucasa Alginet, S.A. de las pretensiones contenidas en aquella y que estimando como estimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador Dª Mercedes Soler Monforte en nombre y representación de Ucasa Alginet, S.A. contra D. Marcelino y Dª Eva , debo condenar y condeno a los citados demandados, a otorgar a favor de Ucasa Alginet, S.A. escritura de compra-venta de los terrenos objeto del contrato de fecha 27 de Julio de 1987, y a recibir el pago del precio en la forma pactada. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados reconvenidos."

SEXTO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia en fecha 11 de Septiembre de 1990, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Marcelino y Dª Eva contra la sentencia de fecha 12 de Julio de 1.989, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de esta Capital, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en consecuencia, con estimación parcial de la demanda formulada por dicha parte contra la mercantil UCASA ALGINET, S.A., declaramos resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las mismas sobre la finca de autos descrita en el hecho primero de la demanda, en las dos terceras partes indivisas pertenecientes a los actores, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración; desestimando la reconvención formulada por dicha parte y absolviendo a los demandantes de los pedimentos en ella contenidos; sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de ambas instancias."

SEPTIMO.- El Procurador D. Manuel Ogando Cañizares en nombre y representación de Ucasa Alginet, S.A., interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del art. 1692 núm. 4º de la L.E.C. por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. SEGUNDO.- Al amparo del art. 1692, núm. 5º de la L.E.C., por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

OCTAVO.- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 15 de Julio de 1993.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES

Fundamentos

PRIMERO.-Para la adecuada comprensión y subsiguiente resolución de la cuestión litigiosa a que se refiere el presente recurso, se estima necesario dejar constatados, con carácter previo, los presupuestos fácticos de la misma, que, en aras de la mayor claridad expositiva y dada la prolijidad de los mismos, serán divididos en dos grupos que, por orden cronológico de su ocurrencia, serán relacionados en este Fundamento jurídico y en el siguiente. El primer grupo de tales presupuestos fácticos está integrado por los siguientes: Primero.-Mediante documento privado de fecha 27 de Julio de 1987, en el que intervinieron, de una parte, D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo , en su calidad de copropietarios, por terceras partes indivisas, de un solar edificable en zona urbana de Alginet (que aparece debidamente identificado y descrito en dicho documento privado) y, de otra, la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A.", representada por su DIRECCION000 D. Carlos Ramón , ambas partes intervinientes celebraron un contrato, en cuya cláusula 1ª, estipularon que "D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo se comprometen a vender a "Ucasa Alginet, S.A." y ésta a comprar el solar descrito en la manifestación I de este contrato, por el precio y demás condiciones que luego se dirán". De las restantes cláusulas del contrato (además de la 1ª, que ya ha sido transcrita), interesa consignar, a los efectos de la resolución del presente recurso, las siguientes: 2ª Los Sres. Marcelino , Eva (Dª Eva ) y Ricardo otorgarán escritura pública de venta en favor de "Ucasa Alginet, S.A." del solar descrito, con la superficie total edificable que resulte: "a) de la medición que se realice por técnico competente, nombrado de común acuerdo por ambas partes y b) a resultas del ancho de la calle, que perpendicularmente a C/ Gómez Ferrer, se tiene proyecto de abrir y cuyo ancho podría ser de 8 ó 10 m. según aprobación definitiva del Ayuntamiento de Alginet. Asimismo se escriturarán a favor de Ucasa Alginet, S.A. el total de metros restantes y que corresponderán a viales". 3ª Que la escritura de compraventa se otorgará en el plazo máximo de final del mes de Septiembre de 1987 o antes si así lo solicita la mercantil "Ucasa Alginet, S.A." y a nombre de quien se determine por parte del comprador. 4ª El precio de venta se fija en ocho mil quinientas pesetas (8.500.- Pts.) por m2 de superficie edificable obtenida según la cláusula anterior, considerando el ancho de 10 m. para la Calle en proyecto, en el caso de que el Ayuntamiento de Alginet no se pronunciara antes de la fecha límite de 30 de Septiembre del corriente. 5ª Que transcurrido este plazo de compromiso y a la vista de la posibilidad de realizarse la apertura de la calle en proyecto hasta su encuentro con la C/ Mayor, "Ucasa Alginet, S.A." podrá optar por exigir el otorgamiento de escritura o anular este compromiso. Así pues, el objeto de este plazo es gestionar con la propiedad colindante al fondo, la apertura, en su total longitud, la citada calle en proyecto y por tanto realizar la compra en caso de obtener resultados positivos o no en caso contrario. Ambas partes aceptan esta condición y de no llevarse a cabo el otorgamiento de escritura, por el motivo citado y por decisión de "Ucasa Alginet, S.A.", quedan anulados todos los compromisos y ninguna de las partes tendría nada que reclamarse. 6ª El precio total de la compraventa según lo estipulado en la cláusula cuarta, y que será el que figure como valor en la escritura, se pagará de la forma siguiente: a) el 50% del precio total a la firma de la escritura mediante cheque conformado por entidad bancaria. b) El 50% del precio total al año de la firma de la escritura. La cantidad aplazada devengará un interés del 11%, que se acumulará al vencimiento y así mismo, esta cantidad se avalará por entidad bancaria a partir de la firma de la escritura. En la escritura de compraventa, que constará el precio total, figurará como totalmente pagado en el momento de la firma de la misma.- Segundo. Con fecha 16 de Noviembre de 1987, las mismas partes contratantes, anteriormente dichas, suscribieron un nuevo documento privado en el que expresan: "Ambas partes con capacidad legal necesaria, que mutuamente se reconocen para otorgar el presente contrato, libre y espontáneamente, MANIFIESTAN: I.- que en fecha 27 de Julio del año en curso firmaron contrato de compraventa de un solar.... II.- Que la compraventa quedaba supeditada a la aprobación, por el Ayuntamiento, de la apertura de calle perpendicular a la citada Gómez Ferrer y que atraviesa por toda la propiedad. III.- Que se estipulaba como plazo máximo para ejercitar la compra el 30 de Septiembre de este mismo año. IV.- Que no habiéndose aprobado la citada apertura de calle hasta esta fecha e interesando a ambas partes la ampliación de plazo para poder llevar a cabo la tramitación necesaria para conseguir la aprobación de apertura, es por lo que formalizan esta ampliación de contrato con sujeción a las siguientes CLAUSULAS: 1ª D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo se comprometen a vender a Ucasa Alginet, S.A. y ésta a comprar el solar descrito en este documento y en el citado documento de fecha 27 de Julio de 1987 por el precio y condiciones estipulados en la cláusula cuarta y sexta del citado contrato. 2ª Que a todos los efectos se considera válido todo el resto del contrato anterior, modificando la fecha límite de compromiso fijada en la cláusula cuarta en el 30 de Septiembre de 1987 a 31 de Diciembre de 1988. 3ª Que los gastos que origine la tramitación del expediente de apertura de la calle, como proyectos, licencias, etc, son de cuenta de la parte compradora. 4ª Que este documento se considera solo una ampliación de plazo y por tanto siendo válidas el resto de cláusulas, se une y forma un documento único, con el suscrito el 27 de Julio de 1987".

SEGUNDO.- El segundo grupo de presupuestos fácticos, íntimamente relacionados con los anteriores y que relacionamos en este Fundamento dada la excesiva extensión del anterior, expuestos también por el orden cronológico de su ocurrencia, está integrado por los siguientes: Primero.- El día 24 de Diciembre de 1988, D. Carlos Ramón , en su calidad de DIRECCION000 de la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A.", compareció ante el Notario de Alginet, D. Jaime-Alberto Pi Soriano, el cual extendió acta notarial de requerimiento (con el número 905 de su protocolo), en la que el requirente Sr. Carlos Ramón , en su expresada condición, expuso lo siguiente: "I. Que en fecha 27 de Julio de 1987 firmó contrato de OPCION DE COMPRA sobre un terreno sito en la zona urbana de esta población, con los señores D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo , dicho contrato fue prorrogado por otro de fecha 16 de Noviembre de 1988 (sic), cuyo plazo expira el último día de este año y asumiendo en el mismo la totalidad de las cláusulas establecidas en el anterior. II Que por el dicente, el día 21 de Diciembre de 1988, se procedió a ejercitar la opción de compra tal y como consta en la cláusula tercera de su contrato, siendo sorprendido con la negativa de la parte vendedora a firmar el documento de compraventa del solar". Después de la referida exposición (en la aludida acta notarial), el Sr. Carlos Ramón requirió al Notario para que se personara en el domicilio de cada uno de los tres expresados vendedores y les requiriera para que procedieran a la firma del contrato de compraventa que el Sr. Carlos Ramón entregó al Notario. Dicho contrato de compraventa, extendido en documento privado, y en lo que interesa a los efectos de este recurso, dice así: "En Alginet a quince de Diciembre de mil novecientos ochenta y ocho. REUNIDOS: De una parte D. Marcelino , mayor de edad, casado...., Dª Eva , mayor de edad, viuda.... y D. Ricardo , mayor de edad, casado....- Y de otra. D. Carlos Ramón , mayor de edad, casado..... Que interviene como DIRECCION000 de la sociedad mercantil Ucasa Alginet, S.A., con domicilio social.....- Ambas partes con capacidad legal necesaria, que mutuamente se reconocen para otorgar el presente contrato, libre y espontáneamente MANIFIESTAN: I.- Que el Sr. Marcelino , Sra. Eva y Sr. Ricardo son propietarios de un solar en zona urbana de Alginet, lindando..... II.- Que interesando a la Mercantil Ucasa Alginet, S.A. la compra del citado solar y éstos últimos en vender, todo ello en las condiciones que luego se dirán, es por lo que formalizan el presente contrato con sujeción a las siguientes CLAUSULAS: 1ª D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo venden a Ucasa Alginet, S.A. y ésta compra, el solar descrito en la manifestación I de este contrato, por el precio y demás condiciones que luego se dirán. 2ª D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo otorgarán escritura pública de venta a favor de Ucasa Alginet, S.A. o persona, sociedad que éste designe, de la finca descrita en la manifestación I del presente contrato, en el plazo de 30 días a contar de la fecha de este contrato, con la superficie total edificable según plano que se adjunta: SOLAR A 851.00 M2 EDIFICABLES. SOLAR B 239.00 M2 EDIFICABLES.- TOTAL 1.090.00 M2 EDIFICABLES.- VIALES 470.80 M2, así mismo se escriturarán a favor de UCASA ALGINET, S.A. los metros correspondientes por este concepto. 3ª El precio de venta se fija en OCHO MIL QUINIENTAS PESETAS (8.500.- Pts.) por m2 de superficie edificable, o sea, por 1.090.00 M2 lo que resulta la cantidad de NUEVE MILLONES DOSCIENTAS SESENTA Y CINCO MIL PESETAS (9.265.000.- Pts.). 4ª El precio total de la compraventa según lo estipulado en la cláusula III y que será el que figure como valor en la escritura, se pagará en la forma siguiente: a) El 50% del precio total a la firma del presente contrato mediante cheque conformado por la entidad bancaria, por lo que se otorga la más eficaz carta de pago. b) El 50% restante, al año de la firma de la escritura. La cantidad aplazada devengará un interés del 11%, que se acumulará al vencimiento y así mismo, esta cantidad se avalará por entidad bancaria a partir de la firma de la escritura. En la escritura de compraventa, que constará el precio total, figurará como totalmente pagado en el momento de la firma de la misma.- 5ª.... 6ª.... 7ª.... "Estas cláusulas que no se transcriben son literalmente coincidentes con las 7ª, 8ª y 9ª del documento privado de fecha 27 de Julio de 1987 a que nos hemos referido en el Fundamento anterior, en el que tampoco han sido transcritas, pues hacen referencia, respectivamente, a que la finca vendida se halla libre de cargas y gravámenes; a quién corresponde el pago de gastos, impuestos y arbitrios; y a la sumisión de las partes a los Juzgados y Tribunales de Valencia.- Segundo.- El día 30 de Diciembre de 1988 el expresado Notario, conforme se le había interesado en la ya dicha acta notarial, requirió a los vendedores Sr. Marcelino , Sra. Eva y Sr. Ricardo para que firmaran el contrato de compraventa que acaba de ser transcrito en el apartado anterior. Tercero.- La actitud adoptada por los requeridos ante el expresado requerimiento notarial fue la siguiente: a) El mismo día 30 de Diciembre de 1988, el Sr. Ricardo compareció ante el Notario (en la referida acta notarial) y manifestó: "que procede a firmar el documento" (como así lo hizo); b) El día 31 de Diciembre de 1988, el Sr. Marcelino y la Sra. Eva comparecieron ante el Notario (en la referida acta notarial) y manifestaron lo siguiente: "Que estamos por nuestra parte dispuestos a cumplir con las obligaciones contractuales que tenemos firmadas, otorgamiento de escritura previo pago del precio en la forma convenida y todo ello dentro del plazo en dicho documento establecido".- Cuarto.- Con fecha 2 de Enero de 1989, por medio de carta certificada con acuse de recibo, remitida por conducto del Notario de Alginet, D. Jaime- Alberto Pi Soriano (acta notarial número uno de su protocolo), D. Marcelino y Dª Eva comunicaron a D. Carlos Ramón lo siguiente: "Por la presente notificamos a Ud., como representante de la entidad mercantil UCASA ALGINET, S.A., la resolución del contrato de promesa de compra y venta de fecha 27 de Julio de 1987, y el subsiguiente de fecha 16 de Noviembre de 1987, en cuanto a la cuota o participación intelectual y proindiviso que nos corresponde en las fincas urbanas sitas en Alginet, calle de Gómez Ferrer, lindante izquierda, calle en Proyecto, derecha, parcela de Jose Augusto , y fondo, Marcos ; por incumplimiento de pago de parte, MITAD, del precio, que debió de llevarse a cabo hasta el 31 de Diciembre de 1988, y consiguiente otorgamiento de escritura de compraventa, lo que no se ha hecho, por lo que al amparo de lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil por esta parte se da por resuelto el contrato de promesa de venta y quedando esta parte requirente libre para disponer de sus respectivas participaciones indivisas en la forma que considere más conveniente a sus intereses". En la expresada acta notarial aparece el acuse de recibo de la referida carta.

Quinto.- Con fecha 13 de Enero de 1989, la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A." demandó de conciliación a D. Marcelino y Dª Eva para que se avinieran a reconocer lo siguiente: "1º Que con fecha 27 de Julio y 16 de Noviembre de 1988 (sic) los demandados, junto con el Sr. D. Ricardo , firmaron sendos contratos con D. Carlos Ramón , representante de Ucasa Alginet, S.A., de los que se acompaña copia, al efecto de que por los demandados se reconozcan las firmas estampadas al pie de las mismas. 2ª Que en múltiples ocasiones se les ha requerido por parte del Sr. Carlos Ramón para proceder al cumplimiento de los contratos firmados, requerimientos que han revestido todas las formas posibles, incluida la notarial. 3ª Que se avengan a determinar en el plazo de una semana, día y hora, con la finalidad de dar efectivo cumplimiento a los compromisos suscritos en los contratos acompañados". Señalado por el Juzgado de Distrito número 6 de Valencia (al que correspondió por turno de reparto) el día 27 de Febrero de 1989 para la celebración del referido acto de conciliación, el mismo se dio por intentado sin efecto, por no haber comparecido los demandados Sr. Marcelino y Sra. Eva .

TERCERO.- Con fecha 27 de Febrero de 1989, D. Marcelino y Dª Eva promovieron contra la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A." el proceso de que este recurso dimana, en el que, alegando que la demandada había incumplido el contrato de fecha 27 de Julio de 1987, ampliado por documento privado de fecha 16 de Noviembre de 1987, postularon textualmente que se dicte sentencia por la que "se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa, celebrado sobre la finca de autos descrita en el hecho primero de la demanda, en las dos terceras partes intelectuales e indivisas que pertenecen a mis dos mandantes, por incumplimiento de la entidad compradora demandada, condenándola a estar y pasar por esta resolución y a que indemnice los daños y perjuicios ocasionados a los demandantes"; por su parte, la entidad mercantil demandada, además de oponerse a la demanda y pedir su absolución de la misma, formuló reconvención, en la que postuló se condene a los dos actores (demandados reconvencionales) "a cumplir la obligación suscrita mediante los contratos objeto del presente procedimiento y, en consecuencia, a otorgar escritura de compraventa de los terrenos descritos en los citados contratos, cobrando las cantidades pactadas". La sentencia de primera instancia, después de calificar el contrato celebrado entre las partes como de opción de compra y declarar probado que la entidad "Ucasa Alginet, S.A." había hecho uso de la opción dentro del plazo estipulado para ello, hace los siguientes pronunciamientos: a) Desestima totalmente la demanda interpuesta por D. Marcelino y Dª Eva y absuelve de la misma a la entidad mercantil demandada; b) Estima la reconvención formulada por dicha entidad mercantil y condena a los actores Sr. Marcelino y Sra. Eva (demandados reconvencionales) "a otorgar a favor de Ucasa Alginet, S.A. escritura de compraventa de los terrenos objeto del contrato de fecha 27 de Julio de 1987 y a recibir el pago del precio en la forma pactada". En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por los demandantes principales Sr. Marcelino y Sra. Eva , recayó sentencia de la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, por la que, revocando la de primera instancia, hace los siguientes pronunciamientos: a) Estimando parcialmente la demanda (salvo en lo referente a la pedida indemnización de daños y perjuicios), "declara resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes sobre la finca de autos descrita en el Hecho primero de la demanda, en las dos terceras partes indivisas pertenecientes a los actores"; b)Desestima la reconvención formulada por la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A.". Contra la referida sentencia de la Audiencia, la expresada entidad mercantil interpone el presente recurso de casación a través de dos motivos.

CUARTO.- La sentencia aquí recurrida basa, en esencia, la "ratio decidendi" de sus pronunciamientos anteriormente dichos (estimatorio de la demanda y desestimatorio de la reconvención) en que entiende que la calificación que corresponde al contrato celebrado entre las partes, mediante el documento privado de fecha 27 de Julio de 1987, luego ampliado por el de fecha 16 de Noviembre de 1987 (que han sido sustancialmente transcritos en el Fundamento jurídico primero de esta resolución) no es la de opción de compra, sino la de contrato bilateral de promesa de compra y venta, cuyo contrato, según declara probado la referida sentencia, no ha sido cumplido por la entidad Ucasa Alginet, S.A., "en cuanto que el requerimiento practicado por la demandada por conducto notarial (folio 38) estaba dirigido "a la firma del contrato de compraventa que se acompaña" (folio 39), en el que se vienen a contemplar unas previsiones particulares en cuanto al otorgamiento de escritura pública y forma de pago (folio 41), distintas a las pactadas, con una conducta poco concorde con las obligaciones asumidas en su momento por los contratantes; y, en suma, una posición que, con tal carácter unilateral, se aleja del cumplimiento de los términos acordados; de otro lado, llevado a cabo por los actores el requerimiento exigido en orden a la resolución (folios 13 y siguientes)" (Fundamento jurídico primero "in fine" de la sentencia recurrida).

QUINTO.- Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), la entidad recurrente, después de extenderse en una serie de razonamientos relativos a la verdadera calificación que, según su criterio, debe corresponder al contrato litigioso, denuncia error de hecho en la apreciación de la prueba, que hace consistir en que la sentencia recurrida ha declarado probado que ella (la recurrente) ha incumplido el contrato, cuando ello no es así, dice, pues siempre ha estado dispuesta a dar cumplimiento al mismo, citando como documento evidenciador de dicho error probatorio, el acta notarial de fecha 24 de Diciembre de 1988, que obra unida a los autos y no aparece contradicha por otros elementos probatorios. Prescindiendo en absoluto del alegato que en el desarrollo del motivo se hace acerca de la calificación del contrato, que aquí no puede ser tomada en consideración, al extravasar, dada su naturaleza de "quaestio iuris", los límites casacionales del medio impugnatorio utilizado, y ateniéndonos exclusivamente al error de hecho probatorio que se denuncia, que es materia propia y exclusiva del cauce procesal en el que aparece incardinada esta motivación (ordinal cuarto, en su redacción anterior a la hoy vigente), el expresado motivo ha de ser estimado, pues en contra de lo que ha entendido la sentencia recurrida, la entidad recurrente no ha incurrido en incumplimiento del contrato litigioso (celebrado mediante el documento privado de fecha 27 de Junio de 1987 y adicionado mediante el de fecha 16 de Noviembre de 1987, que han sido transcritos literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución), sino que siempre ha estado dispuesta a dar cumplimiento al mismo, dentro del plazo estipulado (hasta el 31 de Diciembre de 1988) y con las condiciones esenciales concertadas en el mismo, como lo evidencian no sólo el requerimiento que hizo a la otra parte contratante (D. Marcelino , Dª Eva y D. Ricardo ) mediante acta notarial de fecha 24 de Diciembre de 1988 (cuyo contenido ha sido transcrito literalmente en el Fundamento jurídico segundo de esta resolución), sino también la trascendente declaración que, como testigo, ha prestado D. Ricardo (uno de los tres condueños del terreno litigioso e interviniente, como tal, en el contrato), el cual manifiesta que la entidad "Ucasa Alginet, S.A." les hizo varios requerimientos verbales (anteriores al expresado requerimiento notarial) para que dieran cumplimiento al contrato, a lo que él (el Sr. Ricardo ) siempre ha estado dispuesto, pero se negaron a ello los otros dos condueños (Sr. Marcelino y Sra. Eva ) porque "pretendían aumentar el precio de venta estipulado" (folios 76, 77 y 80 de los autos), así como la propia Sra. Eva , en prueba de confesión, al absolver la posición séptima, reconoce ser cierto que ella y los Sres. Marcelino y Ricardo "fueron requeridos verbalmente,y en diversas ocasiones, por el Sr. Carlos Ramón (representante legal de "Ucasa Alginet, S.A.") para que procedieran a dar cumplimiento a lo estipulado en los contratos que tenían concertados" (folios 91 y 92 vuelto de los autos). Como resumen de lo hasta ahora expuesto, ha de concluirse que la sentencia aquí recurrida ha incidido en el error de hecho probatorio denunciado, lo que ha de comportar, como ya se dijo, la estimación del motivo, ya que aparece probado que la entidad "Ucasa Alginet, S.A." no ha incurrido en incumplimiento del contrato, cuya apreciación siempre requiere una conducta deliberada y pertinaz que frustre el fin del mismo, lo que aquí no ha ocurrido, sino que en todo momento ha estado dispuesta a cumplirlo, dentro del plazo estipulado y en las condiciones esenciales concertadas (en cuanto a la forma y plazos del pago del precio, que es su obligación fundamental), con independencia de cuál sea la verdadera calificación jurídica que corresponda al expresado contrato, de lo que nos ocuparemos en el motivo siguiente, aunque ello sea prácticamente innecesario, desde el punto de vista de la prosperabilidad del presente recurso, toda vez que la acción resolutoria del contrato, ejercitada por los actores (Sr. Marcelino y Sra. Eva ), la han basado en un supuesto incumplimiento del mismo por parte de la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A." y dicho incumplimiento, como acaba de decirse, no se ha producido.

SEXTO.- Como ya se tiene dicho (Fundamento jurídico cuarto de esta resolución), la sentencia recurrida ha entendido que la calificación que corresponde al contrato celebrado entre las partes, mediante el documento privado de fecha 27 de Julio de 1987, luego ampliado por el de 16 de Noviembre de 1987 (ya transcritos literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución) es la de un contrato bilateral de promesa de comprar y vender. A combatir dicha calificación se orienta el motivo segundo, con apoyo procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), por el que, denunciando infracción de los artículos 1281 y 1285 del Código Civil y de la jurisprudencia contenida en las sentencias que cita de esta Sala, la entidad recurrente viene a sostener que el contrato verdaderamente querido y celebrado por las partes fue el de una opción de compra concedida a la expresada entidad. Para la resolución del tema que el expresado motivo somete a esta revisión casacional, han de tenerse en cuenta las consideraciones que a continuación se exponen. El llamado contrato de opción de compra (aunque, como todo contrato, requiere un concurso previo de voluntades entre el concedente de la opción y el concesionario de la misma u optante), desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto solo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente o concedente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante, si conviene a su derecho (aunque sin obligación alguna contraída al respecto), puede hacer uso de la misma, en cuyo caso (consumada ya la opción) queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo. La detenida lectura del contrato litigioso, pese a la confusa redacción del mismo, no permite afirmar que lo pactado entre las partes fuera una mera opción de compra en los ya dichos términos que lo configuran, ya que el mismo es claramente bilateral en cuanto a las obligaciones que, mediante él, contrajeron las partes, pues los tres condueños del terreno litigioso (Sr. Marcelino , Sra. Eva y Sr. Ricardo ) se comprometieron a venderlo y la entidad "Ucasa Alginet, S.A." asumió el compromiso expreso de comprarlo, luego que el Ayuntamiento concediera autorización para la apertura de la calle (lo que es una mera condición que podría afectar a la posterior inefectividad del contrato -si la condición no se cumplía-, pero no a la existencia del mismo, que quedó perfeccionado por el concurso de voluntades de las partes). Siendo ello así, y habiendo quedado ambas partes recíproca y expresamente obligadas (los tres condueños del terreno a venderlo en todo caso y la entidad "Ucasa Alginet, S.A." a comprarlo, si la expresada condición se cumplía), es indudable que el referido contrato, como acertadamente ha entendido la sentencia recurrida, ha de calificarse de promesa bilateral de comprar y de vender (artículo 1451 del Código Civil) y no de opción de compra, como sostiene la recurrente. Con ello, sin embargo, no queda agotado el problema, pues la duda hermenéutica que surge a continuación, de la que prácticamente no se ha ocupado la sentencia recurrida, es la de si las partes, mediante la referida promesa bilateral de comprar y de vender, ya habían perfeccionado un contrato de compraventa definitivo o si la intención de las mismas había sido la de diferir para un momento posterior la celebración del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas por el peculiar vínculo que produce el precontrato y que consiste en "quedar obligado a obligarse". Pese a la confusa y, en cierto modo, contradictoria redacción del contrato litigioso (pues en unas cláusulas del mismo se habla simplemente de "compromiso de vender y de comprar" y en otras de "contrato de compraventa"), puede entenderse que la intención de los contratantes fue la de diferir para un momento posterior (aunque hasta el 31 de Diciembre de 1988, como límite máximo) la celebración del contrato de compraventa, que sería cuando, al conocerse la superficie de terreno edificable, una vez deducidos los metros cuadrados que ocupara la calle a construir, podría fijarse el precio cierto (hasta entonces desconocido) de la venta, siendo éste el sentido en que entendieron el contrato celebrado, no sólo la entidad "Ucasa Alginet, S.A.", sino también uno de los condueños vendedores (el Sr. Ricardo ), en cuyo supuesto la referida entidad cumplió plenamente lo estipulado, pues aparte de otros probados y desatendidos requerimientos verbales anteriores, en 24 de Diciembre de 1988 requirió notarialmente a los tres condueños vendedores a la celebración (dentro del plazo señalado: antes del 31 de Diciembre de 1988) del contrato de compraventa, con sujeción estricta a las condiciones esenciales pactadas en el precontrato (promesa bilateral de comprar y de vender), pues la circunstancia de que propusiera que la escritura pública de venta se otorgara dentro del plazo de los treinta días siguientes a la celebración del contrato no cambiaba sustancialmente las condiciones esenciales del expresado precontrato. Pero es que, aún cuando se entendiera que el contrato de compraventa ya había sido celebrado mediante los repetidos documentos privados, la entidad compradora tampoco incurrió en incumplimiento del mismo, caracterizado éste, como ya se tiene dicho, por una conducta deliberada, pertinaz y renuente, encaminada a frustrar el fin del contrato, pues mediante la referida acta notarial de 24 de Diciembre de 1988, manifestó expresamente su voluntad de dar cumplimiento al mismo, pagando el cincuenta por ciento del precio antes del 31 de Diciembre de 1988 y el otro cincuenta por ciento, con sus intereses, al año de firmada la escritura, conforme se había estipulado en los documentos privados de 27 de Julio de 1987 y 16 de Noviembre de 1987, sin que el hecho de que pretendiera que el otorgamiento de la escritura se hiciera dentro de los treinta días siguientes al pago (dentro del plazo estipulado) del primer plazo (50%) del precio, pueda suponer incumplimiento esencial del contrato con virtualidad suficiente para poder conducir a la drástica medida de resolución del mismo. Por tanto, y resumiendo, el hecho de que haya de mantenerse la calificación que del contrato litigioso ha hecho la sentencia recurrida, con la consiguiente desestimación del presente motivo, no puede oponerse a la prosperabilidad del recurso, pues como ya se ha dicho al estimar el motivo anterior, y se ha reiterado al estudiar el presente, la entidad compradora "Ucasa Alginet, S.A." no ha incurrido en incumplimiento del contrato (verdadero y único punto nodular de la cuestión debatida) que pueda conducir a la resolución del mismo como, sin fundamento serio alguno, han pretendido dos de los tres condueños vendedores.

SEPTIMO.- El acogimiento del motivo primero, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme preceptúa el número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate, lo que ha de hacerse en el sentido de confirmar y mantener subsistente el "fallo" de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, aunque no por los razonamientos en que se basa la misma, sino por los que han sido expuestos en los Fundamentos jurídicos quinto y sexto de esta resolución; la complejidad del tema debatido se estima razón suficiente para no hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, ni de las de apelación; tampoco procede imponer expresamente las del presente recurso y sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Manuel Ogando Cañizares, en nombre y representación de la entidad mercantil "Ucasa Alginet, S.A.", ha lugar a la casación y anulación total de la sentencia de fecha once de Septiembre de mil novecientos noventa, dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, y, en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos confirmar y confirmamos íntegramente (salvo en materia de costas) el "fallo" de la sentencia de fecha doce de Julio de mil novecientos ochenta y nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Valencia en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 216/89); sin expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.